Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnraum

Das Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 BGB besteht aber auch für den Fall, dass die Wohnung nach Überlassung in Wohnungseigentum umgewandelt werden soll. Im Zeitpunkt der Wohnraumüberlassung besteht also bereits die Umwandlungsabsicht, obwohl diese noch nicht realisiert wurde. Das Vorkaufsrecht besteht insoweit dann, wenn zum Zeitpunkt der Überlassung bereits das Verfahre...mehr

Rz. 26 Die Pflegeeinsätze dienen dem Zweck, die Qualität der häuslichen Pflege zu sichern und Defizite frühzeitig zu erkennen. Die Pflegefachkraft, die frühzeitig eine gesundheitliche Überforderung der Pflegeperson feststellt, kann durch Beratung und Hilfestellung, durch Hinweis auf Pflegekurse, Tagespflege usw. auf eine Entlastung der Pflegeperson hinwirken und damit im Ein...mehr

Rz. 37 Abs. 1 (Grundstücksmiete): Zentrale Normen des Wohnraummietrechts (z. B. §§ 554, 562 ff., 566 ff., 570) gelten sinngemäß; seit 1.1.2025 ersetzt die Textform die bisherige Schriftform. Abs. 2 (Raummiete außer Wohnraum): Zusätzliche Verweisungen auf Vorschriften wie § 555a ff., § 569 Abs. 2; bei Räumen zum Aufenthalt von Menschen gilt § 569 Abs. 1 entsprechend. Typische ...mehr

Rz. 4 Seit dem 1.1.2025 gilt in § 578 Abs. 1 Satz 2, dass § 550 mit der Maßgabe anzuwenden ist, dass bei einer Laufzeit von über einem Jahr nicht mehr Schriftform (§ 126), sondern Textform (§ 126b) vorgeschrieben ist. Somit bleibt ein Mietvertrag, der nicht in (elektronisch oder papierhaft festgehaltener) Textform geschlossen wurde, für unbestimmte Zeit gültig. Damit gilt für...mehr

Rz. 16 Die Beispiele verdeutlichen die gesetzliche Neuregelung ab 2025. Für Gewerberaum-Mietverträge und Landpachtverträge mit langer Laufzeit wurde das strenge Schriftformerfordernis durch ein Textformerfordernis ersetzt. Nach alter Rechtslage führte ein Verstoß gegen die gesetzliche Schriftform (fehlende eigenhändige Unterschriften aller Parteien) dazu, dass der befristete...mehr

Rz. 1 § 578 ordnet für die Mietverhältnisse über unbewegliche Sachen (Grundstücke, Gebäude, Räume) eine gestufte Anwendung bestimmter Vorschriften des Wohnraummietrechts an, ohne diese Mietverhältnisse formal dem strengen Wohnraummietrecht zu unterwerfen. Abs. 1 betrifft die Miete von Grundstücken, Abs. 2 betrifft die Miete von Räumen, die keine Wohnräume sind, und Abs. 3 re...mehr

Rz. 17 Ein Raum ist – im Gegensatz zum bloßen Grundstücksteil – ein allseits (oder überwiegend) umschlossener Teil eines Gebäudes, der zum Aufenthalt von Menschen, Tieren oder zum Lagern von Sachen geeignet ist Geschäftsräume (Büros, Läden, Kanzleien etc.), Garagen und Lagerräume, Sport- oder Veranstaltungshallen, Vortrags- oder Tagungssäle. Die feste Verbindung mit dem Boden ist...mehr

Die Sozialklausel gilt nicht für Mietverhältnisse über Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mi...mehr

Solche Ansprüche sind denkbar, wenn durch ein schuldhaftes Verhalten der mit der Modernisierung beauftragten Handwerker ein Schaden entsteht. Ein Verschulden der Handwerker ist dem Vermieter zuzurechnen (§ 278 BGB). Eine Haftung für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit kann dem Vermieter nicht im Voraus erlassen werden (§ 276 Abs. 3 BGB). Wohnraummiete Bei der Wohnraummiete ist der...mehr

