Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümergemeinschaft

In aller Regel handelt es sich bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer um eine Verbraucherin gemäß § 13 BGB. Etwas anderes gilt lediglich dann, wenn eine Gemeinschaft ausschließlich aus Unternehmern besteht. Dann wird auch diese Gemeinschaft als Unternehmerin gemäß § 14 BGB behandelt. Gleiches gilt, wenn die Gemeinschaft überwiegend aus Unternehmern besteht. Sie wird auc... mehr

In der Praxis werden zugunsten der Wohnungseigentümer häufig Grunddienstbarkeiten bestellt, etwa Geh- und Fahrtrechte. Derartige Grunddienstbarkeiten stehen nach § 1018 BGB dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks zu, bei Aufteilung dieses Grundstücks in Miteigentumsanteile also den Miteigentümern in Gemeinschaft und nicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentüme... mehr

In 1. Linie wird die Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Verwalter vertreten. Insoweit verleiht die Bestimmung des § 9b Abs. 1 WEG dem Verwalter eine für das Außenverhältnis unbeschränkte und unbeschränkbare Vertretungsmacht mit Ausnahme von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen. Der Verwaltungsbeirat ist zur Vertretung der Gemeinschaft nicht berechtigt. Dieser unters... mehr

Gegenüber der alten Rechtslage haben sich die originären Ausübungsbefugnisse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erweitert. Für die Geltendmachung von Beseitigungsansprüchen wegen baulicher Veränderungen des Gemeinschaftseigentums, ist allein die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bereits gemäß § 9a Abs. 2 WEG unmittelbar ermächtigt, da sie die sich aus dem gemeinschaft... mehr

Dem Verwalter fehlt die Berechtigung zur Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dann, wenn ein konkreter Interessenkonflikt vorliegt, wie dies insbesondere im Fall eines Insichgeschäfts gemäß § 181 BGB der Fall sein kann oder er gerichtlich nach den allgemeinen prozessrechtlichen Grundsätzen als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausscheidet. Praxi... mehr

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 nicht mehr den Wohnungseigentümern, sondern nach § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Diese übt also fremde Rechte, nämlich diejenigen der Wohnungseigentümer, in eigenem Namen aus. Geregelt in § 9a Abs. 2 WEG, übt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die sich au... mehr

Wesen der Rechtsfähigkeit ist die Fähigkeit, Rechte und Pflichten zu haben, eigenes Vermögen bilden zu können und im gerichtlichen Verfahren klagen und verklagt werden zu können. Rechtsfähig sind qua Gesetz nur natürliche Personen. Rechtsfähig sind jedoch auch die juristischen Personen – also insbesondere GmbH, AG und Verein –, wobei deren Rechtsfähigkeit allein auf der Aner... mehr

Überblick Bis zum Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG)[1] am 1.12.2020 wurde die Wohnungseigentümergemeinschaft als "teilrechtsfähig" bezeichnet. Diese Teilrechtsfähigkeit wiederum beruhte auf einer BGH-Entscheidung aus dem Jahr 2005[2], die im Zuge der WEG-Reform 2007[3] kodifiziert wurde. Da der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nunmehr nach... mehr

Im Zuge der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft und der hiermit verbundenen Zuordnung des Gemeinschaftsvermögens zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gem. § 9a Abs. 3 WEG, ist Konteninhaberin grundsätzlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Bei einer Kontoneueröffnung für eine Wohnungseigentümergemeinschaft widerspricht es den Grundsätzen ordnungsmäßi... mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Berechtigte einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit sein, soweit eine Zurechnung des zu sichernden Rechts zum Verwaltungsvermögen möglich ist.[1] Praxis-Beispiel Eintragung einer Dienstbarkeit Auf Antrag und Bewilligung eines Wohnungseigentümers kann zulasten seines Wohnungseigentums im Wohnungsgrundbuch eine beschränkte persö... mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 sieht das Gesetz keinen konkreten Pflichtenkatalog des Verwalters mehr vor. Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG hat er sämtliche Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung von untergeordneter Bedeutung zu treffen, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen. Was im Einzelfall von untergeordneter Bedeutung... mehr

