Fachbeiträge & Kommentare zu Vertrag

Unter welchen Voraussetzungen ist ein Beschluss nichtig? Nichtig ist ein Beschluss, wenn sich weder aus dem Gesetz noch aus einer Vereinbarung das Recht der Eigentümer ergibt, die betreffende Angelegenheit durch Beschluss zu regeln, ihnen also die notwendige Beschlusskompetenz fehlt; der betreffende Beschluss gegen ein gesetzliches Verbot oder die guten Sitten verstößt; der Be...mehr

Kann die Ladungsfrist verändert werden, bejahendenfalls, wie? Ja, durch eine Vereinbarung, mit der § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG abbedungen wird. Wird eine solche Vereinbarung getroffen, muss sie zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Ein entsprechender Beschluss wäre nichtig, es sei denn, es gibt eine Öffnungsklausel. Wie ist vorzugehen, wenn in der Gemeinschaftsordnung ...mehr

Rz. 22 Bereits im Wohnraummietvertrag können Vereinbarungen über die Gebrauchsüberlassung getroffen werden. Dabei dürfte zwischen der Vereinbarung "Untervermietung ist gestattet" und der Gestattung, "einen Untermieter in die Wohnung aufzunehmen", zu unterscheiden sein. Bei der Klausel "Untervermietung ist gestattet" darf der Mieter die gesamte Wohnung an einen Dritten überla...mehr

Rz. 1 Die Mietbürgschaft sichert die Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag (z. B. Mietansprüche), jedoch die nach dem Tod gegen die Erben des Mieters entstehenden Ansprüche nur dann, wenn der Bürge nach dem Bürgschaftsvertrag solche Verbindlichkeiten übernommen hat (LG Münster, Urteil v. 23.4.2008, 14 S 7/07, WuM 2008, 481). Die Begrenzung der Kaution auf die dreifache...mehr

Was versteht man unter einem qualifizierten Mehrheitsbeschluss? Das Wohnungseigentumsgesetz kennt nur noch einen qualifizierten Mehrheitsbeschluss: Möchten die Wohnungseigentümer für einen Maximalzeitraum von 3 Jahren Eigentümerversammlungen nur noch rein virtuell durchführen, bedarf der Beschluss nach § 23 Abs. 1a WEG der Mehrheit von 3/4 der abgegebenen Stimmen. Wird ein ...mehr

Ist die Versammlung immer beschlussfähig, egal wie viele Eigentümer anwesend oder durch Vollmacht vertreten sind? Ja. Seit Inkrafttreten des WEMoG ist jede Eigentümerversammlung beschlussfähig, wenn lediglich ein Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten ist. Vor Inkrafttreten des WEMoG war die Versammlung gemäß § 25 Abs. 3 WEG a. F. nur beschlussfähig, wenn die erschienene...mehr

Wenn aus der Vergangenheit ein allstimmiger Beschluss vorliegt, das Wirtschaftsjahr läuft jeweils z. B. vom 1.10. bis 30.9., gilt das weiterhin? Welche Auswirkung hat das auf das Erstellen des Vermögensberichts zum 30.9. oder zum 31.12. bzw. kann hier durch einen entsprechenden Antrag/Beschluss der 30.9. festgelegt werden? Der Beschluss ist nichtig, da keine entsprechende B...mehr

Muss auch ein Wohnungseigentümer anteilig die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums tragen, wenn seine Wohnung leer steht? Ja. Grundsätzlich richtet sich die Verteilung der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung sieht eine andere Kostenverteilung vor. Die geset...mehr

In einer Gemeinschaftsordnung aus dem Jahr 1990 wurde eine Benutzungsregelung zur alleinigen Nutzung ausgegeben (= ein Sondernutzungsrecht). Weiter heißt es, die Sondernutzungsrechte "sind für die ordentliche Instandhaltung und Unterhaltungslast angewiesen". Die Nutzungsfläche darf nur als Ziergarten genutzt werden. Kann ein Beschluss gefasst werden, dass hier eine andere ...mehr

Ein Wohnungseigentümer möchte, dass die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Umlagevereinbarung geändert wird. Er regt an, dass künftig die Kosten statt nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile nach Anzahl der Einheiten umgelegt werden. Bedarf ein solcher Beschluss einer besonderen Mehrheit? Nein. Es reicht nach § 25 Abs. 1 WEG ein einfacher Mehrheitsbeschluss, also me...mehr

