Fachbeiträge & Kommentare zu Betriebskosten

Die einseitige Änderung des vertraglich vereinbarten Umlageschlüssels durch den Vermieter ist gem. § 556a Abs. 2 BGB nur dann zulässig, wenn der Vermieter bestimmte Betriebskosten künftig nach dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch bzw. der erfassten unterschiedlichen Verursachung umlegen will (z. B. nach Einbau von Kaltwasserzählern in jede Wohnung oder Bereitstellung vo...mehr

Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch (z. B. durch Wasserzähler) oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen (z. B. durch separate Müllgefäße), sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt (§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Vermieter ist somit verpflichtet, verbrauchsabhä...mehr

Mangels eines entsprechenden Rechtsbindungswillens bedeutet es jedenfalls keinen schlüssigen Verzicht des Vermieters auf bestimmte Betriebskostenpositionen, wenn er jahrelang nur einen Teil der umlegbaren Betriebskosten in die Abrechnung aufgenommen hat.[1] Dieser Umstand allein reicht für die Annahme einer entsprechenden stillschweigenden Änderung des Mietvertrags nicht aus...mehr

Eine Verwirkung kann nicht angenommen werden, wenn der Vermieter seit Beginn des Mietverhältnisses vertraglich umgelegte Betriebskosten nicht geltend gemacht hat.[1] Daher muss der Mieter eine sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebende Nachforderung auch dann bezahlen, wenn der Vermieter entgegen den vertraglichen Vereinbarungen 20 Jahre lang keine Abrechnung vorgelegt ...mehr

Auch im Verhältnis von Gewerberaummietern untereinander kann ein differenzierter Abrechnungsmaßstab geboten sein, wenn einzelne Gewerbe bei bestimmten Abrechnungspositionen einen spezifisch höheren Verbrauch haben oder erheblich höhere Kosten verursachen. In diesem Fall kann ein Vorwegabzug der jeweiligen Kosten dieser Gewerbeeinheiten erforderlich sein.[1] Rechnet der Vermie...mehr

Mit dem Mietrechtsreformgesetz 2001 wurde auch der von der Rechtsprechung entwickelte Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 Satz 1, 2. Halbsatz BGB) in das Gesetz aufgenommen . Der Vermieter soll im Rahmen eines gewissen Ermessensspielraums möglichst wirtschaftlich, d. h. mit Blick auf ein angemessenes Kosten–Nutzen-Verhältnis vorgehen. Das Wirtschaftlichkeitsgebot g...mehr

Die Pflege des Gartens ist grundsätzlich Sache des Vermieters. Die entstehenden Kosten können als Betriebskosten auf die Mieter durch vertragliche Vereinbarung umgelegt werden. Praxis-Beispiel Gartenflächen Zu den gärtnerisch angelegten Flächen i. S. d. § 2 Nr. 10 BetrKV gehören Parks, Ziergärten, Vorgärten, Rasenstücke, Blumenrabatte und Hecken. Steht jedoch einem Mieter das R...mehr

Die Frage, wann der Vermieter nach Ablauf des Abrechnungszeitraums spätestens abrechnen muss, ist nunmehr auch für den frei finanzierten Wohnungsbau durch § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB gesetzlich geregelt. Wichtig Abrechnungsfrist Danach ist dem Mieter die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen; d. h. sie muss dem Mieter in...mehr

Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten, z. B. weil ihm noch keine Belege vorliegen (sog. Ausschlussfrist) (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). An das "Vertretenmüssen" stellt die Rechtsprechung hohe Anforderungen. Insofern soll der Vermieter s...mehr

Allein das Untätigbleiben beider Vertragsparteien führt nicht zu einer Änderung des Mietvertrags. Rechnet z. B. der Vermieter entgegen den vertraglichen Vereinbarungen über einen längeren Zeitraum nicht über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen ab und zahlt der Mieter aber trotzdem die Vorauszahlungen vorbehaltlos weiter, führt dies nicht zu einer Umstell...mehr

Praxis-Beispiel Stillschweigend vereinbarte Vorauszahlungen Bei Fehlen einer Vorauszahlungsvereinbarung können sich die Parteien zumindest stillschweigend auf die Leistung von Vorauszahlungen geeinigt haben, wenn der Mieter die vom Vermieter geforderten Vorauszahlungen über mehr als 9 Jahre vorbehaltlos geleistet hat.[1] Ferner liegt eine schlüssige Änderung der Mietstruktur v...mehr

