Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümergemeinschaft

Wurde das Gemeinschaftseigentum aufgrund einer unwirksamen Klausel im Bauträgervertrag abgenommen, fehlt es an einer rechtswirksamen Abnahme. Auch wenn die Wohnungseigentümer bereits in die Wohnungen eingezogen sind bzw. Teileigentümer ihre Sondereigentumseinheiten nutzen, kann in diesen Fällen auch nicht von einer konkludenten Abnahme ausgegangen werden.[1] Denn auch eine k...mehr

Höchst umstritten ist, ob die Wohnungseigentümer in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung eine gemeinschaftliche Abnahme vereinbaren können. Gerade im Hinblick auf den "Nachzüglererwerb" ist es für den Bauträger von größtem Interesse, auch Erwerber an eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu binden, die ihre Sondereigentumseinheit erst nach Monaten oder gar einig...mehr

Für Baumaßnahmen, die in den ersten 3 Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, ist § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG als Spezialvorschrift gegenüber § 255 HGB anzuwenden.[1] Daher ist zunächst zu prüfen, ob die Tatbestandsvoraussetzungen des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG erfüllt sind. Hierbei sind alle getätigten Aufwendungen einzubeziehen, außer den in § 6 Abs. 1 Nr. 1a ...mehr

Sind Häuser einer Mehrhausanlage (hier: 13) nach der Gemeinschaftsordnung als "Wirtschafts- und Verwaltungseinheit" und als "selbständige Eigentümergemeinschaft" zu behandeln, soweit nicht gemeinsame Einrichtungen bestehen, und sind die "jeweiligen Eigentümer der Verwaltungseinheiten" berechtigt, die "Wirtschafts- und Verwaltungseinheit" allein zu verwalten, soweit dies tats...mehr

Eine Wohnungseigentumsanlage besteht aus 13 wirtschaftlich selbständigen und baulich voneinander getrennten Mehrfamilienhäusern. Jedes Haus ist nach der Gemeinschaftsordnung eine "Wirtschafts- und Verwaltungseinheit" und als "selbständige Eigentümergemeinschaft" zu behandeln, soweit nicht gemeinsame Einrichtungen bestehen. Die "jeweiligen Eigentümer der Verwaltungseinheiten"...mehr

Die Anfechtungsklage hat keinen Erfolg! Die Abhaltung von Teilversammlungen habe den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung entsprochen. Die Verwaltung habe die anderen Wohnungseigentümer zur Teilversammlung nicht laden müssen. Bestimme eine Vereinbarung, dass in einer Mehrhausanlage nur bestimmte Wohnungseigentümer stimmberechtigt seien, und sei zugleich vereinbart, dass eine Te...mehr

Zusammenfassung Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist im Hinblick auf die Inhaberschaft des gemeinschaftlichen Eigentums eine Bruchteilsgemeinschaft im Sinne der §§ 1008, 741 ff. BGB (zur Abgrenzung von der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft s. "Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft"). Sie kann allerdings nicht durch Teilungsversteigerung beendet werden. Eine Aufhebung d...mehr

Bei Miteigentümern muss zunächst geprüft werden, ob diese z. B. ein Gebäude oder einen Gebäudeteil gemeinschaftlich vermieten und somit den objektiven Tatbestand der Einkunftserzielung gemeinschaftlich verwirklicht haben. Festzustellen, wer den Tatbestand der jeweiligen Einkunftsart erfüllt hat, ist vorrangig gegenüber der Frage nach der Zurechnung ggf. gemeinschaftlich erzi...mehr

Zwischen dem Mieter und der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehen keine vertraglichen Beziehungen. Deshalb hat der Mieter auch keine Ansprüche gegenüber der Gemeinschaft auf Versorgung mit Wasser, Wärme oder Energie.[1] Nach der Rechtsprechung des BGH[2] hat der Sondereigentümer die Beeinträchtigung seiner Gebrauchsbefugnisse im Fall des Zahlungsverzugs hinzunehmen. Die Ve...mehr

