Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümergemeinschaft

Grundsätzlich ist der Wohnungseigentumsverwalter nicht gehindert, als Verkaufsmakler von Sonder-/Teileigentum tätig zu werden. Das gilt sowohl bei einer Tätigkeit für den Verkäufer (Mitglied der Eigentümergemeinschaft) als auch für den Käufer.[1] Die Rechtsbeziehungen zwischen den Beteiligten richten sich ausschließlich nach den Vorschriften über das Maklerrecht. Besonderhei...mehr

Der Wohnungseigentümergemeinschaft kommt eine Verbrauchereigenschaft gemäß § 13 BGB bereits dann zu, wenn ihr auch nur ein Verbraucher angehört.[1] In aller Regel handelt es sich daher beim Verwaltervertrag um einen Verbrauchervertrag nach § 310 Abs. 3 BGB. Ob der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Widerrufsrecht nach §§ 312b Abs. 1, 312g Abs. 1 BGB mit Blick auf einen von ih...mehr

Begriff Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 11 Abs. 1 WEG). Dies gilt auch, wenn ein wichtiger Grund für die Aufhebung der Gemeinschaft vorliegt. Selbstverständlich kann aber die Eigentümergemeinschaft eine Aufhebung unter Beachtung der gesetzlichen Vorgaben vereinbaren. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Gesetzliche Regelungen zur U...mehr

Nach der Bestimmung des § 181 BGB darf der Vertreter in aller Regel kein Insichgeschäft tätigen. Er darf also nicht im Namen des Vertretenen mit sich im eigenen Namen oder als Vertreter eines Dritten ein Rechtsgeschäft vornehmen. Allerdings lässt diese Bestimmung Ausnahmen für den Fall zu, dass dem Vertreter das Insichgeschäft gestattet ist. Eine entsprechende generelle Gest...mehr

In der Praxis leider immer wieder zu verzeichnen sind Bauträgerinsolvenzen mit der Folge, dass die Wohnungseigentumsanlage nicht fertig gestellt werden kann. In einem derartigen Fall besteht nach herrschender Meinung ein Anspruch eines jeden Wohnungseigentümers, den Wiederaufbau als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung zu verlangen dann, wenn die Voraussetzungen des § 22 WEG ...mehr

Die Aufhebung der Gemeinschaft kann zunächst durch Vereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer auch nach deren Begründung jederzeit erfolgen. Soweit also alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft eine Aufhebung derselben begehren, ist der Schutzbereich des § 11 WEG nicht betroffen, da mit dieser Regelung lediglich verhindert werden soll, dass die Aufhebung der Gemeinschaft g...mehr

Keine Veräußerung im Sinne des § 12 Abs. 1 WEG stellen die Fälle des Eigentumsübergangs kraft Gesetzes dar. Bedeutendster Fall stellt hier der Eigentumsübergang im Wege der Erbfolge dar. Auch die testamentarischen oder erbvertraglichen Regelungen fallen nicht unter die Zustimmungsbedürftigkeit, da es sich hier um letztwillige Verfügungen handelt. Schenkungsvertrag im Wege vorw...mehr

Nach der Bestimmung des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter allgemein und konturenlos berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung von untergeordneter Bedeutung zu treffen, die nicht mit erheblichen Verpflichtungen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verbunden sind. § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG verleiht ihm die erforderliche Vertretungsmacht im Auß...mehr

Insbesondere im Hinblick auf die Gestaltung des Verwaltervertrags und für einen realistischen Ansatz der Verwaltervergütung sollte sich der potenzielle Verwalter nicht scheuen, seiner Kontaktperson ein Formular zu den wesentlichen Objekteigenschaften zu übersenden. Der nachfolgende Fragenkatalog könnte selbstverständlich auch telefonisch abgearbeitet werden, allerdings dürft...mehr

Der Arbeitsaufwand des Verwalters hängt bei der Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage nicht primär von der Anzahl der Wohneinheiten ab. Bei einer großen Anlage ist dies zwar sicherlich zu Beginn der Verwaltertätigkeit der Fall, wenn die Eigentümerdaten in die EDV eingepflegt werden müssen. Erfahrungsgemäß kommt auf den Verwalter aber auch mehr Arbeit zu, wenn die Wohnungs...mehr