Immobilienerwerb Längst ist anerkannt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähiger Verband Grundeigentum erwerben kann. Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer daher mehrheitlich beschließen, dass die Gemeinschaft eine Wohnung oder ein Grundstück erwirbt.[1] Insoweit kann dann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch als Eigentümerin ins Grundbuch e... mehr

Die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer fungiert im gesamten Bereich der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums als Vertragspartnerin von Unternehmen und Dienstleistern bei Bewirtschaftung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Praxis-Beispiel Vertragspartner Ist das Dach der Wohnanlage undicht und muss ein Dachdecker beauftragt werden, wird der Auftrag im Name... mehr

Abwehransprüche Die Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Festsetzung eines öffentlichen Geh- und Fahrradwegs auf dem Grundstück in einem Bebauungsplan, kann nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft als solcher und nicht von den einzelnen Miteigentümern abgewehrt werden.[1] Anspruchsinhaber, Hausgeld Alleinige Inhaber... mehr

Unabhängig davon, ob dem Charakter einer Mehrhausanlage dadurch entsprochen wird, dass Untergemeinschaften mit eigenen Beschluss- und somit Verwaltungskompetenzen eingeräumt sind, können Untergemeinschaften niemals eigenständig rechtsfähig sein. Sie bleiben Teil der (Gesamt-)Wohnungseigentümergemeinschaft.[1] Praxis-Beispiel Dachinstandsetzung Die Wohnungseigentumsanlage beste... mehr

Gemäß § 9a Abs. 3 WEG ist das Gemeinschaftsvermögen der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugeordnet und wird von ihr verwaltet, und nicht von den Wohnungseigentümern. Als Konsequenz folgt hieraus, dass die einzelnen Wohnungseigentümer keinen Anteil am Verwaltungsvermögen haben. Sie haben also keine unmittelbaren, sondern über die Mitgliedschaft in der Gemein... mehr

Insbesondere im kommunalen Abgabenrecht finden sich in aller Regel Bestimmungen über eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer. Hieran ändern auch die Neuregelungen des WEMoG nichts. Spezialgesetzlich können auch weiterhin Besonderheiten geregelt werden, die eine unmittelbare Betroffenheit der einzelnen Wohnungseigentümer ergeben. Ist etwa nach einer kommunale... mehr

Paradebeispiel für die Erhaltung schutzwürdiger Belange des Schuldners ist das Erfordernis eines Vorgehens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Geltendmachung von Mängelrechten aus einem Bauträgerkaufvertrag. Dies hat zwar nur indirekt etwas mit der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu tun, als der BGH bereits im Jahr 1979 klargestellt hat, dass ... mehr

Der BGH hatte bereits im Jahr 1980 die Komplexität des Wohnungseigentumsrechts beklagt.[1] Durch die Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft – zunächst seitens der Rechtsprechung und schließlich des Gesetzgebers – hat sich hieran nichts geändert. Waren zunächst auch neue Probleme entstanden, wurden diese in praxisrelevanter Hinsicht auch gelöst. Vo... mehr

Unmittelbare Außenhaftung Für das Verhältnis außenstehender Dritter zu den Wohnungseigentümern ist § 9a Abs. 4 WEG von erheblicher praktischer Bedeutung. Da Rechtsgeschäfte – insbesondere Verträge – im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geschlossen werden und nicht mit den einzelnen Wohnungseigentümern in ihrer Gesamth... mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG hat der Verwalter gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern weder Rechte noch Pflichten. Der Verwalter fungiert allein als Organ und Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Das WEG verpflichtet den Verwalter in § 12 Abs. 1 WEG im Rahmen vereinbarter Veräußerungsbeschränkung, wenn er als Zustimmungsberechtigter fungiert, § 24 Abs. 1 WEG ... mehr

Die Verpflichtung zur Hausgeldzahlung entsteht mit ihrer Fälligkeit. Die Fälligkeit der Hausgelder können die Wohnungseigentümer auf Grundlage von § 28 Abs. 3 WEG durch Beschluss regeln. Unterbleibt eine entsprechende Beschlussfassung, kann der Gläubiger, also die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nach § 271 BGB ihre sofortige Zahlung verlangen. Fälligkeit tritt in diesen... mehr

