Fachbeiträge & Kommentare zu Wohngeld

Inhaltlich richtet sich die Fortbildungspflicht nach den Maßgaben der Anlage 1 Buchstabe B zu § 15b Abs. 1 MaBV. Für Wohnimmobilienverwalter sind insoweit folgende Inhalte vorgesehen: Grundlagen der Immobilienwirtschaft (u. a. Abgrenzung Facility Management/Gebäudemanagement, relevante Versicherungsarten im Immobilienbereich sowie Umwelt- und Energiethemen im Immobilienbereic...mehr

Für Baumaßnahmen, insbesondere solche einer energetischen Modernisierung des Gemeinschaftseigentums, existieren mannigfaltige Förderprogramme. Vom Verwalter wird man hier nicht verlangen können, dass er die für die konkrete Maßnahme infrage kommende günstigste Fördermöglichkeit selbst ermittelt. Dies dürfte auch vor dem Hintergrund der damit verbundenen Haftungsrisiken kaum ...mehr

Im Übrigen gilt der Grundsatz, dass diejenigen Wohnungseigentümer die Kosten baulicher Veränderungen tragen müssen, die sie beschlossen haben. Praxis-Beispiel Die Schwimmhalle Beschließen die Wohnungseigentümer mehrheitlich den Umbau mehrerer im Gemeinschaftseigentum stehender ungenutzter Räume im Souterrain in eine Schwimmhalle, ist dies auf Grundlage von § 20 Abs. 1 WEG zulä...mehr

Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung auf sein Sondereigentum zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen. Erleidet der Wohnungseigentümer im Zuge der Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme also einen Schaden, so ist er diesem zu ersetzen – unabhängig davon, ob der Schaden an seinem Sondereigentum entstanden is...mehr

Die Pflicht des Verwalters zur Verwaltung der eingenommenen Gelder folgt aus § 9a Abs. 3 WEG. Hiernach obliegt auch die Verwaltung des Gemeinschaftsvermögens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und durch ausdrückliche Verweisung auch auf die Bestimmung des § 27 WEG, der Verwaltung durch den Verwalter. Getrennte Vermögensverwaltung Das Gesetz verpflichtet den Verwalter nich...mehr

Ein Bauträger ist Eigentümer eines Reihenhauses, das nie gebaut wurde und auf das er Schulden bei der Sparkasse aufgenommen hat. Danach ist er in die Schweiz abgetaucht. Einstimmige Beschlüsse, wie die Änderung der Teilungserklärung, sind praktisch unmöglich. Hausgeld zahlt er nicht. Wie kommt die Gemeinschaft aus dieser Nummer wieder raus? Die Gemeinschaft der Wohnungseige...mehr

Zu den ohne Anrechnungsfreibetrag anzurechnenden Ausbildungshilfen aus öffentlichen Mitteln und Zuschüssen von Fördereinrichtungen, die hierfür öffentliche Mittel erhalten, gehören z. B. die als Zuschüsse gewährten Leistungen nach dem BAföG, steuerfreie Stipendien sowie nach dem SGB gewährte Beihilfen und Ausbildungsgeld, auch das Wohngeld, soweit der Auszubildende Adressat ...mehr

Ein pauschalierter Kostenbeitrag wird gem. § 90 Abs. 1 SGB VIII nur in den folgenden 3 Fällen erhoben: Jugendarbeit nach § 11 Nr. 1 SGB VIII allgemeine Förderung der Erziehung in der Familie nach § 16 SGB Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 und 3 SGB VIII Förderung von Kindern in Tageseinrichtungen und in Kindertagespflege nach §§ 22 bis 24 SGB VIII. In den Fällen des Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 ka...mehr

Gehören auch die Bankgebühren für das Rücklagenkonto zu den Ausgaben in der Gesamtabrechnung? Ja, denn es handelt sich um Kosten der Verwaltung. Erfolgt die Abrechnung der Kontoführungsgebühren für das Rücklagenkonto im Vermögensbericht? Nein, Darstellung allein in der Jahresabrechnung, da es sich um Verwaltungskosten handelt. Wann soll der Verwalter den monatlichen Betrag...mehr

Was mache ich, wenn im Abrechnungsjahr eine Einnahme erfolgt, die für das nächste Abrechnungsjahr bestimmt ist? Kann ich ausnahmsweise eine Rechnungsabgrenzung vornehmen? Nein, in dem von Ihnen genannten Fall nicht. Die Jahresabrechnung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes ist eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, d. h. es sind grundsätzlich nur die tatsächlich im A...mehr

