Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnraum

Als seinem Vertragspartner hat der Vermieter das Mietverhältnis selbstverständlich gegenüber seinem Mieter zu kündigen. 6.1.1 Geschäftsfähiger Mieter Unproblematisch ist dies stets dann, wenn es sich beim Mieter nur um eine Person handelt, die geschäftsfähig ist. 6.1.2 Geschäftsunfähiger Mieter Immer wieder problematisch stellen sich Mieter dar, die entweder hochbetagt ihre Vert...mehr

Der Mieter muss die Arbeiten fachgerecht ausführen. Die Arbeiten müssen plangerecht – entsprechend der Ankündigung – durchgeführt werden. Werden durch die Einrichtung Sicherheitsbelange tangiert (Statik, Elektrizität, Sanitär), so kann der Vermieter verlangen, dass die Arbeiten von einer Fachfirma ausgeführt werden.[1]mehr

Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 BGB (auf die ortsübliche Vergleichsmiete, wegen Modernisierung oder Betriebskostenerhöhung) verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen des Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von 2 Monaten nach der rechtskräftigen Verurteilung kündigen, wenn nicht das Recht z...mehr

Der Vermieter ist berechtigt, ein Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen, wenn der Mieter trotz wiederholter Abmahnung das Füttern von Tauben aus dem Fenster seiner Mietwohnung heraus nicht unterlässt. Das an 7 Tagen pro Woche mehrmals tägliche Füttern von Tauben durch den Mieter trotz mehrfacher Abmahnung stellt jedenfalls eine erhebliche nachhaltige Pflichtverletzung d...mehr

Im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung hat das Gericht zunächst einmal grundsätzlich die Entscheidung des Vermieters, er wolle die Wohnung selbst bewohnen oder seinen Angehörigen überlassen, zu akzeptieren. Zu prüfen hat das Gericht allerdings, ob die Kündigung missbräuchlich erfolgte. 4.2.4.1 Keine Vorratskündigung Ein auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gestüt...mehr

Unproblematisch ist dies stets dann, wenn es sich beim Mieter nur um eine Person handelt, die geschäftsfähig ist.mehr

Ein berechtigtes Interesse an einer Eigenbedarfskündigung kann auch dann bestehen, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung als Zweitwohnung benötigt oder die von seinem Mieter bewohnte Wohnung erheblich näher am Arbeitsplatz des Vermieters liegt oder die Wohnung gemischt genutzt auch freiberuflichen oder gewerblichen Zwecken dienen soll.[1]mehr

Auch der Ehegatte ist allein aufgrund der Schlüsselgewalt des § 1357 BGB nicht befugt, die Kündigung eines Mietverhältnisses zu erklären. So er nicht bereits als Vermieter fungiert, muss auch er von seinem vermietenden Partner hierzu ermächtigt sein.mehr

Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses kommt von vornherein nicht in Betracht für den Zeitraum eines vereinbarten Kündigungsausschlusses. Entsprechendes gilt, wenn die Vertragsparteien einen Zeitmietvertrag nach § 575 BGB abgeschlossen haben. 3.1 Vereinbarter Kündigungsausschluss Die Mietvertragsparteien können im Mietvertrag einen zeitlich befristeten Kündigungsauss...mehr

Eine Teilkündigung des Mietverhältnisses ist unzulässig. Wird die Kündigung also nur gegenüber einem von mehreren Vertragspartnern erklärt, ist sie insgesamt unwirksam. Sind mehrere Personen Vertragspartner, muss die Kündigung gegenüber allen am Vertrag Beteiligten erklärt werden. 2.2.1 Ehegatten Sind Mietvertragsparteien sowohl die Ehefrau als auch der Ehemann, muss die Kündi...mehr

3.3.1 Während der Mietzeit Allgemeiner Grundsatz Solange das Mietverhältnis dauert, kann der Mieter die Räume nach seinem Geschmack gestalten.[1] Achtung Rückgabe in vertragsgemäßem Zustand Dabei ist allerdings zu beachten, dass der Mieter verpflichtet ist, die Räume in einem vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben. Deshalb kann der Mieter gehalten sein, eine aus dem Rahmen fallend...mehr