Ein Wohnungseigentümer ist Eigentümer des Wohnungseigentums 1. Neben seiner Ehefrau ist er auch Eigentümer des Wohnungseigentums 2. Er hält dort 75 % der Miteigentumsanteile. Es gilt das Kopfstimmrecht. Hat er Stimme und zusammen mit seiner Ehefrau eine weitere? Diese Frage war lange in der Rechtsprechung und Literatur umstritten. Der BGH hat sie 2020 für die Praxis gelöst....mehr

In einem Altbau ist in der Waschküche kein ausreichender Platz, um für alle Wohnungen Waschplätze einzurichten. Im Laufe der Jahre haben einige Eigentümer sich Anschlüsse für Wasser- und Strom geschaffen und Waschmaschinen aufgestellt. Eine Regelung ist bisher nicht erfolgt. Im Zuge von zeitgleichen Mieterwechseln in zwei Wohnungen hat ein Miteigentümer, der bisher keinen ...mehr

Kann bei einem normalen Mietobjekt der Umlageschlüssel individuell geändert werden? Haben die Mietvertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es Untergemeinschaften. Eine Vereinbarung ordnet an, dass die Kosten im Zusammenhang mit der Tiefgarage nur von den Stellplatzeigentümern zu tragen sind. Erfasst diese Vereinbarung die Kosten der Reparatur der Decke, der Wände, der Stützen und des Bodens der Tiefgarage? Das ist eine Frage, die man nur nach einer Auslegung der konkreten ...mehr

Was gilt, wenn in einer Gemeinschaftsordnung, die vor dem 1.12.2020 entstanden ist, bestimmt ist, dass für eine Änderung eines Umlageschlüssels eine Mehrheit der Anteile von 3/4 erforderlich ist? Ist eine Vereinbarung so gefasst worden, dürfte sie nach § 47 WEG weiterhin anwendbar sein, da sie einen Willen erkennen lässt, dass sie weiterhin anwendbar sein soll. Sie stellt n...mehr

Kann bei einem normalen Mietobjekt der Umlageschlüssel individuell geändert werden? Haben die Mietvertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter ...mehr

Ist eine Klausel im Verwaltervertrag wirksam, wonach Zusatzvergütungen, wie zum Beispiel die Gebühren für die Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren, Mahnungen, die Erstellung von Kopien von Faxen oder Dateien von denjenigen Eigentümern zu tragen sind, die sie veranlasst haben? Die Wohnungseigentümer können gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG den Verteilungsschlüssel einzelner Kos...mehr

Rz. 10 1. Begriff § 580a Abs. 2 betrifft die Geschäftsraummiete, also die Anmietung von Räumen zur Erzielung von Einkommen. Die dazu unternommene Erwerbstätigkeit kann gewerblicher, freiberuflicher, landwirtschaftlicher oder auch nichtselbständiger Art sein, wobei der Vertragszweck – nicht die tatsächliche Nutzung des Mietobjekts – entscheidend ist Hinweis Mischnutzung Bei eine...mehr

Ich suche eine Beschlussvorlage für die Installation von Rauchwarnmeldern im Bundesland Sachsen, in der die jährliche Wartungspflicht enthalten ist. Ebenso den Umgang mit Eigentümern, die bereits auf eigene Kosten die Melder installiert haben. Das tue ich gern, muss dazu aber etwas ausholen. Für die Rechtslage bis zum 1.12.2020 hatte der Bundesgerichtshof (BGH) der Sache na...mehr

Rz. 14 Das Vorkaufsrecht entsteht als persönliches, schuldrechtliches Vorkaufsrecht für denjenigen Mieter, während dessen Mietzeit (Wirth, NZM 1998, 390 [391]) die Voraussetzungen dafür eintreten. Zwar wird dieses Vorkaufsrecht bereits mit der Umwandlung der vermieteten Räume in Wohnungseigentum latent angelegt. Da aber weitere Voraussetzung für die Entstehung des Vorkaufsre...mehr

Müssen immer 3 Angebote eingeholt werden? Nach ganz herrschender Rechtsprechung sind derzeit ungeachtet einer breiten Kritik im Schrifttum in Bezug auf jeden Vertragsschluss der GdWE von einiger Erheblichkeit mehrere Angebote einzuholen. Ich kann der Praxis nur raten, entsprechend zu verfahren. Die Suchweite, also der Bereich, in dem die Verwaltung versucht, ein Angebot einz...mehr

