Fachbeiträge & Kommentare zu Bewertungsgesetz

Rz. 16 [Autor/Stand] Die Immobilienwertermittlungsverordnung 2010 (ImmoWertV 2010[2]) vom 19.5.2010 ist zum 1.7.2010 in Kraft getreten und hat nach mehr als 20 Jahren die bis dahin geltende Wertermittlungsverordnung (WertV [3]) abgelöst (s. Rz. 13). Anlass für die Novellierung war die Tatsache, dass sich die Bedingungen auf dem Grundstücksmarkt durch neue stadtentwicklungs- u...mehr

Rz. 171 [Autor/Stand] § 86 Abs. 3 BewG stellt eine Regel für die Begrenzung der Höhe des altersbedingten Bewertungsabschlages bei der Wertermittlung im Rahmen des Sachwertverfahrens in Form der Festlegung eines relativen Höchstbetrages auf (§ 86 Abs. 3 Satz 1 BewG). Für außergewöhnliche Wertminderung darf jedoch von dieser Regel abgewichen werden (§ 86 Abs. 3 Satz 2 BewG). R...mehr

Rz. 35 [Autor/Stand] Der sich grundsätzlich aus Bodenwert und Gebäudesachwert ergebende vorläufige Sachwert des Grundstücks ist mittels einer Wertzahl an den gemeinen Wert anzugleichen. Rz. 36 [Autor/Stand] Die Anwendung der Wertzahl richtet sich nach § 191 BewG . Dabei ermittelt sich die maßgebliche Wertzahl unter Berücksichtigung der Grundstücksart, der Höhe des vorläufigen ...mehr

Rz. 21 [Autor/Stand] Liegen für das zu bewertende Grundstück keine oder keine geeigneten Sachwertfaktoren vor (s. Rz. 9 ff.), sind für Bewertungsstichtage bis einschließlich 31.12.2015 die in der Anlage 25 zum BewG i.d.F. bis 31.12.2015, für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2016 bis zum 31.12.2022 die in der Anlage 25 BewG i.d.F. bis 31.12.2022 und für Bewertungsstichtage ab dem ...mehr

Rz. 6 [Autor/Stand] Der vorläufige Sachwert (§ 189 Abs. 3 Satz 1 BewG), der sich regelmäßig aus der Addition von Bodenwert und Gebäudesachwert ergibt, ist durch Multiplikation mit einer Wertzahl an den gemeinen Wert anzupassen (§ 189 Abs. 3 Satz 2 BewG). Wie bei der Verkehrswertermittlung ist eine Anpassung zur "Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt" erforderlic...mehr

Rz. 36 [Autor/Stand] Die Frage der Lebensdauer eines Gebäudes kann zu erheblichen Meinungsverschiedenheiten zwischen dem Steuerpflichtigen und der Finanzverwaltung führen. Gleichwohl hat aber der Gesetzgeber – sicherlich auch in Anbetracht der großen Vielfalt an Möglichkeiten – keine gesetzliche Regelung für die maßgebende Lebensdauer bei den einzelnen Bau- und Nutzungsarten...mehr

Rz. 9 [Autor/Stand] Der Erlass betrifft bestimmten inländischen Grundbesitz bei erheblicher Ertragsminderung. § 33 GrStG bezieht sich auf den Steuergegenstand des Grundbesitzes in Form von Betrieben der Land- und Forstwirtschaft (§§ 233, 240 BewG). § 33 GrStG gilt für inländischen Grundbesitz i.S.d. Bewertungsgesetzes. Die Vorschrift beschränkt sich auf Betriebe der Land- un...mehr

Rz. 21 [Autor/Stand] Als zeitlichen Maßstab zur Berechnung der Wertminderung würde sich gewöhnlicherweise die Verwendung der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer (erfahrungsgemäß mindestens erreichbare Dauer der Einsatzfähigkeit), wirtschaftlichen Nutzungsdauer (Dauer des Einsatzes unter Berücksichtigung wirtschaftlicher bzw. finanzwirtschaftlicher Ziele) oder technischen Nutzung...mehr