Vor der Bestellung eines neuen Verwalters sind Vergleichsangebote einzuholen. Im Regelfall müssen mindestens 3 Angebote eingeholt werden.[1] Ein Beschluss über die erstmalige Bestellung eines Verwalters entspricht jedenfalls nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn vor der Bestellung keine ausreichenden Alternativangebote eingeholt worden sind. Die vorliegenden Konkurrenzangeb...mehr

Man könnte auch auf die Idee kommen, ein Sondernutzungsrecht würde nicht begründet, wenn einem jeden Wohnungseigentümer eine gleichartige Gebrauchsmöglichkeit von bestimmten Bereichen des gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt wird. Praxis-Beispiel Kompensation Kfz-Stellplätze: Die Gemeinschaft verfügt über ausreichend Stellplätze für jede Wohnung. Sondernutzungsrechte sind n...mehr

Verwalter sollten bei der Vertragsgestaltung selbstverständlich vermeiden, per se unwirksame Vertragsklauseln aufzunehmen. Grundsätzlich unterliegt der Verwaltervertrag nämlich der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen. Allerdings findet eine entsprechende richterliche Überprüfung erst im laufenden Vertragsverhältnis, also bei Durchführung bzw. Anwendung des Vert...mehr

Auch ohne Inbezugnahme der Regelungen der Gemeinschaftsordnung ist der Verwalter an die Vereinbarungen der Wohnungseigentümer gebunden. Deshalb ist insbesondere im Hinblick auf die Gestaltung des Verwaltervertrags und die Kalkulation von Grundvergütung und Sonderhonoraren die Kenntnis des Inhalts der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung von erheblicher Bedeutung. Der p...mehr

Gemäß § 24 Abs. 1 WEG hat der Verwalter mindestens einmal im Jahr eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen. Die Einberufung dieser Eigentümerversammlung ist mit der Verwaltergrundvergütung abgegolten. Die Einberufung weiterer (außerordentlicher) Wohnungseigentümerversammlungen rechtfertigt die Vereinbarung eines Zusatzhonorars für den Verwalter. Das Sonderhonorar kann ...mehr

Gegenstand von Sondernutzungsrechten können sämtliche Bereiche des Gemeinschaftseigentums sein: Freiflächen – insbesondere Außen-Kfz-Stellplätze, Terrassen, Gartenflächen (bei Einfamilienhäusern ist es möglich, jeweils die gesamte dem Haus zugewiesene Gartenfläche zu unterwerfen;[1] Räume – insbesondere Dachböden, Keller, Garagen; Gebäudebestandteile – insbesondere Obergeschoss...mehr

Die Geltendmachung eines Anspruchs gegen den Verwalter auf Herausgabe der Verwaltungsunterlagen nach § 667 BGB gehört zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist damit insoweit aktivlegitimiert.[1] Das Verfahren gegen den ehemaligen Verwalter auf Herausgabe der Verwaltungsunterlagen ist ein wohnungseigen...mehr

Abberufung bei verweigerter Einsicht Verweigert der Verwalter den Wohnungseigentümern die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, stellt dies einen wichtigen Grund zu dessen Abberufung dar.[1] Anmerkung: Der Verwalter kann jederzeit grundlos von seinem Amt abberufen werden. Allerdings endet der Verwaltervertrag nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG erst spätestens 6 Monate nach der Abber...mehr

§ 12 Abs. 4 Satz 1 WEG ermöglicht es den Wohnungseigentümern, eine vereinbarte Veräußerungszustimmung durch einfachen Mehrheitsbeschluss aufzuheben. Diese Befugnis kann allerdings seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 entgegen vormals geltender Rechtslage durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Zur Aufhebung einer vereinbarten V...mehr

Für die einzelnen Wohnungseigentümer muss das finanzielle Risiko stets überschaubar sein. Die Verantwortlichkeit für eine diesbezügliche Entscheidung muss bei der Eigentümerversammlung verbleiben. Eine Klausel ohne gegenständliche Beschränkung, Budgetierung oder Begrenzung der Höhe nach benachteiligt die Wohnungseigentümer entgegen dem Gebot von Treu und Glauben unangemessen...mehr

