Fachbeiträge & Kommentare zu WEG-Verwaltung

Rz. 96 Die Wohnungseigentümergemeinschaft wurde im Jahre 2005 durch ein obiter dictum des BGH[406] als parteifähig anerkannt. Der Gesetzgeber folgte dem im Rahmen der WEG-Reform 2007 mit Neuregelung des § 10 WEG, der weitgehend die selbstständige Teilnahme am Rechtsverkehr zuließ. Durch das WEMoG 2020 wurde die WEG-Gemeinschaft gegenüber den Miteigentümern durch § 9a WEG wei...mehr

Gesetzestext (1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. (2) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungsei...mehr

1. Anspruchsteller. Rn 40 Der Anspruchsteller muss WEigtümer sein (dazu Vor §§ 1–49 Rn 1). WEigtümer idS ist auch der ausgeschiedene, sofern er noch betroffen ist (KG NZM 00, 828, 829). Das Einsichtsrecht unterliegt keinen weiteren Voraussetzungen (s.a. BGH NJW 11, 1137 Rz 8; LG Saarbrücken ZMR 19, 798). Der Einsichtnehmende muss kein besonderes rechtliches Interesse geltend ...mehr

I. Begriff der Verwaltung. Rn 1 Der Begriff der Verwaltung iSv § 18 ist weit zu verstehen (BGH ZMR 20, 197 Rz 16; NJW 16, 2177 Rz 26 = ZMR 16, 476). Verwaltung findet grds durch Vereinbarungen iSv § 10 I 2, aber auch – und sogar vornehmlich – durch Beschl statt. Der Begriff ›Verwaltung‹ ist Zusammenfassung der im Verbandsrecht genutzten Begriffe Geschäftsführung und Vertretun...mehr

a) Überblick. Rn 42 Zu den Verwaltungsunterlagen gehören sämtliche originären Unterlagen in Bezug auf die Verwaltung des gemE sowie sämtliche Unterlagen, die später entstanden sind, etwa aus der Geschäftsbesorgung des Verw, zB selbst angelegte Akten, sonstige Unterlagen und auch Dateien (BGH NJW-RR 04, 1290; LG Itzehoe ZMR 15, 54). Verwaltungsunterlagen müssen nicht schriftli...mehr

1. Allgemeines. Rn 50 Die GdW schuldet den WEigtümern zT vGw, zT den Umständen nach und in besonderen Konstellationen Information (erforderliche Nachrichten), Auskunft und Rechenschaft. 2. Erforderliche Nachrichten. Rn 51 Die GdW – vertreten durch den Verw – hat aktiv solche Nachrichten zu geben, welche die WEigtümer benötigen, um das gemE sachgerecht zu verwalten (dazu Riecke ...mehr

Rn 15 Jeder Verwaltungsbeirat kann für sich eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung schließen. Ferner ist es nach § 18 II zulässig, auf Kosten der GdW eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung abzuschließen (KG ZMR 04, 780).mehr

Rn 6 Verwaltungsgegenstand ist allein das gemE (BGH ZMR 03, 431) sowie nach § 9a III das Gemeinschaftsvermögen, nicht aber das SonderE. Wird dies verkannt, ist ein Beschl nichtig (BGH ZMR 17, 317 Rz 23; NJW-RR 14, 527 Rz 6). Dies gilt auch dann, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften die Maßnahmen erfordern (BGH ZMR 17, 317 Rz 23).mehr

Rn 24 Nach § 18 II Nr 1 kann jeder WEigtümer nach einer Vorbefassung (Vor §§ 43–45 Rn 15) von der GdW in einer Klage die Einhaltung einer ordnungsmäßigen Verwaltung verlangen. Die Klage unterfällt § 43 II Nr 2. Besteht die ordnungsmäßige Verwaltung in der Fassung eines Beschl, kann auf diesen geklagt werden. Diese Klage unterfällt §§ 43 II Nr 4, 44 I 2.mehr

Rn 13 Die GdW haftet für ein Verschulden der Verwaltungsbeiräte, soweit diese nach §§ 9b II, 24 III, VI 2, 29 II 1, 2 als ihr Organ tätig werden. Im Verhältnis der WEigtümer untereinander sind die Beiräte keine Erfüllungsgehilfen iSv § 278 BGB. Eine unmittelbare Haftung der Verwaltungsbeiräte ggü den WEigtümern kommt grds nicht Betracht.mehr