Von maßgeblicher Bedeutung für ihre Wirksamkeit ist der Inhalt der Kündigung. 7.2.1 Stets hilfsweise ordentlich kündigen Gerade bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses ist von überragender Bedeutung, stets auch hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen. Denn es ist nicht auszuschließen, dass das Gericht im Rahmen eine...mehr

Beleidigt der Mieter Verwandte des Vermieters, soll ein Kündigungsgrund nicht vorliegen, wenn die Verwandten nicht im selben Haus wohnen.[1] Wohnen sie im selben Haus, dürfte in aller Regel eine außerordentliche fristlose Kündigung auch ohne vorherige Abmahnung gerechtfertigt sein.mehr

Weder muss die Kündigung selbst datiert sein, noch ist die Angabe der Kündigungsfrist oder des Kündigungstermins erforderlich – die Angaben sind jedenfalls keine Wirksamkeitsvoraussetzung. Bereits aus Gründen der Klarheit ist jedenfalls die Angabe des Datums im Kündigungsschreiben dringend empfehlenswert.mehr

Die Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters regelt § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Hiernach sind 3 Konstellationen zu unterscheiden: Verzug mit 2 aufeinander folgenden Mietzahlungen; innerhalb zweier Monate nicht unerheblicher Mietrückstand; Verzug über längeren Zeitraum in Summe von 2 Monatsmieten. 3.41.1.1 Verzug In Verzug befindet...mehr

Nach allgemeiner Meinung sind Fragen nach Parteizugehörigkeit des Mietinteressenten oder eine etwaige Mitgliedschaft in bestimmten Vereinen – auch Mietvereinen – unzulässig.mehr

Gemäß § 558 Abs. 5 BGB sind von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, Drittmittel i. S. d. § 559a BGB abzuziehen, im Fall des § 559a Abs. 1 BGB mit 8 % des Zuschusses. Voraussetzung ist also, dass der Vermieter eine bauliche Maßnahme durchführt, die eine Modernisierung i. S. d. § 559 Abs. 1 BGB ist oder eine andere bauliche...mehr

3.28.1 Unbegründete Strafanzeige Die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses auch ohne vorherige Abmahnung ist stets dann gerechtfertigt, wenn der Mieter wissentlich oder leichtfertig eine grundlose Strafanzeige gegen den Vermieter erstattet. Praxis-Beispiel Unbegründeter Betrugsvorwurf Unterstellt der Mieter dem Vermieter, ohne Anhaltspunkte für ein vorsätzl...mehr

Will der Vermieter sein Erhöhungsverlangen auf ein Sachverständigengutachten stützen, muss er mit der Erstellung einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen beauftragen. Das Mieterhöhungsverlangen kann aber auch wirksam auf das Gutachten eines Sachverständigen gestützt werden, welcher dem Vermieter durch die zuständige Handelskammer benannt worden ist, ohne ...mehr

3.1.1 Die Freizeichnungsklausel Praxis-Beispiel Formulierung der Freizeichnung "Die Durchführung von Schönheitsreparaturen bleibt dem Mieter überlassen." Bei dieser Vertragsgestaltung wird § 535 BGB teilweise abbedungen. Der Vermieter zeichnet sich von der Verpflichtung zur Durchführung der regelmäßig fällig werdenden Renovierungsarbeiten frei. Diese Verpflichtung wird allerdin...mehr

7.1 Form Die Schriftform ist bei der Kündigung von Wohnraummietverhältnissen gemäß §§ 568 Abs. 1, 126 BGB eine Wirksamkeitsvoraussetzung. Zwar würde die elektronische Form des § 126a BGB ausreichen. Diese spielt in der Praxis allerdings keine Rolle, weil die elektronische Form nur bei Verwendung einer qualifizierten elektronischen Signatur nach dem Signaturgesetz gewahrt ist....mehr