Rz. 30 [Autor/Stand] Die Abzinsung erfolgt durch Anwendung des sich aus Anlage 41 zum BewG ergebenden Abzinsungsfaktors auf den Bodenwert nach § 257 Abs. 1 BewG. Dabei hängt der jeweilige Abzinsungsfaktor vom Liegenschaftszinssatz nach § 256 BewG und von der Restnutzungsdauer des Gebäudes nach § 253 Abs. 2 Satz 3 bis 6 BewG ab. Beispiel: Auf einem 500 qm großen Grundstück ist...mehr

Rz. 25 [Autor/Stand] § 33 GrStG macht an einer maßgeblichen Minderung des tatsächlichen Reinertrags fest und leitet für zwei Schwellenwerte (> 50 % und 100% Minderung) Rechtsansprüche auf Erlass der Grundsteuer ab. Der Begriff des Reinertrags wird in § 33 Abs. 1 Satz 2 GrStG unter Rückgriff auf die bewertungsrechtliche Definition in § 236 Absatz 3 Satz 1 und 2 BewG konkretis...mehr

Rz. 10 [Autor/Stand] Grundlage für die Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts ist der "Bodenwert nach § 247 BewG". Rz. 11 [Autor/Stand] Es sei darauf hingewiesen, dass § 247 BewG den Begriff des "Bodenwerts" nicht definiert. Vielmehr regelt § 247 Abs. 1 BewG lediglich die Ermittlung des "Grundsteuerwerts" von unbebauten Grundstücken. Dieser ergibt sich durch Multiplikation der...mehr

Rz. 176 [Autor/Stand] Als Höchstbetrag der Wertminderung wegen Alters darf gem. § 86 Abs. 3 BewG insgesamt kein höherer Betrag abgesetzt werden, als sich bei einem Alter von 70 % der Lebensdauer ergibt (sog. Restwert). Mit dieser Regelung wird jedoch kein allgemein zu berücksichtigendes Höchstalter bei der Wertminderung nach § 86 BewG vorgeschrieben. Maßgeblich ist vielmehr ...mehr

Rz. 37 [Autor/Stand] Ein mit einem unterkellerten Zweifamilienhaus (Baujahr 1961) bebautes Grundstück ist zum 4.2.2021 zu bewerten. Das Grundstück ist 800 m2 groß. Der Bodenrichtwert beträgt 250 EUR/m2. Das Zweifamilienhaus (Gebäudestandard "Basis") verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss und hat insgesamt eine Wohnfläche von 200 m2. Die Brutto-Grundfläche beträgt 450 m2. ...mehr

Rz. 26 [Autor/Stand] Im Sachwertverfahren der Grundbesitzbewertung nach §§ 189 ff. BewG wird der Gebäudesachwert getrennt vom Bodenwert ermittelt. Der Bodenwert ist der nach § 179 BewG ermittelte Wert des (fiktiv) unbebauten Grundstücks. Der Gebäudesachwert (s. § 190 BewG bis 31.12.2015 bzw. § 190 BewG bis 31.12.2022) ergibt sich für Bewertungsstichtage bis zum 31.12.2022 au...mehr

Rz. 38 [Autor/Stand] Ein mit einem unterkellerten Zweifamilienhaus (Baujahr 1963) bebautes Grundstück ist zum 31.8.2023 zu bewerten. Das Grundstück ist 800 m2 groß. Der Bodenrichtwert beträgt 250 EUR/m2. Das Zweifamilienhaus (Gebäudestandard "Basis") verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss und hat insgesamt eine Wohnfläche von 200 m2. Die Brutto-Grundfläche beträgt 450 m2....mehr

Rz. 36 [Autor/Stand] Ein mit einem unterkellerten Zweifamilienhaus (Baujahr 1955) bebautes Grundstück ist zum 4.12.2015 zu bewerten. Das Grundstück ist 800 m2 groß. Der Bodenrichtwert beträgt 220 EUR/m2. Das Zweifamilienhaus (mittlerer Ausstattungsstandard) verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss und hat insgesamt eine Wohnfläche von 200 m2. Die Brutto-Grundfläche beträgt ...mehr

