Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümergemeinschaft

Nach § 28 Abs. 4 WEG muss der Vermögensbericht den Stand der in den jeweiligen Eigentümergemeinschaften gebildeten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten. Im Einzelnen ist also jeweils der Ist-Stand der Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG, etwaiger weiterer gebildeter Rücklagen und das tatsächlich vorhandene Vermögen anzugeben....mehr

Die GdWE ist zwar Unternehmerin i. S. d. Umsatzsteuergesetzes (UStG), weil sie Leistungen an die Wohnungs- und Teileigentümer erbringt. Nach § 4 Nr. 13 UStG sind jedoch die Leistungen der Gemeinschaft an die Eigentümer von der Umsatzsteuer befreit. Einzige Ausnahme nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG stellen Einnahmen aus Stellplatzvermietungen dar, die allerdings erst umsatzsteuerp...mehr

Da die Erhaltungsrücklage Bestandteil des Gemeinschaftsvermögens ist, hat der Verwalter sie gemäß § 9a Abs. 3 WEG nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zu verwalten. Ihn treffen insoweit Vermögensbetreuungspflichten gegenüber der GdWE. Er hat zu beachten, dass er auch die Gelder der Erhaltungsrücklage zwingend getrennt von seinem Vermögen und dem Vermögen anderer von ihm verwalteter Ei...mehr

Bei Untergemeinschaften mit eigenen Beschlusskompetenzen kommt es maßgeblich darauf an, wie weit die Beschlusskompetenz reicht. Hier hat der BGH für Klarheit gesorgt und festgestellt, dass stets die Kosten der Gesamtgemeinschaft zu berücksichtigen sind.[1] Praxis-Beispiel Regelung für Untergemeinschaften in einer Gemeinschaftsordnung "Bei Angelegenheiten, die ausschließlich ei...mehr

Insbesondere beim Thema "Lademöglichkeiten" können sich Probleme mit Nachzüglern ergeben, da sich immer mehr Wohnungseigentümer, wenn nicht ein Elektro-Kfz, so doch zumindest ein Pedelec anschaffen. Kapazitätsprobleme entstehen nicht Existiert bereits eine Lademöglichkeit, sodass eine bauliche Veränderung zur Schaffung einer solchen nicht erforderlich ist, hat zunächst jeder ...mehr

Die wohl unproblematischste Variante eines Einbruchschutzes wäre an sich der (digitale) Türspion. Dieser ist aber nur insoweit hilfreich, als dass ein Wohnungseigentümer sehen kann, wer an seiner Tür klingelt. Ein effektiver Einbruchschutz ist hiermit nicht verbunden. Im Falle eines digitalen Türspions ist dies auch nur die eine Seite der Medaille. Wenn nämlich weder die Verw...mehr

Hat nur ein Teil der Wohnungseigentümer einen Nachteil durch die bauliche Maßnahme und haben diese Eigentümer ihr Einverständnis mit der Durchführung der Baumaßnahme erklärt, besteht ein Anspruch auf Gestattung der begehrten Maßnahme. Jedenfalls könnte der Fall eintreten, dass ausgerechnet diejenigen beeinträchtigten Wohnungseigentümer nicht an der Versammlung teilnehmen, di...mehr

Auch wenn der Beschluss nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG die doppelt qualifizierte Mehrheit erreicht, erfolgt eine Kostenverteilung unter allen Wohnungseigentümern nur dann, wenn die Kosten der Maßnahme nicht unverhältnismäßig sind. Praxis-Beispiel Die Schwimmhalle Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus 10 Wohnungseigentümern. 8 von ihnen beschließen den Umbau mehrere...mehr

Begriff Ob das Aufstellen von Pflanzen durch den Mieter zulässig ist, kann von der Einwilligung des Vermieters abhängen. Innerhalb der Mieträume darf der Mieter Blumen und Pflanzen in beliebiger Art und Anzahl auch ohne Einwilligung des Vermieters halten, solange das Eigentum des Vermieters dadurch nicht beeinträchtigt wird. Praxis-Beispiel Feuchtigkeitsschaden in der Wohnun...mehr