Bloße Zweifel des Mieters an der Billigkeit der Wohnfläche als Umlagemaßstab genügen nicht, um eine Änderung dieses gesetzlichen Umlageschlüssels zu rechtfertigen. Lediglich für besondere Ausnahmefälle geht der Gesetzgeber davon aus, dass ein Anspruch des Mieters auf Änderung des Umlagemaßstabs z. B. auf Kopfzahlen bestehen kann. Das setzt voraus, dass es im Einzelfall zu ei...mehr

Einwendungen gegen die Abrechnung muss der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung mitteilen. Dies gilt sowohl für formelle als auch für materielle Einwendungen.[1] Dazu gehört auch der Einwand, dass der Vermieter Betriebskosten, die nach dem Mietvertrag durch eine Teilinklusivmiete oder eine Pauschale...mehr

Begriff Unabhängig davon, ob die Amtszeit eines Verwalters aus wichtigem Grund, durch Ablauf der vereinbarten Amtszeit oder aufgrund einvernehmlicher Aufhebungsvereinbarung endet, können sich vielfältige rechtliche und organisatorische Probleme bei der Übernahme der Verwaltung durch den neuen Verwalter ergeben. Dies betrifft insbesondere die Durchsetzung der Herausgabeansprü...mehr

Soweit der frühere Verwalter seinen Verpflichtungen anlässlich der Beendigung seines Verwalteramts nicht nachkommt und der Rechtsweg beschritten werden muss, ist zu beachten, dass entsprechende Ansprüche – auch gegen den ausgeschiedenen Verwalter – vor dem sachlich und örtlich ausschließlich zuständigen Amtsgericht des Belegenheitsorts der Wohnanlage gemäß § 43 Abs. 2 Nr. 3 ...mehr

Auch der übernehmende Verwalter ist grundsätzlich an die Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft gebunden. Übernimmt der neue Verwalter die Verwaltung während der beschlossenen Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen, sollte er sich in seinem eigenen Interesse möglichst schnell in die Materie einarbeiten und sich ein Bild über den Fortschritt der Arbeiten machen. Achtung Haf...mehr

Inhaberin des Anspruchs auf Herausgabe von Verwaltungsunterlagen oder von verwaltetem Vermögen gemäß § 667 BGB ist die Wohnungseigentümergemeinschaft.[1] Der frühere Verwalter ist beim Verwalterwechsel verpflichtet, sämtliche Verwaltungsunterlagen an die Eigentümergemeinschaft vertreten durch den neuen Verwalter herauszugeben. Ihm steht keinerlei Zurückbehaltungsrecht an dies...mehr

Ein Wohnungseigentümer kann grundsätzlich nicht die Aufhebung der Eigentümergemeinschaft verlangen. Eine Ausnahme ist lediglich für den Fall vorgesehen, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht.mehr

Grundsätzlich kann die Eigentümergemeinschaft den übernehmenden Verwalter mit der Prüfung beauftragen, ob hinsichtlich der ehemaligen Verwaltung Unregelmäßigkeiten vorliegen und ggf. Schadensersatzansprüche gegen den ehemaligen Verwalter im Raum stehen. Dies sollte der Verwalter ebenso ernst nehmen, um drohende Haftungsrisiken zu vermeiden, wie die im Folgenden aufgeführten ...mehr

Der übernehmende Verwalter muss anhand der übergebenen Unterlagen schließlich überprüfen, ob die auf früheren Eigentümerversammlungen gefassten Beschlüsse auch tatsächlich durchgeführt worden sind. Hierzu sollte er sowohl die früheren Protokolle der Eigentümerversammlungen sowie etwa Beschlussbücher und insbesondere die nach § 24 Abs. 7 WEG zu führende Beschluss-Sammlung dur...mehr

Grundsätzlich ist derjenige Verwalter zur Erstellung der Jahresabrechnung verpflichtet, der zum Zeitpunkt ihrer Fälligkeit Amtsinhaber ist. Die Erstellung der Jahresabrechnung ist dabei innerhalb der ersten 3 bis 6 Monate des Kalenderjahres fällig.[1] Dies soll nach herrschender Meinung auch dann gelten, wenn der Verwalterwechsel zum 1. Januar eines Kalenderjahres erfolge. Di...mehr

Nach dieser Vorschrift ist ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft ohne Versammlung nur gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären.[1] Insoweit ist erheblich umstritten, ob durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmt werden kann, dass im Umlaufverfahren auch Mehrheitsbeschlüsse gefasst werden können.[2] Allerdings ist...mehr

