Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümergemeinschaft

Unmittelbare Außenhaftung Für das Verhältnis außenstehender Dritter zu den Wohnungseigentümern ist § 9a Abs. 4 WEG von erheblicher praktischer Bedeutung. Da Rechtsgeschäfte – insbesondere Verträge – im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geschlossen werden und nicht mit den einzelnen Wohnungseigentümern in ihrer Gesamth...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG hat der Verwalter gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern weder Rechte noch Pflichten. Der Verwalter fungiert allein als Organ und Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Das WEG verpflichtet den Verwalter in § 12 Abs. 1 WEG im Rahmen vereinbarter Veräußerungsbeschränkung, wenn er als Zustimmungsberechtigter fungiert, § 24 Abs. 1 WEG ...mehr

Insbesondere im kommunalen Abgabenrecht finden sich in aller Regel Bestimmungen über eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer. Hieran ändern auch die Neuregelungen des WEMoG nichts. Spezialgesetzlich können auch weiterhin Besonderheiten geregelt werden, die eine unmittelbare Betroffenheit der einzelnen Wohnungseigentümer ergeben. Ist etwa nach einer kommunale...mehr

Gemäß § 9a Abs. 3 WEG ist das Gemeinschaftsvermögen der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugeordnet und wird von ihr verwaltet, und nicht von den Wohnungseigentümern. Als Konsequenz folgt hieraus, dass die einzelnen Wohnungseigentümer keinen Anteil am Verwaltungsvermögen haben. Sie haben also keine unmittelbaren, sondern über die Mitgliedschaft in der Gemein...mehr

Die Verpflichtung zur Hausgeldzahlung entsteht mit ihrer Fälligkeit. Die Fälligkeit der Hausgelder können die Wohnungseigentümer auf Grundlage von § 28 Abs. 3 WEG durch Beschluss regeln. Unterbleibt eine entsprechende Beschlussfassung, kann der Gläubiger, also die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nach § 271 BGB ihre sofortige Zahlung verlangen. Fälligkeit tritt in diesen...mehr

Gegenüber der Rechtslage vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 hat sich der Anwendungsbereich der entsprechenden vormaligen Bestimmung des § 43 Nr. 2 WEG a. F. insoweit erweitert, als die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gemäß § 18 Abs. 1 WEG nunmehr der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt. Auswirkungen hat dies in erster Linie für vormals noch mögliche Direk...mehr

Verbreitet sind Fälle, in den 2 oder mehr Wohnungseigentumsanlagen über eine sich unter den real geteilten Grundstücken befindliche Tiefgarage verfügen, die entsprechend der Häuser ebenfalls vertikal in der Luftlinie geteilt und insoweit jeweils teilweise gemeinschaftliches Eigentum der jeweiligen Wohnungseigentümer der einzelnen Häuser ist. Praxis-Beispiel Gemeinsame Zufahrt...mehr

Nicht selten sind die Fälle, in denen sich im Laufe des Verfahrens der Rechtsstreit erledigt. Praxis-Beispiel Beispiel 1: Zahlung eines Hausgeldschuldners während des Verfahrens Im Laufe des Hausgeldverfahrens gegen den säumigen Wohnungseigentümer gleicht dieser sämtliche Rückstände einschließlich Zinsen aus. Praxis-Beispiel Beispiel 2: Entfernung der Parabolantenne im laufende...mehr

Das selbstständige Beweisverfahren der §§ 485 ff. ZPO ermöglicht es den Parteien, außerhalb des zivilprozessualen Erkenntnisverfahrens Tatsachen gerichtlich verwertbar feststellen zu lassen.[1] Da ein geordneter Prozessvortrag gemäß § 138 Abs. 1 ZPO grundsätzlich entsprechende Tatsachenkenntnis voraussetzt, und die Eigentümergemeinschaft oder aber auch der einzelne Wohnungse...mehr

Soweit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Klägerin oder als Beklagte fungiert, ist deren Bezeichnung einfach. Praxis-Beispiel Rückständige Hausgelder Die "Eigentümergemeinschaft Dorfstraße 8 in 79294 Sölden, vertreten durch den Verwalter Richard Müller," macht rückständige Hausgelder gegenüber Wohnungseigentümer Klamm geltend. Das korrekte Rubrum lautet wie folgt: Prax...mehr

