Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnraum

3.1.1 Die Freizeichnungsklausel Praxis-Beispiel Formulierung der Freizeichnung "Die Durchführung von Schönheitsreparaturen bleibt dem Mieter überlassen." Bei dieser Vertragsgestaltung wird § 535 BGB teilweise abbedungen. Der Vermieter zeichnet sich von der Verpflichtung zur Durchführung der regelmäßig fällig werdenden Renovierungsarbeiten frei. Diese Verpflichtung wird allerdin...mehr

7.1 Form Die Schriftform ist bei der Kündigung von Wohnraummietverhältnissen gemäß §§ 568 Abs. 1, 126 BGB eine Wirksamkeitsvoraussetzung. Zwar würde die elektronische Form des § 126a BGB ausreichen. Diese spielt in der Praxis allerdings keine Rolle, weil die elektronische Form nur bei Verwendung einer qualifizierten elektronischen Signatur nach dem Signaturgesetz gewahrt ist....mehr

Hat der Vermieter selbst keine Wohnung, kann er wegen Eigenbedarfs kündigen. Voraussetzung ist lediglich, dass vernünftige Gründe für die Begründung eines eigenen Hausstands bestehen. Dies ist zweifellos dann der Fall, wenn der Vermieter aus dem Eltern- oder Schwiegereltern-Haus ausziehen möchte, seine bisherige Wohnung verloren hat – unerheblich, ob verschuldet oder unverschu...mehr

Allein die Tatsache, dass der Mieter an einer Suchtkrankheit wie Alkoholismus oder Drogenabhängigkeit leidet, rechtfertigt keine Kündigung. Freilich kommt die Kündigung des Suchtkranken unter denselben Voraussetzungen infrage, in denen auch die Kündigung eines gesunden Mieters in Betracht käme. Auf die Suchterkrankung muss der Vermieter keine Rücksicht nehmen. Der suchtkrank...mehr

6.1 Form der Kündigung Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf gemäß § 568 Abs. 1 BGB zwingend der Schriftform. Unerheblich ist dabei, ob das Mietverhältnis ordentlich oder außerordentlich gekündigt wird. Wesen der Schriftform ist die eigenhändige Unterzeichnung und Originalunterschrift der Kündigungserklärung durch den Kündigenden. Der Schriftform ist daher nicht...mehr

Fungieren mehrere Personen als Vertragspartner, muss die Kündigung von allen ausgesprochen werden. 1.1.2.1 Ehegatten Häufig vermieten Ehegatten die in ihrem Miteigentum stehende Wohnung und sind im Mietvertrag entsprechend als Vermieter benannt und haben den Mietvertrag unterzeichnet. Die Kündigung muss von beiden ausgesprochen werden.[1] Möglich ist zwar, dass die Kündigung n...mehr

3.6.1.1 Formalbeleidigung Grobe Formalbeleidigungen muss sich der Vermieter nicht gefallen lassen. Sie rechtfertigen auch ohne vorherige Abmahnung die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Bezeichnet der Mieter seinen Vermieter als "promovierten Arsch", rechtfertigt dies auch ohne vorangegangene Abmahnung zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mie...mehr

Handelt es sich beim Vermieter nicht um den Eigentümer des Objekts, sondern ebenfalls um einen Mieter, der die vom Eigentümer gemietete Wohnung an einen Untermieter weitervermietet hat, kann der Eigentümer dem Untermieter nicht kündigen. Allein der untervermietende Mieter ist zur Kündigung des Untermietverhältnisses berechtigt.mehr

Kündigungsberechtigt ist immer der Vermieter als eine der beiden Vertragsparteien. Nicht am Mietvertrag beteiligte Personen können das Mietverhältnis nicht kündigen. Insbesondere kann das Recht zur Kündigung nicht abgetreten werden. 1.1.1 Untervermieter Handelt es sich beim Vermieter nicht um den Eigentümer des Objekts, sondern ebenfalls um einen Mieter, der die vom Eigentümer...mehr

