Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnraum

Betreibt der Mieter im Mietobjekt oder in der Wohnanlage Drogenhandel, berechtigt dies den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses auch ohne vorherige Abmahnung.[1] Im Einzelfall kann es sogar ausreichen, dass der Mieter in der Wohnung Drogen lediglich aufbewahrt. Die Benutzung einer Mietwohnung als Umschlags- und Lagerplatz für umfangreich...mehr

Bevollmächtigt der Vermieter seinen Verwalter, das Mietverhältnis zu kündigen, und bevollmächtigt der Verwalter seinerseits einen Rechtsanwalt, die Kündigung auszusprechen, muss zum einen die Vollmacht des Vermieters an den Verwalter und zum anderen auch die Vollmacht des Verwalters an den Rechtsanwalt vorgelegt werden. Entsprechendes gilt, wenn die Gesellschafter einer GbR ...mehr

Nach der Bestimmung des § 180 Satz 1 BGB ist eine Kündigung unwirksam, wenn sie durch einen Nichtbevollmächtigten erklärt wird. Praxis-Beispiel Kündigung durch "Nichtberechtigten" Der bereits betagte Vermieter hat einige Wohnungen vermietet. Zu seiner Unterstützung kümmert sich sein Sohn um die Mietverwaltung. Einer der Mieter ist ihm ein besonderer Dorn im Auge. Immer wieder ...mehr

Da der Vermieter nach § 535 BGB verpflichtet ist, die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu übergeben und diesen während des Mietverhältnisses zu erhalten, hat er insoweit ein Interesse an Informationen darüber, wie viele Personen in die Wohnung einziehen wollen und ob eine Tierhaltung geplant ist. Da die Hauptpflicht des Mieters darin besteht, die Miete zu bezahlen, hat d...mehr

Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter seine Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Dem Mieter muss hinsichtlich der Pflichtverletzung also zunächst ein Verschuldensvorwurf zu machen sein. Dem Pflichtverstoß muss somit Vorsatz oder Fahrlässigkeit zugrunde liegen. Unzurechnungsfä...mehr

Beauftragt der Vermieter einen Rechtsanwalt mit der Erhebung einer Räumungsklage gegen den Mieter, umfasst die erteilte Prozessvollmacht auch die Erklärung der Kündigung im Vorfeld der Klage.[1] Diese ist allerdings der Kündigungserklärung beizufügen, da der Mieter die Kündigung ansonsten nach § 174 BGB zurückweisen kann. Die Vollmacht muss auch im Original vorgelegt werden....mehr

Ordentliche Kündigung Die Nichtzahlung der Nachforderungen des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung kann die Kündigung des Mietverhältnisses zur Folge haben. Jedenfalls kann der Vermieter das Mietverhältnis gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ordentlich kündigen, wenn entsprechende Forderungen nicht durch den Mieter ausgeglichen werden.[1] Voraussetzung ist allerdings, dass...mehr

Rechtsgeschäftlicher Erwerber Nach der Bestimmung des § 566 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Der Erwerber ist erst dann zur Kündigung berechtigt, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Kündigung durch den Erwerber vor Eintragung in das Grundbuch Umstritten ist, ob der Erwerber v...mehr

Der Vermieter muss gerade die zu kündigende Wohnung benötigen. Ist er Eigentümer bzw. Vermieter mehrerer vergleichbarer Wohnungen, hat er die freie Wahl, welches Mietverhältnis er kündigt. Spezifische Belange des betroffenen Mieters sollen insoweit keine Rolle spielen, eine "Sozialauswahl" ist nicht erforderlich. Weiß der Vermieter bereits bei Abschluss des Mietvertrags, dass...mehr

Die fristlose Kündigung kann im Fall der Verursachung einer Brandgefahr trotz Abmahnung und Feuerbeschau drohen.[1] Dies gilt allerdings nicht im Fall eines einmaligen Wohnungsbrands[2] oder einem von Kindern verursachten Wohnungsbrand.[3] Auch das Lagern von Waffen und Munition in der Wohnung stört bereits den Hausfrieden,[4] was auch für leicht entzündbare oder explosive Fl...mehr

