Abberufung des Verwalters / 5 Schicksal des Verwaltervertrags

Alexander C. Blankenstein

Trennungstheorie: Bestellung und Verwaltervertrag

Nach der herrschenden Trennungstheorie ist das organschaftliche Bestellungsverhältnis des Verwalters vom Vertragsverhältnis mit der Eigentümergemeinschaft zu unterscheiden. Der Beschluss über die Abberufung des Verwalters führt also nicht automatisch auch zur Beendigung des Verwaltervertrags.

Hinweis

Abberufung aus wichtigem Grund

Erfolgt die Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund wegen schuldhafter Pflichtverletzungen, dürfte die Abberufung regelmäßig auch die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund umfassen. Da in jedem Fall aber zwischen der Verwalterstellung als solcher und dem Verwaltervertrag unterschieden wird, sollte stets auch die Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund erfolgen.

§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG regelt, dass der Verwaltervertrag spätestens 6 Monate nach der Abberufung des Verwalters endet. Diese Beendigung tritt qua Gesetz ein, einer Kündigung des Vertrags bedarf es also nicht. Ist der Verwaltervertrag nicht an den Zeitraum der Bestellung des Verwalters gekoppelt, sondern ist er eigenständig befristet, endet er spätestens 6 Monate nach der Abberufung.

Praxis-Beispiel

Abberufung und Beendigung des Verwaltervertrags

Der Verwalter ist bis 30.9.2026 bestellt. Am 14.5.2025 beschließen die Wohnungseigentümer die Abberufung des Verwalters. Im Verwaltervertrag ist eine Vertragslaufzeit bis mindestens 30.9.2026 geregelt. Diese Befristung ist nicht maßgeblich. Vielmehr endet der Verwaltervertrag auch ohne gesonderte Kündigung 6 Monate nach der Abberufung, also mit Ablauf des 13.11.2025.

Ist der Verwaltervertrag nicht befristet, muss hingegen nach bürgerlich-rechtlichen Grundsätzen gekündigt werden. Zum einen muss der Verwalter abberufen werden und zum anderen muss der Verwaltervert...

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