Überblick Die fristlose Kündigung des Wohnraummietverhältnisses kommt stets dann in Betracht, wenn der Mieter in erheblichem Maße gegen seine mietvertraglichen Pflichten verstößt. Die allgemein – also auch für Geschäftsraummietverhältnisse – geltende Bestimmung des § 543 BGB wird für den Bereich der Wohnraummiete in § 569 BGB konkretisiert.mehr

Hat der Vermieter die Zustimmung erteilt, so wird der Mietvertrag abgeändert: Die Befugnis des Mieters zum Mietgebrauch wird erweitert. Der Mieter kann die baulichen Maßnahmen durchführen; der Vermieter muss die Arbeiten – und die damit verbundenen Eingriffe in sein Eigentum – dulden.mehr

Bevollmächtigt der Vermieter seinen Verwalter, das Mietverhältnis zu kündigen, und bevollmächtigt der Verwalter seinerseits einen Rechtsanwalt, die Kündigung auszusprechen, muss zum einen die Vollmacht des Vermieters an den Verwalter und zum anderen auch die Vollmacht des Verwalters an den Rechtsanwalt vorgelegt werden. Entsprechendes gilt, wenn die Gesellschafter einer GbR ...mehr

Welche Vertragspartei die Betriebskosten zu tragen hat, ergibt sich aus dem Mietvertrag. Üblicherweise wird eine Nettomiete mit einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten vereinbart. Über die Betriebskosten wird dann jährlich abgerechnet.[1] Wenn keine Pauschale ausgewiesen ist Ist über die Betriebskosten keine vertragliche Vereinbarung getroffen worden, sind sie in der Miete ...mehr

Unproblematisch ist dies stets dann, wenn es sich beim Mieter nur um eine Person handelt, die geschäftsfähig ist.mehr

3.4.1 Ersatzanspruch nach § 281 BGB Sind die Schönheitsreparaturen zum Ende der Mietzeit fällig und lässt sie der Mieter gleichwohl nicht durchführen oder sind die durchgeführten Schönheitsreparaturen unbrauchbar, hat der Vermieter nach § 281 BGB Anspruch auf Schadensersatz. Der Schadensersatzanspruch wegen der Nichterfüllung einer vertraglichen oder gesetzlichen Leistungspfl...mehr

Die Frage des Vermieters, ob sein potenzieller Mieter Haustiere hält oder beabsichtigt, im Laufe des Mietverhältnisses Haustiere anzuschaffen, ist grundsätzlich erlaubt. Allerdings ist zweifelhaft, ob die Zulässigkeit der Frage dann zu verneinen ist, wenn sie auch Kleintiere wie Zierfische, Mäuse oder Hamster etc. betrifft. Die DSK ist jedenfalls dieser Ansicht.mehr

Der Vermieter kann das Mietverhältnis dann kündigen, wenn seinem Mieter eine "nicht unerhebliche" Pflichtverletzung zum Vorwurf zu machen ist. Von besonderer Bedeutung für den Bereich der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses sind Zahlungsverzug und unpünktliche Zahlungen. 4.1.4.1 Zahlungsverzug Ist der Mieter mit Mietzahlungen in Höhe von mehr als einer Monatsmiete für...mehr

Sämtliche Kosten gehen zulasten des Mieters. Ungeklärt ist, ob der Mieter den Vermieter von den Ansprüchen anderer Mieter oder Dritter freistellen muss. So ist denkbar, dass andere Mieter die Miete mindern, wenn ihr Mietgebrauch während der Bauarbeiten oder durch die Einrichtung beeinträchtigt wird. Hier könnte eine Ausgleichspflicht des Mieters bestehen, weil die Baumaßnahm...mehr

2.1 Grundsätze Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 543 Abs. 3 BGB ist die Kündigung entweder erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Abmahnung erforderlich Eine Abmahnung ist stets erforderlich bei unpünktlicher Zahlung[1] Gefährdung der Mietsache[2] Vermüllung/Verwahrlosung[3] Ausübung der Prostitution...mehr

