Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümergemeinschaft

Eine teilschuldnerische Außenhaftung der einzelnen Wohnungseigentümer nach Maßgabe ihres Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt § 9a Abs. 4 WEG. Darüber hinaus ordnet die Bestimmung eine zeitlich begrenzte Nachhaftung ausgeschiedener Wohnungseigentümer an. Die Haftung des Wohnungseigentümers beschränkt § 9a Abs. 4 Satz 1, 2....mehr

Die Möglichkeit der Aufrechnung einer Forderung mit der Forderung eines anderen, regeln die §§ 387 ff. BGB. Voraussetzung einer Aufrechnung ist stets, dass die eigene Forderung wirksam und fällig ist und die einander geschuldeten Leistungen gleichartig sind. Hinweis Aufrechnung gegen Hausgeldzahlung nur eingeschränkt zulässig Um eine ordnungsgemäße Verwaltung nicht zu gefährde...mehr

Hausflur Der Hausflur dient der Benutzung aller Eigentümer und wird als Einrichtung des gemeinschaftlichen Gebrauchs zum Gemeinschaftseigentum gezählt.[1] Haustür Die Eingangstür zum Haus dient der Benutzung aller Eigentümer und bildet als Einrichtung des gemeinschaftlichen Gebrauchs daher einen Bestandteil des Gemeinschaftseigentums.[2] Haustüranlage Die Haustüranlage inklusive ...mehr

Auch bei einer Mehrhauswohnanlage handelt es sich um eine Eigentümergemeinschaft. Deshalb fließen die Hausgelder der Eigentümer der einzelnen Hauseinheiten – unabhängig vom etwa vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel – in das Gemeinschaftsvermögen der Gesamtgemeinschaft. Da die Wohnungseigentümergemeinschaft vollrechtsfähig ist und ihr das Verwaltungsvermögen gemäß § 9a Abs...mehr

Die Überbelegung spielt i. d. R. bei vermieteten Eigentumswohnungen eine Rolle. Eine Überbelegung ist immer dann anzunehmen, wenn nicht genügend Wohnfläche für jeden Erwachsenen und jedes Kind vorhanden ist. Gehen von einer Wohnungsüberbelegung erhebliche Belästigungen zum Nachteil einer Eigentümergemeinschaft aus, so kann in erster Linie die Gemeinschaft der Wohnungseigentü...mehr

Markise (fester Bestandteil des Gebäudes) Eine fest mit dem Gebäude verbundene Markise, die ein wesentlicher Bestandteil der Gebäudehülle ist (Sonnenschutzsegel sowie sonstige fest bauseits installierte Sonnenschutzsysteme), gehört zum Gemeinschaftseigentum.[1] Markise (nachträglich angebracht) Eine nachträglich angebrachte Markise, die kein wesentlicher Bestandteil der Gebäude...mehr

Ermächtigung zur Kreditaufnahme durch Beschluss Da der Verwalter aus eigenem Recht nicht einmal in der Lage ist, einen Überziehungskredit in Anspruch zu nehmen, weil ihm gemäß § 9b Abs. 1 WEG schlicht die Vertretungsbefugnis fehlt, ist er erst recht nicht ohne entsprechende Ermächtigung in der Lage, einen langfristigen Darlehensvertrag für die Gemeinschaft abzuschließen. Der ...mehr

Dem Eigentümer kann gemäß § 17 Abs. 2 WEG das Wohnungseigentum entzogen werden, wenn er trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 WEG obliegenden Pflichten verstößt. Darüber hinaus ist eine Abmahnung grundsätzlich auch dann erforderlich, wenn die Entziehung auf § 17 Abs. 1 WEG gestützt wird, ohne dass das Regelbeispiel des § 17 Abs. 2 WEG vorliegt.[1] Grund...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt einen Verwaltungsbeirat nicht zwingend vor. Deshalb verzichten viele Eigentümergemeinschaften auf die Einrichtung dieser Institution. Hat der Verwalter sein Amt niedergelegt und besteht kein Verwaltungsbeirat, so fehlt es an einem zur Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung berechtigten Organ. Denn neben dem Verwalter ist bekanntlic...mehr