Rz. 2 [Autor/Stand] § 86 BewG enthält in Abs. 1 bis Abs. 4 eine abschließende Regelung hinsichtlich der im Rahmen des Substanzwertverfahrens vorzunehmenden altersbedingten Abschreibung. Ausgangspunkt für die Bestimmung der Höhe der Wertminderung ist § 86 Abs. 1 Satz 1 BewG. Maßgeblich ist demzufolge das Alter des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt.[2] (vgl. Rz. 156 bis ...mehr

Rz. 1 [Autor/Stand] § 189 BewG enthält die verfahrenstechnischen Regelungen zum typisierten Sachwertverfahren der Grundbesitzbewertung. Die Vorschrift ist durch das Erbschaftsteuerreformgesetz vom 24.12.2008[2] in das BewG eingefügt worden. Rz. 1.1 [Autor/Stand] Durch Art. 19 JStG 2022[4] wurde die Norm angepasst und die Aussage zur Erfassung der Werteinflüsse der baulichen A...mehr

Rz. 69 [Autor/Stand] Die Regelherstellungskosten der besonders werthaltigen Außenanlagen und sonstigen Anlagen sind zur Berücksichtigung des Unterschieds zwischen dem bundesdurchschnittlichen und dem regionalen Baukostenniveau analog zu § 190 Abs. 3 Satz 1 i.V.m. Abs. 5 BewG mit dem Regionalfaktor zu multiplizieren, der vom Gutachterausschuss bei der Ableitung der Sachwertfa...mehr

Rz. 30 [Autor/Stand] Der Bodenwert ist wie bei einem unbebauten Grundstück nach Maßgabe des § 179 BewG zu ermitteln. Somit ist der Grund und Boden des Grundstücks separat zu bewerten und bei der Wertermittlung im Sachwertverfahren anzusetzen. Durch den Verweis auf § 179 BewG ist es auch im Sachwertverfahren möglich, sämtliche bei der Bewertung der unbebauten Grundstücke gelt...mehr

Rz. 23 [Autor/Stand] Der Erlasstatbestand bezieht sich ausschließlich auf Reinertragsminderungen bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft. Es ist auf die bewertungsrechtliche Begriffsabgrenzung in §§ 233 ff. BewG abzustellen. Nach § 234 BewG umfasst dies 1. die land- und forstwirtschaftlichen Nutzungen: a) die landwirtschaftliche Nutzung, b) die forstwirtschaftliche Nutzung,...mehr

Rz. 33 [Autor/Stand] Der Sachwert des Grundstücks ist als Ergebnis der Wertermittlung im Sachwertverfahren als Grundbesitzwert festzustellen. Der Sachwert ergibt sich aus dem mittels einer Wertzahl an den gemeinen Wert angeglichenen vorläufigen Sachwert des Grundstücks. Dieser ergibt sich wiederum aus der Summe des jeweils getrennt zu ermittelnden Bodenwerts und Gebäudesachw...mehr

Rz. 14 [Autor/Stand] Veröffentlicht der örtliche Gutachterausschuss die Sachwertfaktoren lediglich in Wertspannen, gibt die Finanzverwaltung vor, dass der Sachwertfaktor anzusetzen ist, der der typisierten (gesetzlichen) Wertzahl nach Anlage 25 zum BewG i.d.F. bis 31.12.2015 bzw. nach Anlage 25 zum BewG i.d.F. bis 31.12.2022 weitestgehend entspricht.[2] Dies bedeutet: Liegt d...mehr

Rz. 11.1 [Autor/Stand] Sachwertfaktoren sind bei der für Bewertungsstichtage bis zum 31.12.2022 geltenden Fassung z.B. nicht als geeignet anzusehen, wenn der Gutachterausschuss bei der Ableitung der Sachwertfaktoren zuvor die NHK 2000[2] bzw. für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2016 die NHK 2010[3] mittels eines Regionalisierungs- oder Ortsgrößenfaktors angepasst hat[4]. Dies...mehr

