Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnraum

Keine Probleme entstehen insoweit, wenn der Vermieter selbst den Gerichtsvollzieher mit der Zustellung der Kündigung beauftragt. Denn in seinem Auftrag – egal, ob er ihn an den Gerichtsvollzieher persönlich richtet oder über die Verteilungsstelle für Gerichtsvollzieheraufträge beim zuständigen Amtsgericht – kommt gerade die Bevollmächtigung zur Zustellung zum Ausdruck. Die S...mehr

Die Anfechtung ist nach Ablauf von 10 Jahren seit Begründung des Mietverhältnisses nicht mehr möglich.[1] Dies ist aber auch die absolut äußerste zeitliche Grenze. In der Regel ist das Recht zur Anfechtung – egal aus welchem Grund – bereits vorher verwirkt. Als zeitliche Grenze sind hier ca. 2 Jahre ab Mietvertragsabschluss anzunehmen.[2] Praxis-Beispiel Lüge über Vermögensau...mehr

Der Vermieter kann auch einen Dritten damit bevollmächtigen, die Kündigung zu erklären. Der Bevollmächtigte muss die Kündigung im Namen des Vermieters aussprechen. Der Dritte muss wirksam zum Ausspruch der Kündigung bevollmächtigt sein. Vorsicht: Ungenügende Bevollmächtigung! Ist der Bevollmächtigte "zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses" ermächtigt...mehr

Rechtsmissbräuchlich ist die Kündigung insbesondere im Fall des vorgetäuschten Eigenbedarfs. Kündigt der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs, ist dieser Eigenbedarf aber lediglich vorgeschoben, macht sich der Vermieter gegenüber dem gekündigten Mieter schadensersatzpflichtig. Zieht der Mieter infolge der Kündigung aus, hat ihm der Vermieter sämtliche hierdurch en...mehr

In seltenen Fällen kommt es erst gar nicht zum Vollzug des Mietverhältnisses, weil dieses bereits vor Einzug des Mieters beendet wird. Praxis-Beispiel Kündigung vor Einzug Mieter und Vermieter schließen am 1.7.2025 einen Mietvertrag ab. Das Mietverhältnis soll zum 1.11.2025 beginnen. Kurz nach Abschluss des Vertrags verschlechtert sich der gesundheitliche Zustand der Mutter de...mehr

Die Kündigung kann auch durch Boten übermittelt werden. Als Bote kommen wiederum andere Hausbewohner, Mitarbeiter des Vermieters oder Verwalters oder aber auch sonstige Dritte in Betracht. Auch bei der Übermittlung der Kündigung durch Boten ist gesondert für eine entsprechende Dokumentation zu sorgen. Step by Step Was ist zu tun? Zunächst bestätigt der Bote schriftlich, dass i...mehr

Bei juristischen Personen oder Personenhandelsgesellschaften als Vermieter muss die Kündigung grundsätzlich durch den gesetzlichen Vertreter ausgesprochen werden. Die Kündigung erfolgt also durch den Vorstand des Vereins[1], die Gesellschafter einer OHG[2], den Vorstand einer AG[3], den Geschäftsführer einer GmbH[4], den Vorstand einer Genossenschaft.[5] Die Vertretungsmacht ergib...mehr

Kommt es während eines Streitgesprächs zwischen Mieter und Vermieter zur Beleidigung des Vermieters, ist die Rechtsprechung nicht einheitlich: So soll etwa eine einmalige schwerwiegende Beleidigung bei einem Streitgespräch in aller Regel nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen.[1] Andererseits soll die während eines Streits ausgesprochene schwere Beleidigung ("Du...mehr

Im Gebäude dürfen nicht mehr als 2 Wohnungen vorhanden sein. Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als 2 Wohnungen vorhanden sind, ist wiederum die Verkehrsanschauung maßgebend. Auf eine eventuelle baurechtswidrige Errichtung kommt es nicht an, weil trotz Baurechtswidrigkeit eine tatsächliche Wohnnutzung erfolgen kann. Unter einer Wohnung wird gemeinhin ein selbststä...mehr