Nicht selten wurden in Eigentümergemeinschaften in der Vergangenheit Beschlüsse gefasst, nach denen die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster denjenigen Wohnungseigentümern auferlegt wurden, in deren Sondereigentumsbereich sich die Fenster befinden. Als Dauerregelung waren derartige Beschlüsse nichtig. Die WEG-Reform aus dem Jahr 2007 hatte insoweit e...mehr

Als äußeres gestaltendes Element der Wohnungseigentumsanlage sind Fenster ein häufiges Streitthema in den Eigentümergemeinschaften. Dies gilt nicht nur im Hinblick auf die Gestaltung der Fenster an sich, sondern insbesondere auch in Beziehung auf Fensterverkleidungen wie Jalousien, Fenstergitter oder Fliegengitter. Grundsätzlich bedarf jede bauliche Veränderung des Gemeinsch...mehr

Nicht unter die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung fallen solche, die ausschließlich Einzelinteressen dienen oder überwiegend Fremdinteressen berücksichtigen oder auch Entscheidungen der Wohnungseigentümer, in denen Grundlagen für eine Ermessensentscheidung nicht vorlagen oder das Ermessen überschritten wurde. Ob im Übrigen ein Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspric...mehr

Bei Streitigkeiten wegen erhöhter Trittschalleinwirkungen stellt sich zunächst die Frage, nach welchen Kriterien ausreichender Schallschutz überhaupt bestimmt wird. Die Feststellung, welche Nachteile in diesem Zusammenhang noch hinzunehmen sind, kann im Einzelfall Schwierigkeiten bereiten. Soweit jedoch DIN-Vorschriften existieren, können sie als brauchbarer Maßstab herangez...mehr

Grundsätzlich ist bei der Entscheidung, ob durch die Wahl eines bestimmten Fußbodenmaterials ein Nachteil i. S. v. § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG entsteht, auf objektivierbare Maßstäbe abzustellen. Insofern gewinnen zwar mangels anderweitiger Anhaltspunkte insbesondere die Vorschriften der DIN Bedeutung und hier die maßgebliche DIN 4109. Dies gilt jedoch dann nicht, wenn die Eigentü...mehr

Missachtet der Bauträger im Rahmen der Errichtung einer Wohnungseigentumsanlage die anerkannten Regeln der Technik oder kommt es etwa aufgrund von Planungsfehlern zu erhöhten Trittschalleinwirkungen, haben die Wohnungseigentümer selbstverständlich einen Anspruch auf Mängelbeseitigung gegen den Bauträger. Wird für den Kauf von Eigentumswohnungen in einer neu zu errichtenden E...mehr

Der Fußbodenbelag gehört nach der maßgeblichen Bestimmung des § 5 Abs. 2 WEG zum Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers. Demgegenüber ist die über der Rohbaudecke liegende Trittschalldämmung dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen.[1] Konsequenz: Ändert nun einer der Wohnungseigentümer den in seinem Sondereigentum verlegten Bodenbelag, macht er von der ihm durch § 1...mehr

Häufiger Streitpunkt in Eigentümergemeinschaften sind Trittschalleinwirkungen nach einer Änderung des Bodenbelags in einzelnen Sondereigentumseinheiten. Bei einer nachträglichen Veränderung des Bodenbelags im Bereich des Sondereigentums kann jeder Wohnungseigentümer grundsätzlich den Schallschutz verlangen, der im Zeitpunkt der Begründung des Wohnungseigentums bestand.[1] Be...mehr

Wohnungseigentümer K begehrt im Wege der Beschlussersetzungsklage den Rückbau einer durch Wohnungseigentümer Z errichteten Erweiterung einer Terrasse (13,28 m²). Die Erweiterungsfläche steht im gemeinschaftlichen Eigentum. Ein Sondernutzungsrecht ist nicht vereinbart. Bei der Erweiterung handelte es sich um einen Schwarzbau, den die Wohnungseigentümer im Jahr 2021 aber geneh...mehr

Nicht selten bestehen Wohnungseigentumsanlagen aus mehreren Gebäuden, ohne diesem Umstand im Hinblick auf die Kostenverteilung innerhalb der Eigentümergemeinschaft Rechnung zu tragen. Solche Wohnungseigentümergemeinschaften sind für den Verwalter zunächst denkbar einfach zu verwalten, da die Verteilung sämtlicher Kosten einheitlich unter allen Wohnungseigentümern erfolgt – e...mehr