Besteht kein Anspruch des Mieters auf Gestattung der Montage, kann der Vermieter seine Zustimmung verweigern bzw. sogar die Entfernung einer eigenmächtig angebrachten Antenne verlangen und den Mieter auf Beseitigung bzw. Unterlassung verklagen. Den Beseitigungsanspruch kann der Vermieter ausschließlich auf § 541 BGB und nicht auf § 1004 BGB (allgemeiner Beseitigungs- und Unt...mehr

Rz. 44 Stand: EL 145 – ET: 02/2026 Bei der Beschäftigung von ArbN (> Rz 21 ff) sind Aufwendungen die Ausgaben für den > Arbeitslohn (das > Arbeitsentgelt) in Form von Geld. Hinzu kommen die Lohnzusatzkosten, zB Pflichtbeiträge des ArbG zur > Sozialversicherung, pauschale Steuerabzüge nach § 40a EStG (> Rz 27 ff, 30 ff). In die Begünstigung einbezogen sind aber auch Sachleistu...mehr

[5] Die Revision hat Erfolg. [6] I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: [7] Die Übertragung der Räum- und Streupflicht im Winter von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf einen professionellen Hausmeisterdienst sei ein typischer Fall einer zulässigen Delegation der Verke...mehr

Sowohl die Wohnungseigentümer als auch der Verwalter können einer Inanspruchnahme wegen Verletzung ihrer Verkehrssicherungspflichten vorbeugen. Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung erstreckt sich neben der Haftung der Wohnungseigentümer in aller Regel nämlich auch auf eine solche des Verwalters und hat zum Inhalt, dass Schadensersatzansprüche insbesondere aus d...mehr

Verkehrssicherungspflichten bestehen zunächst und grundsätzlich nur gegenüber "berechtigten" Besuchern der Wohnanlage samt gemeinschaftlichen Flächen. Der Einbrecher, der beim Abtransport des Diebesguts auf dem gemeinschaftlichen Gehweg infolge Eisglätte zu Sturz und Schaden kommt, kann sich nicht auf eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht der Eigentümergemeinschaft b...mehr

Das System der Haftung für die Verletzung von Verkehrssicherungspflichten ist etwas kompliziert, da in aller Regel mehrere Personen beteiligt sind. Praxis-Beispiel Ausgangsfall: Besucher stürzt Aufgrund entsprechender Beschlussfassung hat der Verwalter mit einem Hausmeister namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Hausmeistervertrag geschlossen. Dem Hausmeister obl...mehr

Beseitigung von Gefahrenquellen Hat der Verwalter potenzielle Gefahrenbereiche erkannt, sollte er umgehend eine Wohnungseigentümerversammlung zwecks Beschlussfassung über Abhilfemaßnahmen einberufen. In aller Regel genügt der Verwalter seinen Pflichten zunächst, indem er etwaige Gefahrenquellen ermittelt und die Eigentümergemeinschaft hierüber unverzüglich in Kenntnis setzt. ...mehr

Betriebshaftpflichtversicherung Ist der Verwalter nicht bereits über die Haus- und Grundbesitzerhaftplichtversicherung der Eigentümergemeinschaft versichert, kann er entsprechenden Versicherungsschutz über eine Betriebshaftpflichtversicherung herbeiführen. Nach dem "Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum" m...mehr

Die der Gemeinschaft obliegende Verkehrssicherungspflicht kann auf einzelne Wohnungseigentümer oder Dritte übertragen werden.[1] Werden die Verkehrssicherungspflichten teilweise auf Dritte, z. B. auf Reinigungs- oder Grundstücksbetreuungsunternehmen übertragen, sind diese faktisch auch für die Verkehrssicherung verantwortlich. Denn in diese ursprünglich der Gemeinschaft obli...mehr

Betriebssicherheit von Aufzugsanlagen Seit dem Inkrafttreten der Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) am 1.1.2015 gelten für Betreiber von Aufzugsanlagen strenge Regelungen. Zwar richtet sich die BetrSichV in erster Linie an Arbeitgeber. Da diese jedoch Regelungen für "Aufzugsanlagen im Sinne der Richtlinie 2014/33/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 26.2.20...mehr