Als seinem Vertragspartner hat der Vermieter das Mietverhältnis selbstverständlich gegenüber seinem Mieter zu kündigen. 2.1.1 Geschäftsfähiger Mieter Unproblematisch ist dies stets dann, wenn es sich beim Mieter nur um eine Person handelt, die geschäftsfähig ist. 2.1.2 Geschäftsunfähiger Mieter Immer wieder problematisch stellen sich Mieter dar, die entweder hochbetagt ihre Vert...mehr

3.2.1 Während der Mietzeit Ob und in welchen Fällen der Mieter während der Mietzeit Schönheitsreparaturen ausführen muss, richtet sich nach dem Wortlaut der Renovierungsklausel. Ist vereinbart, Praxis-Beispiel Renovierungsklausel zur Gefährdung der Substanz der Mieträume "Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses al...mehr

Eine Teilkündigung des Mietverhältnisses ist unzulässig. Wird die Kündigung also nur gegenüber einem von mehreren Vertragspartnern erklärt, ist sie insgesamt unwirksam. Sind mehrere Personen Vertragspartner, muss die Kündigung gegenüber allen am Vertrag Beteiligten erklärt werden. 6.2.1 Ehegatten Sind Mietvertragsparteien sowohl die Ehefrau als auch der Ehemann, muss die Kündi...mehr

4.2.1.1 Eigennutzung durch den Vermieter Der Vermieter kann das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst benötigt. Es ist insoweit unerheblich, ob neben ihm selbst noch andere Personen in die Wohnung einziehen werden. Handelt es sich um mehrere Vermieter, genügt es, wenn einer der Vermieter Eigenbedarf hat.[1] Praxis-Beispiel Vermietende ...mehr

Unzulässig sind alle Fragen, die den Privatbereich des Mieters betreffen und keinen Bezug zum Mietverhältnis haben. 3.3.2.2.1 Religionszugehörigkeit Die Religionszugehörigkeit des Mietinteressenten geht den Vermieter nichts an. Ausnahmsweise kann ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Religionszugehörigkeit des Mietinteressenten dann bestehen, wenn es zum Aufgabenber...mehr

Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach den §§ 558 BGB (bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) oder 559 BGB (nach Modernisierungsmaßnahmen) geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des 2. Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Praxis-Beispiel Kündigung nach Zustimmungsverlangen Das...mehr

Aufgrund der bis zum 1.9.2001 geltenden Regelung in § 4 Abs. 2 MHG war der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch schriftliche Erklärung anteilig auf den Mieter umzulegen. Hinweis Änderung der Rechtslage Diese Erhöhungsmöglichkeit besteht für Mietverträge, die nach dem 1.9.2001 abgeschlossen werden, nicht mehr, auch wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vere...mehr

Vereitelt der Mieter mehrfach angekündigte Besichtigungstermine ohne Alternativtermine zu nennen, rechtfertigt dies die fristlose Kündigung.[1] Entsprechendes gilt, wenn der Mieter zahlreiche Mängel rügt, sich gleichwohl aber über einen langen Zeitraum weigert, dem Verwalter und dem Rechtsanwalt des Vermieters Zutritt zwecks Besichtigung zu gewähren.[2]mehr

3.41.1 Miete Die Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters regelt § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Hiernach sind 3 Konstellationen zu unterscheiden: Verzug mit 2 aufeinander folgenden Mietzahlungen; innerhalb zweier Monate nicht unerheblicher Mietrückstand; Verzug über längeren Zeitraum in Summe von 2 Monatsmieten. 3.41.1.1 Verzug In Ver...mehr

Auch der Ehegatte ist allein aufgrund der Schlüsselgewalt des § 1357 BGB nicht befugt, die Kündigung eines Mietverhältnisses zu erklären. So er nicht bereits als Vermieter fungiert, muss auch er von seinem vermietenden Partner hierzu ermächtigt sein.mehr

3.41.3.1 Zahlung vor Zugang der Kündigung In den Fällen des Mietzahlungsverzugs und des Verzugs mit Kautionszahlungen wird die Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter vor Zugang der Kündigung befriedigt wird.[1] Geht die Kündigung dem Mieter also zu einem Zeitpunkt zu, indem er bereits die Rückstände ausgeglichen hatte, ist die Kündigung unwirksam. Praxis-Beispiel Der trickrei...mehr