Vor Inkrafttreten des WEMoG räumte § 21 Abs. 7 WEG a. F. den Wohnungseigentümern die Möglichkeit einer Beschlussfassung zur Regelung der Kosten eines besonderen Verwaltungsaufwands ein. Die Bestimmung war insbesondere in den Fällen von Bedeutung, in denen im Verwaltervertrag Sonderhonorare für den Verwalter geregelt sind, die verursacherbezogen ausgelöst werden und die insow...mehr

Ist ein bestimmter Kostenverteilungsschlüssel (etwa in der Gemeinschaftsordnung) vereinbart, haben die Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Kompetenz, diesen durch Mehrheitsbeschluss bezüglich bestimmter Kosten oder Arten von Kosten abzuändern. Die Vereinbarung kann allerdings festschreiben, dass eine Änderungsbeschlussfassung nicht möglich ist, vielmehr der ve...mehr

Die Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage oder aber des Kabelempfangs werden grundsätzlich in Ermangelung eines vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels nach Miteigentumsanteilen umgelegt. Dies gilt hinsichtlich der Kabelempfangsgebühren selbst dann, wenn der Kabelbetreiber gegenüber der Eigentümergemeinschaft nach einem anderen Schlüssel abrechnet.[1] Selbstve...mehr

Ein Beschluss über die Änderung des Verteilungsschlüssels der Betriebs- und Verwaltungskosten sowie der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen bedarf lediglich der einfachen Mehrheit der anwesenden und vertretenen Wohnungseigentümer. Stimmverbote nach § 25 Abs. 4 WEG sind allenfalls mit Blick auf § 25 Abs. 4 Alt. 3 WEG zu beachten, so einem Wohnungseigentümer sein Sondereigentum dur...mehr

Wird eine Maßnahme der baulichen Veränderung mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen beschlossen, die dabei die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, werden die Kosten nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG dann unter allen Wohnungseigentümern verteilt, wenn sie nicht unverhältnismäßig sind. Hinweis "Mehr" oder "mindestens" die Hälfte? Umstritten ist, o...mehr

§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ermöglicht die Änderung des gesetzlichen oder abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels für sämtliche Kosten des Gemeinschaftseigentums und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Ausnahme von baulichen Veränderungen, für die die Bestimmung des § 21 Abs. 5 WEG maßgeblich ist. Praxisrelevanteste Kostenarten sind die Betriebs- und V...mehr

Benutzungsregelungen der gemeinschaftlichen Wasch- und Trockenräume und der darin aufgestellten Wasch- und Trockenmaschinen können im Rahmen der Hausordnung mehrheitlich beschlossen werden. Nach herrschender Meinung kann durch entsprechende Nutzungsregelung einzelnen Wohnungseigentümern ein Teil des gemeinschaftlichen Eigentums zur alleinigen Nutzung unter vollständigem Aussc...mehr

In vielen Wohneigentumsanlagen werden Räume im Bereich des Gemeinschaftseigentums als Wasch- und/oder Trockenräume genutzt. Die Wohnungseigentümer haben demnach die Möglichkeit, entweder eigene Geräte wie Waschmaschinen und Wäschetrockner aufzustellen. Die Gemeinschaft kann auch die Anschaffung von Wasch- und Trockenmaschinen beschließen, die etwa durch Münzeinwurf von den e...mehr

Über Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne einzelner selbstständiger Wohnungseigentümergemeinschaften kann eine aus allen Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaften gebildete "Dachgemeinschaft" nicht wirksam beschließen.[1] Praxis-Beispiel Zusammenschluss zwecks günstigerer Konditionen Die Wohnungseigentümer der jeweils selbstständigen Wohnungseigentümergemeinschaften Lukasst...mehr

Steuerfreie Einnahmen und Entnahmen: § 3 Nr. 72 EStG stellt rückwirkend Einnahmen und Entnahmen aus dem Betrieb bestimmter Photovoltaikanlagen steuerfrei, wenn diese nach dem 31.12.2021 erzielt oder getätigt werden (§ 52 Abs. 4 S. 27 EStG). Begünstigt sind Photovoltaikanlagen mit einer installierten Gesamtbruttoleistung von bis zu 30 kWp, die auf, an oder in einem Einfamilien...mehr