Rz. 9 Der Gesetzgeber hat eine besondere Regelung für den Fall der Veräußerung von vermietetem Wohnungseigentum nicht getroffen, sondern geht unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des BGH (NJW 1999, 2177 ff.) davon aus, dass nur der Erwerber des Sondereigentums an den Wohnräumen alleiniger Vermieter ist. Die Veräußerung von vermieteten Wohnungen, die in Eigentumswohnungen ...mehr

Welche Zusatzvergütungen können im Verwaltervertrag vereinbart werden? Werden Zusatzvergütungen in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Verwaltervertrags vereinbart, gelten die Schutzbestimmungen des BGB hierfür. Die entsprechende Vertragsklausel muss hinreichend bestimmt sein und darf den Vertragspartner, also die WEG und ihre Mitglieder, nicht unangemessen benachteili...mehr

Ist eine Klausel im Verwaltervertrag wirksam, wonach Zusatzvergütungen, wie zum Beispiel die Gebühren für die Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren, Mahnungen, die Erstellung von Kopien von Faxen oder Dateien von denjenigen Eigentümern zu tragen sind, die sie veranlasst haben? Die Wohnungseigentümer können gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG den Verteilungsschlüssel einzelner Kos...mehr

In einer Gemeinschaftsordnung ist geregelt, dass alle Beschlüsse mit einer Mehrheit von 2/3 der Wohnungseigentümer zu fassen sind, gilt das auch für die Verwalterbestellung? Nein, da jegliche Erschwerung der Bestellung über das gesetzliche Maß hinaus unzulässig ist. Der Beschluss bedarf also auch dann nur der einfachen Mehrheit, wenn Beschlüsse der Wohnungseigentümer nach e...mehr

Ich habe 2 Fragen zu der erforderlichen Beschlussmehrheit beim Austausch von 40 Jahre alte Fenstern, die nicht alle defekt sind: Was gilt bei einem Austausch ohne gestalterische Veränderung, also wieder Holzfenster? Was gilt bei einem Einbau von Kunststofffenstern anstelle der Holzfenster? Für die zu erreichende Beschlussmehrheit "Holzfenster-Holzfenster" ist unerheblich, ob ...mehr

Gibt es konstruktive Änderungen, die nach § 20 Abs. 1 WEG nur allstimmig gestattet werden können? Nein. Über jede bauliche Veränderung wird nach § 25 Abs. 1 WEG mit einfacher Mehrheit abgestimmt. Auf die Frage, ob eine bauliche Veränderung nachteilig ist oder konstruktiv wesentlich in das gemeinschaftliche Eigentum eingreift, kommt es für die Frage, welche Mehrheit ein Gest...mehr

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die wir übernehmen werden, gibt es auch Gewerbeeinheiten. Ist bezüglich der Abrechnung etwas zu beachten? Das Wohnungseigentumsrecht unterscheidet in Bezug auf die Jahresabrechnung und die Vor- und Nachschüsse nicht zwischen Wohnungen und Gewerbeeinheiten. Es ist aber vorstellbar, dass insoweit bei den Umlageschlüsseln zu differenzie...mehr

Kann die Bestellung eines Verwalters durch Vereinbarung ausgeschlossen werden? Nein. Nach § 26 Abs. 5 WEG kann die Bestellung des Verwalters nicht ausgeschlossen werden. Die Wohnungseigentümer können also weder vereinbaren noch beschließen, dass ein Verwalter nicht bestellt wird. Stets muss die Möglichkeit der Verwalterbestellung eröffnet sein. Beschränkungen einer Verwalte...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es Wasserzähler. Die Eichung der Wasserzähler, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, läuft bald ab. Ist die Verwaltung berechtigt oder womöglich sogar verpflichtet, die Entscheidung, neue Wasserzähler anzuschaffen selbst zu treffen? Die Verwaltung ist nach § 27 Abs. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger V...mehr

Wonach richtet sich die Verteilung der Einnahmen und Ausgaben? Die Verteilung der Einnahmen und Ausgaben auf die einzelnen Wohnungen richtet sich grundsätzlich nach der Gemeinschaftsordnung. Ist dort kein Umlageschlüssel vereinbart, sind die Einnahmen und Ausgaben gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach den Miteigentumsanteilen umzulegen. Kann der Kostenverteilerschlüssel von der Eigen...mehr