Sowohl der Vermieter als auch der Mieter können das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos kündigen, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Feuchtigkeit in den Wohnräumen kann den Mieter unter bestimmten Umständen insbesondere bei dadurch bedingter und gesundheitsgefährdender Schimmelbildung zur fristlosen Kündigung berechtigen, wenn er die Feuchtigk...mehr

Der Vermieter kann eine Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die vermieteten Räume für sich oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigt. Ein "Benötigen" der vermieteten Räume ist gegeben, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnräume für sich oder eine begünstigte Person hat.mehr

Rz. 30 Abs. 5 enthält einen Anspruch auf Leistungen der Eingliederungshilfe zu den Aufwendungen für Wohnraum oberhalb von 125 % der Angemessenheitsgrenze im Rahmen der Leistungen zur sozialen Teilhabe. Es handelt sich um ein Äquivalent zu § 42a Abs. 6 SGB XII. Dort war bereits geregelt, dass die Leistungen nach Teil 2 des SGB IX auch diejenigen tatsächlichen Aufwendungen umf...mehr

Rz. 11 § 26 und § 1 WoGG beschreiben lediglich, dass nach dem WoGG ein Zuschuss zur Miete oder ein Zuschuss zu den Aufwendungen für den eigengenutzten Wohnraum als Wohngeld in Anspruch genommen werden kann. Wer das Wohngeld als Sozialleistung beantragen und verlangen kann, ergibt sich aus § 3 Abs. 1 WoGG, wonach wohngeldberechtigte Person für den Mietzuschuss jede natürliche...mehr

Rz. 24 Für die Höhe des Wohngeldes ist nach der Formel in § 19 WoGG auch die Anzahl der dem Haushalt zugehörenden Personen zu berücksichtigen. Nach § 5 Abs. 1 Satz 1 WoGG ist Haushaltsmitglied in erster Linie die wohngeldberechtigte Person, wenn der Wohnraum, für den sie Wohngeld beantragt, der Mittelpunkt ihrer Lebensbeziehungen ist. Zu den Haushaltsmitgliedern gehören aber...mehr

Rz. 7 Entsprechend dem Einweisungscharakter der Regelung wird in der Vorschrift nur allgemein darauf verwiesen, dass es Wohngeld als Sozialleistung gibt. Ob und wer letztlich materiell-rechtlich einen Anspruch auf eine solche Leistung hat, wird erst durch die Vorschriften des Wohngeldgesetzes (WoGG) konkretisiert. Die Vorschrift beinhaltet damit keine materiell-rechtliche Re...mehr

Rz. 28 Nach § 22 WoGG wird Wohngeld nur auf Antrag der wohngeldberechtigten Person geleistet. Sind mehrere Personen, die zugleich Haushaltsmitglieder (i. S. d. § 5 WoGG) sind, vorhanden, die für denselben Wohnraum wohngeldberechtigt i. S. d. § 3 Abs. 1 und 2 WoGG wären, ist nur eine dieser Personen wohngeldberechtigt (§ 3 Abs. 3 WoGG). In diesem Fall bestimmen diese Personen...mehr

Rz. 18 Unter Miete ist vom Grundsatz her der Betrag zu berücksichtigen, der sich aus dem Mietvertrag oder einer diesen Vertrag ergänzenden Vereinbarung ergibt (§ 9 Abs. 1 WoGG). Zur Miete gehören auch Beträge, die im Zusammenhang mit dem Miet- oder mietähnlichen Nutzungsverhältnis aufgrund eines Vertrages mit dem Vermieter oder einem Dritten an einen Dritten zu zahlen sind, ...mehr

Rz. 20 Die Grundpauschale für existenzsichernde Leistungen im bisherigen Recht (§ 75 Abs. 2 Satz 1 SGB XII i. d. F. bis 31.12.2019) fehlt in Abs. 3. Da nach der neuen Systematik des SGB IX i. d. F. des BTHG 2020 – mit Ausnahme des von § 134 erfassten Personenkreises – grundsätzlich keine existenzsichernden Leistungen durch Träger der Eingliederungshilfe mehr gewährt werden, ...mehr