Nach der Bestimmung des § 286 Abs. 4 BGB kommt ein Schuldner dann nicht in Verzug, wenn die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat. Wenn der Mieter also nicht rechtzeitig zahlt, dürfen ihm weder Fahrlässigkeit noch Vorsatz zum Vorwurf gemacht werden können. Allerdings besteht eine strengere Haftung bei Geldschulden. Danach befreit eine Leis...mehr

Erteilt ein Rechtsanwalt dem Mieter einen fehlerhaften Rat, etwa die Miete zu mindern oder von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch zu machen und kündigt der Vermieter deshalb wegen Zahlungsverzugs außerordentlich fristlos, wird dem Mieter das Fehlverhalten des Anwalts oder auch des Mietervereins zugerechnet.[1] Die Kündigung ist also wirksam, der Mieter kann nämlich den An...mehr

Die Vollmacht bedarf zwingend der Schriftform. Die Kündigung kann vom Mieter zurückgewiesen werden, wenn die Vollmacht nicht in Schriftform erteilt wurde. Wesen der Schriftform ist die Wiedergabe der Originalunterschrift des Vermieters. Deshalb kann eine Kündigung auch dann vom Mieter zurückgewiesen werden, wenn ihm lediglich eine Kopie oder ein entsprechendes Telefax vorgel...mehr

Nach der Bestimmung des § 112 InsO kann der Vermieter das Mietverhältnis nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters nicht kündigen wegen eines Verzugs mit der Miete, die vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist, oder einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Mieters. Sind kündigungsrelevante Miet- oder Pachtrückstände vor d...mehr

Immer wieder problematisch stellen sich Mieter dar, die entweder hochbetagt ihre Vertragspflichten z. B. aufgrund von Gebrechlichkeit und/oder psychischen Beeinträchtigungen nicht mehr erfüllen können. Für den Vermieter ist nicht klar erkennbar, ob diese Mieter noch geschäftsfähig sind oder sich bereits im Zustand der Geschäftsunfähigkeit befinden. Entsprechendes gilt in Fäl...mehr

Was Mietrückstände gegenüber dem aktuellen Vermieter des Mietinteressenten betrifft, ist dieser nur insoweit zur Aufklärung verpflichtet, als es sich um berechtigte und noch offene Zahlungsverpflichtungen handeln muss.[1] Im Übrigen aber kann der Vermieter vom Mieter die Vorlage einer Vorvermieterbescheinigung verlangen, die Angaben über die Dauer des Vormietverhältnisses un...mehr

Verzögerungen seiner Bank muss sich der Mieter nicht zurechnen lassen. Der Mieter erfüllt seine Zahlungspflicht, wenn er seiner Bank spätestens bis zum 3. Werktag des jeweiligen Monats den Überweisungsauftrag erteilt. Erst recht können Verzögerungen der kontoführenden Bank des Vermieters bei der Mietgutschrift nicht dem Mieter zugerechnet werden.[1]mehr

Der Vermieter kann nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn sich der Mieter mit 2 aufeinanderfolgenden Mietzahlungen in Verzug befindet. Die Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung sind also in aller Regel dann erfüllt, wenn der Mieter im Vormonat keine Zahlung geleistet hat und die Miete im laufenden Mona...mehr

Gerät der Mieter nach dem Eröffnungsantrag in einen kündigungsrelevanten Rückstand, kann der Vermieter das Mietverhältnis ebenfalls außerordentlich fristlos kündigen.[1] Auch hier ist wieder zu beachten, dass als Kündigungsgrund nicht Mietrückstände vor Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens bemüht werden können. Praxis-Beispiel Kündigung nicht möglich Nach dem Mietvertr...mehr

Die Beweislast bei einer Räumungsklage aufgrund einer Kündigung des Mietvertrags wegen vermeintlich durch einen bestimmten Mieter verursachter Lärmbelästigungen liegt grundsätzlich beim Vermieter.[1] Gerade bei Kündigungen wegen Lärms kommt daher der Dokumentation der Vertragsverstöße ein besonderes Gewicht zu[2], denn eine einmalige Lärmbelästigung rechtfertigt in keinem Fa...mehr