Bezüglich Betriebskosten, die vom Mieter bei Abschluss des Mietvertrags selbst getragen wurden (z. B. Müllentsorgung durch Bereitstellung von Müllgefäßen auf eigene Kosten), die aber inzwischen durch organisatorische Änderungen (Bereitstellung größerer Müllgefäße durch die Wohnungseigentümergemeinschaft) auf den Vermieter übergegangen sind, ist die dadurch entstandene Lücke ...mehr

Fehlt eine solche Vereinbarung, sind die Betriebskosten nach dem Flächenmaßstab, d. h. nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Wohnfläche ist nach der Rechtsprechung des BGH auch bei freifinanzierten Wohnungen grundsätzlich nach den Bestimmungen zu berechnen, die bei Abschluss des Mietvertrags für den preisgebundenen Wohnraum gültig waren, d. ...mehr

Grundsätzlich ist es auch nicht unbillig, Gewerbe- und Wohnräume gemeinsam, d. h. mit einem einheitlichen Verteilerschlüssel, abzurechnen, da die gewerbliche Mitbenutzung eines Hauses nicht zwangsläufig zur Entstehung höherer Betriebskosten führt; maßgeblich sind Art und Umfang der Benutzung. Daher ist bei der Betriebskostenabrechnung (von preisfreiem Wohnraum) ein Vorwegabz...mehr

Über die Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen (§ 556 Abs. 3 BGB). Darunter ist nicht notwendig das Kalenderjahr oder das Jahr gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, sondern ein einmal festgelegtes und dann einzuhaltendes Geschäftsjahr zu verstehen. Haben die Parteien den Beginn der Abrechnungsperiode vertraglich nicht festgelegt, fällt dieser nicht automatisch mit de...mehr

Überblick Zunächst ist zu klären, welcher Verteilungsmaßstab für die jeweiligen Betriebskosten zwischen den Parteien vereinbart ist, bzw. welche Vorgaben für die Verteilung bestehen. Darüber hinaus ist zu beachten, dass für Betriebskostenabrechnungen gesetzliche Fristen bestehen. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Grundlegende Vorschrift zum Abrechnungsmaßstab für Betri...mehr

Im Fall einer Zwangsverwaltung der Mietwohnung muss der vom Vollstreckungsgericht eingesetzte Zwangsverwalter alle Handlungen vornehmen, die erforderlich sind, um die Wohnung in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu benutzen (§ 152 ZVG). Der Zwangsverwalter ist daher gegenüber dem Mieter zur vertragsgemäßen Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet...mehr

Überblick Durch die Vorschrift "Kauf bricht nicht Miete" wird sichergestellt, dass der Mieter im Besitz der Mietsache verbleibt, wenn diese veräußert wird. Das Mietverhältnis zwischen dem Mieter und den Veräußerer wird beendet und ein neues Mietverhältnis zwischen Erwerber und Mieter begründet. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Nach der gesetzlichen Rechtsfolge "tritt ...mehr

Auch wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein Vorwegabzug geboten ist, gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen. Ein etwa zu Unrecht unterbliebener Vorwegabzug betrifft (nur) die materielle Richtigkeit der Abrechnung und führt deshalb nicht zur Unwirksamke...mehr

Eine vertragliche Vereinbarung, wonach der Mieter zur Zahlung bestimmter Betriebskosten verpflichtet ist, kann nicht nur ausdrücklich, sondern auch schlüssig, d. h. durch ein bestimmtes Verhalten der Vertragsparteien geändert bzw. erweitert werden. 2.3.1 Vorbehaltlose Zahlung Praxis-Beispiel Vorbehaltlose Zahlung Dies ist der Fall, wenn der Vermieter dem Mieter Betriebskosten i...mehr

Überblick Gehört zum vermieteten Haus ein Garten, ist der Vermieter grundsätzlich für die Pflege verantwortlich. Voraussetzung dafür, dass der Mieter den Garten pflegen muss, ist eine wirksame vertragliche Verpflichtung. Pflegt der Vermieter jedoch die zum Haus gehörenden Grünflächen, Spielplätze, Kfz-Abstellplätze und Zufahrtswege, kann er die hierfür entstehenden Kosten al...mehr

