Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 % (ab 2021 50 %) der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil aufzuteilen.
Maßstab für die Berechnung der Entgeltlichkeitsquote im Rahmen des § 21 Abs. 2 EStG ist die ortsübliche Marktmiete. Darunter ist die ortsübliche Kaltmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten zu verstehen.
Geringere monatliche umlagefähige Kosten
Die umlagefähigen Kosten waren kürzlich Streitgegenstand beim FG Sachsen. Die vereinbarte Miete lag bei 575 EUR + 45 EUR Nebenkosten. Aufgrund der Alleinnutzung eines Einfamilienhauses wurden 330 EUR der ursprünglich vereinbarten Kaltmiete i. H. v. 905 EUR abgezogen.
Das Finanzamt rechnete wie folgt: 620 EUR / 950 EUR = 65,26 %
Im Rahmen der Einkommensteuererklärung machte der Kläger aber umlagefähige Kosten i. H. v. 800,12 EUR geltend. Diese Mehrkosten wurden auch im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung – wie im Mietvertrag vereinbart - gegenüber der Mieterin geltend gemacht. Daher rechnete der Kläger wie folgt:
575 EUR Miete + 66,67 EUR Nebenkosten = 642 EUR / 972 EUR = 66,04 %.
Das Finanzamt war der Auffassung, dass der vereinbarten Miete von 905 EUR monatlich als ortsüblicher Kaltmiete zuzüglich der vereinnahmten Betriebskosten von 45 EUR das Entgelt für das Grundstück in Höhe von monatlich 620 EUR gegenüber zu stellen sei. Zur Ermittlung der teilentgeltlichen Vermietung könne nicht auf die umlagefähigen Betriebskosten laut Abrechnung abgestellt werden. Das Entgelt im Sinne von § 21 Abs. 2 EStG entspreche der monatlich gezahlten Miete.
FG Sachsen berechnet inkl. Nebenkostennachzahlung
Das FG Sachsen hat sich aktuell der Auffassung des Klägers angeschlossen (Urteil v. 27.4.2020, 6 K 1390/19). Nach dem abgeschlossenen Mietvertrag schuldete die Mieterin nicht nur die vereinbarte Kaltmiete, sondern auch die von Kläger verauslagten umlagefähigen Betriebskosten in Höhe von 800,12 EUR. Bei den Vorauszahlungen von monatlich 45 EUR, die die Mieterin unterjährig hierauf zu entrichten hatte, sollte es nach den klaren Vereinbarungen im Mietvertrag nicht bleiben. Vielmehr sieht der Mietvertrag eine jährliche Abrechnung über die Betriebskosten vor sowie die Verpflichtung, eine etwaige Abrechnungsdifferenz innerhalb von einem Monat nach Zugang der Abrechnung auszugleichen. Für das Streitjahr ergab sich eine Nachforderung in Höhe von 260,12 EUR. Damit gehört auch dieser Betrag zum Entgelt für die Gebrauchsüberlassung des Hauses und ist in die Gegenüberstellung zur ortsüblichen Miete einzubeziehen. Für den Ansatz der ortsüblichen Miete kommt es auf den Gesamtbetrag der Betriebskosten (umlagefähige Kosten) an.
Darauf, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe der Vermieter das vereinbarte Entgelt für die Gebrauchsüberlassung bereits während eines laufenden Jahres tatsächlich vereinnahmt, kann es für die Frage, ob eine (teilweise) unentgeltliche Gebrauchsüberlassung vorliegt, nicht ankommen, so das FG. Anderenfalls hinge die (teilweise) Unentgeltlichkeit nicht mehr vom Schenkungswillen des Überlassenden, sondern von Zufälligkeiten und Unwägbarkeiten ab wie etwa der Zahlungsfähigkeit und dem Zahlungswillen des Mieters. Auf diese hat der Vermieter jedoch keinen Einfluss. So wäre der Vermieter etwa bei einem Mietausfall in mehrfacher Weise benachteiligt: zum einen durch den verminderten Einnahmenzufluss als solchen und zum anderen dadurch, dass er seien unverschuldeten Verlust wegen einer möglicherweise eingetretenen teilweisen Unentgeltlichkeit nicht vollumfänglich steuermindernd gelten machen könnte. Daher ist die vom Kläger vorgetragene Berechnung zutreffend, aus der sich keine teilunentgeltliche Überlassung im Sinne von § 21 Abs. 2 Satz 1 EStG ergibt. Die Entscheidung des FG Sachsen ist rechtskräftig.
Corona bedingter Mietausfall
Wie die Finanzverwaltung mit einem Erlass der Miete zur Abfederung finanzieller Einbußen des Mieters im Zusammenhang der Corona-Krise umgeht, ist bisher nicht bekannt. Es ist aber davon auszugehen, dass ein entsprechender – zeitlich befristeter - Erlass nicht zu einer Veränderung der vereinbarten Miete führt und folglich auch keine Auswirkung auf die bisherige Beurteilung des Mietverhältnisses im Rahmen des § 21 Abs. 2 EStG hat.
2021: Entgeltlichkeitsgrenze sinkt auf 50 %
Abschließend ist darauf hinzuweisen, dass im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2020 beschlossen wurde, dass die Entgeltlichkeitsgrenze ab 1.1.2021 von 66 % auf 50 % sinkt. Beträgt das Entgelt 50 % und mehr, jedoch weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, soll (wieder) eine Totalüberschussprognoseprüfung vorzunehmen sein. Wenn diese positiv ausfällt, werden die Werbungskosten aus diesem Mietverhältnis nicht gekürzt.