Da es sich bei einer Kündigung um eine empfangsbedürftige einseitige Willenserklärung des Mieters oder Vermieters handelt, kann sie ihre Wirkung nur dann entfalten, wenn sie dem Vertragsgegner auch zugeht. Nach der Bestimmung des § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB wird eine Willenserklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben ist, in dessen Abwesenheit dann wirksam, wenn sie ihm zug...mehr

Der Vermieter muss in der Kündigung angeben, dass er die Kündigung gerade auf sein Sonderkündigungsrecht stützt, ansonsten ist sie unwirksam. Es reicht insbesondere nicht aus, dass dem Mieter bekannt ist, dass der Vermieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen möchte. Ist die Kündigung unwirksam, kann der Vermieter aber erneut kündigen. Will der Vermieter wegen ei...mehr

Nach der Bestimmung des § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn selbst, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Ver...mehr

Nach der Bestimmung des § 57a ZVG ist der Ersteher berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der Kündigungsfrist zu kündigen. Maßgeblich ist hier stets die knapp 3-monatige Grundkündigungsfrist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB, unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis bestanden hatte. Allerdings ist diese privilegierte Kündigung nur zum ersten Termin möglich. Hierbei...mehr

Die ordentliche Kündigung gem. § 573c Abs. 1 BGB muss dem Mieter spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zugegangen sein. Bei diesen 3 ersten Werktagen handelt es sich um sog. "Karenztage". Nicht abschließend geklärt ist, wie ein Samstag zu behandeln ist, der in diesen 3-Tageszeitraum fällt. Fraglich ist also, ob der Samstag als Werktag anzusehen ist oder nicht. Zur Bea...mehr

Von erheblicher Bedeutung ist die lückenlose Dokumentation der Pflichtverstöße des Mieters. Im Fall der Fälle, also im gerichtlichen Verfahren, trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für den Grund seiner Abmahnung und Kündigung.[1] Seiner Darlegungslast kann er nur dann genügen, wenn er den Vertragsverstoß exakt nach Art und Zeitpunkt beschreiben kann. Im Rahmen ein...mehr

Nach der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. "Wichtiger Grund" Gem. § 543 Abs. 1 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, "wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beidersei...mehr

Die seit 1.5.2018 geltende Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) hat die Anforderungen an den Datenschutz erheblich verschärft. Maßgebliche Zulässigkeitskriterien von Auskünften des Mietinteressenten sind in Art. 6 Ziffer 1 Buchstaben b) und f) DSGVO geregelt: Art. 6 Ziff. 1 b): "Die Verarbeitung ist für die Erfüllung eines Vertrags, dessen Vertragspartei die betroffene Person i...mehr

Ist der Kündigung keine Originalvollmacht beigefügt, führt dies nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung. Der Mieter kann sie deshalb nur unverzüglich zurückweisen. Das fehlende Vollmachtsexemplar hat überhaupt keine Konsequenzen, wenn der Mieter die Kündigung wegen des Vollmachtmangels nicht nach § 174 BGB zurückweist. Besonderheiten bei gesetzlicher Vertretung Der gesetzliche ...mehr

Der Mieter kann im Rahmen von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB auch für das schuldhafte Verhalten Dritter zur Verantwortung gezogen werden. Die ordentliche Kündigung wegen einer nicht unerheblichen Vertragsverletzung setzt nämlich nicht ein eigenes schuldhaftes Verhalten des Mieters voraus.[1] Minderjährige Bei Minderjährigen ist die Bestimmung des § 828 BGB zu beachten. Nach Absatz 1 d...mehr

In Verzug befindet sich der Mieter dann, wenn er zum Zeitpunkt der Fälligkeit die Miete nicht zahlt. Nach der insoweit maßgeblichen Bestimmung des § 556b Abs. 1 BGB ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum 3. Werktag des jeweiligen Zeitabschnitts zu entrichten, nach dem sie bemessen ist. Praxis-Beispiel Zeitabschnitt ist regelmäßig Kalendermonat In aller Regel vereinbaren d...mehr

Grundsatz: Der Mieter bestimmt, wer ihn besuchen darf Mit Übergabe der Mietsache erhält der Mieter den unmittelbaren Besitz an den Mieträumen und ist, solange das Mietverhältnis besteht, berechtigt, jeden Dritten vom Betreten der Mieträume abzuhalten. Der Mieter bestimmt demnach eigenverantwortlich, wem er Zutritt zu seinen Mieträumen gestattet. Auch gegenüber dem Vermieter i...mehr