I. Allgemeines. Rn 12 Bei Nicht- oder Schlechterfüllung seiner Pflichten schuldet ein Verwaltungsbeirat – nicht der Beirat als Organ – nach § 276 I 1, II BGB schon bei einfacher Fahrlässigkeit (Ddorf MDR 98, 35) der GdW und/oder einem WEigtümer oder einem Dritten, zB dem Verw, aus § 280 I 1 BGB, ggf aus §§ 823 ff BGB Schadenersatz (KG ZMR 04, 458; Zweibr NJW-RR 87, 1366, 1367...mehr

Rn 41 Anspruchsverpflichtet ist die GdW. Für diese erfüllt die Pflicht grds der Verw (BRDrs. 168/20, 65). Hat die GdW keinen Verw, sind die WEigtümer gegenseitig zu Einsichtnahme, aber auch zur Aufbewahrung verpflichtet. Wird keine Einsicht gewährt, kann unmittelbar gegen die GdW auf Leistung geklagt werden.mehr

Rn 6 Die Verwaltungsbeiräte nehmen grds Hilfsfunktionen wahr (Ddorf ZMR 97, 606). Dies gilt aber nicht für §§ 9b II, 24 III, VI 2, 29 II 1, 2. Insoweit ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats – oder sein Vertreter (§ 24 III, VI 2) – bzw alle Beiräte gemeinsam Organ der GdW. Die dem Verwaltungsbeirat zugewiesenen Aufgaben können weiterhin und zusätzlich durch jeden WEigtüm...mehr

Rn 5 Wird ein Honorar (nicht nur eine Auslagenpauschale) vereinbart, liegt der Bestellung eine Geschäftsbesorgung (§§ 675 ff BGB, 611 ff BGB) zu Grunde. Vertragspartner eines Vertrags – wird er geschlossen – ist die GdW.mehr

I. Allgemeines. Rn 1 Bestellung und Abberufung sowie deren Wirkungen entspr der Rechtslage beim Verw. Für § 23 II genügt: ›Der Beirat wird neu gewählt‹ (München ZMR 07, 996). Wahl und Abberufung unterfallen § 19 I. Eine Blockwahl ist zulässig (München ZMR 07, 996), wenn ›keine Bedenken‹ erhoben werden (Hambg ZMR 05, 396; KG ZMR 04, 776; aA LG Düsseldorf NZM 04, 468). Entspr §...mehr

Rn 32 Zu den Grenzen, zum Schadenersatz, zur Verjährung und zum Prozessualen gelten Rn 19 ff entspr.mehr

Rn 23 Die Sicherstellung einer ordnungsmäßigen Verwaltung ist eine ständig neu entstehende Dauerverpflichtung. Der Anspruch darauf kann daher nicht verjähren (s.a. BGH NZM 12, 508 [BGH 27.04.2012 - V ZR 177/11] Rz 10).mehr

Rn 16 Bei der gerichtlichen Prüfung der Ordnungsmäßigkeit ist auf den Kenntnisstand der beschließenden WEigtümer abzustellen (§ 44 Rn 13). Stimmen sämtliche WEigtümer einem Beschl zu, ist dieser grds ordnungsmäßig (München ZWE 16, 256 Rz 19).mehr

I. Überblick. Rn 39 § 18 IV gibt jedem WEigtümer als zentralen Teil seiner Informationsrechte (BRDrs 168/20, 65) einen Anspruch auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen (s.a. § 24 VII 8). Dem Anspruch stehen datenschutzrechtliche Vorgaben nicht entgegen (s.a. Rn 46). Art 6 I UA 1 c) DSGVO lässt eine Verarbeitung ua zu, wenn die Verarbeitung zur Erfüllung einer rechtlich...mehr

Rn 50 Die GdW schuldet den WEigtümern zT vGw, zT den Umständen nach und in besonderen Konstellationen Information (erforderliche Nachrichten), Auskunft und Rechenschaft.mehr

1. Amtsträger. Rn 4 Die nach § 29 I 1 zu Verwaltungsbeiräten Bestellten sind Amtsträger. Der Bestellung liegen daneben §§ 662 ff BGB zu Grunde (Schlesw ZMR 05, 735; Ddorf ZMR 98, 105), sodass zB § 670 BGB anwendbar ist (Schlesw ZMR 05, 735; BayObLG NZM 99, 862). 2. Geschäftsbesorgung. Rn 5 Wird ein Honorar (nicht nur eine Auslagenpauschale) vereinbart, liegt der Bestellung eine...mehr