Klagt die Gemeinschaft selbst oder wird sie verklagt, ist die Finanzierung der entsprechenden Verfahrenskosten unproblematisch unter Einbeziehung sämtlicher Wohnungseigentümer aus den laufenden Hausgeldern möglich. Wenn diese nicht ausreichen, hat der Verwalter auf die Beschlussfassung über eine entsprechende Sonderumlage hinzuwirken. Nach §§ 19 Abs. 1, 28 Abs. 1 Satz 1 WEG ...mehr

Die Verwaltung des Sondereigentums obliegt allein dem Eigentümer. Freilich kann dieser einen Verwalter mit der Verwaltung seiner Einheit beauftragen, also einen Sondereigentumsverwalter. Hierbei kann es sich durchaus auch um den Wohnungseigentumsverwalter handeln. Die übrigen Wohnungseigentümer bzw. die Eigentümergemeinschaft haben keinerlei Verwaltungskompetenzen, was Sonder...mehr

Allgemein wird unterschieden in: Gerichtskosten: Hierunter fallen die Kosten, die an das Gericht zu zahlen sind. Beispiele: Verfahrenskosten nach dem Gerichtskostengesetz, Auslagen für Zeugen und Sachverständige. Außergerichtliche Kosten: Hierunter fallen die Kosten, die nicht an das Gericht zu zahlen sind, also insbesondere die Gebühren/Honorare für Rechtsanwälte. Streitwert Di...mehr

In den Bereichen, in denen die Eigentümergemeinschaft als Rechtssubjekt selbst nicht handeln kann, sind die Inhaber der Rechte und Pflichten nach dem WEG die Wohnungseigentümer in ihrer Eigenschaft als Mitglieder einer Bruchteilsgemeinschaft. Hiervon betroffen sind insbesondere Individualansprüche der Wohnungseigentümer wie z. B. auf Unterlassung einer zweckbestimmungswidrig...mehr

Begriff Das selbstständige Beweisverfahren der §§ 485 ff. der Zivilprozessordnung (ZPO) bietet die Möglichkeit, durch Einholung eines Sachverständigengutachtens ein kostenintensives und zeitraubendes Klageverfahren zu vermeiden. Mit diesem Verfahren kann die Verjährung von kauf- und werkvertraglichen sowie von mietvertraglichen Ansprüchen gehemmt werden. Gesetze, Vorschriften...mehr

Wie der Wohnungseigentümer seiner Verpflichtung zur Entrichtung des Hausgelds nachkommt, obliegt zunächst seiner Entscheidung. Sieht jedoch die Teilungserklärung bzw. die Gemeinschaftsordnung eine besondere Zahlungsweise vor, so ist der Wohnungseigentümer hieran gebunden. Sind demnach die Hausgelder im Lastschriftverfahren zu entrichten, so ist der einzelne Eigentümer an die...mehr

Begriff Die Wohnungseigentümer haben die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Diese werden durch Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG auf Grundlage des Wirtschaftsplans für die entsprechende Wirtschaftsperiode festgelegt und nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Der nach dem Gesamt- und den Einzelwirtschaftsplänen a...mehr

In vielen Fällen wird in der Praxis durch eine entsprechende Gestaltung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung dem Charakter einer Mehrhausanlage dadurch Rechnung getragen, dass haus- bzw. gebäudebezogen Untergemeinschaften gebildet werden, die auch mit eigenen Beschlusskompetenzen ausgestattet sind. Praxis-Beispiel Weitest mögliche getrennte Verwaltung "Die einzelnen ...mehr

Viele Eigentümergemeinschaften sind bestrebt, die Zahlungsmoral ihrer Mitglieder dadurch zu stärken, indem Verfallsklauseln vorsehen, dass bei Verzug mit bestimmten Hausgeldzahlungen sofort das ganze auf die jeweilige Wirtschaftsperiode entfallende Hausgeld zur Zahlung fällig wird.[1] Regeln die Wohnungseigentümer etwa konkret für eine bestimmte Wirtschaftsperiode im Zusammen...mehr