Hat der Vermieter selbst keine Wohnung, kann er wegen Eigenbedarfs kündigen. Voraussetzung ist lediglich, dass vernünftige Gründe für die Begründung eines eigenen Hausstands bestehen. Dies ist zweifellos dann der Fall, wenn der Vermieter aus dem Eltern- oder Schwiegereltern-Haus ausziehen möchte, seine bisherige Wohnung verloren hat – unerheblich, ob verschuldet oder unverschu...mehr

Allein die Tatsache, dass der Mieter an einer Suchtkrankheit wie Alkoholismus oder Drogenabhängigkeit leidet, rechtfertigt keine Kündigung. Freilich kommt die Kündigung des Suchtkranken unter denselben Voraussetzungen infrage, in denen auch die Kündigung eines gesunden Mieters in Betracht käme. Auf die Suchterkrankung muss der Vermieter keine Rücksicht nehmen. Der suchtkrank...mehr

6.1 Form der Kündigung Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf gemäß § 568 Abs. 1 BGB zwingend der Schriftform. Unerheblich ist dabei, ob das Mietverhältnis ordentlich oder außerordentlich gekündigt wird. Wesen der Schriftform ist die eigenhändige Unterzeichnung und Originalunterschrift der Kündigungserklärung durch den Kündigenden. Der Schriftform ist daher nicht...mehr

Fungieren mehrere Personen als Vertragspartner, muss die Kündigung von allen ausgesprochen werden. 1.1.2.1 Ehegatten Häufig vermieten Ehegatten die in ihrem Miteigentum stehende Wohnung und sind im Mietvertrag entsprechend als Vermieter benannt und haben den Mietvertrag unterzeichnet. Die Kündigung muss von beiden ausgesprochen werden.[1] Möglich ist zwar, dass die Kündigung n...mehr

3.6.1.1 Formalbeleidigung Grobe Formalbeleidigungen muss sich der Vermieter nicht gefallen lassen. Sie rechtfertigen auch ohne vorherige Abmahnung die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Bezeichnet der Mieter seinen Vermieter als "promovierten Arsch", rechtfertigt dies auch ohne vorangegangene Abmahnung zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mie...mehr

Handelt es sich beim Vermieter nicht um den Eigentümer des Objekts, sondern ebenfalls um einen Mieter, der die vom Eigentümer gemietete Wohnung an einen Untermieter weitervermietet hat, kann der Eigentümer dem Untermieter nicht kündigen. Allein der untervermietende Mieter ist zur Kündigung des Untermietverhältnisses berechtigt.mehr

Kündigungsberechtigt ist immer der Vermieter als eine der beiden Vertragsparteien. Nicht am Mietvertrag beteiligte Personen können das Mietverhältnis nicht kündigen. Insbesondere kann das Recht zur Kündigung nicht abgetreten werden. 1.1.1 Untervermieter Handelt es sich beim Vermieter nicht um den Eigentümer des Objekts, sondern ebenfalls um einen Mieter, der die vom Eigentümer...mehr

Überblick Die fristlose Kündigung des Wohnraummietverhältnisses kommt stets dann in Betracht, wenn der Mieter in erheblichem Maße gegen seine mietvertraglichen Pflichten verstößt. Die allgemein – also auch für Geschäftsraummietverhältnisse – geltende Bestimmung des § 543 BGB wird für den Bereich der Wohnraummiete in § 569 BGB konkretisiert.mehr

Hat der Vermieter die Zustimmung erteilt, so wird der Mietvertrag abgeändert: Die Befugnis des Mieters zum Mietgebrauch wird erweitert. Der Mieter kann die baulichen Maßnahmen durchführen; der Vermieter muss die Arbeiten – und die damit verbundenen Eingriffe in sein Eigentum – dulden.mehr