Die Pflicht zur Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern besteht bei Neubauten und Bestandsgebäuden in sämtlichen Bundesländern. Zwischenzeitlich besteht auch die Pflicht zur Nachrüstung in Bestandsgebäuden in allen Bundesländern Übersicht: Einbaufristen und Verantwortlichkeiten für Rauchwarnmeldermehr

Die Wohnungseigentümer beschließen, das Dach durch die X-GmbH reparieren zu lassen. Die Verwaltung B rät dazu, die X-GmbH und nicht die Y-GmbH zu beauftragen. B schreibt: "Bei der Ausführung der Arbeiten durch die Y-GmbH würden wir jedoch im Rahmen unserer Verwaltungstätigkeit eine Baubetreuung der Maßnahme ablehnen, da wir zu der Y-GmbH kein entsprechendes Vertrauensverhält...mehr

Auch wenn nach der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage Untergemeinschaften in eigener Zuständigkeit nach dem Vorbild selbstständiger Eigentümergemeinschaften über Lasten und Kosten entscheiden, muss für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine einheitliche Jahresabrechnung erstellt und beschlossen werden. Die Feststellung der (einheitlichen) Abrechnungsspitze (glei...mehr

In einer Anfechtungsklage ist zu klären, ob die Nachschüsse von sämtlichen Wohnungseigentümern zu beschließen sind, wenn nach der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage Untergemeinschaften in eigener Zuständigkeit nach dem Vorbild selbstständiger Eigentümergemeinschaften über Lasten und Kosten entscheiden.mehr

Das LG meint, die Vorschüsse seien von sämtlichen Wohnungseigentümern zu bestimmen! In Mehrhausanlagen könnten zwar weitgehend verselbstständigte Untergemeinschaften gebildet werden. Damit sei aber nicht gesagt, dass die auf diese Weise gebildeten Untergemeinschaften über "ihre" Angelegenheiten eigenständig abrechnen dürften. Selbst wenn nach der Gemeinschaftsordnung einer M...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob eine Untergemeinschaft einen Nachschussbeschluss fassen kann, mit dem die Wohnungseigentümer verpflichtet werden, den gesamten Nachschuss zu zahlen. Vor- und Nachschussbeschluss in einer Mehrhausanlage BGH, Urteil v. 16.7.2021, V ZR 163/20, hat unter Aufgabe älterer Rechtsprechung 3 Klärungen herbeigeführt, an denen sich das LG ...mehr

Der Erwerber haftet dem Gemeinschaftsvermögen gegenüber für alle anteiligen Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums, die nach seinem Eintritt in die Eigentümergemeinschaft und seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch bzw. im Fall des Ersterwerbs nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung und Übergabe der Räume durch Beschluss begründet und fällig gestellt we...mehr

Die GdWE haftet auch Dritten gegenüber für Pflichtverletzungen des Verwalters. Praxis-Beispiel Die "Geldwäsche" Der Verwalter zweier Eigentümergemeinschaften hat zur Verschleierung betrügerischer Entnahmen Gelder vom Girokonto der einen Gemeinschaft auf das Girokonto der anderen überwiesen. Diese ist gegenüber der geschädigten Eigentümergemeinschaft zur Rückzahlung verpflichte...mehr

Die Haftung des Wohnungseigentümers beschränkt § 9a Abs. 4 Satz 1 HS 2 WEG auf solche Verbindlichkeiten, "die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind". Zweck dieser Regelung ist, dass derjenige bezahlen soll, dem die Leistung zugutekommt. Bei einem Eigentümerwechsel wird dies in aller Regel der Erwerber sein...mehr

Der Eigentümerwechsel erfolgt zu dem Zeitpunkt, in dem das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben wird. Mit seinem Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft können keine neuen Zahlungsverpflichtungen zulasten des Voreigentümers begründet werden. Haftung des veräußernden Eigentümers Bis zur Umschreibung im Grundbuch hat der veräußernde Wohnungseigentümer die laufenden Hausgelder ...mehr

Eng verbunden mit der Haftung im Fall der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten ist die Haftung der GdWE für Erfüllungs- und Verrichtungsgehilfen. Die der Gemeinschaft obliegende Verkehrssicherungspflicht kann auf einzelne Wohnungseigentümer oder Dritte übertragen werden.[1] Werden die Verkehrssicherungspflichten teilweise auf Dritte, z. B. auf Reinigungs- oder Grundstü...mehr