Rz. 66 [Autor/Stand] Die Zweckbestimmung ist ein rein subjektives Abgrenzungsmerkmal. Sie beruht allein auf dem Willen des Eigentümers.[2] Maßgebend ist aber nicht der innere Wille, sondern allein der objektivierte Wille, d.h. der in die Tat umgesetzte Wille. Trifft der Grundstückseigentümer über Teile eines Grundstücks getrennte Verfügungen und ordnet sie unterschiedlichen ...mehr

Der von der Eigentümergemeinschaft eingelagerte Heizöl- oder sonstige Brennstoffvorrat ist Bestandteil des Gemeinschaftseigentums.[1]mehr

Ein Grillplatz auf dem Grundstück der Eigentümergemeinschaft dient dem gemeinschaftlichen Gebrauch und ist daher Gemeinschaftseigentum.mehr

Die Erhaltungsrücklage ist Bestandteil des Gemeinschaftsvermögens, das gemäß § 9a Abs. 3 WEG der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugeordnet ist und von ihr verwaltet wird. Der einzelne Wohnungseigentümer hat keinen Anteil am Verwaltungsvermögen, auch keinen ideellen.[1]mehr

Hauseigentümer sind nach der Heizkostenverordnung verpflichtet, die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe des Verbrauchs auf die einzelnen Nutzer zu verteilen. Die hierzu erforderlichen Messgeräte sind demnach gemeinschaftlich anzuschaffen und zu betreiben. Diese von der Eigentümergemeinschaft angeschafften Messgeräte sind daher Bestandteil des Gemein...mehr

Unter dem Zurückbehaltungsrecht versteht man das Recht eines Schuldners, die von ihm geschuldete Leistung solange zu verweigern, bis der andere Vertragsteil seine Pflichten erfüllt hat. Die Schutz- und Treuepflichten der Wohnungseigentümer untereinander und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis als gesetzlichem Schuldverhältni...mehr

Befindet sich ein Wohnungseigentümer mit seinen Zahlungen an die Gemeinschaft in Verzug, so kann diese ein Zurückbehaltungsrecht in der Weise ausüben, dass sie den mit den Zahlungen in Verzug befindlichen Wohnungseigentümer von den Versorgungsleistungen wie Heizung, Wasser ausschließen.[1] Zu diesem Zweck ist die Eigentümergemeinschaft berechtigt, Absperrventile an den entsp...mehr

Zurückbehaltungsrechte des Verwalters bestehen während seiner Amtszeit grundsätzlich nicht. Die Frage stellt sich jedoch, ob nicht nach Beendigung der Verwalterstellung ein Zurückbehaltungsrecht bestehen kann. Denn mit der Abberufung oder Amtsniederlegung des Verwalters und der Beendigung seines Amts enden noch nicht automatisch die Rechtsbeziehungen zur Eigentümergemeinscha...mehr

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung kann ein Zurückbehaltungsrecht des Wohnungskäufers regelmäßig dann bestehen, wenn das Sonder- und/oder Gemeinschaftseigentum mangelbehaftet ist. Das Zurückbehaltungsrecht kann natürlich nicht gegenüber der Eigentümergemeinschaft ausgeübt werden, richtiger Adressat ist hier der Bauträger. Sind also Mängel am Sonder- oder Gemeinschaftseigentu...mehr

Begriff Das Zurückbehaltungsrecht hat im Bereich des Wohnungseigentumsrechts eine eher untergeordnete Bedeutung. Jedenfalls beim Erwerb einer Eigentumswohnung können die Wohnungseigentümer u. U. ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Bauträger bzw. Veräußerer geltend machen, ansonsten ist dies regelmäßig ausgeschlossen. Ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber Hausgeldansprüchen...mehr

Die Möglichkeit der Aufrechnung einer Forderung mit der Forderung eines anderen, regeln die §§ 387 ff. BGB. Voraussetzung einer Aufrechnung ist stets, dass die eigene Forderung wirksam und fällig ist und die einander geschuldeten Leistungen gleichartig sind. Hinweis Aufrechnung gegen Hausgeldzahlung nur eingeschränkt zulässig Um eine ordnungsgemäße Verwaltung nicht zu gefährde...mehr

Rückgriff auf die Erhaltungsrücklage Die Erhebung von Sonderumlagen wird stets bei Liquiditätsengpässen infolge von Hausgeldrückständen einzelner Wohnungseigentümer erforderlich (sog. "Ausfalldeckungssonderumlage"). Ein Zugriff auf die Erhaltungsrücklage verbietet sich ohne entsprechende Ermächtigung der Wohnungseigentümer. Er ist auch lediglich für einen kurzen Zeitraum in b...mehr