Ein Wohnungseigentümer kann nach § 11 Abs. 1 Satz 1 WEG grundsätzlich nicht die Aufhebung der Eigentümergemeinschaft verlangen. Eine abweichende Vereinbarung ist gemäß § 11 Abs. 1 Satz 3 WEG nur für den Fall zulässig, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht.[1]mehr

Der frühere Verwalter hat selbstverständlich die gemeinschaftseigenen Gelder herauszugeben, unabhängig ob sich diese auf Treuhandkonten oder aber Fremdkonten der Gemeinschaft befinden. Gleiches gilt beispielsweise für Sparbücher in Bezug auf etwaige Rücklagen. Achtung Ausgleich eines etwaigen Schuldsaldos Der ausgeschiedene Verwalter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, einen...mehr

Gemäß § 26 Abs. 2 WEG darf die Bestellung höchstens auf 5 Jahre – bei einer Erstverwalterbestellung nach Begründung des Wohnungseigentums höchstens auf 3 Jahre – vorgenommen werden. Ein Beschluss über die Wiederbestellung des Verwalters darf frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden. Auch dies kann durch Vereinbarung nicht abweichend geregelt werden.[...mehr

Weder die Regelung in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung noch die dingliche Sicherung der Benutzung im Grundbuch kann die Eigentümergemeinschaft per Beschluss ändern. Hierzu bedarf es einer entsprechenden notariell beglaubigten Vereinbarung und Änderung der Eintragung im Grundbuch. Bestehen aber nur schuldrechtliche Verpflichtungen der Wohnungseigentümer bzw. der...mehr

Unabhängig davon, ob der Verwalterwechsel im laufenden Jahr oder aber am Ende eines Wirtschaftsjahres erfolgt, ist der ausscheidende Verwalterzur Rechnungslegung verpflichtet.[1] Als nachwirkende vertragliche Nebenpflicht besteht eine derartige Verpflichtung unabhängig einer Beschlussfassung seitens der Eigentümergemeinschaft. Sie ergibt sich auch §§ 675, 666 BGB. Bei der Ver...mehr

Der übernehmende Verwalter sollte im Rahmen der Übergabe darauf achten, dass ihm insbesondere die folgenden Unterlagen seitens des ausscheidenden Verwalters übergeben werden (keine abschließende Aufzählung!): Gemeinschaftsordnung bzw. Teilungserklärung mit Aufteilungsplänen, ggf. Hausordnung Vollständige Auflistung aller Eigentümer mit Namen und ggf. Anschriften Vollständige Üb...mehr

Ähnlich gelagerte Probleme ergaben sich im Zusammenhang mit einem gemeinschaftlichen Treppenhaus zwischen 2 Eigentümergemeinschaften, die sich um die Verteilung der hierbei anfallenden Kosten stritten. Beide Häuser waren durch ein gemeinsames Treppenhaus verbunden, von dem aus ein Zugang zu den Dachgeschosswohnungen bestand. Die Holztreppe in dem Treppenhaus war jeweils zur ...mehr

Begriff Nicht selten kommt es unter Wohnungseigentümern zum Streit darüber, wer z. B. was, wann und wo grillen darf oder wann und wie laut Musik bzw. Musizieren hinzunehmen ist. Das geflügelte Wort "des einen Freud ist des anderen Leid" findet hier seinen besonderen Ausdruck. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Jeder Wohnungseigentümer ist gem. § 14 WEG verpflichtet, die...mehr

In den Jahren 2014 und 2015 macht B von ihrem Recht aus einer Gestattungsvereinbarung Gebrauch, das Dachgeschoss auszubauen. Diese Vereinbarung lautet: "Die Sondereigentumseinheit Nr. 92 im Dachgeschoß ist nicht ausgebaut; durch Ausbau und Unterteilung in mehrere selbständige Wohnungseigentumseinheiten werden unter Umständen später weitere Wohnungen geschaffen.(…) Jeder Mite...mehr