Nach der Rechtsprechung des BGH[1] gelten folgende Grundsätze: Ist der Abrechnungszeitraum zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bereits abgeschlossen, muss der Veräußerer über die Betriebskosten abrechnen. Nachzahlungsansprüche stehen dem Veräußerer zu. Für ein Guthaben des Mieters muss der Veräußerer einstehen. Auf die Fälligkeit des Abrechnungsanspruchs kommt es nicht an. De...mehr

Anders als bei einer frei finanzierten Wohnung kann der Vermieter von preisgebundenem Wohnraum auch über die in der vereinbarten Miete enthaltenen Betriebskosten abrechnen. Die hierfür notwendige Änderung der Mietstruktur (z. B. von einer Brutto- bzw. Teilbruttomiete in eine Nettomiete zzgl. Betriebskostenvorauszahlung) kann durchgeführt werden, solange die Preisbindung noch...mehr

Im Übrigen besteht bei preisgebundenem Wohnraum eine Verpflichtung zur Umlage der Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen (§ 20 Abs. 2 NMV). Die Kosten des Betriebs von Aufzügen (§ 24 NMV) und des Breitbandkabelnetzes, ausgenommen der Grundgebühren (§ 24a NMV), dürfen auch nach anderem, einvernehmlich mit allen Mietern einheitlich festgelegten Umlagemaßstab verteil...mehr

Mit Ausnahme der Kosten für Heizung und Warmwasser, die nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu verteilen sind, können die Parteien den Umlageschlüssel für die Betriebskosten frei vereinbaren, z. B. Abrechnung nach dem Anteil der Wohnflächen oder nach Kopfzahlen. Hinweis Umlage nach Kopfzahl vermeiden Abzuraten ist von einer Verteilung nach Kopfzahlen, bei der die An...mehr

Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter innerhalb der gesetzlichen Abrechnungsfrist zugegangen sein. Die lediglich rechtzeitige Absendung der Abrechnung an den Mieter genügt nicht. Die Beweislast für den rechtzeitigen Zugang beim Mieter trägt der Vermieter. Dabei begründet die rechtzeitige Aufgabe eines Briefs bei der Post keinen Anscheinsbeweis dafür, dass der Brief dem...mehr

Keine Instandhaltungspflicht des Vermieters besteht für Gegenstände und Ausstattungen, die vom Mieter selbst in die Mieträume eingebracht wurden. Die Beweislast dafür, dass die Mieträume vom Vermieter mit einer bestimmten Ausstattung versehen wurden (z. B. Gasöfen), für die der Vermieter instandhaltungspflichtig ist, trägt der Mieter, d. h., im Zweifel muss der Mieter die In...mehr

Die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts beginnt erst mit der Mitteilung des Inhalts des mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrags; sie beträgt 2 Monate ab diesem Zeitpunkt. Wird das Vorkaufsrecht ausgeübt, kommt zwischen dem Mieter und dem Vermieter ein zweiter Kaufvertrag zustande. Erfüllt der Vermieter diesen Vertrag, so entsteht dem Mieter kein Schaden. Kann der Ve...mehr

Änderungen des UStAE zum 31.12.2024: Der UStAE berücksichtigte zum Teil noch nicht die seit dem BMF, Schr. v. 22.12.2023 (BMF v. 22.12.2023 – S 7015/22/10003 :001, BStBl. I 2023, 2248) ergangene Rechtsprechung, soweit diese im BStBl. II veröffentlicht worden ist. Außerdem enthielt der UStAE in gewissem Umfang redaktionelle Unschärfen, die beseitigt werden mussten. Mit Schrei...mehr

Rz. 102 Beiträge für Lebensversicherungen dienen der Abdeckung eines Risikos, das in der Person des Stpfl. begründet ist. Die Aufwendungen sind daher privat veranlasst und keine Betriebsausgaben/Werbungskosten. Die Deckung dieser Risiken führt nur dann zum Abzug der Prämien als Betriebsausgaben/Werbungskosten, wenn durch die Ausübung des Betriebs/Berufs ein erhöhtes Risiko ...mehr

Rz. 123l Die Aufwendungen nach § 10 Abs. 1 Nr. 5 S. 1 EStG können nur berücksichtigt werden, wenn der Stpfl. hierfür eine Rechnung erhalten hat und die Zahlung auf das Konto des Erbringers der Leistung erfolgt ist. Barzahlungen und Barschecks werden nicht anerkannt. Die Vorlage der Rechnung beim FA ist nicht erforderlich. Das Vorliegen der Rechnung ist aber materielle Voraus...mehr