Rz. 156 [Autor/Stand] Gem. § 86 Abs. 2 BewG gilt als Alter eines Gebäudes der Zeitraum zwischen dem Beginn des Jahres (d.h. der 1.1.), in dem das zu bewertende Gebäude bezugsfertig geworden ist, und dem Hauptfeststellungszeitpunkt. Dies gilt auch in den Fällen der Fortschreibung (§ 22 BewG) und der Nachfeststellung (§ 23 BewG), d.h. in diesen Fällen ist kein gegenüber dem Ha...mehr

Rz. 20 [Autor/Stand] Die sog. Immobilienwertermittlungsverordnung 2021 (ImmoWertV 2021[2]) vom 14.7.2021 ist zum 1.1.2022 in Kraft getreten und hat nach mehr als elf Jahren die bis dahin geltende sog. Immobilienwertermittlungsverordnung 2010 (ImmoWertV 2010[3]) abgelöst (s. Rz. 19.2). Mit der neuen Verordnung soll lt. dem Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Ba...mehr

Rz. 62 [Autor/Stand] Von den besonders werthaltigen Außenanlagen ist für Bewertungsstichtage bis zum 31.12.2022 – wie beim Gebäudewert – eine Alterswertminderung abzuziehen. Grundlage für die Alterswertminderung ist für die beispielhaft in den ErbStR 2011 [2] bzw. ErbStR 2019 [3] aufgeführten Außenanlagen die dort ausgewiesene typisierte Gesamtnutzungsdauer (s. Rz. 49). Sind b...mehr

Rz. 72 [Autor/Stand] Sofern für die nicht bebaubare selbständig nutzbare Teilfläche kein gesonderter Bodenrichtwert ausgewiesen wird, der die geringere Nutzbarkeit dieser Fläche berücksichtigt, ist nach A 257.4 Abs. 3 Satz 3 AEBewGrSt der Umrechnungskoeffizient nach Anlage 36 zum BewG auf die Gesamtfläche einschließlich der selbständig nutzbaren Teilfläche anzuwenden. Beispi...mehr

Rz. 35 [Autor/Stand] Nach Anlage 41 zum BewG gelten in Abhängigkeit vom Zinssatz und von der Restnutzungsdaher des Gebäudes die nachfolgenden Abzinsungsfaktoren.mehr

Rz. 271 [Autor/Stand] Überträgt ein Erbe ein auf ihn von Todes wegen übergegangenes Mitgliedschaftsrecht an einer Personengesellschaft (Satz 1) oder einen Geschäftsanteil an einer GmbH (Satz 2) unverzüglich nach dem Abs. 2 i.V.m. § 11 Abs. 2 BewG). Bei der GmbH trat an die Stelle des "steuerbilanzbasierten" Stuttgarter Verfahrens (Vermögenswert s. R 98 Abs. 2 ErbStR 2003) eb...mehr

Rz. 72 Praxis-Beispiel Ein mit einem Einfamilienhaus (Baujahr 2007) bebautes Grundstück ist zum 1.6.2023 zu bewerten. Mangels Vergleichswerte ist die Bewertung des Einfamilienhauses im Sachwertverfahren durchzuführen. Der danach ermittelte Bodenwert beträgt 60.000 EUR und der Gebäudesachwert 200.000 EUR. Das Einfamilienhaus verfügt über eine 25 m2 große, nicht überdachte Ter...mehr

Rz. 3 [Autor/Stand] Das Sachwertverfahren ist nach § 182 Abs. 4 BewG bei den folgenden Grundstücksarten anzuwenden: Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn für diese Grundstücke kein Vergleichswert i.S.d. § 183 BewG vorliegt; Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete...mehr

Rz. 51 [Autor/Stand] Durch Verwaltungsanweisung sind für einzelne besondere Grundstücke besondere Regelungen – insb. hinsichtlich der Zuordnung zu den einzelnen Gebäudearten – getroffen worden: Bahngebäude: Die besonderen Verhältnisse der Betriebe von Bahnen haben zusätzliche spezielle Differenzierungen hinsichtlich der beiden Aspekte gewöhnliche Lebensdauer sowie jährliche W...mehr

