Nießbrauch: Steuerliche Folgen / 1.6 Vorbehaltswohnrecht

Wird ein Grundstück entgeltlich gegen Einräumung eines vorbehaltenen Wohnrechts übertragen, darf der neue Eigentümer AfA auf das entgeltlich erworbene Gebäude nur in Anspruch nehmen, soweit sie auf den unbelasteten Teil entfällt.^[1] Die Finanzverwaltung verfährt in diesen Fällen wie folgt^[2]:

• Die Einräumung des Wohnrechts stellt kein Entgelt für die Übertragung des Grundstücks dar. Der Übernehmer erhält lediglich das von vornherein um das Nutzungsrecht geminderte Vermögen.
• Der Kaufpreis zuzüglich der Nebenkosten ist auf die beiden Wirtschaftsgüter Grund und Boden sowie Gebäude nach dem Verhältnis der Verkehrswerte aufzuteilen.
• Da sich das Wohnrecht nicht auf den Grund und Boden bezieht, ist nur der Verkehrswert des Gebäudes um den kapitalisierten Wert des Wohnrechts zu mindern.
• Der Anteil des unbelasteten Gebäudeteils an den tatsächlichen Gebäudeanschaffungskosten ergibt sich dann aus dem Verhältnis des Verkehrswerts des unbelasteten Teils zum Verkehrswert des gesamten Gebäudes abzüglich des kapitalisierten Werts des Nutzungsrechts.

Hinweis

Gestaltungsmöglichkeiten bei Vorbehaltswohnrecht

• Gestaltungsmöglichkeiten bestehen insoweit, als auch bei einer gemischten Schenkung einer von den Vertragsparteien vorgenommenen Aufteilung des Kaufpreises auf einzelne Wirtschaftsgüter gefolgt wird, soweit der Verkehrswert des jeweiligen Wirtschaftsguts (Grund und Boden, Gebäude) nicht überschritten wird.^[3] Die Rechtsprechung wurde nun ausdrücklich in den neuen Nießbrauchserlass v. 30.9.2013 aufgenommen.^[4]
• Dem Vorbehaltswohnberechtigten steht zwar die Nutzungsbefugnis zu, er kann sein Wohnungsrecht jedoch einem Dritten, z.  B. dem neuen Eigentümer, zur Ausübung überlassen.^[5] Dies führt zu einer schuldrechtlichen, auch einkommensteuerrechtlich zu beachtenden Nutzungsvereinbarung mit der Folge, dass die Einkünfte dem tatsächlich Nutzenden zuzurechnen sind.^[6]

[1] BFH, Urteil v. 7.6.1994, IX R 33, 34/92, BStBl 1994 II S. 927.

[2] BMF, Schreiben v. 30.9.2013, IV C 1 – S 2253/07/10004, BStBl 2013 I S. 1184, Rz. 50 mit Berechnungsbeispiel.

[3] BFH, Urteil v. 27.7.2004, IX R 54/02, BStBl 2006 II S. 9.

[4] BMF, Schreiben v. 30.9.2013, IV C 1 – S 2253/07/10004, BStBl 2013 I S. 1184, Rz. 50.

[5] §§ 1093, 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB.

[6] BFH, Urteil v. 6.9.2006, IX R 13/05, BFH/NV 2007 S. 406.