Nach dem dualen System des § 28 Abs. 1 WEG sind die Einzelwirtschaftspläne von erheblicher Bedeutung für die Finanzverfassung der Gemeinschaft. Letztlich nämlich ergeben sich die nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG zu beschließenden Vorschüsse gerade aus den Einzelwirtschaftsplänen. Vermag man einen Verzicht auf die Erstellung von Einzelwirtschaftsplänen ausnahmsweise dann toleriere...mehr

Möglich ist auch, durch Vereinbarung eine weitgehende wirtschaftliche Trennung der Häuser mit eigenen Beschlusskompetenzen insbesondere im Hinblick auf die Finanzverfassung der einzelnen Häuser herbeizuführen. Sieht die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung z. B. eine wirtschaftliche Trennung derart vor, dass für die einzelnen Häuser eigene Wirtschaftspläne zu erstellen...mehr

Auch nach Inkrafttreten des WEMoG werden die mit (+) gekennzeichneten Entscheidungen weiterhin einschlägig rund um das Thema "Wirtschaftsplan" bleiben und die mit (–) gekennzeichneten nicht mehr gelten. Wo erforderlich, werden ergänzende Informationen erteilt. Abberufung des Verwalters (+) Eine nicht fristgerechte Vorlage von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen sowie die ...mehr

Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG a. F. war der Verwalter ausdrücklich verpflichtet, für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen. Auch wenn das reformierte WEG keine Katalogpflichten des Verwalters mehr kennt, hat sich an seiner Pflicht, für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen, nichts geändert. Nach der insoweit maßgeblichen Bestimmung des § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG sind die ...mehr

Nach der früher geltenden Bestimmung des § 27 Abs. 1 Nr. 5 WEG a. F. war der Verwalter ausdrücklich berechtigt und verpflichtet, alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen. Auch wenn diese Bestimmung keine Geltung mehr hat und der Verwalter lediglich pauschal ermächtigt und ...mehr

Da das WEG seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 keine Katalogpflichten des Verwalters mehr vorsieht, sondern diesen allgemein verpflichtet, eigenständig Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung zu treffen, die nicht mit erheblichen Verpflichtungen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verbunden sind, betrifft dies auch den Bereich der Erhaltung bzw. Instandhaltung ...mehr

Eine BGB-Gesellschaft kann nicht wirksam zum Verwalter bestellt werden.[1] Die grundsätzliche Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts[2] führt also nicht dazu, dass diese Verwalterin nach dem Wohnungseigentumsgesetz sein kann. Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft muss nicht nur rechts- und geschäftsfähig sein, sondern darüber hinaus...mehr

Gewerbliche Tätigkeit Gewerblich ist eine Tätigkeit in aller Regel dann, wenn eine selbstständige und nachhaltige Tätigkeit mit Gewinnerzielungsabsicht entfaltet wird. Selbstständig handelt zunächst, wer im eigenen Namen und auf eigene Rechnung tätig wird und dabei seine Arbeitszeit im Wesentlichen frei gestalten kann und die Verantwortung für sein Handeln tragen muss. Angest...mehr

Zunächst und grundsätzlich kann zum Verwalter jede natürliche und geschäftsfähige (Privat-)Person bestellt werden. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält zur Person des Verwalters keinerlei Bestimmungen. Dem Gesetz ist lediglich zu entnehmen, dass es nur einen Verwalter geben kann. Da das WEG keinerlei Bestimmungen oder Beschränkungen im Hinblick auf die Person des Verwalters e...mehr

Es ist gängige Praxis, dass sich Bauträger selbst oder "bauträgernahe" Verwaltungsunternehmen in der Teilungserklärung zum Verwalter erklären bzw. bestellen. Häufig werden seitens der Bauträger zu diesem Zweck auch Tochterunternehmen gegründet, die dann als Verwalter in der Teilungserklärung festgelegt werden. Dies ist zulässig.[1] Neben dem Vorteil der "Nähe" zu dem zu verw...mehr

Gemäß § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG vertritt der Verwalter die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht nur außergerichtlich, sondern auch gerichtlich. Insoweit ist das Thema "Passivvertretung" dann relevant, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von außenstehenden Dritten in Anspruch genommen wird sowie im Fall der Beschlussklagen des § 44 WEG. Als Vertreter der Gemeinschaf...mehr

