Verwaltungsgegenstand und -zuständigkeit / 3.2.1 Verwaltung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Nach § 18 Abs. 1 WEG obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Über die Verwaltungsmaßnahmen selbst beschließen aber selbstverständlich die Wohnungseigentümer nach Maßgabe der §§ 18 Abs. 2,19 WEG.

Ordnungsmäßige Verwaltung

Gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen. Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung über Verwaltungsmaßnahmen, steht den Wohnungseigentümern mit der Beschlussersetzungsklage des § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG ein effektiver Rechtsschutz zur Seite. Im Übrigen ist der Anspruch der Wohnungseigentümer auf ordnungsmäßige Verwaltung unverjährbar.^[1]

Neben entsprechenden Beschlüssen können die Wohnungseigentümer auch Vereinbarungen über Verwaltungsmaßnahmen treffen.

Insbesondere bei der Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung, sind abweichende Vereinbarungen verbreitet, in denen den Wohnungseigentümern die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen an bestimmten Bereichen des Gemeinschaftseigentums, die sich im Bereich ihres Sondereigentums befinden, auferlegt werden. Insbesondere können in Vereinbarungen dem Charakter von Mehrhausanlagen folgend auch Untergemeinschaften mit eigenen Beschlusskompetenzen gebildet werden.^[2]