Rz. 26 Leistungen zur Sozialen Teilhabe nach Abs. 2 sind (vgl. zu Abs. 2 Nr. 1 bis 8 § 76) Leistungen für Wohnraum (Abs. 2 Nr. 1, vgl. Komm. zu § 77), Assistenzleistungen (Abs. 2 Nr. 2, vgl. Komm. zu § 78), heilpädagogische Leistungen (Abs. 2 Nr. 3, vgl. Komm. zu § 79), Leistungen zur Betreuung in einer Pflegefamilie (Abs. 2 Nr. 4, vgl. Komm. zu § 80), Leistungen zum Erwerb und E...mehr

Rz. 10 Regelungsgegenstände der Leistungsvereinbarung sind Inhalt, Umfang und Qualität der Leistungen. Leistungsträger und Leistungserbringer haben einvernehmlich festzulegen, welche konkreten Leistungen zu erbringen sind. Hierbei sind die Teilbereiche des Leistungsrechts der Eingliederungshilfe zu identifizieren, die der Leistungserbringer bedient. Die Leistungen müssen bed...mehr

Rz. 25 Der monatliche Höchstbetrag für Miete und Belastung bestimmt sich nach § 12 Abs. 1 Satz 1 WoGG aus der Anzahl der zu berücksichtigenden Haushaltsmitglieder (§ 6 WoGG) sowie der jeweiligen Mietenstufe. Der Höchstbetrag ergibt sich im Einzelnen aus der Tabelle der Anlage 1 (zu § 12 Abs. 1 WoGG) unter Berücksichtigung der beiden Bestimmungsgrößen. Dabei werden anhand des...mehr

Rz. 31 Obwohl das Wohngeld, in § 7 als Zuschuss für eine angemessene Wohnung in Bezug genommen, eine Sozialleistung und das Wohngeldgesetz ein besonderer Teil des SGB ist (vgl. § 68 Nr. 10) und daher auch das SGB X Anwendung findet, ist für Streitigkeiten der Rechtsweg zu den Verwaltungsgerichten gegeben (§ 40 Abs. 1 VwGO). Diese Klageverfahren sind nach § 188 Satz 2 HS 1 Vw...mehr

Rz. 39 Cordes, Wohngeldrechtliche Probleme in der Praxis der Sozialämter, ZfF 2002, 145. Gerlach, Der Ausschluss der Empfänger von Transferleistungen vom Wohngeld nach dem WoGG, ZFSH/SGB 2007, 719. Hänlein, Wohngeld für die Erben? Zur Rückforderung nach dem Tode weitergezahlter Sozialleistungen, JuS 1992, 559. Hartmann, Änderungen des Wohngeldrechts in den Jahren 2000 bis 2002,...mehr

Rz. 2 § 113 ist Eingangsvorschrift für das Kapitel 6 im Teil 2 des SGB IX über die soziale Teilhabe mit den dazugehörigen besonderen Leistungen zur selbstbestimmten Lebensführung für Menschen mit Behinderungen und damit dem Eingliederungshilferecht. Sie listet nicht nur die Leistungen zur Sozialen Teilhabe auf, sondern trifft auch einige grundlegende Regelungen, auch im Verh...mehr

Rz. 8 § 125 Abs. 1 differenziert zwischen der Leistungsvereinbarung (Nr. 1) und der Vergütungsvereinbarung (Nr. 2). Nachdem das Recht der Wirtschaftlichkeits- und Qualitätsprüfung erstmals abschließend in § 128 umfassend geregelt wurde, fehlen Vorgaben zur Prüfungsvereinbarung, wie dies im bisherigen Recht vorgesehen war (§ 75 Abs. 3 Satz 1 SGB XII i. d. F. bis 31.12.2019). D...mehr

