Fahrten, die ausschließlich mit der Vermietung einer Immobilie zusammenhängen, stellen Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dar. Fraglich ist, in welcher Höhe Fahrten mit dem eigenen PKW zwischen der Wohnung und dem Belegenheitsort der Immobilie absetzbar sind.
Beispiel: Fahrten zum Mietobjekt
A ist Rentner und wohnt in Köln. Früher war er als Handwerker tätig. Er hat ein Sechsfamilienhaus in Koblenz und ein Vierfamilienhaus in Frankfurt vermietet.
3 Wohnungen des Sechsfamilienhauses in Koblenz hat A im Jahr 2017 saniert. Zu diesem Zweck hat er an 180 Tagen Fahrten mit dem eigenen PKW zwischen Köln und Koblenz durchgeführt. Die einfache Entfernung zwischen der Wohnung des A und dem Sechsfamilienhaus beträgt 120 km.
A hat im Kalenderjahr 2017 des Weiteren 10 Fahrten mit dem eigenen PKW zwischen seiner Wohnung und dem Vierfamilienhaus in Frankfurt (einfache Entfernung 200 km) durchgeführt, um dort Besprechungen mit Mietinteressenten bzw. Reparaturüberwachungen durchzuführen.
Die Gesamtkosten des PKW hat A nicht aufgezeichnet, ein Fahrtenbuch hat er nicht geführt.
Kilometerpauschale für Fahrten nach Koblenz
Die Abzugsbeschränkungen bei Fahrten zwischen Wohnung und erster Tätigkeitsstätte gelten nach § 9 Abs. 3 EStG auch bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Die Vorschrift ist zur Gleichstellung von Nichtarbeitnehmern mit Arbeitnehmern in das Gesetz eingefügt worden. Die ungünstigere Entfernungspauschale (0,30 EUR nur für jeden Entfernungskilometer) nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4 EStG ist nach der Rechtsprechung des BFH aber nur dann anzuwenden, wenn das Vermietungsobjekt ausnahmsweise die regelmäßige Tätigkeitsstätte des Vermieters ist (BFH, Urteil v. 1.12.2015, IX R 18/15, Haufe Index 9229111; ebenso FG München, Urteil v. 18.8.2016, Haufe Index 10176301).
Auch bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung kann ein Vermieter – vergleichbar einem Arbeitnehmer – am Belegenheitsort des Vermietungsobjekts eine regelmäßige Tätigkeitsstätte haben, wenn er seine Immobilie nicht nur gelegentlich, sondern mit einer gewissen Nachhaltigkeit fortdauernd und immer wieder aufsucht, weil er dort schwerpunktmäßig tätig wird. Dann wird dieses Objekt zum Mittelpunkt seiner auf dieses Objekt bezogenen Vermietungstätigkeit. Eine regelmäßige Tätigkeitsstätte i.S.d. § 9 Abs. 3, § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4 EStG liegt nach Auffassung des BFH also vor, wenn das vermietete Objekt der (ortsgebundene) Mittelpunkt der dauerhaft und auf Überschusserzielung angelegten Vermietungstätigkeit des Steuerpflichtigen ist. Dies ist vorliegend aufgrund der ungewöhnlich hohen Zahl von Fahrten und der damit praktisch arbeitstäglichen Anwesenheit der Fall. A kann daher seine Fahrtkosten für die Fahrten nach Koblenz nur in Höhe der Entfernungspauschale von 0,30 EUR je Entfernungskilometer als Werbungskosten abziehen:
180 Fahrten: 180 x 120 km (einfache Entfernung) x 0,30 EUR = 6.480 EUR
Höhere Reisekostenpauschale für gelegentliche Fahrten nach Frankfurt
Fährt ein Steuerpflichtiger als Vermieter einer Immobilie dagegen nur gelegentlich, z.B. einmal monatlich, zu seinem Mietobjekt um dort nach dem Rechten zu sehen oder – wie hier A – Besprechungen mit Mietinteressenten bzw. Reparaturüberwachungen durchzuführen, kann er die Fahrtkosten nach den Regeln für Dienstreisen als Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen. abziehen. Das bedeutet: Die Kosten für die Fahrten mit dem eigenen PKW können entweder mit dem tatsächlichen individuellen Kilometersatz oder mit der Reisekostenpauschale von 0,30 EUR je "gefahrenen" Kilometer abgesetzt werden. Da A die PKW-Kosten nicht aufgezeichnet und kein Fahrtenbuch geführt hat, kann er die 10 Fahrten nach Frankfurt mit der Reisekostenpauschale nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4a Satz 2 EStG (R 9.5 Abs. 1 Satz 5 LStR) absetzen:
10 x 400 km (Hin- und Rückfahrt) = 4.000 km x 0,30 EUR = 1..200 EUR
Praxis-Tipp: Reisekostenpauschale ist der Normalfall
Im Regelfall der Vermietung von nicht umfangreichem Grundbesitz erfolgt die Verwaltung des Grundbesitzes von der Wohnung des Steuerpflichtigen aus, sodass regelmäßige Tätigkeitsstätte die Wohnung des Steuerpflichtigen ist. In einem solchen Fall sucht der Steuerpflichtige das Vermietungsobjekt i.d.R. nicht arbeitstäglich auf, sondern in größerem oder kleinerem zeitlichem Abstand, z.B. zu Kontrollzwecken, bei Mieterwechseln oder zur Ablesung von Zählerständen, sodass das Vermietungsobjekt nicht der ortsgebundene Mittelpunkt der Vermietungstätigkeit ist. Die Fahrtkosten können dann entsprechend den lohnsteuerlichen Grundsätzen mit dem tatsächlichen individuellen Kilometersatz oder der Reisekostenpauschale von 0,30 EUR je gefahrenen Kilometer geltend gemacht werden (BFH, Urteil v. 1.12.2015, IX R 18/15, Haufe Index 9229111; ebenso FG München, Urteil v. 18.8.2016, Haufe Index 10176301).