1. Überblick. Rn 7 Bei der Verwaltung des gemE besteht grds ein Ermessen, was Notwendigkeit (ob) und Zweckmäßigkeit (wie) angeht (BGH NZM 15, 595 [BGH 08.05.2015 - V ZR 163/14] Rz 15 ff; NJW 12, 1724 [BGH 09.03.2012 - V ZR 161/11] Rz 4). Die WEigtümer können also entscheiden, ›ob‹ sie eine zulässige Maßnahme überhaupt treffen wollen (Entschließungsermessen). Und sie haben Erm...mehr

I. Sinn und Zweck. Rn 25 § 18 II Nr 2 gibt den WEigtümern einen Anspruch gegen die GdW, gegen den störenden WEigtümer oder einen Drittnutzer vorzugehen. Das Vorgehen selbst vollzieht sich nach § 14 I Nr 1 bzw § 9a II iVm § 1004 I BGB, aber ggf auch nach §§ 677 ff., 812 ff., 823 ff., 985 ff. BGB. II. Anwendungsbereich. Rn 26 § 18 II Nr 2 ist anwendbar, wenn es um die Benutzung d...mehr

Rn 19 Die Grenze des Anspruchs aus § 18 II Nr 1 beschreiben das Schikaneverbot des § 226 BGB und der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Es ist ferner vorstellbar, dass ein WEigtümer rechtsmissbräuchlich handelt, wenn er sich auf § 18 II Nr 1 beruft.mehr

1. Ordnungsmäßige Verwaltung. Rn 15 Nach § 18 II Nr 1 kann eine Verwaltung des gemE und des Gemeinschaftsvermögens (§ 9a III) verlangt werden, die dem Interesse der Gesamtheit der WEigtümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung) entspricht. Ferner kann eine Verwaltung verlangt werden, die, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Bes...mehr

Rn 13 § 18 II Nr 1 ist anwendbar, wenn es um den Verwaltungsgegenstand (Rn 6) geht. Die GdW kann allerdings eine Maßnahme im SonderE einklagen.mehr

I. Allgemeines. Rn 6 Die Verwaltungsbeiräte nehmen grds Hilfsfunktionen wahr (Ddorf ZMR 97, 606). Dies gilt aber nicht für §§ 9b II, 24 III, VI 2, 29 II 1, 2. Insoweit ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats – oder sein Vertreter (§ 24 III, VI 2) – bzw alle Beiräte gemeinsam Organ der GdW. Die dem Verwaltungsbeirat zugewiesenen Aufgaben können weiterhin und zusätzlich durc...mehr

I. Sinn und Zweck. Rn 12 Sinn und Zweck des § 18 II Nr 1 ist es zum einen, einen Anspruch auf eine ordnungsmäßige Verwaltung zu geben. Zum anderen ist § 18 II Nr 1 Maßstab für jegliches Verwaltungshandeln. Jede Verwaltungsentscheidung und jede Verwaltungsmaßnahme muss danach ordnungsmäßig sein, darf also nicht gegen das Interesse der Gesamtheit der WEigtümer nach billigem Erm...mehr

Rn 27 Anspruchsberechtigt ist jeder WEigtümer. Verpflichtet ist die GdW. Für diese handelt ihr zuständiges Organ, idR also die WEigtümer, ggf nach § 27 I, II der Verw.mehr

Rn 3 Ohne nähere Bestimmung sind die Verwaltungsbeiräte auf unbestimmte Zeit bestellt (München ZMR 07, 996; Hamm ZMR 99, 281). Die Bestellung endet durch: Ablauf einer bestimmten Zeit, Niederlegung, Tod, Neubestellung Dritter (München ZMR 07, 996) oder wenn ein zum Verwaltungsbeirat bestellter WEigtümer aus der Gemeinschaft ausscheidet (BayObLG ZMR 93, 129); der anschließend...mehr

Rn 4 Die nach § 29 I 1 zu Verwaltungsbeiräten Bestellten sind Amtsträger. Der Bestellung liegen daneben §§ 662 ff BGB zu Grunde (Schlesw ZMR 05, 735; Ddorf ZMR 98, 105), sodass zB § 670 BGB anwendbar ist (Schlesw ZMR 05, 735; BayObLG NZM 99, 862).mehr

Rn 9 Ermessen kann ›reduziert‹ sein. Bei den in § 19 II genannten Maßnahmen, besteht zB für das ›ob‹ kein Ermessen. IÜ ist eine Ermessensreduktion anzunehmen, wenn nur ein bestimmter Beschl als ermessensfehlerfrei (Rn 8) angesehen werden kann (BGH NJW 16, 1310 Rz 13 = ZMR 16, 210; NJW 15, 3713 für einen Verzicht, NZM 15, 53 Rz 10 für die Erhaltung).mehr