Überblick Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG)[1] hat mit seinem Inkrafttreten am 1.12.2020 auch das Haftungssystem innerhalb der Eigentümergemeinschaft modifiziert und insbesondere die Haftung der GdWE intensiviert, da ihr nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt. Verstärkt wird sie insoweit auch für Pflichtverletzungen des Verwal...mehr

Die GdWE haftet auch für Pflichtverletzungen der von ihr beauftragten Handwerker, Fachunternehmen, Architekten, Ingenieure und sonstigen Sonderfachleute als ihre Erfüllungsgehilfen i. S. v. § 278 Abs. 1 BGB. Aufgrund etwaiger Pflichtverletzungen in ihrem Sondereigentum geschädigte Wohnungseigentümer haben daher keine Direktansprüche gegen die Auftragnehmer der Gemeinschaft, ...mehr

Eine Haftung des Wohnungseigentümers gegenüber seinen Mietern kann sich insbesondere aus einer Verletzung der Verkehrssicherungspflichten ergeben. Jedenfalls haftet ein Vermieter, der zugleich Wohnungseigentümer ist, grundsätzlich für Schäden, die ein Mieter durch einen Sturz bei Eisglätte unter Verletzung der Räum- und Streupflicht auf einem Weg erlitten hat, der sich auf d...mehr

Zweifellos haftet der Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, wenn er schuldhaft das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt – sei es durch Beschädigung oder durch Hervorrufen eines besonderen Verwaltungsaufwands. Von praxisrelevanter Bedeutung ist hier die Beantwortung der Frage, ob der schädigende Wohnungseigentümer gerichtlich in Anspruch genomm...mehr

Der Erwerber haftet dem Gemeinschaftsvermögen gegenüber auch für solche Verbindlichkeiten, deren zugrunde liegende Beschlüsse (mit Ausnahme derjenigen über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassung der Vorschüsse auf Grundlage der Jahresabrechnung) vor dem für den Eigentümerwechsel maßgeblichen Zeitpunkt gefasst, jedoch erst nach diesem Zeitpunkt fällig wurden.[1] Praxi...mehr

Begriff Im Fall eines Eigentümerwechsels stellt sich für die Verwaltung bzw. die Eigentümergemeinschaft häufig die Frage, für welche Hausgeldverbindlichkeiten der Erwerber haftet. Trifft ihn nur die Haftung für Hausgeldverbindlichkeiten, die nach seinem Eintritt in die Gemeinschaft entstehen? Können ihm Hausgeldforderungen, die vor seinem Eintritt in die Gemeinschaft begründ...mehr

Werden die Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung für das Vorjahr zu einem Zeitpunkt genehmigt, in dem der Eigentümerwechsel erfolgt ist, so kann der Beschluss nur Wirksamkeit gegenüber dem Erwerber entfalten.[1] Grundsätzlich hat deshalb der Erwerber für den sich aus dem Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG aufgrund der Abrechnung des Vorjah...mehr

Grundsätzlich sollten vermietende Eigentümer darauf achten, dass im Rahmen des Mietvertrags keine der Gemeinschaftsordnung oder der Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft widersprechende Bestimmungen aufgenommen werden. Ebenso grundsätzlich muss danach unterschieden werden, ob im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer zueinander geltende Gebrauchs- oder Nutzungsregel...mehr

Das Mieterinteresse besteht letztlich allein darin, die begehrte bauliche Veränderung durchführen zu können. Wie aus § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB folgt, ist dieses Veränderungsinteresse aus gesamtgesellschaftlichen Gründen stets beachtenswert. Insoweit bedarf es keines mieterspezifischen Interesses. Der Vermieter kann also den Wunsch des Mieters nicht per se mit dem Argument zurü...mehr

Als Inhalt des Wohnungseigentums kann im Rahmen der Gemeinschaftsordnung wirksam bestimmt werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Überlassung der Wohnung an einen Dritten im Rahmen einer Vermietung der Zustimmung des Verwalters oder aber der Eigentümergemeinschaft bedarf.[1] Die hiernach erforderliche Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden,[2] wobei die Ni...mehr

