Kündigung (außerordentliche) von Wohnraum / 3.21 Lärm

Alexander C. Blankenstein

Die Beweislast bei einer Räumungsklage aufgrund einer Kündigung des Mietvertrags wegen vermeintlich durch einen bestimmten Mieter verursachter Lärmbelästigungen liegt grundsätzlich beim Vermieter.^{^[1]} Gerade bei Kündigungen wegen Lärms kommt daher der Dokumentation der Vertragsverstöße ein besonderes Gewicht zu^{^[2]}, denn eine einmalige Lärmbelästigung rechtfertigt in keinem Fall eine Kündigung – weder eine ordentliche, noch eine außerordentliche. Bei Kündigungen wegen Lärmbelästigungen wird man auch mindestens 2 Abmahnungen für erforderlich halten dürfen.

Keine übertriebenen Darlegungsanforderungen

Der Vermieter muss zur genauen Ursache der Störung, also ob der Lärm vom Mieter oder von seinen Kindern verursacht wird, nichts vortragen, da ihm dies aufgrund eigener Wahrnehmung nicht möglich ist. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Trägt der Vermieter Lärmstörungen nach Zeitpunkt, Art, Intensität, Häufigkeit und Dauer vor, muss das Gericht, wenn diese Tatsachen strietig sind, Beweis erheben.^{^[3]}

In Anlehnung an die TA-Lärm liegt die allgemein übliche Nachtzeit zwischen 22:00 Uhr und 6:00 Uhr, wobei die Rücksichtnahmepflicht ab 22:00 Uhr erhöht sowie zwischen 0:00 Uhr und 06:00 Uhr deutlich erhöht ist. Auch typisches Wohnverhalten (Duschen, Baden, Staubsaugen, Möbelrücken, Unterhaltungen) kann zu einer außerordentlichen Kündigung des Wohnraummietvertrages wegen Störung des Hausfriedens führen, wenn das sozial adäquate Maß der Nutzung überschritten ist und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist.^{^[4]}

Praxis-Beispiel

Regelmäßiges Duschen und Baden zur Nachtzeit von bis zu 60 Minuten, teilweise bis zu zwei bis drei Stunden mit regelmäßig wiederkehrenden Verhaltensweisen wie nächtlichem Staub...

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