Bevollmächtigt der Vermieter seinen Verwalter, das Mietverhältnis zu kündigen, und bevollmächtigt der Verwalter seinerseits einen Rechtsanwalt, die Kündigung auszusprechen, muss zum einen die Vollmacht des Vermieters an den Verwalter und zum anderen auch die Vollmacht des Verwalters an den Rechtsanwalt vorgelegt werden. Entsprechendes gilt, wenn die Gesellschafter einer GbR ...mehr

Welche Vertragspartei die Betriebskosten zu tragen hat, ergibt sich aus dem Mietvertrag. Üblicherweise wird eine Nettomiete mit einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten vereinbart. Über die Betriebskosten wird dann jährlich abgerechnet.[1] Wenn keine Pauschale ausgewiesen ist Ist über die Betriebskosten keine vertragliche Vereinbarung getroffen worden, sind sie in der Miete ...mehr

Unproblematisch ist dies stets dann, wenn es sich beim Mieter nur um eine Person handelt, die geschäftsfähig ist.mehr

3.4.1 Ersatzanspruch nach § 281 BGB Sind die Schönheitsreparaturen zum Ende der Mietzeit fällig und lässt sie der Mieter gleichwohl nicht durchführen oder sind die durchgeführten Schönheitsreparaturen unbrauchbar, hat der Vermieter nach § 281 BGB Anspruch auf Schadensersatz. Der Schadensersatzanspruch wegen der Nichterfüllung einer vertraglichen oder gesetzlichen Leistungspfl...mehr

Die Frage des Vermieters, ob sein potenzieller Mieter Haustiere hält oder beabsichtigt, im Laufe des Mietverhältnisses Haustiere anzuschaffen, ist grundsätzlich erlaubt. Allerdings ist zweifelhaft, ob die Zulässigkeit der Frage dann zu verneinen ist, wenn sie auch Kleintiere wie Zierfische, Mäuse oder Hamster etc. betrifft. Die DSK ist jedenfalls dieser Ansicht.mehr

Der Vermieter kann das Mietverhältnis dann kündigen, wenn seinem Mieter eine "nicht unerhebliche" Pflichtverletzung zum Vorwurf zu machen ist. Von besonderer Bedeutung für den Bereich der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses sind Zahlungsverzug und unpünktliche Zahlungen. 4.1.4.1 Zahlungsverzug Ist der Mieter mit Mietzahlungen in Höhe von mehr als einer Monatsmiete für...mehr

Sämtliche Kosten gehen zulasten des Mieters. Ungeklärt ist, ob der Mieter den Vermieter von den Ansprüchen anderer Mieter oder Dritter freistellen muss. So ist denkbar, dass andere Mieter die Miete mindern, wenn ihr Mietgebrauch während der Bauarbeiten oder durch die Einrichtung beeinträchtigt wird. Hier könnte eine Ausgleichspflicht des Mieters bestehen, weil die Baumaßnahm...mehr

2.1 Grundsätze Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 543 Abs. 3 BGB ist die Kündigung entweder erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Abmahnung erforderlich Eine Abmahnung ist stets erforderlich bei unpünktlicher Zahlung[1] Gefährdung der Mietsache[2] Vermüllung/Verwahrlosung[3] Ausübung der Prostitution...mehr

Als seinem Vertragspartner hat der Vermieter das Mietverhältnis selbstverständlich gegenüber seinem Mieter zu kündigen. 2.1.1 Geschäftsfähiger Mieter Unproblematisch ist dies stets dann, wenn es sich beim Mieter nur um eine Person handelt, die geschäftsfähig ist. 2.1.2 Geschäftsunfähiger Mieter Immer wieder problematisch stellen sich Mieter dar, die entweder hochbetagt ihre Vert...mehr

3.2.1 Während der Mietzeit Ob und in welchen Fällen der Mieter während der Mietzeit Schönheitsreparaturen ausführen muss, richtet sich nach dem Wortlaut der Renovierungsklausel. Ist vereinbart, Praxis-Beispiel Renovierungsklausel zur Gefährdung der Substanz der Mieträume "Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses al...mehr

