Kinne/Schach/Bieber, BGB § 578 Mietverhältnisse über Gru ... / 7 Raummiete (§ 578 Abs. 2)

Rz. 17

Ein Raum ist – im Gegensatz zum bloßen Grundstücksteil – ein allseits (oder überwiegend) umschlossener Teil eines Gebäudes, der zum Aufenthalt von Menschen, Tieren oder zum Lagern von Sachen geeignet ist

• Geschäftsräume (Büros, Läden, Kanzleien etc.),
• Garagen und Lagerräume,
• Sport- oder Veranstaltungshallen,
• Vortrags- oder Tagungssäle.

Die feste Verbindung mit dem Boden ist nicht zwingend; doch bei reinen mobilen Einheiten (z. B. Wohnwagen, Schiffe) liegt in aller Regel Fahrnismiete, nicht § 578, vor.

Rz. 18

Abs. 2 erfasst Geschäftsräume (Gewerberaum) als wohl häufigsten Anwendungsfall. Das BGB kennt kein eigenes, geschlossenes Sonderrecht für Gewerberaummiete; vielmehr erstrecken sich einige Wohnraumschutzvorschriften auf das Geschäftsraummietverhältnis, soweit es § 578 Abs. 2 vorsieht. Dazu gehören:

• die Vermieterpfandrechts-Regelungen (§§ 562 ff.),
• die Regelungen zu baulichen Veränderungen (§§ 554, 555a ff.),
• Vermieterwechsel (§§ 566–567b),
• besondere Kündigungsfristen (§ 580, § 580a Abs. 2 und 4).

Rz. 19

Sind die Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt, gilt nach Abs. 2 Satz 3 zusätzlich § 569 Abs. 1 entsprechend. Bei erheblicher Gesundheitsgefährdung kommt daher auch im Gewerberaummietverhältnis eine fristlose Kündigung in Betracht. Der Gesetzgeber wollte damit sicherstellen, dass Nutzern gewerblich vermieteter Aufenthaltsräume (z. B. Ladenlokale, Büros) bei gesundheitsbedrohenden Mängeln ein schnelles Lösungsrecht zur Verfügung steht.

Rz. 20

Sind Räume vermietet, die nicht zum Aufenthalt von Menschen taugen, (z. B. reine Kleintierställe, Hühnerhallen, nicht begehbare Lagercontainer), liegt im Zweifel Grundstücksmiete vor. Häufig wird jedoch zu prüfen sein, ob es sich eventuell um Pacht handelt (§ 581 ff.), wenn die Erlaubnis zu einer bestimmten wirtschaftlichen Nu...