Rz. 6 Sonderausgaben werden als Aufwendungen bezeichnet (§ 10 Abs. 1 EStG). Aufwendungen setzen eine tatsächliche, die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit mindernde Ausgabe voraus.[1] Eine Definition findet sich im EStG nicht, jedoch kann aus dem Begriff der Einnahmen im Umkehrschluss der Ausgabenbegriff dahin bestimmt werden, dass er alle abfließenden Güter in Geld und Gelde...mehr

Leitwerte sind hygienisch begründete Beurteilungswerte, die auf Basis von praktischen Erfahrungen festgelegt werden. Zurzeit gibt es Leitwerte für Kohlendioxid (CO2)[1], Kohlenmonoxid (CO), die Summe der flüchtigen organischen Verbindungen (TVOC; total volatile organic compounds)[2] und lungengängigen Feinstaub (Particulate Matter; PM2,5). Vor dem Hintergrund einer hygienisc...mehr

Grundsätzlich wird ein Leasinggegenstand beim Leasinggeber dauerhaft zur Vermietung genutzt. Ein Verkauf nach Ende der Leasingzeit wird i. d. R. als Nebeneffekt anzusehen sein. Somit ist das Wirtschaftsgut beim Leasinggeber regelmäßig als Anlagevermögen auszuweisen. Ein Wirtschaftsgut ist nicht schon deshalb dem Umlaufvermögen zuzuordnen, weil von Anfang an beabsichtigt ist, ...mehr

Rz. 7 Fragen zum beruflichen Werdegang, zu Ausbildungs- und Weiterbildungszeiten und den entsprechenden Zeugnissen sind regelmäßig uneingeschränkt zulässig.[1] Das Gleiche gilt für berufliche und fachliche Fähigkeiten und Erfahrungen des Arbeitnehmers, soweit sie für den zukünftigen Arbeitsplatz Bedeutung haben.[2] Hinweis Das Vorlegen eines gefälschten Arbeitszeugnisses im Be...mehr

Das Finanzierungsleasing sieht demgegenüber eine längere Nutzungsüberlassung vor. Da die Vertragsdauer die Nutzungsdauer des Wirtschaftsguts nahezu vollständig oder doch zu einem wesentlichen Teil abdeckt, hat diese Leasingform eher Finanzierungscharakter. Nach dem Leasingerlass des BMF [1] liegt ein Finanzierungsleasing nur vor, wenn der Vertrag über eine bestimmte Zeit abgesc...mehr

Ausschlaggebend für die Einordnung der Verträge als Voll- oder Teilamortisationsvertrag ist das Kriterium, ob in der Laufzeit des Vertrags die Kosten des Leasinggebers durch die Leasingraten gedeckt sind. Bei einem Vollamortisationsvertrag entspricht die Summe der Leasingraten während der Grundmietzeit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Wirtschaftsguts sowie sämtl...mehr

Ohne Erfolg! Die Wohnungseigentümer seien berechtigt gewesen, nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG den Umlageschlüssel für die Erhaltungsrücklage zu ändern. Formal gesehen gehörten Zahlungen, die auf eine Rücklage geleistet werden, zwar nicht zu den Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Begriff der "Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" sei aber dahin auszuleg...mehr

Zur Anwendung der in den Leasingerlassen geregelten Kriterien ist bei Finanzierungsleasingverträgen die Unterscheidung in Teil- und Vollamortisationsverträge notwendig. Teilamortisationsverträge unterscheiden sich von Vollamortisationsverträgen dadurch, dass die Zahlungen des Leasingnehmers an den Leasinggeber in der Grundmietzeit die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des...mehr

Sonderzahlungen des Leasingnehmers zu Beginn des Leasingverhältnisses sind Auszahlungen, die Aufwand für eine bestimmte Zeit (Zeitraum des Leasingvertrags) nach dem Bilanzstichtag darstellen. Eine Sonderzahlung wird geleistet, um die laufenden (linearen) Leasingzahlungen während der Grundmietzeit zu reduzieren. Daher ist für geleistete Sonderzahlungen ein aktiver Rechnungsabg...mehr