Im Fall des Zahlungsverzugs des Mieters ist der Vermieter nicht verpflichtet, auf die vom Mieter geleistete Mietsicherheit zurückzugreifen. Die Kaution sichert sämtliche Ansprüche des Vermieters gegen seinen Mieter, also insbesondere auch Schadensersatzansprüche gegen diesen. Der Vermieter kann zwar auf die Kaution zugreifen und insoweit deren Wiederauffüllung verlangen. Er ...mehr

Der Mietinteressent hat den Vermieter ungefragt auch darüber aufzuklären, wenn sein Mietverhältnis wegen Nichtzahlung der Miete gekündigt und er zur Räumung verurteilt wurde.[1]mehr

Sach- und begriffslogisch muss bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung keine Kündigungsfrist eingehalten werden. In der Praxis spielen gleichwohl 2 Fristen eine wichtige Rolle: die Frist zwischen Kenntnisnahme des zur Kündigung rechtfertigenden Grundes und der tatsächlichen Kündigung, also die "Reaktionsfrist" sowie die sog. "Ziehfrist", also die Frist innerhalb welcher...mehr

Untersagt die Hausordnung das Grillen auf dem Balkon, so kann nach erfolgter Abmahnung eine außerordentliche Kündigung in Betracht kommen.[1] Im Übrigen ist dem Mieter jedoch gelegentliches Grillen auf dem Balkon erlaubt.[2]mehr

Hinweis Beginn der Zahlungsverpflichtung Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats.[1] Entscheidend ist der Zugang der Erklärung beim Mieter. Praxis-Beispiel Rechenbeispiel Geht dem Mieter die Erklärung am 26. Juni zu, ist die erhöhte Zahlung ab 1. August fällig. Ausnahme: rückwirkende Erhöhung Häu...mehr

Kündigungsberechtigt ist immer der Vermieter als eine der beiden Vertragsparteien. Nicht am Mietvertrag beteiligte Personen können das Mietverhältnis nicht kündigen. Insbesondere kann das Recht zur Kündigung nicht abgetreten werden. 5.1.1 Untervermieter Handelt es sich beim Vermieter nicht um den Eigentümer des Objekts, sondern ebenfalls um einen Mieter, der die vom Eigentümer...mehr

7.1 "Normalfall" Will der Mieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen, liegen die Dinge denkbar einfach: Er hat stets eine Kündigungsfrist von knapp 3 Monaten zu beachten – unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses. Die maßgebliche Bestimmung des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB regelt für die Mieterkündigung, dass diese spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf...mehr

Nach der Bestimmung des § 573c Abs. 1 BGB ist die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. 7.1.3.1 Berücksichtigung von Sonn- und Feiertagen Berechnung bei Sonn- und Feiertagen Das Mietverhältnis besteht seit 3 Jahren. Der Vermieter möchte das Mietverhältnis zum 31.12.2023 kündigen. Zugang der Kündigung Da die Kündigung...mehr

Fungieren mehrere Personen als Vertragspartner, muss die Kündigung von allen ausgesprochen werden. 5.1.2.1 Ehegatten Häufig vermieten Ehegatten die in ihrem Miteigentum stehende Wohnung und sind im Mietvertrag entsprechend als Vermieter benannt und haben den Mietvertrag unterzeichnet. Die Kündigung muss von beiden ausgesprochen werden.[1] Möglich ist zwar, dass die Kündigung n...mehr

Von erheblicher Bedeutung für den Vermieter ist, dass die Kündigung dem Mieter auch zugeht. Im Räumungsrechtsstreit muss nämlich der Vermieter den Zugang der Kündigung beweisen können. Kann er dies nicht, hat er nicht nur die Klage verloren – mit der negativen Konsequenz der Verfahrenskostenbelastung –, das Mietverhältnis ist nicht gekündigt. Eine Kündigung stellt nämlich ei...mehr