Anfechtung des Bestellungsbeschlusses Auch wenn sich aus den vorgelegten Unterlagen ergibt, dass der Beschluss über die Bestellung des Verwalters anfechtbar ist, kann das Grundbuchamt regelmäßig vom Bestand der Verwalterbestellung ausgehen.[1] Der Verwalter wird gemäß § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG durch Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit bestellt. Die Fes...mehr

Zum Gemeinschaftseigentum gehören nach § 5 Abs. 2 WEG alle wesentlichen Bestandteile des Gebäudes sowie alle Anlagen und Einrichtungen, welche dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Anspruch auf Mängelbeseitigung Nach der Rechtsprechung des BGH ist jeder Erwerber berechtigt, Beseitigung der Baumängel am Gemeinschaftseigentum auf der Grundlage des mit ihm geschlossenen Vertrag...mehr

Die Durchführung der Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung, nach Maßgabe der Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft obliegt gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zwingend dem Verwalter. Er schließt Werkverträge mit Bauhandwerkern nicht im Namen der einzelnen Wohnungseigentümer ab, sondern im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft in ihrer Eigenschaft als recht...mehr

Dem Verwalter obliegt es nach ständiger Rechtsprechung Baumängel festzustellen, die Wohnungseigentümer hierüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen durch Beschluss herbeizuführen.[1] Die wesentliche Pflicht des Verwalters ist es also, Baumängel festzustellen. Ist das Gemeinschaftseigentum bei Entstehen der Wohnungse...mehr

Bereits die Besorgnis eines rechtswidrigen Eingriffs in das Gemeinschaftseigentum kann zu Unterlassungsansprüchen führen. Beantragt beispielsweise ein Wohnungseigentümer bei der Baubehörde die Genehmigung von Baumaßnahmen, die über die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen und nicht durch entsprechenden Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG legitimiert sind, ist i. d. R. ...mehr

Da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer also zunächst weiterhin von der Umsatzsteuer befreit ist, kann die Umsatzsteuerbefreiung allerdings für einzelne Eigentümer von Nachteil sein, nämlich für diejenigen, die ihr Teileigentum zu unternehmerischen Zwecken nutzen oder zu solchen Zwecken weitervermieten. Diese unternehmerisch tätigen Eigentümer hätten beispielsweise aus Er...mehr

Abgrenzungen Eine Durchbrechung des Jährlichkeitsprinzips ist nur hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkosten möglich. Hinsichtlich sämtlicher anderer Abrechnungspositionen verbleibt es bei der Abrechnung nach dem Zufluss-/Abfluss-Prinzip.[1] Abrechnungspflicht Für die Erstellung einer Jahresabrechnung ist nach Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr der alte, noch vor Erstellung ab...mehr

Bei Untergemeinschaften mit eigenen Beschlusskompetenzen kommt es maßgeblich darauf an, wie weit die Beschlusskompetenz reicht. Hier hat der BGH für Klarheit gesorgt, dass stets die Kosten der Gesamtgemeinschaft zu berücksichtigen sind.[1] Musterklausel: Regelung in der Gemeinschaftsordnung Bei Angelegenheiten, die ausschließlich einer bestimmten Untergemeinschaft zuzuordnen ...mehr

Die aus der verzinslichen Anlage von Liquiditätsüberschüssen erzielten Zinserträge können neben der Zuführung gemäß Wirtschaftsplan der Erhaltungsrücklage zugebucht werden. Alternativ können sie als Einnahmen in die Gesamt- und Einzelabrechnung aufgenommen werden. Diese Frage unterliegt der Willensbildung der Eigentümergemeinschaft. Ist nichts geregelt, spricht für die Verbuc...mehr

Die Jahresabrechnung ist nach Ablauf der abzurechnenden Wirtschaftsperiode zeitnah zu erstellen und der Eigentümergemeinschaft zur Beschlussfassung vorzulegen. Allgemein wird hier von einem Zeitraum von 3 bis maximal 6 Monaten nach Beginn des Folgejahres ausgegangen.[1] Abweichendes kann im Verwaltervertrag geregelt werden oder sich aus einer Vereinbarung der Wohnungseigentüm...mehr