Begriff Die Vermietungsbefugnis der Wohnungseigentümer ergibt sich direkt aus dem Wohnungseigentumsgesetz. Jeder Wohnungseigentümer hat gem. § 13 Abs. 1 WEG das Recht, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu vermieten. Im Rahmen des Mitgebrauchs hat der Mieter zwar grundsätzlich dieselben Rechte wie der Wohnungseigentümer, ihn treffen jedoch auch dieselben Pflichten....mehr

Eine Haftung des Wohnungseigentümers gegenüber seinen Mietern kann sich insbesondere aus einer Verletzung der Verkehrssicherungspflichten ergeben. Jedenfalls haftet ein vermietender Wohnungseigentümer grundsätzlich für Schäden, die sein Mieter durch einen Sturz bei Eisglätte unter Verletzung der Räum- und Streupflicht auf einem Weg erlitten hat, der sich auf dem im gemeinsch...mehr

Der Verwalter ist zwar nach § 27 Abs. 1 WEG verpflichtet, für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen. Diese Verpflichtung besteht jedoch nur in Bezug auf die Eigentümergemeinschaft bzw. die einzelnen Wohnungseigentümer – gegen Mieter hat der Verwalter insoweit keine Handhabe. Wohl aber ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, den vermietenden Wohnungseigentümer dah...mehr

Da die GdWE also zunächst weiterhin von der Umsatzsteuer befreit ist, kann die Umsatzsteuerbefreiung allerdings für einzelne Eigentümer von Nachteil sein, nämlich für diejenigen, die ihr Teileigentum zu unternehmerischen Zwecken nutzen oder zu solchen Zwecken weitervermieten. Diese unternehmerisch tätigen Eigentümer hätten beispielsweise aus Erhaltungsaufwendungen für das Ge...mehr

Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG trifft im Innenverhältnis zur GdWE den Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung entsteht am 1.1. des folgenden Kalenderjahres.[1] Praxis-Beispiel Bestellung endet am 31.12. Der Bestellungszeitraum des aktuellen V...mehr

Abgrenzungen Eine Durchbrechung des Jährlichkeitsprinzips ist nur hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkosten möglich. Hinsichtlich sämtlicher anderer Abrechnungspositionen verbleibt es bei der Abrechnung nach dem Zufluss-/Abfluss-Prinzip.[1] Abrechnungspflicht Zur Erstellung von Jahresabrechnungen ist die GdWE verpflichtet; als ausführendes Organ muss der bestellte Verwalter a...mehr

Bei Untergemeinschaften mit eigenen Beschlusskompetenzen kommt es maßgeblich darauf an, wie weit die Beschlusskompetenz reicht. Hier hat der BGH für Klarheit gesorgt, dass stets die Kosten der Gesamtgemeinschaft zu berücksichtigen sind.[1] Musterklausel: Regelung in der Gemeinschaftsordnung Bei Angelegenheiten, die ausschließlich einer bestimmten Untergemeinschaft zuzuordnen...mehr

Die aus der verzinslichen Anlage von Liquiditätsüberschüssen erzielten Zinserträge können neben der Zuführung gemäß Wirtschaftsplan der Erhaltungsrücklage zugebucht werden. Alternativ können sie als Einnahmen in die Gesamt- und Einzelabrechnung aufgenommen werden. Diese Frage unterliegt der Willensbildung der Eigentümergemeinschaft. Ist nichts geregelt, spricht für die Verbuc...mehr

Die Jahresabrechnung ist nach Ablauf der abzurechnenden Wirtschaftsperiode zeitnah zu erstellen und der Eigentümergemeinschaft zur Beschlussfassung vorzulegen. Allgemein wird hier von einem Zeitraum von 3 bis maximal 6 Monaten nach Beginn des Folgejahres ausgegangen.[1] Abweichendes kann im Verwaltervertrag geregelt werden oder sich aus einer Vereinbarung der Wohnungseigentüm...mehr

Über Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne einzelner selbstständiger Wohnungseigentümergemeinschaften kann eine aus allen Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaften gebildete "Dachgemeinschaft" nicht wirksam beschließen.[1] Praxis-Beispiel Zusammenschluss zwecks günstigerer Konditionen Die Wohnungseigentümer der jeweils selbstständigen Wohnungseigentümergemeinschaften Lukasst...mehr