Wie ist im Fall eines Eigentümerwechsels zu verfahren? Sind 2 Abrechnungen zu erstellen, eine Abrechnung für den Veräußerer und eine Abrechnung für den Erwerber? Auch bis zum 30.11.2020 war die Jahresabrechnung rein objektbezogen, sodass es auch beim Eigentümerwechsel lediglich eine Abrechnung gab. Nachschüsse müssen von dem jeweils zum Zeitpunkt der Beschlussfassung im Gru...mehr

Wann muss die Verwaltung die Jahresabrechnung vorlegen? Die Jahresabrechnung ist möglichst zeitnah zu erstellen und der Eigentümergemeinschaft zur Beschlussfassung über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der Vorschüsse vorzulegen. Mit Rücksicht auf die Heizkostenabrechnungen, welche oft von einem Drittunternehmen erstellt werden, ist es in der Praxis kaum ...mehr

Bitte nennen Sie ein Beispiel, nach dem der Beschluss über die Abrechnungsspitze im Zusammenhang mit der Jahresabrechnung anfechtbar wäre. Anfechtbar wäre der Beschluss insbesondere, wenn falsche Kostenverteilungsschlüssel zur Anwendung kommen oder Ausgaben und Einnahmen nicht vollständig dargestellt werden. Derartige Mängel haben nämlich Auswirkung auf die Abrechnungsspitz...mehr

Wie sind die Hausgelder durch die Wohnungseigentümer zu bezahlen? Das Wohnungseigentumsgesetz selbst enthält keine Vorgaben dazu, in welcher Form die Hausgelder an die Gemeinschaft zu zahlen sind. Können die Wohnungseigentümer über die Zahlungsweise beschließen oder bedarf es hierfür einer entsprechenden Vereinbarung? Die Eigentümergemeinschaft hat hier nach § 28 Abs. 3 WEG...mehr

Überblick Es ist Aufgabe der Verwaltung, das durch Beschluss begründete Hausgeld anzufordern. Im Umkehrschluss ist es ebenso Aufgabe der Verwaltung, rückständiges Hausgeld außergerichtlich und gegebenenfalls gerichtlich einzufordern. In der Praxis stellen sich vielfältige Fragen zum Hausgeldinkasso, die im Rahmen dieser Übersicht beantwortet werden.mehr

Können Wohnungseigentümer Hausgeldzahlungen auch zurückhalten? Die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts gegen fällige Hausgeldforderungen kommt grundsätzlich nicht in Betracht.mehr

Ein Eigentümer mindert seine monatliche Hausgeldzahlung, weil er mit der Qualität von Reinigungsdienstleistungen nicht einverstanden ist. Darf er das? Wenn nein, warum nicht? Er darf es nicht. Es handelt sich um eine Ausgabe der GdWE, die jeder Wohnungseigentümer im Innenverhältnis zu tragen hat. Der Eigentümer hat aber einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung und könnt...mehr

Ist es möglich, im Verzugsfall auch eine sofortige Fälligkeit der Hausgelder für die jeweilige Wirtschaftsperiode herbeizuführen? Eine entsprechende Verfallsregelung bezüglich der auf Grundlage des Wirtschaftsplans zu zahlenden Vorschüsse kann grundsätzlich beschlossen werden. Hiernach beschließen die Wohnungseigentümer die sofortige Fälligkeit des Hausgeldes, wobei den Woh...mehr

Wann ist die Zahlung des Hausgelds fällig? Nach § 271 BGB sind die Hausgelder sofort nach Beschlussfassung über die Festsetzung der Vorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans und der Beschlussfassung über die Einforderung von Nachschüssen auf Grundlage der Jahresabrechnung sowie der Beschlussfassung über die Erhebung einer Sonderumlage zur Zahlung fällig. In der Praxis e...mehr

Zusammenfassung Überblick Es ist Aufgabe der Verwaltung, das durch Beschluss begründete Hausgeld anzufordern. Im Umkehrschluss ist es ebenso Aufgabe der Verwaltung, rückständiges Hausgeld außergerichtlich und gegebenenfalls gerichtlich einzufordern. In der Praxis stellen sich vielfältige Fragen zum Hausgeldinkasso, die im Rahmen dieser Übersicht beantwortet werden. Anpranger...mehr