Rz. 10 Im Gegensatz zu den Vorgaben der inhaltlichen Ausgestaltung der Eingliederungsvereinbarungen (§ 125 SGB XII) ist der Katalog der Vereinbarungsgegenstände des Abs. 1 Satz 2 abschließend (Streichsbier, in: Grube/Wahrendorf/Flint/Streichsbier, SGB IX, § 131 Rz. 12; Süsskind, in: Hauck/Noftz, SGB IX, § 131 Rz. 18), wobei eine weitgehende Auslegung der vorgegebenen Regelun...mehr

Rz. 46 [Autor/Stand] Mit dem Gesetz zur Änderung des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz)[2] legte der Bundesgesetzgeber die Steuermesszahlen in § 15 Abs. 1 GrStG einheitlich wie folgt fest: 0,34 Promille für unbebaute Grundstücke i.S.d. § 246 BewG (§ 15 Abs. 1 Nr. 1 GrStG). 0,34 Promille für bebaute Grundstücke i.S.d. 249 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 BewG – sog....mehr

Rz. 50 [Autor/Stand] Die Regelung in § 1 Abs. 2 BlnGrStMG sichert ab, dass die in § 15 Abs. 2 bis 5 GrStG bundesgesetzlich geregelten Messzahlenermäßigungen auch in Berlin weiter anwendbar bleiben. Das Bundesrecht nimmt insoweit auf seine eigenen Steuermesszahlen in § 15 Abs. 1 GrStG Bezug, doch – wegen § 1 Abs. 1 BlnGrStMG – gilt diese Vorschrift in Berlin nicht. Die in § 1...mehr

Rz. 42 [Autor/Stand] In seinem Urteil, mit dem es die einheitswertbasierte Grundsteuer für verfassungswidrig erklärte, führte das BVerfG aus:[2] „Gleichheitsrechtlicher Ausgangspunkt im Steuerrecht ist der Grundsatz der Lastengleichheit . Die Steuerpflichtigen müssen dem Grundsatz nach durch ein Steuergesetz rechtlich und tatsächlich gleichmäßig belastet werden. [...] Abweich...mehr

Rz. 31 [Autor/Stand] In seinem Urteil, mit dem es die einheitswertbasierte Grundsteuer für verfassungswidrig erklärte, führte das BVerfG aus:[2] „Gleichheitsrechtlicher Ausgangspunkt im Steuerrecht ist der Grundsatz der Lastengleichheit . Die Steuerpflichtigen müssen dem Grundsatz nach durch ein Steuergesetz rechtlich und tatsächlich gleichmäßig belastet werden. [...] Abweich...mehr

Rz. 131 [Autor/Stand] § 1 Satz 1 NGrStG stellt klar, dass für das Land Niedersachsen grds. vom Bundesmodell abweichende Regelungen für die Ermittlung, Festsetzung und Erhebung der Grundsteuer gelten. Die abweichenden Regelungen gelten ab dem Kalenderjahr 2025 und folgen damit dem bis zum 31.12.2024 geltenden (verfassungswidrigen) Recht auf Basis der Einheitsbewertung. Rz. 13...mehr

Rz. 10 [Autor/Stand] Mit dem Gesetz zur Änderung des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz)[2] legte der Bundesgesetzgeber die Steuermesszahlen in § 15 Abs. 1 GrStG einheitlich wie folgt fest: 0,34 Promille für unbebaute Grundstücke i.S.d. § 246 BewG (§ 15 Abs. 1 Nr. 1 GrStG). 0,34 Promille für bebaute Grundstücke i.S.d. 249 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 BewG – sog....mehr

Rz. 146 Nach § 1 Abs. 7 Satz 1 Nr. 1 ist ein nicht freizügigkeitsberechtigter Ausländer oder eine nicht freizügigkeitsberechtigte Ausländerin nur dann anspruchsberechtigt, wenn sie sich im Besitz einer Niederlassungserlaubnis oder einer Erlaubnis zum Daueraufenthalt-EU befinden. Bei der Niederlassungserlaubnis handelt es sich nach § 9 Abs. 1 Satz 1 und 2 AufenthG um einen un...mehr