Abrechnung Die Abrechnung von Sonderumlagen zur Finanzierung von Instandsetzungsmaßnahmen darf nicht gesondert neben der in § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG vorgesehenen Abrechnung nach Ablauf des Kalenderjahres erfolgen.[1] Änderung der Sanierungsmaßnahme Haben die Wohnungseigentümer zur Finanzierung umfangreicher Sanierungsarbeiten die Erhebung einer Sonderumlage beschlossen, wird dies...mehr

Im Fall der Übernahme einer neuen Eigentümergemeinschaft sind für den Verwalter stets 2 Konstellationen zu unterscheiden: Übernahme einer Erstverwaltung in einer neu begründeten Eigentümergemeinschaft Verwaltungsübernahme einer bestehenden Eigentümergemeinschaft 1.2.1 Übernahme einer Erstverwaltung Übernimmt der Verwalter die Erstverwaltung einer neu entstandenen Wohnungseigentü...mehr

Bei Übernahme einer bestehenden Eigentümergemeinschaft als Nachfolgeverwalter hat der übernehmende Verwalter die Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen der letzten Wirtschaftsperioden dahingehend zu überprüfen, ob und in welcher Höhe Beiträge zur Erhaltungsrücklage geleistet wurden. Allein den Bankkontenunterlagen des Vorverwalters wird er dies nur dann entnehmen können, we...mehr

Neben den im Wirtschaftsplan festgesetzten Beiträgen, die von den Wohnungseigentümern in die Rücklage zu zahlen sind, können auch sonstige Einnahmen der Gemeinschaft der Erhaltungsrücklage zugeführt werden. Zunächst einmal unterliegt die Frage, ob Zinsen des Rücklagenkontos in der Rücklage verbleiben sollen oder unter den Wohnungseigentümern als Einnahme ausgeschüttet werden...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 ist den Wohnungseigentümern die Kompetenz eingeräumt, neben der Erhaltungsrücklage weitere Rücklagen zu bilden. Eine solche zusätzliche Rücklage muss nicht gebildet werden, wenn sie aber gebildet wird, muss sie ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Das dürfte im Fall einer Liquiditätsrücklage wenigen Zweifeln unterliegen, stellen d...mehr

Da die Erhaltungsrücklage Bestandteil des gemeinschaftlichen Verwaltungsvermögens ist, hat der Verwalter sie gemäß § 9a Abs. 3 WEG nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zu verwalten. Ihn treffen insoweit Vermögensbetreuungspflichten gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Er hat zu beachten, dass er auch die Gelder der Erhaltungsrücklage zwingend getrennt von seinem Vermögen...mehr

ALG II Ist der Arbeitsuchende als Eigentümer einer Eigentumswohnung Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft, sind auf ihn umgelegte und nicht abwendbare Kosten einer Erhaltungsrücklage und eines Kabelanschlusses als Kosten der Unterkunft nach § 22 SGB II zu übernehmen.[1] Anfechtungsklage Die Ablehnung der Bildung einer angemessenen Erhaltungsrücklage entspricht nicht ord...mehr

Zum Gemeinschaftseigentum gehören nach § 5 Abs. 2 WEG alle wesentlichen Bestandteile des Gebäudes sowie alle Anlagen und Einrichtungen, welche dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Anspruch auf Mängelbeseitigung Nach der Rechtsprechung des BGH ist jeder Erwerber berechtigt, Beseitigung der Baumängel am Gemeinschaftseigentum auf der Grundlage des mit ihm geschlossenen Vertrag...mehr

Die Durchführung der Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung, nach Maßgabe der Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft obliegt gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zwingend dem Verwalter. Er schließt Werkverträge mit Bauhandwerkern nicht im Namen der einzelnen Wohnungseigentümer ab, sondern im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft in ihrer Eigenschaft als recht...mehr

Dem Verwalter obliegt es nach ständiger Rechtsprechung Baumängel festzustellen, die Wohnungseigentümer hierüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen durch Beschluss herbeizuführen.[1] Die wesentliche Pflicht des Verwalters ist es also, Baumängel festzustellen. Ist das Gemeinschaftseigentum bei Entstehen der Wohnungse...mehr