Rz. 146 [Autor/Stand] § 86 Abs. 1 Satz 3 BewG schreibt vor, dass von einer gleich bleibenden Wertminderung auszugehen ist. Die Wertminderung – der Abschreibungssatz – darf in seiner Höhe während der Lebensdauer des Gebäudes nicht unterschiedlich hoch sein, sondern gem. § 86 Abs. 1 Satz 3 BewG ist ein für die gesamte Lebensdauer des Gebäudes gleich bleibender jährlichen Absch...mehr

Rz. 18 [Autor/Stand] Bei Grundstücken, die mit Ein- und Zweifamilienhäusern bebaut sind, können auf dem Grundstücksmarkt unterschiedlich hohe Bodenwerte pro Quadratmeter in Abhängigkeit von der absoluten Grundstücksgröße beobachtet werden. Nach der Gesetzesbegründung steigt der Bodenwert bei kleiner werdenden Grundstücken ab einer Grundstücksgröße von ca. 500 m[2] in Relatio...mehr

Rz. 75 [Autor/Stand] Die Entscheidung des Gesetzgebers, den Wert von selbständig nutzbaren Teilflächen von der Abzinsung auszuschließen, ist kritisch zu beurteilen. Insoweit handelt es sich um eine aufwendige und kleinteilige Regelung, die nur in seltenen Fällen angewendet werden wird, aber in jedem einzelnen Fall geprüft werden muss. Zudem ist die Definition des Begriffs ei...mehr

Rz. 121 [Autor/Stand] Gem. § 86 Abs. 1 Satz 2 BewG ist die altersbedingte Wertminderung eines Gebäudes in einem Prozentsatz des Gebäudenormalherstellungswertes auszudrücken. Unter Prozentsatz ist die insgesamt vom Gebäudenormalherstellungswert zum Hauptfeststellungszeitpunkt abzusetzende altersbedingte und in Prozent ausgedrückte Wertminderung zu verstehen. Zur Ermittlung di...mehr

Rz. 196 [Autor/Stand] Gem. § 86 Abs. 4 BewG ist der nach dem tatsächlichen Alter errechnete Prozentsatz entsprechend zu mindern, wenn sich die restliche Lebensdauer eines Gebäudes infolge baulicher Maßnahmen verlängert hat. Generalreparaturen, die lediglich der Wiederherstellung des Normalzustandes dienen, sowie bauliche Maßnahmen an nicht tragenden Bauteilen (z.B. Neugestal...mehr

Rz. 46 [Autor/Stand] Ein Grundsteuererlass aufgrund der Minderung des tatsächlichen Reinertrags ist bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft ist ausgeschlossen, wenn im Erlasszeitraum die wesentliche Ertragsminderung durch eine Fortschreibung des Grundsteuerwerts berücksichtigt werden kann. § 33 Abs. 3 GrStG räumt der Fortschreibung den Vorrang vor dem Grundsteuererlass e...mehr

Rz. 39 [Autor/Stand] Sofern ein mit einem Ein- oder Zweifamilienhaus bebautes Grundstück in mehr als einer Bodenrichtwertzone liegt, ermittelt sich der Bodenwert nach § 247 BewG unter Berücksichtigung aller Bodenrichtwerte und der jeweils dazu gehörenden Grundstücksflächen. Dabei ist der Umrechnungskoeffizient nach Anlage 36 zum BewG in der Regel auf die gesamte Grundstücksf...mehr

Rz. 37 [Autor/Stand] Die Bewertung des Vermögensanfalls erfolgt nach § 12 ErbStG, wobei das sog. Stichtagsprinzip nach § 11 ErbStG zu beachten ist. Erbansprüche des Erben bzw. entsprechende Ansprüche des Vermächtnisnehmers und mit dem Erbfall entstandene Versicherungsansprüche sind i.d.R. getrennt erbschaftsteuerlich zu erfassen, weil letztere betagte Ansprüche (s. § 9 BewG ...mehr

Rz. 1 [Autor/Stand] Gebäude unterliegen allgemein trotz laufenden Unterhalts infolge von altersbedingter Abnutzung der Gebäudesubstanz (Baustoffe, Bauteile) einem Wertverzehr und erleiden damit einen Wertverlust. Dieser Umstand ist bei der Einheitsbewertung in der Weise zu berücksichtigen, dass Absetzungen für Abnutzung wegen Wertminderung infolge Wertverzehrs auf die Anscha...mehr

