Eigentümerversammlung (FAQs) / Stimmrecht

Dr. Oliver Elzer

Ein Wohnungseigentümer ist Eigentümer des Wohnungseigentums 1. Neben seiner Ehefrau ist er auch Eigentümer des Wohnungseigentums 2. Er hält dort 75 % der Miteigentumsanteile. Es gilt das Kopfstimmrecht. Hat er Stimme und zusammen mit seiner Ehefrau eine weitere?

Diese Frage war lange in der Rechtsprechung und Literatur umstritten. Der BGH hat sie 2020 für die Praxis gelöst.^{^[1]} Danach gilt:

Wenn mehrere Wohnungseigentumsrechte nur teilweise identischen Miteigentümern gehören oder wenn der Miteigentümer eines Wohnungseigentums zugleich Alleineigentümer eines anderen Wohnungseigentums ist, haben die Eigentümer jedes Wohnungseigentums bei Geltung des Kopfstimmenprinzips je eine Stimme.
Das Kopfstimmrecht eines Wohnungseigentümers entfällt nicht, wenn er Miteigentümer eines anderen Wohnungseigentums wird oder bleibt.
Das gilt auch, wenn er Mehrheitseigentümer anderer Wohnungseigentumsrechte ist oder wird.

In einer Gemeinschaftsordnung ist geregelt, dass die Abstimmung nach Einheiten erfolgt (48 Wohneinheiten, 100 Tiefgaragen-Einheiten, davon 50 Tiefgaragen-Einheiten in der Hand eines Eigentümers). Bei der Abstimmung gibt es keine Beschränkung, dass nur "Wohneinheiten-Stimmen" bei Gebäudesachen abstimmen dürfen, analog bei der Tiefgarage. Sprich: alle stimmen bei allem ab. Demnach kann der Tiefgaragen-Eigentümer mit den 50 Einheiten des Öfteren Maßnahmen blockieren oder auch durchwinken. Er möchte nun eine Änderung der Gemeinschaftsordnung, dass nur Eigentümer von Tiefgaragen-Einheiten bei Tiefgaragen-Angelegenheiten abstimmen dürfen. Ist das sinnvoll? Gibt es eine andere Empfehlung, wie mit diesem Wunsch umzugehen ist? Der Vorverwalter hat entgegen der Regelung in der Gemeinschaftsordnung immer getrennt abstimmen lassen.

Die Wohnungseigentümer können durch eine Vereinbarung b...

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