Wurde Gemeinschaftseigentum planwidrig errichtet, ist zunächst zu beachten, dass Ansprüche auf erstmalige Herstellung entsprechend den ursprünglichen Bauplänen nicht der Verjährung unterliegen. Sie können aber nach dem Grundsatz von Treu und Glauben ausgeschlossen sein, wenn die tatsächliche Bauausführung nur unwesentlich von dem Aufteilungsplan abweicht[1] oder ihre Erfüllu...mehr

Bereits die Besorgnis eines rechtswidrigen Eingriffs in das Gemeinschaftseigentum kann zu Unterlassungsansprüchen führen. Beantragt beispielsweise ein Wohnungseigentümer bei der Baubehörde die Genehmigung von Baumaßnahmen, die über die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen und nicht durch entsprechenden Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG legitimiert sind, ist i. d. R. ...mehr

Die Wohnungseigentümer können die Veräußerung des Wohnungseigentums von einem Wohnungseigentümer verlangen, wenn dieser sich einer so schweren Verletzung seiner ihm gegenüber der Eigentümergemeinschaft oder den anderen Wohnungseigentümern obliegenden Pflichten schuldig gemacht hat, dass den übrigen Mitgliedern die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet wer...mehr

Der Kl. verlangt nach einem Brand weitere – 60 %ige – Leistungen aus einer Gebäudeversicherung, welche die Bekl. wegen Gefahrerhöhung auf 40 % gekürzt hatte. Er erwarb im Jahr 2018 ein Gebäude in der H.-straße in S. Das Gebäude war seit Ende Dezember 2015 von einer Eigentümergemeinschaft bei der Bekl. unter Einbeziehung ihrer Bedingungen SicherheitPlus, deren Regelungen den ...mehr

“… II. Die Bekl. ist wegen einer Gefahrerhöhung in dem von ihr vorgenommenen Umfang von 60 % leistungsfrei geworden seien, Teil B Ziffer 5 Abs. 2a), b), Abs. 3 der A. PrivatSchutz-Bedingungen … Für die Entscheidung des Rechtsstreits ist ohne entscheidende Bedeutung, ob das Gebäude zum Zeitpunkt des Abschlusses des ursprünglichen Versicherungsvertrags durch die Eigentümergemei...mehr

Muss ein Beirat vergütet werden? Die Tätigkeit im Beirat erfolgt in der Regel ehrenamtlich und ohne Anspruch auf Vergütung. Er hat aber Anspruch auf Ersatz der von ihm getätigten Aufwendungen.. In der Regel handelt es sich um Porti-, Kopier-, Telefon- und Fahrtkosten. Auch der Kauf von Fachliteratur oder die Teilnahme an Seminaren können einen Erstattungsanspruch begründen....mehr

Wie wird der Beirat gewählt? Sollen mehrere Wohnungseigentümer zu Verwaltungsbeiräten bestellt werden, muss über jeden Bewerber getrennt abgestimmt werden. Zur Anfechtbarkeit des Bestellungsbeschlusses kann es daher führen, wenn eine sog. "Blockwahl" durchgeführt wird: Stellen sich 3 Eigentümer zur Wahl, darf nicht in einem Wahlgang ("im Block") über alle 3 Kandidaten gleichz...mehr

Wie sind die Hausgelder durch die Wohnungseigentümer zu bezahlen? Das Wohnungseigentumsgesetz selbst enthält keine Vorgaben dazu, in welcher Form die Hausgelder an die Gemeinschaft zu zahlen sind. Können die Wohnungseigentümer über die Zahlungsweise beschließen oder bedarf es hierfür einer entsprechenden Vereinbarung? Die Eigentümergemeinschaft hat hier nach § 28 Abs. 3 WEG...mehr

Wann ist die Zahlung des Hausgelds fällig? Nach § 271 BGB sind die Hausgelder sofort nach Beschlussfassung über die Festsetzung der Vorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans und der Beschlussfassung über die Einforderung von Nachschüssen auf Grundlage der Jahresabrechnung sowie der Beschlussfassung über die Erhebung einer Sonderumlage zur Zahlung fällig. In der Praxis e...mehr