Was passiert, wenn der Wohnungseigentümer ein Kind ist und sich dieses weigert zu zahlen? Hier gilt keine Besonderheit. Auch ein minderjähriger Wohnungseigentümer schuldet das Hausgeld. Zahlt er nicht freiwillig, so kann er von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Zahlung verklagt werden. Bei der Klage wird der minderjährige Wohnungseigentümer durch seine Sorgeberech...mehr

Dürfen fehlende Hausgelder im Wirtschaftsjahr von einem evtl. Guthaben (Abrechnungsspitze) abgezogen werden? Nein, die positive Abrechnungsspitze muss dargestellt werden. Sie können dem Wohnungseigentümer aber durchaus nachrichtlich seine Hausgeldrückstände vor Augen halten. Ausgezahlt wird ein Guthaben ohnehin dann nicht, wenn der Wohnungseigentümer seinen Hausgeldzahlungs...mehr

Wen hat die Verwaltung als Hausgeldschuldner anzusehen, wenn an einem Wohnungseigentum nach § 1030 Abs. 1 BGB ein Nießbrauch besteht, das Wohnungseigentum also in der Weise belastet ist, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen (= die Wohnung zu bewohnen oder diese zu vermieten)? Die Verwaltung muss den Wohnu...mehr

Wie mache ich als Verwalter rückständige Hausgelder gerichtlich geltend? Zur Beitreibung rückständiger Hausgelder stehen zwei Wege offen: Zum einen können diese im gerichtlichen Mahnverfahren geltend gemacht, zum anderen kann auch eine entsprechende Zahlungsklage gemäß § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden. Was ist die bessere Alternative? Da...mehr

Zinsen und Nebenkosten Ist ein Wohnungseigentümer als säumiger Hausgeldschuldner verpflichtet, die Kosten eines von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eingeschalteten Rechtsanwalts oder die von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer der Verwaltung versprochene Sondervergütungen im Zusammenhang mit dem Hausgeldinkasso zu zahlen? Im Ergebnis ja, aber es ist zu unterschei...mehr

Benötigt der Verwalter in jedem Fall einen Beschluss für eine Versorgungssperre, auch wenn der Eigentümer als vermutlicher Erbe nicht im Grundbuch eingetragen ist? Nach wohl herrschender Meinung bedarf es eines Beschlusses, da die Entscheidung nicht unerheblich ist. Zu § 27 Abs. 1 Satz 1 WEG gibt es aber noch keine Rechtsprechung. Ist eine Versorgungssperre auch bei vermie...mehr

Können die Wohnungseigentümer mit eigenen Forderungen gegen die Gemeinschaft aufrechnen? Ausnahmsweise dann, wenn die entsprechende Forderung anerkannt oder rechtskräftig tituliert ist oder aus einer berechtigten Notgeschäftsführung resultiert, besteht eine Aufrechnungsbefugnis.mehr

Wohnungseigentümer B schuldet der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer seit einem Jahr das Hausgeld. Kann B aus diesem Grund sein Wohnungseigentum entzogen werden? Die Antwort ist streitig. Das LG Frankfurt a. M.[1] meint, eine die Entziehung rechtfertigende Pflichtverletzung des Eigentümers liege nach Wegfall des § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG a.F. erst vor, wenn der Eigentümer fort...mehr

Ist ein Wohnungseigentümer als säumiger Hausgeldschuldner verpflichtet, die Kosten eines von der GdWE eingeschalteten Rechtsanwalts oder die von der GdWE an die Verwaltung geschuldete Sondervergütung im Zusammenhang mit dem Hausgeldinkasso zu zahlen? Im Ergebnis ja, aber es ist zu unterscheiden: Vertragspartei eines Rechtsanwalts ist die GdWE. Zunächst ist daher sie verpflic...mehr

Kann der Verwalter eine Sondervergütung für Mehraufwand bei säumigen Zahlern verlangen, die nicht am Lastschriftverfahren teilnehmen oder im Fall der Teilnahme am Lastschriftverfahren, wenn es zu Rücklastschriften kommt? Es ist nach h. M. möglich, für die Nichtteilnahme von Wohnungseigentümern an einem Lastschriftverfahren bzw. Rücklastschriften im Verwaltervertrag eine Son...mehr