Eine Jahresabrechnung ist fehlerhaft, wenn die Einnahmen in der Jahresabrechnung nicht dargestellt werden.[1] Denn aus der Jahresabrechnung – dies gilt sowohl für die Gesamt- als auch für die Einzelabrechnungen – müssen die Einnahmen und Ausgaben erkennbar werden.[2] Gemäß § 259 BGB ist im Rahmen der Jahresabrechnung nämlich eine geordnete Gegenüberstellung der Einnahmen und...mehr

Da der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt, trifft die Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung zunächst und grundsätzlich auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, obwohl § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG insoweit ausdrücklich den Verwalter verpflichtet. Der Verwalter ist allerdings im Innenverhältnis ...mehr

Die Abrechnung hat der Verwalter stets gegenüber demjenigen vorzunehmen, der am Tag der Beschlussfassung über die Abrechnung (in der Regel ordentliche Eigentümerversammlung des Folgejahres) als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Für jedes Sondereigentum wird somit eine einheitliche Abrechnung für das Wirtschaftsjahr erstellt, unabhängig davon, ob ein Eigentümerwechsel ...mehr

Häufig wird Verwaltungsaufwand von einzelnen Wohnungseigentümern verursacht, sei es in Form von Mahnungen, der Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren oder dem Erfordernis einer vereinbarten Veräußerungszustimmung nach § 12 WEG. Auf Grundlage der Bestimmung des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer eine verursacherbezogene Kostenbelastung beschließen. Insoweit ...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist zwar Unternehmerin im Sinne des Umsatzsteuergesetzes (UStG), weil sie Leistungen an die Wohnungseigentümer und Teileigentümer erbringt. Nach § 4 Nr. 13 UStG sind jedoch die Leistungen der Gemeinschaften an die Eigentümer von der Umsatzsteuer befreit. Einzige Ausnahme nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG stellen Einnahmen aus Stellplatzvermi...mehr

Rz. 338 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 1.5: Vorsorgevollmacht mit anwaltlichen Kontrollbevollmächtigten Vorsorgevollmacht mit Unterstützungs-, Kontroll- und Verfahrensbevollmächtigung [537] Nach eingehender Beratung über die Möglichkeiten der rechtlichen Vorsorge und deren Tragweite und nach eingehender Belehrung über die mit der Erteilung einer Vorsor...mehr

Begriff Die Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft müssen getrennt vom Vermögen des Verwalters gehalten werden. Folglich darf der Verwalter das Konto der Eigentümergemeinschaft nicht als Eigenkonto oder als Sonderkonto führen. Entscheidend ist, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch die richtige Einrichtung des Kontos gegen Anfechtung, Pfand- und Zurückbehalt...mehr

Soweit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Klägerin oder als Beklagte fungiert, ist deren Bezeichnung einfach. Praxis-Beispiel Rückständige Hausgelder Die Eigentümergemeinschaft "Dorfstraße 8 in 79294 Sölden", vertreten durch den Verwalter Richard Müller, macht rückständige Hausgelder gegenüber Wohnungseigentümer Klamm geltend. Das korrekte Rubrum lautet wie folgt: Prax...mehr

Bei einer Kündigung des Verwaltervertrags ist immer zu beachten, dass diese aufgrund der herrschenden Trennungstheorie von der Abberufung des Verwalters zu trennen ist.[1] Zwar beinhaltet die Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund i. d. R. zugleich die Kündigung des Verwaltervertrags[2], dennoch bedingt das eine nicht automatisch auch das andere. Hinweis Unentgeltlicher...mehr

Begriff Die Kündigung hat eine doppelte Bedeutung in der Praxis des Wohnungseigentums. Zum einen kann es sich um die Kündigung des Verwaltervertrags handeln, zum anderen kommen Kündigungen vor allem in Verwaltungsunternehmen immer dann in Betracht, wenn Arbeitsverhältnisse mit den Angestellten beendet werden müssen. Im ersten Fall sind neben den Bestimmungen des bürgerlichen...mehr

In den Bereichen, in denen die Eigentümergemeinschaft als Rechtssubjekt selbst nicht handeln kann, sind die Inhaber der Rechte und Pflichten nach dem WEG die Wohnungseigentümer in ihrer Eigenschaft als Mitglieder einer Bruchteilsgemeinschaft. Hiervon betroffen sind insbesondere Individualansprüche der Wohnungseigentümer etwa auf Unterlassung einer zweckbestimmungswidrigen Nu...mehr