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf gemäß § 568 Abs. 1 BGB zwingend der Schriftform. Unerheblich ist dabei, ob das Mietverhältnis ordentlich oder außerordentlich gekündigt wird. Wesen der Schriftform ist die eigenhändige Unterzeichnung und Originalunterschrift der Kündigungserklärung durch den Kündigenden. Der Schriftform ist daher nicht Genüge getan, wenn di...mehr

Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens sind die Mieten als Masseverbindlichkeiten vom Insolvenzverwalter zu zahlen. Hat der Insolvenzverwalter gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO die Enthaftung der Wohnung erklärt, ist allein der Mieter Schuldner der Miete. Wenn kündigungsrelevante Rückstände aufgelaufen sind, kann der Vermieter das Mietverhältnis jedoch in beiden Fällen außerord...mehr

Kommt es infolge von Auseinandersetzungen von Familienangehörigen zu erheblichen nächtlichen Ruhestörungen, die trotz mehrfacher Abmahnungen immer wieder zu Beschwerden der Mitmieter führen, kann eine außerordentliche fristlose Kündigung gerechtfertigt sein, selbst wenn der Mieter erkrankt ist und das Mietverhältnis bereits seit 35 Jahren ungestört verlief.[1] Auch wiederholt...mehr

Nach der Bestimmung des § 551 BGB kann der Vermieter von seinem Mieter die Leistung einer Mietsicherheit verlangen – und dies grundsätzlich auch formularvertraglich. § 551 Abs. 2 BGB regelt, dass der Mieter zu 3 gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt ist. Die 1. Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren dann jeweils mit den nächsten beiden M...mehr

Ist der Mieter mit Mietzahlungen in Höhe von mehr als einer Monatsmiete für einen Zeitraum von mindestens einem Monat in Verzug, kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen.[1] Keine Abwendungsbefugnis nach § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB Im Fall einer außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB wegen Zahlungsverzugs gewährt d...mehr

Nach der Bestimmung des § 563 Abs. 1 BGB tritt der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein. Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, regelt Absatz 2 dieser Bestimmung, dass diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis eintreten, wenn nicht der Ehegatte oder Lebensp...mehr

Wird der Hausfrieden durch einen psychisch kranken Mieter gestört, sind die Belange des Vermieters, des Mieters und anderer Mieter vor dem Hintergrund der Wertentscheidung des Grundgesetzes gegeneinander abzuwägen.[1] Aus Art. 3 Abs. 2 Satz 2 GG ist die Notwendigkeit eines erhöhten Maßes an Toleranzbereitschaft im Zusammenleben mit behinderten Menschen abzuleiten.[2] Praxis-...mehr

Wie bei der Eigenbedarfskündigung ist die Begründung auch einer Verwertungskündigung nur dann wirksam, wenn sie vom Vermieter begründet wird. Auch hier ist eine Kündigung ohne Angabe von Gründen unwirksam. In seiner Kündigung muss der Vermieter darlegen, dass die beabsichtigte Verwertung angemessen ist, er durch ein Weiterbestehen des Mietverhältnisses an der beabsichtigten Ve...mehr

Bei der Aufrechnungsmöglichkeit des Mieters sind 2 Fälle zu unterscheiden: Aufrechnung vor Zugang der Kündigung Aufrechnung nach Zugang der Kündigung Praxis-Beispiel Aufrechnung vor Zugang der Kündigung Ein weiteres Mal will der Mieter die Reaktion des Vermieters auf Zahlungsrückstände austesten. Er zahlt wiederum für 2 aufeinanderfolgende Monate keine Miete. Da er aus den letzt...mehr

Zunächst gehört das Rauchen im Allgemeinen zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung[1] – allerdings nicht schrankenlos. Andere Mieter müssen auf den rauchenden Mieter nicht dergestalt Rücksicht nehmen, dass Rauchen als sozial adäquat hinzunehmen sei. Angesichts der Nichtrauchergesetze von Bund und Ländern kommt eher zum Ausdruck, dass Rauchen gerade nicht mehr als sozial adä...mehr