§ 48 Abs. 4 WEG regelt 2 Übergangsfristen: Zeitpunkt der Anwendbarkeit von § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG, Zeitspanne der Zertifizierungs-Fiktion. Bezüglich der Anwendbarkeit von § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG wurde bereits ausgeführt, dass diese Bestimmung erst ab dem 1.12.2023 anzuwenden ist. Von Bedeutung ist daneben die in § 48 Abs. 4 Satz 2 WEG geregelte Zertifizierungs-Fiktion. War hiernac...mehr

Zunächst fungiert der Verwalter nach § 9b Abs. 1 WEG als gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Von diesem Grundsatz existiert lediglich die Ausnahme des Abschlusses eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags. Hierzu bedarf der Verwalter einer gesonderten Ermächtigung durch Beschluss. Im Übrigen ist seine Vertretungsmacht mit Wirkung für das Außen...mehr

Dem Verwalter können durch Vereinbarung – etwa in der Gemeinschaftsordnung – und nach § 27 Abs. 2 WEG auch durch Beschluss über seine gesetzlichen Befugnisse hinaus weitere verliehen werden.[1] Dem Verwalter können allerdings keine Befugnisse eingeräumt werden, die das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen. So kann ihm nicht die Ermächtigung e...mehr

Grundsätzlich sind von den Regelungen der Zertifizierung sämtliche Verwalter betroffen, egal in welcher Rechtsform das Verwaltungsunternehmen geführt wird. Allerdings sieht § 7 ZertVerwV bereits einen Katalog von Personen vor, die einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind und sich auch ohne entsprechende Prüfung als zertifizierte Verwalter bezeichnen dürfen. Hierbei...mehr

Allgemein anerkannt ist, dass sich der Verwalter im Verwaltervertrag ein Sonderhonorar für den Fall einer Veräußerungszustimmung ausbedingen kann. Der Höhe nach dürfte ein solches bis zu 250 EUR je Zustimmung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Zu beachten ist, dass niemals der Erwerber mit diesem Honorar belastet werden kann, sondern dass es sich stets zunächst um Koste...mehr

Da der Erwerber des Wohnungs- bzw. Teileigentums automatisch an den zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter geschlossenen Verwaltervertrag gebunden ist, kann im Einzelfall auch die Lektüre des Verwaltervertrags für den potenziellen Erwerber interessant sein. Von besonderem Interesse sind hier insbesondere Sonderhonorare für Tätigkeiten des Verwalters, die nicht...mehr

Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer gem. § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG auf Grundlage der Jahresabrechnung über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassung der Vorschüsse gegenüber dem Wirtschaftsplan. Beschlussgegenstand stellt nicht die Jahresabrechnung dar, sondern die sich auf ihrer Grundlage ergebende Abrechnungsspitze. Bei der Abrechnungsspitze...mehr

Insbesondere für den Verwalter ist der Zeitpunkt des Eigentümerwechsels nicht nur hinsichtlich der Ladung des neuen Eigentümers zu Eigentümerversammlungen von erheblicher Bedeutung, sondern insbesondere auch im Hinblick auf die nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG beschlossenen Zahlungspflichten auf Grundlage des Wirtschaftsplans. Stets ist derjenige zur Beitragszahlung nach dem jewe...mehr

Nach dem Wortlaut des § 12 Abs. 1 WEG kommen als Zustimmungsberechtigte "andere Wohnungseigentümer" oder "ein Dritter" in Betracht. In der Praxis wird die Zustimmungsberechtigung in der Gemeinschaftsordnung in aller Regel auf den Verwalter übertragen. Zustimmung durch den Verwalter Die Zustimmung des Verwalters bedarf öffentlicher Beglaubigung. Im Fall einer Veräußerungszustim...mehr

Einer pauschalen Übernahme der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 8 HausrVO steht zunächst der unterschiedliche Regelungsgehalt von alter und neuer Vorschrift entgegen. § 8 HausrVO sah – unter Auflösung des Miteigentums – eine vollständige gerechte und zweckmäßige Hausratsverteilung unter neuer dinglicher Zuordnung vor (notfalls unter Auferlegung einer Ausgleichszahl...mehr