Verwaltervertrag / 3.4 Widerrufsrecht

Der Wohnungseigentümergemeinschaft kommt eine Verbrauchereigenschaft gemäß § 13 BGB bereits dann zu, wenn ihr auch nur ein Verbraucher angehört.^[1] In aller Regel handelt es sich daher beim Verwaltervertrag um einen Verbrauchervertrag nach § 310 Abs. 3 BGB.

Ob der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Widerrufsrecht nach §§ 312b Abs. 1, 312g Abs. 1 BGB mit Blick auf einen von ihr geschlossenen Verwaltervertrag eingeräumt ist, ist bislang ungeklärt. Die Frage ist in der juristischen Literatur umstritten, einschlägige Rechtsprechung ist, soweit ersichtlich, noch nicht ergangen.

Grundsätzlich besteht ein Widerrufsrecht bei Verbraucherverträgen dann, wenn diese

• im Wege des Fernabsatzes abgeschlossen werden oder
• außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmers, konkret also des Verwalters.

Da die Beschlussfassung über den Verwaltervertrag in vielen Fällen, insbesondere bei größeren Eigentümergemeinschaften, nicht in den Geschäftsräumen des Verwalters erfolgt, ist zunächst der Anwendungsbereich für ein Widerrufsrecht eröffnet.

Allerdings dürfte zu berücksichtigen sein, dass situative Unterschiede zwischen dem Abschluss eines Verbrauchervertrags außerhalb der Geschäftsräume und dem Beschluss über den Abschluss eines Verwaltervertrags bestehen. Das Widerrufsrecht soll den Verbraucher vor einer gewissen Überrumpelung im Geschäftsverkehr schützen. Demgegenüber erfolgt die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung stets mit einem zeitlichem Vorlauf. Aufgrund der angekündigten Tagesordnungspunkte haben die Wohnungseigentümer auch positive Kenntnis darüber, dass und an welchem Ort die Beschlussfassung über den Verwaltervertrag erfolgen wird. Da der Beschluss über den Verwaltervertrag ohnehin auch nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn den Wohnungseigentümern der Vertragsent...