Sind Mietvertragsparteien sowohl die Ehefrau als auch der Ehemann, muss die Kündigung gegenüber beiden erfolgen. Dies gilt auch dann, wenn nur einem von beiden eine Pflichtverletzung zur Last gelegt werden kann. Der Vermieter kann zwar beiden in jeweils getrennten Schreiben kündigen, muss er aber nicht. Es genügt ein Schreiben an beide, das aber auch zum Ausdruck bringen mus...mehr

Fragen nach Kontaktinformationen aktueller oder früherer Vermieter des Mietinteressenten (z. B. Name, Anschrift, Telefonnummer, E-Mail-Adresse) sind selbstverständlich auch nach Auffassung der DSK unzulässig. Solche Angaben seien für die Entscheidung über die Begründung eines Mietverhältnisses nicht erforderlich und würden eine dem Grundsatz der Direkterhebung widersprechend...mehr

Nach der Bestimmung des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters zur Kündigung des Mietverhältnisses auch vor, "wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde". Geregelt ist hier also die Kündigung des Vermi...mehr

Schließlich kann der Vermieter das Mietverhältnis nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 b) BGB außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für 2 Monate erreicht. Praxis-Beispiel Unberechtigte Minderung Wegen angeblicher Mängel der Wohnung zah...mehr

Hat der Vermieter die Wohnung an mehrere Mieter vermietet und ist einer der Mieter bereits ausgezogen, muss zunächst und grundsätzlich trotzdem gegenüber allen Mietern gekündigt werden, also auch gegenüber dem bereits ausgezogenen.[1] Kein Grundsatz ohne Ausnahme: Aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben wird ein Mitmieter die allein ihm gegenüber ausgesprochene Kündigung ...mehr

Kinderlärm ist als Ausprägung sozialüblichen Verhaltens zwar nicht grenzenlos, aber in großzügigem Maß zu dulden. Freilich müssen die Eltern erzieherisch auf ihre Kinder einwirken, um übermäßige Lärmentwicklungen zu verhindern.[1] Andere Mieter können grundsätzlich nicht erwarten oder davon ausgehen, dass ein Mehrparteienhaus per se kinderlos zu sein hat.[2] Handelt es sich ...mehr

Zwar fordert die Rechtsprechung nicht, dass das Wort "Kündigung" in einer Kündigung enthalten sein muss. Ausreichend sei, dass der Beendigungswille klar und deutlich zum Ausdruck komme. An der Eindeutigkeit der Erklärung fehle es jedoch u. a. dann, wenn der Wille zur Vertragsbeendigung in einem Schreiben irgendwo an beliebiger oder gar an versteckter Stelle zum Ausdruck gebr...mehr

GbR: Bei der Außen-GbR genügt es, wenn die Kündigung gegenüber der Gesellschaft erklärt wird und einem vertretungsberechtigten Gesellschafter zugeht. OHG/KG/Partnerschaftsgesellschaft: Entsprechendes gilt gemäß § 125 Abs. 2 Satz 3 HGB bei der OHG, der KG[1] und bei der Partnerschaftsgesellschaft.[2] Verein: Bei der Kündigung gegenüber einem Verein genügt gemäß § 28 Abs. 2 BGB ...mehr

Fragen nach Heiratsabsichten, Schwangerschaft und Kinderwünschen werden allgemein für unzulässig gehalten. Eine Aufnahme von Kindern und Ehegatten in der Wohnung wäre für den Mietinteressenten nicht erlaubnispflichtig i. S. v. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB, denn diese Personen sind in Anwendung von Art. 6 Abs. 1 GG bereits keine Dritten, sondern nahe Familienangehörige. Der Mieter mus...mehr

Der Vermieter kann das Mietverhältnis auch dann kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Betriebskostenvorauszahlung oder Betriebskostenpauschale in Verzug ist und der Rückstand insgesamt 2 Monatsmieten erreicht. Die fristlose Kündigung ist also auch dann möglich, wenn der Mieter mit der Grundmiete nicht in Rückstand ist. Bemessungsgrundlage ist auch hier die Grundmiete...mehr