Rz. 18 Die Regelung enthält in Übereinstimmung mit dem geltenden Recht die Anordnung der Unabdingbarkeit der Vorschrift zum Nachteil des Mieters. Weder kann ein für den Mieter ungünstigerer Wirkungszeitpunkt vereinbart werden noch die Schriftform für die Zustimmung (AG Neuruppin, Urteil v. 2.11.2012, 42 C 80/12, WuM 2013, 232): Unwirksam ist auch eine Vereinbarung, dass sich...mehr

In einem Gebäude mit Wohn- und Gewerbenutzung spielt ein Friseursalon tagsüber laute Musik ab. Zwei Eigentümer fühlen sich gestört, da sie täglich im Homeoffice arbeiten. Nachdem die Beschwerden vermehrt ignoriert worden sind, stellt sich die Frage, wie nun (als Hausverwalter oder Eigentümer) vorzugehen ist. Zunächst muss die Verwaltung klären, ob es in der entsprechenden A...mehr

Nach dem Verwaltervertrag darf der Verwalter einen Rechtsanwalt beauftragen. Muss zusätzlich dennoch ein Beschluss gefasst werden, wenn es um einen bestimmten Rechtsstreit geht, zum Beispiel gegen einen Wohnungseigentümer, der die Zahlung der Vorschüsse verweigert? Jein! Nach derzeit h.M. kann im Verwaltervertrag dokumentiert werden, welche Rechte die Verwaltung hat. Sie kö...mehr

Wo ist geregelt, dass die Abrechnung in den ersten 6 Monaten fertiggestellt werden muss? Hier bitte ich um Benennung eines BGH-Urteils oder ähnliches. Im Gesetz ist es nicht geregelt, aber in der Rechtsprechung seit Jahrzehnten so entschieden worden. Insoweit kann ich Ihnen auch eine entsprechende BGH-Entscheidung benennen: BGH, Urteil v. 25.1.2017, VIII ZR 249/15.[1] Kann...mehr

Kann ich in einer Mehrhausanlage, für die in der Gemeinschaftsordnung geregelt ist, dass für jede Untergemeinschaft eine eigene Eigentümerversammlung abzuhalten sei, von allen Eigentümern beschließen lassen, dass die Versammlung gemeinsam abgehalten wird? Ein Beschluss kann die Vereinbarung nicht ändern. Er wäre für das Abhalten einer gemeinsamen Versammlung aber nur nicht ...mehr

Ein Wohnungseigentümer bittet die Verwaltung darum, einen Beschluss zu initiieren, mit dem ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird. Wer trägt die Kosten der Versammlung? Ändert sich dies, wenn dann "praktischerweise" auf dieser Versammlung auch weitere Beschlussfassungen (zu ganz anderen Tagesordnungspunkten) erfolgen? Bei den Kosten, die für die Vorbereitung, Durchfüh...mehr

Muss ein Beschluss, der eine bauliche Veränderung gestattet und bestimmt, dass ein Wohnungseigentümer die bauliche Veränderung selbst vornehmen soll, in der Niederschrift "Gestattungsbeschluss" genannt werden? Nein. Notwendig, aber auch ausreichend ist, dass die Wohnungseigentümer bestimmen, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder der verlangende Wohnungseigentümer ...mehr

Nach einem Beschluss der Wohnungseigentümer sollen Blumenkästen am Balkon von innen aufgehängt werden. Dies steht allerdings nicht in der Hausordnung. Müssen sich die Mieter an den Beschluss halten oder können sie sich auf die Hausordnung beziehen und die Kästen dann trotzdem auch von außen am Balkon befestigen? Muss dies nachträglich in die Hausordnung aufgenommen werden?...mehr

Kann ein Wohnungseigentümer, der sein Sondereigentum vermietet, mit seinem Mieter ungeachtet des § 556a Abs. 3 Satz 1 BGB als Umlageschlüssel die Wohnfläche vereinbaren? Ja. § 556a Abs. 3 Satz 1 BGB ist nur anwendbar, wenn die Mietvertragsparteien nichts anderes vereinbaren. Die Vereinbarung der Wohnfläche als Umlageschlüssel für sämtliche Kostenpositionen dürfte allerdings...mehr