Was für Möglichkeiten hat die Gemeinschaft, wenn der Hausgeldschuldner auch nach entsprechender gerichtlicher Verpflichtung nicht zahlt? Die Gemeinschaft hat die Möglichkeit, Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen den Hausgeldschuldner einzuleiten. Es besteht neben der herkömmlichen Zwangsvollstreckung auch die Möglichkeit, die Zwangsverwaltung über das Wohnungseigentum zu bea...mehr

Können die Wohnungseigentümer auch über die Verpflichtung zur Teilnahme am Lastschriftverfahren beschließen? Die entsprechende Beschlusskompetenz verleiht der Gemeinschaft auch hier die Bestimmung des § 28 Abs. 3 WEG. Besteht eine Beschlusskompetenz auch dahingehend, dass gegenüber sich weigernden Wohnungseigentümern eine zusätzliche Aufwandsgebühr erhoben werden kann? Bezü...mehr

In manchen Verwalterverträgen ist die Verpflichtung zum Lastschriftverfahren mit Zusatzkosten bei Nichtteilnahme vorgesehen. Ist das wirksam? Nein. Diese Regelung ist unwirksam. Was gilt, wenn in einem Verwaltervertrag geregelt ist, dass ein Wohnungseigentümer, der sich nicht bereit erklärt, dass das Hausgeld von seinem Konto eingezogen wird (= ein Selbstzahler) eine Sonde...mehr

Wie sieht es mit der Erhaltungsrücklage aus, wenn der Verwalter die Erhaltungsrücklage auf dem Girokonto der GdWE führt und damit laufende kleine Reparaturen und Sonstiges bezahlt? Ist die Rücklage nicht getrennt vom Girokonto zu führen und nur für größere Instandsetzungen nach Beschlussfassung zu belasten? Wie sieht es aus, wenn der Verwalter einen Beschluss erwirkt, dass...mehr

Ist eine Verwaltung berechtigt, im Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG) die Wohnungseigentümer mit Namen zu benennen, die der GdWE Hausgeld schulden? Oder ist es besser, nur die Nummer der entsprechenden Einheit zu nennen? Ja. Es ist möglich, im Vermögensbericht die Wohnungseigentümer zu benennen, die der GdWE schulden. Dies folgt bereits aus dem Wortlaut des § 28 Abs. 4 WEG....mehr

Ist eine im Verwaltervertrag vereinbarte Vollmacht, Zahlungsklagen zu erheben und einen Rechtsanwalt zu beauftragen, wirksam? Nach zurzeit herrschender Meinung ist eine im Verwaltervertrag vereinbarte Vollmacht, Zahlungsklagen zu erheben, unwirksam. Nach herrschender Meinung müssen die Rechte der Verwaltung immer nach § 27 Abs. 2 WEG beschlossen oder vereinbart werden. Woh...mehr

Was muss eine Verwaltung unternehmen und was kann sie tun, wenn ein Wohnungseigentümer das Hausgeld nicht zahlt? Zahlt ein Wohnungseigentümer nicht, muss die Verwaltung einerseits überprüfen, ob sie in der Lage ist, mit den Zahlungen der übrigen Wohnungseigentümer ihre Verbindlichkeiten zu erfüllen. Ist die Frage zu verneinen, ist eine sog. "Ausfalldeckungssonderumlage" zu ...mehr

Die Verwaltung stellt bei Übernahme einer Wohnungseigentumsanlage fest, dass die Wohnungseigentümer keine Vorschüsse beschlossen haben. Kann das Hausgeld dennoch eingezogen werden? Nein. Ohne einen Beschluss schuldet ein Wohnungseigentümer keinen Vorschuss. Es kommt daher auf die Fassung des "vorherigen" Beschlusses an. Es ist vorstellbar, dass dieser fortgelten soll. "Der B...mehr

Über das Vermögen eines Wohnungseigentümers ist das Insolvenzverfahren eröffnet. Er schuldet der GdWE Hausgeld. Sollte die GdWE gegen den Wohnungseigentümer eine Hausgeldklage führen? Nein. Die GdWE kann und muss sich am Insolvenzverfahren beteiligen. Die offenen Forderungen bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens können zur Insolvenztabelle angemeldet werden. Für die nac...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen für den Fall des Verzugs eines Wohnungseigentümers mit zwei Wohngeldbeträgen (gem. Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung oder Sonderumlagenbeschluss), dass diese ab Verzug mit 10 % über dem jeweiligen Basiszinssatz zu verzinsen sind. Der Verwalter erhält eine pauschale Vergütung je Mahnung i.H.v. 15 EUR inkl. USt. Zahlt ein Wohnungseigentümer...mehr

