10.12.2013 | Top-Thema Fallstricke bei der Grunderwerbsteuer

Rückgängigmachung eines Erwerbsvorgangs

Kapitel
Der Käufer übt ein Rücktrittsrecht aus.
Bild: Digital Vision

Wird ein Erwerbsvorgang rückgängig gemacht bevor das Eigentum am Grundstück auf den Erwerber übergegangen ist, wird nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG auf Antrag die Steuer nicht festgesetzt oder die Steuerfestsetzung aufgehoben, wenn die Rückgängigmachung durch Vereinbarung, durch Ausübung eines vorbehaltenen Rücktrittsrechts oder eines Wiederkaufsrechts innerhalb von 2 Jahren seit der Entstehung der Steuer stattfindet. 

Eine tatsächliche Rückgängigmachung kann allerdings zu verneinen sein, wenn im Zusammenhang mit der "Rückgängigmachung" des ursprünglichen Erwerbsvorgangs sogleich ein neuer Kaufvertrag über dasselbe Grundstück mit einem anderen Erwerber angeschlossen wird (Weiterverkauf). Bei einer solchen Weiterveräußerung ist die Anwendung des § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG auf den ursprünglichen Erwerbsvorgang ausgeschlossen, wenn dem Erwerber die Möglichkeit der Verwertung einer aus dem ursprünglichen Erwerbsvorgang herzuleitenden Rechtsposition verblieben ist, der Ersterwerber diese Rechtsposition im Zusammenhang mit der Weiterveräußerung auch tatsächlich ausgeübt und hierbei im eigenen (wirtschaftlichen) Interesse gehandelt hat.

Beispiel: Rückgängigmachung des Erwerbs

S erwirbt am 26.3.2009 von der A GmbH (Veräußerin) ein Miteigentumsanteil an einem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 3. Das Finanzamt setzt für diesen Erwerb Grunderwerbsteuer fest.

Am 25.8.2010 vereinbaren S und die Veräußerin die Aufhebung des Erwerbsvertrages. Die Veräußerin soll die bisher gezahlten Raten zurückzahlen; die Löschung der Auflassungsvormerkung wird bewilligt und beantragt. Mit weiterem Vertrag, ebenfalls vom 25.8.2010, erwirbt die B GmbH den Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 3. S ist an der B GmbH zu 70% beteiligt und handelt bei dem Grundstückskauf als ihr alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer. Die B-GmbH war von S als Käuferin benannt worden, nachdem es ihm nicht gelungen war, einen anderen Käufer für die nur schwer absetzbare Wohnung zu finden.

Dem früheren Erwerber verbleibt die Möglichkeit der Verwertung einer aus dem ursprünglichen Erwerbsvorgang herzuleitenden Rechtsposition in jedem Fall dann, wenn der Aufhebungs- und der Weiterveräußerungsvertrag in einer einzigen Urkunde zusammengefasst sind. In diesem Fall hat der Ersterwerber die rechtliche Möglichkeit, die Aufhebung des ursprünglichen Kaufvertrags zum anschließenden Erwerb des Grundstückes durch eine von ihm ausgewählte dritte Person zu nutzen.

Denn der Veräußerer wird aus seiner Übereignungsverpflichtung gegenüber dem früheren Erwerber erst mit der Unterzeichnung des Vertrags durch alle Vertragsbeteiligten und damit erst in dem Augenblick entlassen, in dem er bereits wieder hinsichtlich der Übereignung des Grundstücks an den Zweiterwerber gebunden ist. Da sich diese Schlussfolgerung trotz gleicher Beweggründe der Parteien mühelos umgehen lässt, indem die Aufhebung des ursprünglichen und der Abschluss des neuen Kaufvertrags nacheinander beurkundet werden, kann der Abschluss beider Verträge in aufeinanderfolgenden Urkunden nicht anders beurteilt werden als ihre Zusammenfassung in einer (vgl. BFH, Urteil v. 28.3.2012, II R 42/11, BFH/NV 2012 S. 1486).

Um die Anwendbarkeit des § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG auszuschließen, muss bei beiden Vorgehensweisen jedoch hinzukommen, dass der Ersterwerber die verbliebene Rechtsposition in seinem eigenen (wirtschaftlichen) Interesse verwertet hat. Tritt der Ersterwerber, hier S, bei der Beurkundung sowohl für sich als auch als Vertreter einer Kapitalgesellschaft als Zweiterwerberin auf und ist er an dieser Gesellschaft maßgeblich beteiligt, spricht dies für ein Handeln im eigenen wirtschaftlichen Interesse.


In  der Literatur werden die Voraussetzungen, an welche der BFH die Nichtanerkennung einer tatsächlichen Rückgängigmachung knüpft, wie folgt zusammengefasst:

Trotz wirksamer Aufhebung des ursprünglichen Rechtsgeschäfts muss dem Erwerber eine Rechtsposition verbleiben. Die Rechtsposition muss aus dem ursprünglichen Erwerbsvorgang herzuleiten sein; der Verkäufer darf insoweit nicht aus seinen Bindungen entlassen worden sein.

Diese Rechtsposition kann auch unabhängig von dem aufgehobenen Anspruch auf Übereignung des Grundstücks geblieben sein, wenn das ursprüngliche Rechtsgeschäft nicht vollständig rückabgewickelt worden ist, z. B. bei Bestehenbleiben einer Auflassungsvormerkung für den ursprünglichen Erwerber.

Im Fall einer Weiterveräußerung muss der Erwerber die Möglichkeit zur Verwertung der Rechtsposition haben. Er muss diese Position im eigenen wirtschaftlichen Interesse tatsächlich verwertet haben.

Schlagworte zum Thema:  Grunderwerbsteuer

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