Eine Teilkündigung des Mietverhältnisses ist unzulässig. Wird die Kündigung also nur gegenüber einem von mehreren Vertragspartnern erklärt, ist sie insgesamt unwirksam. Sind mehrere Personen Vertragspartner, muss die Kündigung gegenüber allen am Vertrag Beteiligten erklärt werden. 6.2.1 Ehegatten Sind Mietvertragsparteien sowohl die Ehefrau als auch der Ehemann, muss die Kündi...mehr

4.2.1.1 Eigennutzung durch den Vermieter Der Vermieter kann das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst benötigt. Es ist insoweit unerheblich, ob neben ihm selbst noch andere Personen in die Wohnung einziehen werden. Handelt es sich um mehrere Vermieter, genügt es, wenn einer der Vermieter Eigenbedarf hat.[1] Praxis-Beispiel Vermietende ...mehr

Unzulässig sind alle Fragen, die den Privatbereich des Mieters betreffen und keinen Bezug zum Mietverhältnis haben. 3.3.2.2.1 Religionszugehörigkeit Die Religionszugehörigkeit des Mietinteressenten geht den Vermieter nichts an. Ausnahmsweise kann ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Religionszugehörigkeit des Mietinteressenten dann bestehen, wenn es zum Aufgabenber...mehr

Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach den §§ 558 BGB (bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) oder 559 BGB (nach Modernisierungsmaßnahmen) geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des 2. Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Praxis-Beispiel Kündigung nach Zustimmungsverlangen Das...mehr

Aufgrund der bis zum 1.9.2001 geltenden Regelung in § 4 Abs. 2 MHG war der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch schriftliche Erklärung anteilig auf den Mieter umzulegen. Hinweis Änderung der Rechtslage Diese Erhöhungsmöglichkeit besteht für Mietverträge, die nach dem 1.9.2001 abgeschlossen werden, nicht mehr, auch wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vere...mehr

Vereitelt der Mieter mehrfach angekündigte Besichtigungstermine ohne Alternativtermine zu nennen, rechtfertigt dies die fristlose Kündigung.[1] Entsprechendes gilt, wenn der Mieter zahlreiche Mängel rügt, sich gleichwohl aber über einen langen Zeitraum weigert, dem Verwalter und dem Rechtsanwalt des Vermieters Zutritt zwecks Besichtigung zu gewähren.[2]mehr

3.41.1 Miete Die Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters regelt § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Hiernach sind 3 Konstellationen zu unterscheiden: Verzug mit 2 aufeinander folgenden Mietzahlungen; innerhalb zweier Monate nicht unerheblicher Mietrückstand; Verzug über längeren Zeitraum in Summe von 2 Monatsmieten. 3.41.1.1 Verzug In Ver...mehr

Auch der Ehegatte ist allein aufgrund der Schlüsselgewalt des § 1357 BGB nicht befugt, die Kündigung eines Mietverhältnisses zu erklären. So er nicht bereits als Vermieter fungiert, muss auch er von seinem vermietenden Partner hierzu ermächtigt sein.mehr

3.41.3.1 Zahlung vor Zugang der Kündigung In den Fällen des Mietzahlungsverzugs und des Verzugs mit Kautionszahlungen wird die Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter vor Zugang der Kündigung befriedigt wird.[1] Geht die Kündigung dem Mieter also zu einem Zeitpunkt zu, indem er bereits die Rückstände ausgeglichen hatte, ist die Kündigung unwirksam. Praxis-Beispiel Der trickrei...mehr

Im Fall des Zahlungsverzugs des Mieters ist der Vermieter nicht verpflichtet, auf die vom Mieter geleistete Mietsicherheit zurückzugreifen. Die Kaution sichert sämtliche Ansprüche des Vermieters gegen seinen Mieter, also insbesondere auch Schadensersatzansprüche gegen diesen. Der Vermieter kann zwar auf die Kaution zugreifen und insoweit deren Wiederauffüllung verlangen. Er ...mehr