Die Verwaltung möchte das Forderungsmanagement einem anderen Unternehmen übertragen. Ist das zulässig? Ja. Die Beitreibung einer fälligen Forderung kann beispielsweise einem Inkassounternehmen übergeben werden. Es ist allerdings vorstellbar, dass die Kosten dieser außergerichtlichen Beitreibung vom Wohnungseigentümer nicht zu erstatten sind.mehr

Kann ein Wohnungseigentümer, der mehrere Wohnungseigentumsrechte in der Gemeinschaft besitzt, alle Beträge für die Sondereigentumseinheiten als einen Betrag überweisen? Ja. Man kann nach § 28 Abs. 3 WEG aber etwas anderes beschließen.mehr

In welcher Reihenfolge sind Zahlungseingänge zu verbuchen? Das bestimmt der Schuldner (§ 366 Abs. 1 BGB). Trifft der Schuldner keine Bestimmung, so wird zunächst die fällige Schuld, unter mehreren fälligen Schulden diejenige, welche dem Gläubiger geringere Sicherheit bietet, unter mehreren gleich sicheren die dem Schuldner lästigere, unter mehreren gleich lästigen die älter...mehr

Der verstorbene Eigentümer hinterlässt neben seinem Wohnungseigentum auch einen Hausgeldrückstand. Wenn keine Erben ermittelt werden können, an wen wendet sich der Verwalter bzw. welche Schritte unternimmt er? Verstirbt ein Wohnungseigentümer, ohne sofort feststellbare gesetzliche oder testamentarische Erben zu hinterlassen, setzt das Amtsgericht auf Antrag der Gemeinschaft...mehr

In einer Gemeinschaftsordnung ist folgende Vereinbarung getroffen: "Die Versammlung kann einen Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen länger als zwei Monate in Verzug ist, von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung und der Abstimmung ausschließen. Der Betroffene hat hierbei kein Stimmrecht." Ist eine derartige Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung zul...mehr

Ist es einer Verwaltung erlaubt und überhaupt sinnvoll, mit einem Hausgeldschuldner eine mündliche Abrede zu treffen? Die Verwaltung darf mit einem Hausgeldschuldner mündliche Abreden treffen, soweit sie den Rahmen des § 27 WEG bzw. die Vereinbarungen der Wohnungseigentümer beachtet. Die Verträge der GdWE mit einem Wohnungseigentümer im Rahmen des Hausgeldinkassos unterlieg...mehr

Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten der Verwaltung durch Beschluss einschränken oder erweitern (§ 27 Abs. 2 WEG). Wäre es vorstellbar, die (weiteren) Rechte und Pflichten stattdessen im Verwaltervertrag zu regeln und anschließend diesen Vertrag durch Beschluss genehmigen zu lassen? Im Genehmigungsbeschluss über den Verwaltervertrag kann eine beschlussweis...mehr

Wir haben eine GdWE zum 1.1.2024 übernommen. Die GdWE hat ein Ölbevorratungskonto mit einem Guthaben von ca. 8.000 EUR (hieraus wird immer das Öl eingekauft) und ein Erhaltungsrücklagenkonto mit einem Guthaben von ca. 17.400 EUR. Jetzt hat ein Eigentümer eine Wohnung verkauft und möchte seinen Anteil aus dem Ölbevorratungskonto haben. Ist das möglich? Nein. Es handelt sich ...mehr

Was ist zu tun, wenn der Hausgeldschuldner an seiner Meldeanschrift nicht erreichbar ist (Mahnung per Einschreiben-Rückschein kommt mit "Adressat nicht ermittelbar" zurück)? Sie können einen Detektiv einschalten und/oder Auskunfteien. Ferner kann man die Wohnungseigentümer oder einen Arbeitgeber oder Verwandte befragen. Im Einzelfall kann man nichts weiter machen. Dann soll...mehr

Die Nachschüsse für 2024 sind noch nicht beschlossen. Im Januar 2025 findet ein Eigentumswechsel statt. Wer hat den Nachschuss 2024 zu bezahlen? Der aktuelle Wohnungseigentümer ("Fälligkeitstheorie"). Was gilt, wenn der Erwerber nicht zahlt, obwohl dies im Kaufvertrag steht und es noch keine Umschreibung gibt? Solange das Wohnungseigentum nicht umgeschrieben ist, ist der Ve...mehr