Verbreitet sind Fälle, in den 2 oder mehr Wohnungseigentumsanlagen über eine sich unter den real geteilten Grundstücken befindliche Tiefgarage verfügen, die entsprechend der Häuser ebenfalls vertikal in der Luftlinie geteilt und insoweit jeweils teilweise gemeinschaftliches Eigentum der jeweiligen Wohnungseigentümer der einzelnen Häuser ist. Praxis-Beispiel Gemeinsame Zufahrt... mehr

Das selbstständige Beweisverfahren der §§ 485 ff. ZPO ermöglicht es den Parteien, außerhalb des zivilprozessualen Erkenntnisverfahrens Tatsachen gerichtlich verwertbar feststellen zu lassen.[1] Da ein geordneter Prozessvortrag gemäß § 138 Abs. 1 ZPO grundsätzlich entsprechende Tatsachenkenntnis voraussetzt, und die Eigentümergemeinschaft oder aber auch der einzelne Wohnungse... mehr

Die Verwaltung des Sondereigentums obliegt allein dem Eigentümer. Freilich kann dieser einen Verwalter mit der Verwaltung seiner Einheit beauftragen, also einen Sondereigentumsverwalter. Hierbei kann es sich durchaus auch um den Wohnungseigentumsverwalter handeln. Die übrigen Wohnungseigentümer bzw. die Eigentümergemeinschaft haben keinerlei Verwaltungskompetenzen, was Sonder... mehr

Begriff Das selbstständige Beweisverfahren der §§ 485 ff. der Zivilprozessordnung (ZPO) bietet die Möglichkeit, durch Einholung eines Sachverständigengutachtens ein kostenintensives und zeitraubendes Klageverfahren zu vermeiden. Mit diesem Verfahren kann die Verjährung von kauf- und werkvertraglichen sowie von mietvertraglichen Ansprüchen gehemmt werden. Gesetze, Vorschriften... mehr

Wie der Wohnungseigentümer seiner Verpflichtung zur Entrichtung des Hausgelds nachkommt, obliegt zunächst seiner Entscheidung. Sieht jedoch die Teilungserklärung bzw. die Gemeinschaftsordnung eine besondere Zahlungsweise vor, so ist der Wohnungseigentümer hieran gebunden. Sind demnach die Hausgelder im Lastschriftverfahren zu entrichten, so ist der einzelne Eigentümer an die... mehr

Begriff Die Wohnungseigentümer haben die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Diese werden durch Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG auf Grundlage des Wirtschaftsplans für die entsprechende Wirtschaftsperiode festgelegt und nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Der nach dem Gesamt- und den Einzelwirtschaftsplänen a... mehr

In vielen Fällen wird in der Praxis durch eine entsprechende Gestaltung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung dem Charakter einer Mehrhausanlage dadurch Rechnung getragen, dass haus- bzw. gebäudebezogen Untergemeinschaften gebildet werden, die auch mit eigenen Beschlusskompetenzen ausgestattet sind. Praxis-Beispiel Weitest mögliche getrennte Verwaltung "Die einzelnen ... mehr

Viele Eigentümergemeinschaften sind bestrebt, die Zahlungsmoral ihrer Mitglieder dadurch zu stärken, indem Verfallsklauseln vorsehen, dass bei Verzug mit bestimmten Hausgeldzahlungen sofort das ganze auf die jeweilige Wirtschaftsperiode entfallende Hausgeld zur Zahlung fällig wird.[1] Regeln die Wohnungseigentümer etwa konkret für eine bestimmte Wirtschaftsperiode im Zusammen... mehr