Betreibt die Eigentümergemeinschaft das Zwangsversteigerungsverfahren als Gläubigerin, sind die Vollstreckungsvoraussetzungen in § 10 Abs. 3 ZVG geregelt. Hiernach ist Voraussetzung einer Zwangsversteigerung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft, dass die Ansprüche tituliert sind: Möchte die Eigentümergemeinschaft als Gläubigerin das Zwangsversteigerungsverfahren betreiben...mehr

In die Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG fallen zunächst die fälligen Ansprüche der Eigentümergemeinschaft auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach den §§ 16 Abs. 2, 28 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen, also beschlossene Nachschüsse...mehr

Hieraus folgt natürlich, dass die Maßnahme der Zwangsverwaltung bei einer von dem Wohnungseigentümer selbst bewohnten Eigentumswohnung auf den ersten Blick denkbar ungeeignet ist. Andererseits sollte aber im Interesse der Eigentümergemeinschaft in einem derartigen Fall neben der Zwangsversteigerung stets auch die Zwangsverwaltung beantragt werden. Grund: Die Eigentümergemein...mehr

Die Hausgeldansprüche müssen gegenüber dem Zwangsversteigerungsgericht schon bei der Anmeldung glaubhaft gemacht werden.[1] Andere Rechte hingegen, die in aller Regel durch öffentliche Stellen angemeldet werden, sind erst auf Widerspruch glaubhaft zu machen. Nach dem Willen des Gesetzgebers soll ein möglicher Missbrauch bei einer für die übrigen Beteiligten nicht nachvollzie...mehr

Betreibt ein außenstehender Dritter als Gläubiger das Zwangsversteigerungsverfahren gegen einen Wohnungseigentümer, muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihre Ansprüche gegen diesen Miteigentümer anmelden, damit sie aus dem Versteigerungserlös befriedigt werden kann. Rechte, die zur Zeit der Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks aus dem Grundbuch nicht ersichtli...mehr

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Die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum kann weder im Beschlussweg noch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer herbeigeführt werden. Hierfür ist nach § 4 WEG vielmehr eine Einigung der Wohnungseigentümer nach § 925 Abs. 1 BGB in Form der Auflassung und der Eintragung in das Grundbuch.[1] erforderlich. Dies gilt auch für den Fall, wenn eine Fläche, an de...mehr

Der Vorrang der Wohnungseigentümergemeinschaft ist des Weiteren auch der Höhe nach begrenzt auf maximal 5 % des Verkehrswerts. Praxis-Beispiel Begrenzung auf maximal 5 % des Verkehrswerts 5 % des Verkehrswerts von 60.000 EUR sind 3.000 EUR. Die in zeitlicher Hinsicht zu berücksichtigenden Ansprüche der Gemeinschaft belaufen sich insgesamt auf 4.800 EUR. In Höhe von 1.800 EUR g...mehr

Dem Zwangsverwalter steht darüber hinaus ein begrenztes Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung zu. Ein Stimmverbot des Wohnungseigentümers hat keinerlei Auswirkung auf das Stimmrecht des Zwangsverwalters, da dieser nicht Interessenvertreter des Wohnungseigentümers ist, sondern als unabhängiges Organ der Rechtspflege gilt. Praxis-Beispiel Beschränktes Stimmrecht Das KG...mehr

Die Ansprüche der Gemeinschaft gegen den Schuldner im Zwangsversteigerungsverfahren müssen fällig sein. Nicht erforderlich ist demgegenüber, dass die Ansprüche auch tituliert sind, soweit die Gemeinschaft das Zwangsversteigerungsverfahren nicht selbst betreibt. Es muss also kein rechtskräftiges Urteil oder rechtskräftiger Vollstreckungsbescheid über den Anspruch vorliegen. W...mehr

Die Zwangsverwaltung eigengenutzter Eigentumswohnungen kann eine Schädigung der Grundpfandrechtsgläubiger darstellen. Betreibt die Eigentümergemeinschaft die Zwangsverwaltung nur zur Sicherung der Hausgeldforderungen, steht ein nicht unbeachtlicher Teil der Rechtsprechung auf dem Standpunkt, diese sei unzulässig, da es am erforderlichen Rechtsschutzinteresse[1] mangele. Sowe...mehr