Die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses auch ohne vorherige Abmahnung ist stets dann gerechtfertigt, wenn der Mieter wissentlich oder leichtfertig eine grundlose Strafanzeige gegen den Vermieter erstattet.[1] Praxis-Beispiel Unbegründeter Betrugsvorwurf Unterstellt der Mieter dem Vermieter, ohne Anhaltspunkte für ein vorsätzliches Verhalten zu haben, ein...mehr

Während der ersten 5 Jahre seit Überlassung der Mietsache ist die 3-Monatsfrist sowohl für Kündigungen des Mieters als auch für Kündigungen des Vermieters maßgeblich. Nach Ablauf dieses Zeitraums verlängert sich die Kündigungsfrist zugunsten des Mieters: Der Vermieter hat nach Ablauf dieses Zeitraums eine Kündigungsfrist von zusätzlichen 3 Monaten zu beachten. Die Frist für V...mehr

Musterschreiben: Außerordentliche fristlose Kündigung Herrn/Frau/Firma __________________ __________________ __________________ Mietverhältnis Bahnhofplatz 10, 2. Obergeschoss in 82139 Starnberg Hier: Außerordentliche fristlose Kündigung wegen nachhaltig erheblicher Störung des Hausfriedens Sehr geehrte(r) Frau/Herr _________, leider sehe ich mich gezwungen, das Mietverhältnis über...mehr

Gründe für einen Stromdiebstahl durch den Mieter kann es viele geben: Zunächst einmal kann die Tat Ausdruck eines Sparsamkeitswahns sein. In vielen Fällen hat schlicht der Stromversorger die weitere Belieferung wegen Zahlungsrückständen eingestellt. Ggf. wurde der Mieter auch Opfer einer Versorgungssperre des Vermieters. In aller Regel bedienen sich die Mieter der Steckdosen im ...mehr

Mündlich Ein Mietaufhebungsvertrag kann grundsätzlich auch formlos, also mündlich, abgeschlossen werden. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag selbst Schriftform für seine Änderung oder Ergänzung vorschreibt.[1] Beweislast beim Vermieter Der Abschluss eines mündlichen Aufhebungsvertrags ist niemals zu empfehlen, da der Vermieter im Räumungsrechtsstreit die Beweislast dafür...mehr

Die mutwillige Beschädigung von Einrichtungen im Bereich der Wohnanlage stellt einen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung dar. Einer vorherigen Abmahnung bedarf es bereits deshalb nicht, weil dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, dass weitere Schäden verursacht werden.[1] Eine erhebliche Sachbeschädigung des Mieters rechtfertigt aber dann weder eine frist...mehr

Musterschreiben: Anfechtungserklärung Herrn/Frau/Firma __________________ __________________ __________________ Mietverhältnis Hauptstraße 100, 4. OG links, 40589 Düsseldorf Hier: Anfechtung des Mietvertrags vom 3. Januar 2025 Sehr geehrte Frau Müller, sehr geehrter Herr Müller, am 3. Januar 2025 haben wir einen Mietvertrag über das Objekt Hauptstraße 100, 4. OG links, 40589 Düsseld...mehr

Grobe Formalbeleidigungen muss sich der Vermieter nicht gefallen lassen. Sie rechtfertigen auch ohne vorherige Abmahnung die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Bezeichnet der Mieter seinen Vermieter als "promovierten Arsch", rechtfertigt dies auch ohne vorangegangene Abmahnung zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Dies insb...mehr

Für die Feststellung einer Überbelegung einer Mietwohnung sind in erster Linie die Wohnfläche, die Zimmerzahl und die Bewohneranzahl maßgeblich. Zusätzlich können aber auch besondere Umstände im Einzelfall, wie das Vorhandensein von Nebenräumen, der Wohnungszuschnitt, familiäre Beziehungen oder die allgemeine Wohnungsmarktlage herangezogen werden.[1] Wann liegt Überbelegung ...mehr

Beim Postversand ist zu beachten, dass der Vermieter beweisen muss, dass das Kündigungsschreiben in den Briefkasten des Mieters eingelegt wurde. Im Rechtsstreit kann sich der Mieter dann nicht mit dem Argument wehren, sein Briefkasten sei defekt oder Post würde gelegentlich entwendet, weshalb ihm das Kündigungsschreiben nicht zugehen konnte. Solche Risiken liegen in der Sphä...mehr

Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 543 Abs. 3 BGB ist die Kündigung entweder erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Abmahnung erforderlich Eine Abmahnung ist stets erforderlich bei unpünktlicher Zahlung[1] Gefährdung der Mietsache[2] Vermüllung/Verwahrlosung[3] Ausübung der Prostitution[4] Lärmbelästi...mehr

Ehrverletzende Äußerungen des Mieters über den Vermieter rechtfertigen nur dann eine Kündigung, wenn die Äußerung des Mieters weder in Wahrnehmung berechtigter Interessen nach § 193 StGB erfolgt, noch es sich bei ihr um eine vom Grundrecht auf freie Meinungsäußerung nach Art. 5 Abs. 1 Satz 1 GG geschützte Meinungsäußerung handelt.[1] Beleidigung im Rechtsstreit Großzügig ist d...mehr

Die unerlaubte Untervermietung bzw. Gebrauchsüberlassung der Wohnung stellt auch dann einen Kündigungsgrund dar, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis der Untervermietung hat. Allerdings fehlt es in derartigen Fällen regelmäßig am wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung.[1] Auch die Frage, ob eine ordentliche Kündigung in einem derartigen Fall in Betracht ...mehr

Umstritten ist, ob der Haus- bzw. Mietverwalter aufgrund seiner allgemeinen Hausverwaltervollmacht auch zur Kündigungserklärung ermächtigt ist. Zwar dürfte es wohl der allgemeinen Auffassung entsprechen, dass die Hausverwaltervollmacht auch die Berechtigung zur Kündigung umfasst, insbesondere wenn der Verwalter bereits als Bevollmächtigter des Vermieters das Mietverhältnis b...mehr

Begrenzte Narrenfreiheit Grundsätzlich ist zunächst zu beachten, dass der Mieter die Mietsache bis zu den Grenzen der Substanzgefährdung nach seinem Geschmack gestalten darf.[1] Der Mieter kann also insbesondere Verpackungsmüll sammeln. Selbstverständlich kann es auch keinem Mieter untersagt werden, etwa Trödel zu sammeln und seine Wohnung hiermit zu möblieren, auch wenn ggf....mehr

Insbesondere von hochbetagten Mietern können Hausfriedensstörungen ausgehen. Grundsätzlich schützt auch hohes Alter nicht vor einer Kündigung. Werden allerdings Störungen von einem Mieter verursacht, der schon lange im Haus wohnt und nun infolge Alters, Krankheit oder seelischer Beeinträchtigung verhaltensauffällig geworden ist, ist vom Vermieter und den Hausbewohnern ein er...mehr

Ist der Kündigung keine Originalvollmacht beigefügt, führt dies nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung. Der Mieter kann sie deshalb nur unverzüglich zurückweisen. Das fehlende Vollmachtsexemplar hat überhaupt keine Konsequenzen, wenn der Mieter die Kündigung wegen des Vollmachtmangels nicht nach § 174 BGB zurückweist. Besonderheiten bei gesetzlicher Vertretung Der gesetzliche ...mehr

Der Mietinteressent hat stets wahre Angaben über seine Einkommensverhältnisse zu machen. Dies gilt auch dann, wenn er unabhängig von seinen konkreten Einkommensverhältnissen in der Lage ist, die Miete pünktlich und in voller Höhe zu zahlen.[1] Unrichtige Gehaltsbescheinigung des Arbeitgebers Der Vermieter kann auf Vorlage einer Gehaltsbescheinigung des Arbeitgebers bestehen. ...mehr

Die maßgebliche Bestimmung des § 573 BGB sieht ein Abmahnerfordernis nicht vor. In Rechtsprechung und Literatur wird jedoch überwiegend vertreten, dass Vertragsverletzungen ihr besonderes Gewicht dadurch erhalten, dass sie trotz Abmahnung wiederholt oder fortgesetzt werden. Aus diesem Grund wird eine Abmahnung jedenfalls bei leichteren, nicht dagegen bei gewichtigen Vertrags...mehr