Rz. 63 Da ein Beschluss nur auf einer Eigentümerversammlung gefasst werden kann, muss bereits eine GdWE bestehen (vgl. o. Rdn 1). Diese entsteht nach § 9a Abs. 1 S. 2 WEG, wenn die Wohnungsgrundbücher angelegt wurden. Vorherige (Mehrheits-)Entscheidungen der Bruchteilseigentümer sind keine Beschlüsse im Sinne der §§ 23 ff. WEG,[139] selbst wenn es sich um eine Teilung nach §... mehr

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Rn. 1 Stand: EL 186 – ET: 01/2026 § 11 Abs 2 EStG gilt auch für die Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen, vgl BMF v 09.11.2016, BStBl I 2016, 1213 Rz 44. Nach Rz 47 (Wohnungseigentümer und Mieter) dieses BMF-Schreibens müssen Aufwendungen entweder in der Jahresabrechnung gesondert aufgeführt sein oder durch Bescheinigung des Verwalter... mehr

Rz. 203 Vor allem ältere Gemeinschaftsordnungen bestimmen teilweise, dass die Jahresabrechnung auch ohne Beschluss der Wohnungseigentümer bestandskräftig wird, wenn nicht innerhalb einer bestimmten Frist Widerspruch gegen sie erhoben wird.[546] Sowohl die Auslegung als auch die Frage der Wirksamkeit derartiger Klauseln wurden schon im alten Recht unterschiedlich beurteilt. D... mehr

Rz. 23 Das Recht zur Teilnahme an Eigentümerversammlungen ist ein unverzichtbares Recht, das mit der Zugehörigkeit zur Eigentümergemeinschaft verbunden ist. Es kann auch durch die Gemeinschaftsordnung nicht auf Dauer Dritten übertragen werden. Selbst im Falle des Stimmrechtsausschlusses ist der betroffene Wohnungseigentümer jedenfalls zur Teilnahme berechtigt und kann durch ... mehr

Rz. 91 Der Eigentümergemeinschaft ist es nicht verwehrt, über eine bereits behandelte Angelegenheit nochmals Beschlüsse zu fassen.[227] Auch inhaltsgleiche Zweitbeschlüsse sind nicht ausgeschlossen. Sie entsprechen immer dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der erste Beschluss (nur) an einem formellen Fehler litt. In diesen Fällen ist die Fassung eines inhaltsgleichen Besch... mehr

Rz. 40 Mängel betreffend den Abschluss des Verfügungsgeschäfts (z.B. Formmangel gemäß § 4 Abs. 2 S. 1, § 925 BGB,[98] Geschäftsunfähigkeit gemäß § 105 BGB, Nichtigkeit gemäß §§ 134, 138 BGB, erfolgreiche Anfechtung gemäß § 142 Abs. 1 BGB) führen zur Nichtigkeit der vertraglichen Teilungserklärung, so dass für keinen Beteiligten Wohnungseigentum begründet wird. Bis zur Gelten... mehr

Rz. 47 Ähnlich wie Beschlüsse auf Eigentümerversammlungen kommt auch der schriftliche Beschluss nicht schon mit der Abgabe der letzten Stimme durch Unterzeichnung zustande. Vielmehr bedarf es auch hier einer Verkündung,[106] wobei es hier verschiedene Möglichkeiten gibt. So kann der Verwalter die Wohnungseigentümer durch Rundschreiben über die Beschlussfassung informieren. I... mehr

Rz. 24 Nicht im Gesetz geregelt ist die Frage, wie die Ausübung des Stimmrechts zu erfolgen hat, wenn ein Wohnungs- oder Teileigentum mehreren Eigentümern in Bruchteilsgemeinschaft zusteht.[65] § 25 Abs. 2 S. 2 WEG bestimmt nur, dass innerhalb der Gemeinschaft keine Aufspaltung des Stimmrechts stattfindet. Diese kann nur einheitlich abstimmen. Da auch innerhalb dieser Gemein... mehr

Rz. 38 Die h.M. entnimmt dem Erfordernis der Unzumutbarkeit einer Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem Störer nicht zuletzt aus verfassungsrechtlichen Gründen (Art. 14 GG), dass die Entziehung das letzte Mittel zur Wiederherstellung tragbarer Zustände in der Eigentümergemeinschaft bleiben muss.[59] Sie kommt daher als ultima ratio nur dann in Betracht, wenn alleine eine Entf... mehr