Möchte der Vermieter das Mietverhältnis gegenüber einer Personenmehrheit kündigen und kündigt er dabei jedem einzelnen Mieter gesondert, was grundsätzlich möglich ist[1], müssen die jeweiligen Kündigungen in einem engen zeitlichen Zusammenhang stehen. Der Kündigungsempfänger muss nämlich alsbald wissen, ob die an ihn adressierte Kündigung überhaupt wirksam ist. Voraussetzung...mehr

Insbesondere von psychisch kranken Mietern können erhebliche Hausfriedensstörungen ausgehen. Der Vermieter muss zwar in gewissen Grenzen krankheitsbedingte Auffälligkeiten hinnehmen. Jedenfalls ist im nachbarschaftlichen Zusammenleben mit kranken Menschen ein erhöhtes Maß an Toleranzbereitschaft zu fordern.[1] Kommunale Wohnungsunternehmen können bei einer nachhaltigen Hausfr...mehr

Der Mietinteressent ist von sich aus verpflichtet, den Vermieter darüber aufzuklären, dass über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet ist.[1] Dies gilt auch dann, wenn er sich in der sog. Wohlverhaltensphase befindet. Das eröffnete Insolvenzverfahren führt nämlich dazu, dass das gesamte pfändbare Vermögen zur Insolvenzmasse gehört und dem Schuldner im Wesentlichen nu...mehr

Nach der Bestimmung des § 1056 Abs. 1 BGB geht das zwischen dem Nießbraucher und seinem Mieter bestehende Mietverhältnis entsprechend § 566 BGB auf den Eigentümer über. Auch hier besteht die Gefahr, dass dem Eigentümer nunmehr als Vermieter eine Person aufgedrängt wird, die als Vertragspartner unzumutbar ist. Aus diesem Grund verleiht § 1056 Abs. 2 BGB dem Eigentümer das Rec...mehr

In den Fällen des Mietzahlungsverzugs und des Verzugs mit Kautionszahlungen wird die Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter vor Zugang der Kündigung befriedigt wird.[1] Geht die Kündigung dem Mieter also zu einem Zeitpunkt zu, indem er bereits die Rückstände ausgeglichen hatte, ist die Kündigung unwirksam. Praxis-Beispiel Der trickreiche Mieter Der Mieter hat im Juli die Miet...mehr

Der Käufer einer Wohnung kann dann wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Dies gilt auch für den Fall, dass der Veräußerer den Erwerber etwa im Kaufvertrag ermächtigt hat, Kündigungsrechte geltend zu machen. Der Eigenbedarf muss sich auf den jeweiligen Vermieter zum Zeitpunkt der Kündigung beziehen. Vermieter ist der Erwerber aber e...mehr

Das BGB enthält in § 545 eine gefährliche Regelung für den Vermieter: Setzt hiernach der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn der Vermieter seinen entgegenstehenden Willen nicht innerhalb von 2 Wochen dem Mieter erklärt. Die Frist beginnt für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem e...mehr

Bei der Kündigungsfrist handelt es sich um den Zeitraum zwischen dem Kündigungstag und dem Kündigungstermin. Beide sind gesetzlich in der Bestimmung des § 573c Abs. 1 BGB geregelt. Beim Kündigungstag handelt es sich um den Tag, an dem die Kündigung dem Mieter oder Vermieter spätestens zugegangen sein muss. Dies ist der 3. Werktag eines Monats. Der Kündigungstermin ist der le...mehr

Sicherlich nicht verkehrt ist es, den Mieter bereits in der Kündigung darauf hinzuweisen, dass er das Risiko einer kostenträchtigen Räumungsklage eingeht, wenn er das Objekt nicht fristgemäß räumt. Mustertextbaustein: Klageandrohung (...) Für den Fall der nicht fristgemäßen Räumung der Wohnung mache ich Sie darauf aufmerksam, dass die Erhebung einer Räumungsklage gegen Sie dro...mehr

Die persönliche Übergabe des Kündigungsschreibens ist nur dann zu empfehlen, wenn ein Zeuge die persönliche Übergabe im Streitfall bestätigen kann. Step by Step Was ist zu tun? Der Vermieter oder Verwalter sorgen für einen Zeugen. Bei diesem kann es sich um einen anderen Hausbewohner, einen Mitarbeiter des Vermieters bzw. Verwalters oder auch einen sonstigen beliebigen Dritten...mehr

