Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft / 1.3.2 Verhältnis der Wohnungseigentümer zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Da die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 nicht mehr den Wohnungseigentümern, sondern der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt, hat die Bruchteilsgemeinschaft erheblich an Bedeutung verloren. Allerdings bleiben die Wohnungseigentümer weiter die "Herren der Verwaltung". Dem Verwalter als Vertreter und Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind in § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG eigenständige Handlungskompetenzen bezüglich Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung eingeräumt, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen. Ist diese Grenze überschritten, bedarf es eines Beschlusses der Wohnungseigentümer. Unabhängig hiervon können die Wohnungseigentümer die Befugnisse des Verwalters auch innerhalb der Grenzen des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG durch Beschluss gemäß § 27 Abs. 2 WEG beschränken; sie können sie aber auch erweitern.

Abhängig von der Größe der Eigentümergemeinschaft hat der Verwalter nach dem Gesetz jedenfalls einen eigenständigen Handlungsspielraum, der allerdings bei größeren Erhaltungsmaßnahmen oder Maßnahmen der baulichen Veränderung oder auch beim Abschluss von Dienstleistungsverträgen größeren Umfangs überschritten sein dürfte und daher einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer bedarf. Hier dürfte in Großanlagen wohl die Grenze bei 5.000 EUR zu ziehen sein.

Da sich die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft auf den Bereich der gesamten Verwaltung bezieht und insbesondere das Gemeinschaftsvermögen der rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft zugeordnet ist, ist die rechtsfähige Eigentümergemeinschaft nicht nur Inhaberin von Rechten und Pflichten gegenüber außenstehenden Dritten, sondern insbesondere auch Inhaberin der Zahlun...