Die Wohnungseigentümer fassen folgenden Beschluss: "Die Wohnungseigentümergemeinschaft … beschließt, dass die final in der Eigentümerversammlung vom 3.12.2021 festgelegten Sanierungsarbeiten unverzüglich durch die bereits beauftragten Fachfirmen umgesetzt werden sollen. Die Eigentümer der WE …, Frau … und Herr …, sollen bei Aufrechterhaltung ihrer Weigerungshaltung zur Zutri...mehr

Nicht selten wurden in Eigentümergemeinschaften in der Vergangenheit Beschlüsse gefasst, nach denen die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster denjenigen Wohnungseigentümern auferlegt wurden, in deren Sondereigentumsbereich sich die Fenster befinden. Als Dauerregelung waren derartige Beschlüsse nichtig. Die WEG-Reform aus dem Jahr 2007 hatte insoweit e...mehr

Als äußeres gestaltendes Element der Wohnungseigentumsanlage sind Fenster ein häufiges Streitthema in den Eigentümergemeinschaften. Dies gilt nicht nur im Hinblick auf die Gestaltung der Fenster an sich, sondern insbesondere auch in Beziehung auf Fensterverkleidungen wie Jalousien, Fenstergitter oder Fliegengitter. Grundsätzlich bedarf jede bauliche Veränderung des Gemeinsch...mehr

Im Jahr 1973 hatte das Wohnungseigentumsgesetz erste Änderungen erfahren. Bedeutendste war, dass auch an Stellplätzen in Tiefgaragen Sondereigentum begründet werden konnte. Das Bundesland Bayern hatte dann im Jahr 1977 zwar für eine lebhafte Diskussion um eine Novellierung des Wohnungseigentumsrechts gesorgt, blieb letztlich jedoch erfolglos. Die Bestrebungen gingen dahin, d...mehr

Kostenregress droht insbesondere in den Fällen, in denen die Gerichte grobe Fahrlässigkeit bejaht hatten – zu beachten ist allerdings, dass der Verwalter grundsätzlich auch bei einfacher Fahrlässigkeit in Regress genommen werden kann: Bedenkenhinweis vor Beschlussfassung Nicht ausreichender Bedenkenhinweis.[1] Kein Bedenkenhinweis vor Fassung eines nichtigen Beschlusses.[2] Besc...mehr

Als Kläger einer Anfechtungsklage kommen seit Inkrafttreten des WEMoG nur noch die Wohnungseigentümer in Betracht und nicht mehr der Verwalter. Bereits nach alter Rechtslage hatte der Verwalter kein altruistisches Anfechtungsrecht. Anfechtungsklage konnte er nur insoweit erheben, als seine Rechtsstellung betroffen war, was insbesondere beim Beschluss über seine Abberufung der...mehr

Um Energie einzusparen, dämmen inzwischen viele Hauseigentümer ihre Immobilie. Dies kann allerdings zu Konflikten mit den Nachbarn führen, wenn durch die aufgebrachten Werkstoffe das Haus über die Grenze des Nachbarn reicht. So hatte etwa das OLG Karlsruhe in der Vergangenheit entschieden, dass ein Hauseigentümer seine Außenwand nicht dämmen darf, wenn die Dämmplatten (hier:...mehr

Insbesondere in zerstrittenen verwalterlosen Eigentümergemeinschaften, in denen ein gewisses Chaos vorprogrammiert ist, dürfte einzelnen Wohnungseigentümern auch zu einer Nebenintervention zu raten sein. Denn die prozessualen Befugnisse des Streithelfers sind weitreichend: Er kann alle der Partei zustehenden Prozesshandlungen wirksam vornehmen. In der mündlichen Verhandlung is...mehr

Die Zustellung der Anfechtungsklage erfolgt gegenüber dem Verwalter als gesetzlichem Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dies gilt grundsätzlich und für sämtliche Anfechtungsklagen. Ob der Verwalter den Beschlussmangel zu vertreten hat und insoweit ein Interessenkonflikt bestehen könnte, spielt keine Rolle, weshalb das Gesetz auch keinen Ersatzzustellungsvertr...mehr