Rz. 1 Wortlaut und Systematik des Gesetzes gehen implizit davon aus, dass eine Eigentümerversammlung erst nach Entstehen einer Eigentümergemeinschaft durchgeführt werden kann. Diese entsteht nach § 9a Abs. 1 S. 2 WEG nunmehr bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Im Gegensatz zum früheren Recht[1] kann somit bereits der teilende Eigentümer Beschlüsse fassen. Da die Ve... mehr

Rz. 6 Die Eigentümergemeinschaft als Schuldverhältnis der Wohnungseigentümer entstand früher und entsteht nach wie vor im Fall der Begründung von Wohnungseigentum durch Teilungsvertrag nach § 3 unmittelbar mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher und im Fall der Begründung der Wohneigentumsanlage durch einen aufteilenden Alleineigentümer nach § 8 mit Eintragung eines weiteren Ei... mehr

Rz. 58 Seit jeher als Grenze der Mehrheitsmacht anerkannt ist ferner der Kernbereich des Sondereigentums. Auch hier greift die Gemeinschaft in Rechte ein, die der Verwaltungsbefugnis der Eigentümergemeinschaft entzogen sind.[127] Dies gilt auch dann, wenn gleichzeitig über die Sanierung von Gemeinschafts- und Sondereigentum Beschluss gefasst wird.[128] Denn trotz seiner Einb... mehr

Rz. 14 Gilt keine von § 29 Abs. 1 S. 2 WEG abweichende Vereinbarung, endet die Mitgliedschaft im Verwaltungsbeirat mit dem Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft.[60] Bei einem Wiedereintritt in die Gemeinschaft lebt das Amt nicht automatisch auf (s. Rdn 20). mehr

Rz. 31 Über die Duldung des Betretens und der Benutzung des Sondereigentums hinaus ist der Wohnungseigentümer auch verpflichtet, Eingriffe in die Substanz des Sondereigentums bis hin zur teilweisen Zerstörung zu dulden, wenn dies zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlich ist,[103] z.B. das Aufbrechen einer im Sondereigentum stehenden Wand und Abschlagen der ... mehr

Rz. 17 Personen, die im Gegensatz zu Bevollmächtigten nicht anstelle eines Wohnungseigentümers, sondern zusätzlich zu ihm an der Versammlung teilnehmen wollen (Beistände), sind nach den gesetzlichen Regelungen nicht zugelassen.[49] Ihre Anwesenheit verstößt gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit von Eigentümerversammlungen. Auch von Berufs wegen zur Verschwiegenheit ver... mehr

Rz. 5 Um eine verbrauchsabhängige Verteilung zu ermöglichen, sind die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen (§§ 4, 5 HeizkostenV). Solange Messgeräte noch nicht vorhanden sind, ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung zwangsläufig nicht möglich. Es gilt dann der gesetzliche Verteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 S. 1 WEG. Es muss zunächst der Anspruch auf ... mehr

Rz. 52 Die einzelnen Wohnungseigentümer haften dem Wohnungseigentümer daneben nicht gemäß § 9a Abs. 4 WEG (§ 10 Abs. 8 S. 1 WEG a.F.).[289] Dies gilt auch nach Ausscheiden des Anspruchsinhabers aus der Eigentümergemeinschaft; sein Anspruch bleibt auch dann gemeinschaftsbezogen.[290] Der Ersatzberechtigte muss daher – soweit ein ausreichendes Verwaltungsvermögen vorhanden ist... mehr

Rz. 22 Mit dem Recht zur Teilnahme an Eigentümerversammlungen ist als Mindestinhalt die Möglichkeit zur Einwirkung an der Willensbildung verbunden. Selbst im Falle des Stimmrechtsausschlusses (s. hierzu im Einzelnen die Kommentierung zu § 25 Abs. 4, § 25 WEG Rdn 1 ff.) ist der betroffene Wohnungseigentümer jedenfalls zur Teilnahme berechtigt und kann durch Redebeiträge, Frag... mehr

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