Rz. 92 [Autor/Stand] Im NGrStG ist für die Bestimmung der Äquivalenzbeträge (sog. Grundsteuerausgangsbeträge) als Berechnungsgrundlage der Grundsteuer B die grundlegende Systementscheidung zugunsten des Flächenprinzips, erweitert um einen Lage-Faktor getroffen worden. Als Ansatz für die Bestimmung ist eine Äquivalenzzahl von 0,04 Euro pro Quadratmeter des Grund und Bodens so...mehr

Rz. 35 [Autor/Stand] Auf den ersten Blick erweckt das Bundesmodell den Eindruck mit seiner reduzierten Steuermessesszahl von 0,31 Promille für Wohngrundstücke (§ 15 Abs. 1 Nr. 2 Buchst.a GrStG, vgl. Rz. 11) eine Begünstigung des Wohnens anzustreben. Viel spricht für eine hinreichende tatbestandliche Vorzeichnung eines legitimen Förderziels (Rz. 32). Rz. 36 [Autor/Stand] Doch ...mehr

Rz. 253 [Autor/Stand] Gebäude oder Gebäudeteile, die dem Inhaber eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft und den zu seinem Haushalt gehörenden Familienangehörigen zu Wohnzwecken dienen, sind dem Wohnteil zuzurechnen, wenn der Betriebsinhaber oder mindestens einer der zu seinem Haushalt gehörenden Familienangehörigen durch eine mehr als nur gelegentliche Tätigkeit in dem...mehr

Rz. 189 [Autor/Stand] § 3 NGrStG regelt die für die Bestimmung der Berechnungsgrundlage der Grundsteuer maßgeblichen Gebäudeflächen. Rz. 190 [Autor/Stand] Bei einer Nutzung zu Wohnzwecken, d.h. einer Wohnnutzung, ist nach § 3 Abs. 1 Satz 1 NGrStG die Wohnfläche die maßgebliche Gebäudefläche. Der Begriff "Wohnfläche" ist ein unbestimmter Rechtsbegriff, der in zahlreichen Geset...mehr

Rz. 495 [Autor/Stand] Zur Durchführung der Feststellung der Äquivalenzbeträge (sog. Grundsteuerausgangsbeträge) am jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt bedarf es einer Erklärung des Steuerpflichtigen. Die Einzelheiten dazu sind § 228 Abs. 1 BewG geregelt (vgl. die Kommentierung zu § 228 BewG). Rz. 496 [Autor/Stand] Die Aufforderung zur Abgabe einer Steuererklärung kann dana...mehr

Rz. 42 [Autor/Stand] Ein Vergleich mit den anderen eine Wohnnutzung begünstigenden Landesgesetzen zeigt, dass die Mehrzahl den Weg über eine ermäßigte Steuermesszahl geht. Dabei liegt das Ausmaß der in Berlin gewährten Ermäßigung von rd. 31 % (Rz. 14) ganz nah am unteren Ende der Bandbreite, die von 30 % bis 59 % reicht.mehr

Rz. 62 [Autor/Stand] Ein Vergleich mit den anderen eine Wohnnutzung begünstigenden Landesgesetzen zeigt, dass die Mehrzahl den Weg über eine ermäßigte Steuermesszahl geht. Dabei bewegt sich das Ausmaß der gewährten Ermäßigungen von 30 % bis 59 %.mehr

Bei solchen Zwischenmietverhältnissen tritt der Eigentümer nach Kündigung des Zwischenmietvertrags auch nicht in das Mietverhältnis mit dem Endmieter ein, da § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB in diesen Fällen weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar ist.[1] Eine unmittelbare Anwendung des § 565 BGB scheidet aus, da diese Vorschrift verlangt, dass der Zwischenmieter bei Abschluss d...mehr