Bereits anlässlich des Besichtigungstermins kann der Vermieter Angaben zum Namen und der Anschrift des Mietinteressenten erbitten. Zur Verifizierung dieser Angaben ist es auch zulässig, um Vorlage des Personalausweises zu bitten und die Überprüfung zu dokumentieren. Allerdings darf eine Kopie des Ausweises nicht gefertigt werden.mehr

Handelt es sich beim Vermieter nicht um den Eigentümer des Objekts, sondern ebenfalls um einen Mieter, der die vom Eigentümer gemietete Wohnung an einen Untermieter weitervermietet hat, kann der Eigentümer dem Untermieter nicht kündigen. Allein der untervermietende Mieter ist zur Kündigung des Untermietverhältnisses berechtigt.mehr

Hinweis Kappungsgrenze 20 % Die Miete darf sich innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren, von Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskostenerhöhung abgesehen, nicht um mehr als 20 % erhöhen.[1] Hinweis Ausnahme wegen auslaufender Preisbindung Eine Ausnahme von der Anwendung der Kappungsgrenze besteht gemäß § 558 Abs. 4 BGB: Eine 20 %-Begrenzung tritt nicht ein, soweit die M...mehr

Will der Mieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen, liegen die Dinge denkbar einfach: Er hat stets eine Kündigungsfrist von knapp 3 Monaten zu beachten – unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses. Die maßgebliche Bestimmung des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB regelt für die Mieterkündigung, dass diese spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächste...mehr

In der Praxis ist es üblich, dass die Schönheitsreparaturen durch eine vertragliche Vereinbarung auf den Mieter übertragen werden. Erforderlich ist stets eine ausdrückliche Regelung. Wichtig Keine Verkehrssitte Eine Verkehrssitte, wonach der Mieter auch ohne vertragliche Vereinbarung die Schönheitsreparaturen zu tragen hätte, besteht nicht. Enthält der Mietvertrag keine wirksam...mehr

Einkommensgrenzen beachten Dieses Programm ist für Eigentümer gedacht, die ihre selbst genutzte Wohnung modernisieren wollen. Die Förderung erfolgt über zinsgünstige Darlehen und bei der Einhaltung bestimmter Einkommensgrenzen zusätzlich über einen Tilgungszuschuss. 3.1 An wen richtet sich das Programm? Mit dieser Zuschussförderung möchte das Land Rheinland-Pfalz Eigentümer und...mehr

Die Mietvertragsparteien können im Mietvertrag einen zeitlich befristeten Kündigungsausschluss vereinbaren, wonach das Recht zur ordentlichen Kündigung bis zum Befristungsende ausgeschlossen ist. Ein solcher Kündigungsausschluss kann auch formularvertraglich vereinbart werden.[1] Das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung kann niemals ausgeschlossen werden. Praxis-...mehr

Die Frage nach Vorstrafen des potenziellen Mieters und Ermittlungsverfahren sind grundsätzlich unzulässig.[1] Zum einen werden bestimmte Strafen nicht in das polizeiliche Führungszeugnis aufgenommen[2], weshalb sich bereits deshalb keine darüber hinaus gehenden Mitteilungspflichten gegenüber einem Vermieter ergeben können. Zum anderen hat die Rechtsprechung eine Offenbarung v...mehr

Nach der Bestimmung des § 544 BGB kann ein Mietvertrag, der für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen wurde, von beiden Vertragsparteien nach Ablauf von 30 Jahren nach Überlassung der Mietsache mit der gesetzlichen Frist des § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB gekündigt werden. Auch diese Kündigungsmöglichkeit spielt im mietrechtlichen Alltag keine größere Rolle. Folgendes ist jed...mehr

Der Vermieter muss in der von ihm selbst bewohnten Wohnung nicht seinen Lebensmittelpunkt haben.[1] Allerdings ist wegen des Normzwecks eine Nutzungsintensität zu fordern, die die Gefahr erhöhter Spannungen möglich erscheinen lässt. Insoweit dürfte eine Nutzung lediglich an den Wochenenden bereits ausreichen. Bereits sachlogisch kann das Sonderkündigungsrecht dann nicht ausg...mehr