Rz. 61.4 [Autor/Stand] Bei durchzuführenden Grundbesitzbewertungen nach der Gesetzesänderung zum dem 1.1.2023 (vgl. § 190 BewG, Rz. 1) gelten nach Tz. 61 AEBew JStG 2022 für Außenanlagen die nachfolgend dargestellten Regelherstellungskosten und wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauern. Rz. 61.5 [Autor/Stand] Aus Vereinfachungsgründen bestehen auch weiterhin keine Bedenken, die i...mehr

Rz. 64 [Autor/Stand] Zur Ermittlung des Sachwerts der besonders werthaltigen Außenanlagen sind für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2023 – wie beim Gebäudewert – die durchschnittlichen Herstellungskosten der Außenanlage mit dem Regionalfaktor (vgl. § 190 BewG, Rz. 130) und dem Alterswertminderungsfaktor zu multiplizieren. Der Alterswertminderungsfaktor tritt insoweit an die St...mehr

Rz. 64 [Autor/Stand] Bei der Bewertung einer bebaubaren selbständig nutzbaren Teilfläche ergibt sich der Wert regelmäßig aus dem Produkt dieser Fläche und dem jeweiligen Bodenrichtwert. Begrifflich ist nach A 257.4 Abs. 2 AEBewGrSt von einer bebaubaren selbständig nutzbaren Teilfläche auszugehen, wenn eine Aufteilung des Grundstücks in eine bebaute und eine bebaubare Teilflä...mehr

Rz. 186 [Autor/Stand] § 86 Abs. 3 Satz 2 BewG lässt eine Überschreitung des Satzes von 70 % für Wertminderung wegen Alters für den Fall einer außergewöhnlichen Wertminderung zu. Die BewRGr sehen diesen Fall bei nicht behebbaren Baumängeln und Bauschäden nur dann als gegeben an, wenn im Feststellungszeitpunkt feststeht, dass das Gebäude innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahr...mehr

I. Bewertungsstichtag bis zum 31.12.2015 Rz. 36 [Autor/Stand] Ein mit einem unterkellerten Zweifamilienhaus (Baujahr 1955) bebautes Grundstück ist zum 4.12.2015 zu bewerten. Das Grundstück ist 800 m2 groß. Der Bodenrichtwert beträgt 220 EUR/m2. Das Zweifamilienhaus (mittlerer Ausstattungsstandard) verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss und hat insgesamt eine Wohnfläche von...mehr

I. Zweck der Vorschrift Rz. 1 [Autor/Stand] Gebäude unterliegen allgemein trotz laufenden Unterhalts infolge von altersbedingter Abnutzung der Gebäudesubstanz (Baustoffe, Bauteile) einem Wertverzehr und erleiden damit einen Wertverlust. Dieser Umstand ist bei der Einheitsbewertung in der Weise zu berücksichtigen, dass Absetzungen für Abnutzung wegen Wertminderung infolge Wert...mehr

Rz. 27 [Autor/Stand] Die Ermittlung der Reinertragsminderung wird in vier Schritten vorgeschlagen:[2] 1. Ermittlung des Reinertrags, der sich ohne die Minderung für den Erlasszeitraum ergibt 2. Ermittlung des geminderten Reinertrags im Erlasszeitraum 3. Ermittlung der Differenz 4. Ermittlung der Minderung des tatsächlichen Reinertrags in Prozent. Rz. 28 [Autor/Stand] Aufgrund der...mehr

Rz. 18 [Autor/Stand] Werden vom örtlichen Gutachterausschuss Sachwertfaktoren in Abhängigkeit der Bodenrichtwerte bestimmt, stellt sich die Frage, welcher Bodenrichtwert für die Anwendung der Wertzahlen heranzuziehen ist. Nach fortbestehender Auffassung der Finanzverwaltung ist auf den Bodenrichtwert ohne Wertkorrekturen für Grundstücksgröße und -tiefe, Geschossflächenzahl, ...mehr