I. Allgemeines. Rn 33 § 18 III und §§ 677 ff BGB geben ein Notgeschäftsführungsrecht. Im Einzelfall kann § 18 III in eine Pflicht zur Notgeschäftsführung umschlagen (Oldbg DWE 88, 64; LG Aachen ZMR 93, 233). Der nach § 18 III Handelnde handelt für die GdW und erzeugt Kosten iSv § 16 II (München ZMR 08, 321, 322). Der Anspruch des Notgeschäftsführers ist nach §§ 257 S 1, 670 B...mehr

Rn 2 Keine Verwaltung ist eine tw oder vollständige Verfügung (§ 1 Rn 14) über das gemE (BGH WuM 19, 724 Rz 12; NJW 13, 1962 Rz 8). Die WEigtümer können zB nicht über eine Belastung des Grundstücks beschließen oder über die Frage, ob es tw veräußert wird (BGH NJW 13, 1962 [BGH 12.04.2013 - V ZR 103/12] Rz 8). Maßnahmen, die eine Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen bloß...mehr

Rn 10 Weitere Rechte/Pflichten resultieren aus: § 9b II (§ 9b Rn 14), § 24 III (§ 24 Rn 7; der Verwaltungsbeirat kann subsidiär auch die Tagesordnung ergänzen, Frankf ZMR 09, 133), § 24 VI 2 (§ 24 Rn 19), ggf aus § 27 II (§ 27 Rn 6), ggf aus Vereinbarungen (die § 29 auch beschränken können). Die WEigtümer können die Verwaltungsbeiräte bitten, den Verw-Vertrag auszuhandeln (d...mehr

Rn 42 Zu den Verwaltungsunterlagen gehören sämtliche originären Unterlagen in Bezug auf die Verwaltung des gemE sowie sämtliche Unterlagen, die später entstanden sind, etwa aus der Geschäftsbesorgung des Verw, zB selbst angelegte Akten, sonstige Unterlagen und auch Dateien (BGH NJW-RR 04, 1290; LG Itzehoe ZMR 15, 54). Verwaltungsunterlagen müssen nicht schriftlich sein (BRDr...mehr

Rn 8 Ermessensfehler sind eine Über- oder Unterschreitung des Ermessens oder sein Fehlgebrauch. Als eine Ermessensüberschreitung ist va ein Verstoß gegen das Gesetz oder eine Vereinbarung anzusehen oder wenn gleiche Sachverhalte verschieden behandelt werden (Vor §§ 23–25 Rn 7). Als eine Ermessensunterschreitung ist zB eine unzureichende Tatsachengrundlage anzusehen (zB: fehl...mehr

Rn 28 Ein WEigtümer oder ein Drittnutzer hat das gemE oder das SonderE in einer Art und Weise benutzt, die nicht den gesetzlichen Regelungen (§ 14 I, II), Benutzungsvereinbarungen (§ 10 Rn 8 ff) und/oder Benutzungsbeschl (§ 19 Rn 6 ff) oder dem Interesse der Gesamtheit der WEigtümer nach billigem Ermessen entspricht. Ob eine Benutzung nach diesen Voraussetzungen ordnungsmäßi...mehr

Rn 12 Sinn und Zweck des § 18 II Nr 1 ist es zum einen, einen Anspruch auf eine ordnungsmäßige Verwaltung zu geben. Zum anderen ist § 18 II Nr 1 Maßstab für jegliches Verwaltungshandeln. Jede Verwaltungsentscheidung und jede Verwaltungsmaßnahme muss danach ordnungsmäßig sein, darf also nicht gegen das Interesse der Gesamtheit der WEigtümer nach billigem Ermessen verstoßen, u...mehr

Rn 11 Die Anzahl der Verwaltungsbeiräte ist beliebig (§ 29 I 1, 2). Hat der Verwaltungsbeirat mehrere Mitglieder, sind ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen (§ 29 I 2). Wer das ist, müssen die WEigtümer anordnen, subsidiär ist der Verwaltungsbeirat selbst berechtigt. Der Verwaltungsbeirat wird vom Vorsitzenden nach Bedarf einberufen (§ 29 I 3). IdR kommen die ...mehr

(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. (2) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nac...mehr

Rn 36 Liegen die Voraussetzungen des § 18 III vor, darf jeder WEigtümer die Maßnahmen treffen, die notw sind (= Notmaßnahmen) und kann Ersatz seiner Aufwendungen verlangen (BGH ZMR 19, 419 Rz 5). Notw sind nur Maßnahmen, welche die Gefahrenlage beseitigen, nicht aber solche zur Vornahme oder Beauftragung von Arbeiten, die einer dauerhaften Beseitigung der Schadensursache die...mehr