Nach der Anordnung der Zwangsverwaltung ist der Zwangsverwalter für die Abrechnung der Betriebskosten zuständig. Nach der Rechtsprechung des BGH[1] umfasst die Abrechnungspflicht den laufenden und alle zurückliegenden Abrechnungszeiträume, soweit die entsprechenden Abrechnungen fällig und noch nicht erledigt sind. Unerheblich ist dabei, ob der Zwangsverwalter die Betriebskos...mehr

Aufhebung des Anordnungsbeschlusses Die Zwangsverwaltung endet, wenn der Anordnungsbeschluss aufgehoben wird. In diesem Fall tritt der Eigentümer in die vom Zwangsverwalter begründeten Mietverträge ein. Die vom Zwangsverwalter abgegebenen Erklärungen (Mieterhöhung, Kündigung, Abmahnung etc.) bleiben wirksam. Hinweis Unwirksame Eigentümererklärungen Ein Mieterhöhungsverlangen, d...mehr

Wird ein angeschaffter Geschäftswagen zu 100 % unternehmerisch genutzt, gehört er zwingend zum umsatzsteuerlichen Unternehmensvermögen. Aus der Anschaffung und den laufenden Betriebskosten ist der volle Vorsteuerabzug zulässig (soweit der Geschäftswagen für zum Vorsteuerabzug berechtigende Ausgangsumsätze verwendet wird). Wird der Pkw später auch nichtunternehmerisch genutzt,...mehr

Ermittelt der Unternehmer ertragsteuerlich den Privatnutzungsanteil durch ein ordnungsgemäßes [1] Fahrtenbuch [2], ist von diesem Wert auch umsatzsteuerlich auszugehen. In die Bemessungsgrundlage sind jedoch diejenigen Ausgaben nicht einzubeziehen, für die der Unternehmer keinen Vorsteuerabzug hatte (z. B. Kfz-Versicherung und -Steuer; Absetzung für Abnutzung, wenn das Fahrzeu...mehr

Wird ein Pkw von einer Personengesellschaft an einen Gesellschafter überlassen, der diesen Pkw sowohl für Zwecke der Gesellschaft als auch für private Zwecke nutzt, erhält die Perso­nengesellschaft aus der Anschaffung und aus den laufenden Betriebskosten den vollen Vor­steuerabzug, sofern der Pkw insgesamt zum Unternehmen gehört. Wegen der Besteuerung der Überlassung zu priva...mehr

Wird ein erworbener Geschäftswagen teils unternehmerisch (mindestens zu 10 %) und teils nichtunternehmerisch genutzt, hat der Unternehmer ein Zuordnungswahlrecht.[1] Er kann den Geschäftswagen wie folgt zuordnen: insgesamt dem Unternehmen: ggf. erhält der Unternehmer aus der Anschaffung und den laufenden Betriebskosten etc. den vollen Vorsteuerabzug und muss zum Ausgleich jäh...mehr

Benutzt der Unternehmer ein voll dem Unternehmen zugeordnetes Fahrzeug auch nichtunternehmerisch (privat), erhält er aus der Anschaffung und den laufenden Betriebskosten den vollen Vorsteuerabzug (mit Ausnahme der nicht vorsteuerabzugsberechtigten Unternehmer, z. B. Ärzte, Bausparkassen und Versicherungsvertreter). Der Begriff des Fahrzeugs umfasst auch Elektrofahrräder, die...mehr

Oft erhalten als freie Mitarbeiter beschäftigte Handelsvertreter von ihren Auftraggebern (statt einer Kostenerstattung auf Kilometerbasis) ein Fahrzeug kostenfrei zur Nutzung überlassen. Insoweit erhält der Auftraggeber aus der Anschaffung und aus den laufenden Betriebskosten den vollen Vorsteuerabzug, soweit er selbst zum Vorsteuerabzug berechtigende Ausgangsum­sätze tätigt...mehr

Rz. 61 Im Hinblick auf § 185 Abs. 1 S. 2 BewG sind vom Rohertrag die Bewirtschaftungskosten i.S.d. § 187 BewG abzuziehen. Dabei handelt es sich um die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis. Die Betriebskosten bleiben unberücksichtigt, soweit sie im Rahmen des Mietverhältniss...mehr

Rz. 58 Rohertrag ist gem. § 186 Abs. 1 S. 1 BewG das Entgelt, das für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach den am Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen ist. Etwaige Mietrückstände spielen dabei keine Rolle.[39] Gleiches gilt für Wertsicherungsklauseln und künftige Staffelmieterhöhungen. Mieteinnahmen für...mehr