Mietverträge können grundsätzlich von jeder Vertragspartei unter Einhaltung bestimmter Fristen frei gekündigt werden. Eine bedeutsame Ausnahme von diesem allgemeinen Grundsatz besteht für die Kündigungsbefugnis des Vermieters von Wohnraum. Hinweis Berechtigtes Interesse Der Vermieter von Wohnraum kann – von wenigen Ausnahmen abgesehen – das Mietverhältnis nur dann kündigen, we...mehr

Unberührt von dieser Rechtsprechung bleiben individuelle, d. h. zwischen den Parteien ausgehandelte Vereinbarungen. Diese unterliegen nicht der Kontrolle durch die Bestimmungen der §§ 305 ff. BGB und können grundsätzlich frei ausgehandelt werden, soweit sie nicht einen Verstoß gegen zwingende, d. h. vertraglich nicht abänderbare Vorschriften enthalten, wie z. B. den Ausschlu...mehr

Überblick Schuldhafte Vertragsverletzungen durch den Mieter und Eigenbedarf des Vermieters sind berechtigte Interessen des Vermieters an der Kündigung von Wohnraum. Die Voraussetzungen dieser Kündigungsgründe werden im Folgenden erläutert. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Die Kündigungsgründe der schuldhaften Vertragsverletzung durch den Mieter und des Eigenbedarfs de...mehr

Anders ist die Rechtslage daher, wenn die Untervermietung nicht nur dem Interesse des Eigentümers, sondern auch oder sogar vorrangig dem Interesse des Zwischenmieters oder der in der Wohnung unterzubringenden Person dient. Praxis-Beispiel Vermietung an karitativen gemeinnützigen Verein Dies ist der Fall, wenn der Eigentümer eine Wohnung an einen karitativ tätigen gemeinnützige...mehr

Hinweis Interesse des Eigentümers Anders als bei diesem typischen Untermietverhältnis, bei dem die Untervermietung i. d. R. im Interesse des Hauptmieters liegt, ist die gewerbliche Zwischenvermietung eine Vertragsgestaltung, die vom Eigentümer meist im eigenen Interesse gewählt wird. Dieser hat i. d. R. die Wohnung errichtet oder erworben, um sie auf dem Wohnungsmarkt zu nutze...mehr

Überblick Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten (z. B. einem Untermieter) überlassen, kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses unmittelbar von dem Dritten zurückfordern. Es handelt sich insoweit um ein gesetzliches Schuldverhältnis. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Maßgebliche Vorschrift ist § 546 BGB. Dieser Räumungs- und H...mehr

In den wenigen Fällen, in denen das Gesetz auf die Kenntnis des Mieters abstellt[1], liegen besondere sachliche Gründe für eine Einschränkung des Mieterschutzes vor. Daher verstößt es gegen Art. 3 Abs. 1 GG (Gleichheitsgrundsatz), einem Mieter, der – in Kenntnis der Eigentumsverhältnisse – Wohnraum von einem gewerblichen Zwischenmieter und nicht unmittelbar vom Eigentümer ge...mehr

Räumt der Untermieter nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses nicht fristgerecht, kann der Eigentümer von einem auf Herausgabe verklagten Untermieter, der lediglich einen Teil der dem Hauptmieter überlassenen Wohnung in Besitz hatte, nur den auf diesen Teil entfallenden (objektiven) Mietwert der genutzten Räume verlangen.[1] Der Besitzer muss dem Eigentümer die Nutzungen ...mehr

Neben dieser gegenständlichen Begrenzung auf bestimmte Teile der Mietsache fordert der BGH eine betragsmäßige Begrenzung, d. h. die Festsetzung einer Höchstgrenze sowohl für die einzelne Reparatur als auch für die Gesamtbelastung des Mieters durch Kleinreparaturen in einem bestimmten Zeitraum. Für die einzelne Reparatur hat der BGH in der Entscheidung vom 7.6.1989 einen Betr...mehr