Grundsätzlich werden die nachrangig betroffenen Gläubiger durch den Rangvorrang der Wohnungseigentümer nicht unbillig benachteiligt. Denn der Vorrang der Wohnungseigentümer ist bereits in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG doppelt begrenzt: Der Vorrang begrenzt die berücksichtigungsfähigen Ansprüche auf die laufenden sowie die rückständigen Beiträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den ...mehr

Ist die Wohnung des säumigen Eigentümers vermietet, so stehen sämtliche Mieteinnahmen ab dem Zeitpunkt der Zwangsverwaltung nicht mehr dem Wohnungseigentümer, sondern ausschließlich dem Zwangsverwalter zu. Irrtümlich noch an den Eigentümer gezahlter Mietzins ist von diesem an den Zwangsverwalter weiterzuleiten. Achtung Hausgeldschulden beitreiben Grundsätzlich sind Hausgeldsch...mehr

Die Zwangsvollstreckung kann durch mehrere Arten durchgeführt werden. Die Zwangsvollstreckung einer Geldforderung erfolgt im Regelfall durch Pfändung von beweglichen Sachen, Grundstücken oder Rechten des Schuldners. Diese werden dann i. d. R. durch Versteigerung verwertet. Der hierbei erzielte Erlös wird dem Gläubiger zugewiesen. Bei Grundstücken erfolgt die Verwertung durch...mehr

Begriff Die Zwangsverwaltung spielt neben einer etwaigen Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen eines Schuldners eine nicht unerhebliche Rolle. Der Gläubiger wird hier nicht aus der Substanz eines Grundstücks bzw. einer Eigentumswohnung, sondern aus den laufenden Erträgen, wie beispielsweise den Mieteinnahmen, befriedigt. Das Eigentum an der Wohnung verbleibt dem s...mehr

Eine Änderung der dinglichen Zuordnung der Pkw-Abstellplätze betrifft den Kernbereich des Sondereigentums und ist daher der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung entzogen.[1] So also etwa in der Teilungserklärung die Kfz-Stellplätze bestimmten einzelnen Sondereigentumseinheiten zugeordnet sind, können diese nicht durch Beschluss anderen Sondereigentumseinheiten zugeor...mehr

Begriff Die Zwangsversteigerung ist die wichtigste Art der Immobiliarzwangsvollstreckung. Durch die Grundstücks- bzw. Immobiliarveräußerung soll der Gläubiger aus dem Erlös befriedigt werden. Zuständig ist das Amtsgericht als Versteigerungsgericht. Auf Antrag des beitreibenden Gläubigers wird die Zwangsversteigerung durch Beschluss angeordnet. Durch diesen Beschluss wird das...mehr

Wie bereits erwähnt, existieren keine bestimmten Vorschriften oder Gebührenordnungen für die Festlegung eines angemessenen Verwalterhonorars. Höhe der Vergütung Im Schnitt und je nach Größe der Wohnanlage bewegen sich die Verwalterhonorare zwischen 20 und 40 EUR netto je Einheit und Monat. Jedenfalls bewegte sich bereits im Jahr 2016 ein Verwalterhonorar in Höhe von monatlich ...mehr

Ist ein Verwalter nicht bestellt, vertreten gemäß § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG die Wohnungseigentümer die Eigentümergemeinschaft. Sie vertreten die Wohnungseigentümergemeinschaft in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht als Gesamtvertreter. Sollen Maßnahmen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eingeleitet werden, bedarf es der Mitwirkung eines jeden Wohnungseigentümers. Di...mehr

Der Wohnungseigentümergemeinschaft kommt eine Verbrauchereigenschaft gemäß § 13 BGB bereits dann zu, wenn ihr auch nur ein Verbraucher angehört.[1] In aller Regel handelt es sich daher beim Verwaltervertrag um einen Verbrauchervertrag nach § 310 Abs. 3 BGB. Ob der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Widerrufsrecht nach §§ 312b Abs. 1, 312g Abs. 1 BGB mit Blick auf einen von ih...mehr

Da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG bereits mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher entsteht, kann bereits der teilende Eigentümer den Erstverwalter durch Ein-Personen-Beschluss bestellen. Da die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher entsteht, ist das Rechtsinstitut der "werdenden Wohnungseigentümerg...mehr