Darf der Vermieter nach Treu und Glauben die Mitteilung von Tatsachen erwarten, die für seine Willensbildung offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind, hat der Mieter auch ungefragt bestimmte Aufklärungspflichten.[1] Unabhängig vom Fragerecht des Vermieters im Rahmen der Mieterselbstauskunft, hat der Mieter von sich aus – also ungefragt – insbesondere über Umstände...mehr

Liegen die nachfolgenden Voraussetzungen vor, kann ein Wohnraummietverhältnis auch durch Anfechtung beendet werden.[1] Die Anfechtung des Mietvertrags kommt in erster Linie dann in Betracht, wenn der Mieter den Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags arglistig getäuscht hat. Eine arglistige Täuschung liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter auf eine zulässige Frage im Rah...mehr

Wird über das Vermögen des Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet, verleiht allein dieser Umstand dem Vermieter kein Kündigungsrecht. Mietverhältnisse bestehen gemäß § 108 Abs. 1 InsO mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort. Der Mietvertrag ist also zunächst einmal insolvenzfest. Ggf. Anfechtung oder Rücktritt vom Vertrag möglich Wird das Insolvenzverfahren über das Vermögen...mehr

Soweit es dem Vermieter überhaupt gelungen ist, die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wirksam vertraglich auf den Mieter zu übertragen , kann die Nichtvornahme von Schönheitsreparaturen durchaus zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Voraussetzung ist, dass sich die Wohnung aufgrund der unterlassenen Schönheitsreparaturen in einem erheblich v...mehr

Eine Strafanzeige mit einer im Kern zutreffenden Sachverhaltsschilderung bietet zunächst keinen Grund für eine fristlose Kündigung. [1] Auch im Fall einer begründeten Strafanzeige gegen den Vermieter kann der Mieter den Bestand des Mietverhältnisses aufs Spiel setzen. Zwar gilt auch im Mietrecht der Grundsatz, dass es mit dem Rechtsstaatsprinzip nicht vereinbar ist, wenn die W...mehr

Von erheblicher Bedeutung für den Vermieter ist, dass die Kündigung dem Mieter auch zugeht. Im Räumungsrechtsstreit muss nämlich der Vermieter den Zugang der Kündigung beweisen können. Kann er dies nicht, hat er nicht nur die Klage verloren – mit der negativen Konsequenz der Verfahrenskostenbelastung –, das Mietverhältnis ist nicht gekündigt. Eine Kündigung stellt nämlich ei...mehr

Im Gegensatz zur Kündigung des Wohnraummietverhältnisses bedarf die Anfechtung eines Wohnraummietvertrags keiner Form. Gleichwohl ist bereits zu Beweiszwecken die schriftliche Anfechtungserklärung dringend zu empfehlen. Da daneben auch dringend zur hilfsweisen außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu raten ist, muss die Schriftform ohnehin eingehalten werden, sol...mehr

Als Alternative zur Kündigung kann die Vereinbarung eines Mietaufhebungsvertrags in Betracht kommen. Hält der Mieter sich nicht an die Bedingungen dieser vertraglichen Vereinbarung, zieht er insbesondere nicht zum vertraglich festgesetzten Termin aus, muss der Vermieter auch hier eine Räumungsklage erheben. Abhängig vom konkreten Einzelfall kann aber gerade durch eine für den...mehr

Häufig vermieten Ehegatten die in ihrem Miteigentum stehende Wohnung und sind im Mietvertrag entsprechend als Vermieter benannt und haben den Mietvertrag unterzeichnet. Die Kündigung muss von beiden ausgesprochen werden.[1] Möglich ist zwar, dass die Kündigung nur von einem der (mehreren) Vermieter ausgesprochen wird. Voraussetzung ist aber, dass die übrigen Vermieter ihre Z...mehr

Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so hat er dem Mieter eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten. Auf andere Wohnungen erstreckt sich die Anbietpflicht nicht. Kommt der Vermieter seiner Anbietpflicht nicht nach, führt dies allerdings nicht...mehr