Rn 43 Die Verwaltungsunterlagen sind von der GdW angemessen zu schützen und grds im Original aufzubewahren (s.a. LG Hamburg ZMR 20, 957; LG Freiburg NJW-RR 11, 1096). Sind die Originalbelege nicht umfassend vorhanden, muss die GdW iE darlegen und benennen, wo sie noch vorhanden sind, und sie vorlegen. Alternativ ist eine Speicherung entspr § 257 III HGB, § 147 II AO als Wied...mehr

Rn 2 Ein Verwaltungsbeirat muss WEigtümer sein (nach § 29 I 1). Dass der Verwaltungsbeirat gesetzlicher Vertreter eines WEigtümers ist, reicht nicht (Frankf OLGZ 86, 432). Wird ein Nicht-WEigtümer bestellt, ist die Bestellung nach hM anfechtbar, aber nicht nichtig (BayObLGZ 91, 356; LG Karlsruhe ZMR 09, 550; zw). Die Wahl des Verw zum Beirat ist hingegen nichtig (Zweibr OLGZ...mehr

Rn 33 § 18 III und §§ 677 ff BGB geben ein Notgeschäftsführungsrecht. Im Einzelfall kann § 18 III in eine Pflicht zur Notgeschäftsführung umschlagen (Oldbg DWE 88, 64; LG Aachen ZMR 93, 233). Der nach § 18 III Handelnde handelt für die GdW und erzeugt Kosten iSv § 16 II (München ZMR 08, 321, 322). Der Anspruch des Notgeschäftsführers ist nach §§ 257 S 1, 670 BGB auf Zahlung ...mehr

Rn 26 § 18 II Nr 2 ist anwendbar, wenn es um die Benutzung des gemE geht. Beim SonderE ist zu unterscheiden. § 18 II Nr 2 ist anwendbar, soweit es um eine ›abstrakte‹ Störung des SonderE geht (§ 14 Rn 6). Anders ist es hingegen, wenn ein WEigtümer von der Benutzung fremden SonderE durch einen anderen WEigtümer einen konkreten Nachteil erfährt. Denn dann ist er nach § 14 II N...mehr

Rn 14 Die GdW kann die Verwaltungsbeiräte entlasten (BGH NJW 18, 2550 Rz 65; ZMR 10, 545; s.a. § 28 Rn 47 zu Inhalt, Gegenstand und Umfang einer Entlastung), was § 18 II entsprechen kann (BayObLG ZMR 04, 51), wenn kein Schadenersatzanspruch möglich erscheint (LG Frankfurt aM WuM 23, 110; abweichend LG Koblenz ZWE 22, 175). Ein Verwaltungsbeirat ist bei der Abstimmung gem § 2...mehr

Rn 40 Der Anspruchsteller muss WEigtümer sein (dazu Vor §§ 1–49 Rn 1). WEigtümer idS ist auch der ausgeschiedene, sofern er noch betroffen ist (KG NZM 00, 828, 829). Das Einsichtsrecht unterliegt keinen weiteren Voraussetzungen (s.a. BGH NJW 11, 1137 Rz 8; LG Saarbrücken ZMR 19, 798). Der Einsichtnehmende muss kein besonderes rechtliches Interesse geltend machen (Köln OLGR 0...mehr

Rn 12 Bei Nicht- oder Schlechterfüllung seiner Pflichten schuldet ein Verwaltungsbeirat – nicht der Beirat als Organ – nach § 276 I 1, II BGB schon bei einfacher Fahrlässigkeit (Ddorf MDR 98, 35) der GdW und/oder einem WEigtümer oder einem Dritten, zB dem Verw, aus § 280 I 1 BGB, ggf aus §§ 823 ff BGB Schadenersatz (KG ZMR 04, 458; Zweibr NJW-RR 87, 1366, 1367). Ist ein Verw...mehr

Rn 1 Der Begriff der Verwaltung iSv § 18 ist weit zu verstehen (BGH ZMR 20, 197 Rz 16; NJW 16, 2177 Rz 26 = ZMR 16, 476). Verwaltung findet grds durch Vereinbarungen iSv § 10 I 2, aber auch – und sogar vornehmlich – durch Beschl statt. Der Begriff ›Verwaltung‹ ist Zusammenfassung der im Verbandsrecht genutzten Begriffe Geschäftsführung und Vertretung (vgl §§ 709, 714 BGB). I...mehr