Was mache ich, wenn im Abrechnungsjahr eine Einnahme erfolgt, die für das nächste Abrechnungsjahr bestimmt ist? Kann ich ausnahmsweise eine Rechnungsabgrenzung vornehmen? Nein, in dem von Ihnen genannten Fall nicht. Die Jahresabrechnung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes ist eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, d. h. es sind grundsätzlich nur die tatsächlich im A...mehr

Rz. 11 Hinweis Automatische Verlängerung auf unbestimmte Zeit Ist § 545 im Mietvertrag nicht ausgeschlossen worden, und hat keine der Vertragsparteien binnen 2 Wochen nach Beendigung des Mietverhältnisses Widerspruch erhoben, so verlängert sich bei der Gebrauchsfortsetzung durch den Mieter der alte Mietvertrag automatisch auf unbestimmte Zeit. Diese gesetzliche Rechtsfolge tr...mehr

Es existieren keine Stellplätze Was gilt in Wohnungseigentumsanlagen (z. B. Altbauten) ohne Stellplätze und ohne Zufahrten zum Gebäude oder wenn die Gebäudeaußenwand die Grundstücksgrenze am öffentlichen Gehweg bildet? Besteht trotzdem ein Anspruch auf Errichtung einer Ladestation? § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG verschafft keinen Anspruch auf einen Stellplatz. Gibt es keinen S...mehr

Wie sind die Kosten für die Abfallentsorgung umzulegen, wenn eine verbrauchs- bzw. verursacherabhängige Abrechnung möglich wäre, weil die Mülltonnen per Chip erfasst und dem einzelnen Wohnungseigentümer zugeordnet werden können? § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG ist für sämtliche Kosten der GdWE maßgeblich. Das gilt auch dann, wenn man Kosten einzelnen Wohnungseigentümern zuweisen kön...mehr

Muss der Beschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG angekündigt werden? Und muss bzw. sollte über den Beschlussgegenstand, über den später mittels Umlaufverfahren abgestimmt werden soll, eine Diskussion mit Für und Wider in der Versammlung stattfinden, um dann mit Mehrheitsbeschluss im Umlaufverfahren agieren zu können? Oder soll der schlichte Beschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 2 ...mehr

Rz. 4 Der Mieter muss ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung eines Teils des Wohnraums haben. Dem Anspruch auf Untervermietungserlaubnis steht nicht entgegen, dass er das zur Untervermietung berechtigende Interesse selbst herbeigeführt hat (AG Mitte, Urteil v. 25.8.2021, 7 C 44/20, GE 2021, 1436). Als berechtigt ist jedes, auch höchstpersönliche Interesse des ...mehr

Wonach muss sich die GdWE richten: Nach der Teilungserklärung oder dem geltenden Recht? Die Teilungserklärung beantwortet die Frage, welche Räume im Sondereigentum und damit welche Räume im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. Soweit ist allein die Teilungserklärung maßgeblich mit der Einschränkung, dass sie keine Räume zum Sondereigentum erklären kann, die nicht sondereigen...mehr

Ist vom Anwendungsbereich des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ein Beschluss erfasst, die Kosten einer Tiefgaragen-Beton-Sanierung (Wände, Stützen, Decke, Boden) nur auf die Stellplatzeigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu verteilen? Der Anwendungsbereich des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG erfasst einen solchen Beschluss. Dies gilt auch dann, wenn die Kostentragungspflic...mehr

Muss die Jahresabrechnung auch Angaben über das Vermögen der Gemeinschaft enthalten? Nach wie vor kann auch im Rahmen der Jahresabrechnung z. B. die Entwicklung der Bankkonten dargestellt werden. Allerdings ist dies nicht mehr erforderlich, als der Verwalter gemäß § 28 Abs. 4 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen hat. Hier hat er insbesonder...mehr

Rz. 30 Durch das Mietrechtsreformgesetz ist die Möglichkeit des Vermieters von Wohnraummietverträgen auch noch nachträglich eine Mietkaution zu verlangen, erweitert worden, was sich allerdings nicht aus § 551 ergibt: Gemäß § 563b Abs. 3 kann der Vermieter, falls der verstorbene Mieter keine Sicherheit geleistet hat, von den Personen, die gemäß § 563 in das Mietverhältnis eing...mehr