Fachbeiträge & Kommentare zu Wohngeld

Fehlt es an einer Vereinbarung, wird in der Praxis i. d. R. entweder allgemein und damit abstrakt oder im Einzelfall konkret mit dem Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG und beruhend auf § 28 Abs. 3 WEG festgelegt, dass die Wohnungseigentümer das Hausgeld (meist wird nicht – wie es aber möglich wäre – zwischen den einzelnen Vorschüssen unterschieden) nicht nach Abruf, sonde...mehr

Zusammenfassung Überblick Die Themen Hausgeld und Mahnwesen nennt Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV in Ziff. 3.2.3. Der DIHK-Rahmenplan (Stand März 2022) taxiert diesen Prüfungsgegenstand mit S+M/3. 1 Allgemeines 1.1 Rechtsgrundlage und Beitragsverpflichtung 1.1.1 Beschluss Für einen Anspruch auf Hausgeld im engeren und im weiteren Sinne bedarf es eines auf § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG ...mehr

Nach Insolvenzeröffnung fällig werdende Vorschüsse sind Masseverbindlichkeiten und vom Insolvenzverwalter zu bedienen. Wenn der Insolvenzverwalter das laufende Hausgeld nicht erfüllt, kann ihn die GdWE auf Zahlung verklagen und aus einem Zahlungstitel in die Masse vollstrecken. Sofern die Voraussetzungen des § 90 InsO vorliegen, kann die GdWE auch aus der Rangklasse 5 des § ...mehr

Zahlt ein Wohnungseigentümer sein Hausgeld nicht, ist er i. d. R. bereits ohne Mahnung in Verzug. Dies ist der Fall, wenn eine Vereinbarung der Gemeinschaftsordnung ein Zahlungsziel nennt, die Wohnungseigentümer einen Beschluss nach § 28 Abs. 3 WEG zur Fälligkeit der Zahlungen gefasst haben oder § 271 BGB anwendbar ist. Dennoch ist es im Einzelfall empfehlenswert, den Säumig...mehr

Das Mahnwesen ist zur Optimierung des Forderungsmanagements i. d. R. durch eine ganze Reihe von Beschlüssen nach §§ 28 Abs. 3,19 Abs. 1,16 Abs. 2 Satz 2 WEG vorzubereiten bzw. durch diese zu flankieren. So können die Wohnungseigentümer die Regelung der Art und Weise von Zahlungen sowie die Fälligkeit und die Folgen des Verzugs bestimmen. Flankierende Beschlüsse Wichtig sind insb...mehr

Der Insolvenzverwalter kann ein Wohnungseigentum freigeben. Diese Freigabe ist eine einseitige, empfangsbedürftige, konstitutiv wirkende Willenserklärung gegenüber dem Insolvenzschuldner, einen zur Insolvenzmasse zählenden Gegenstand, etwa das Wohnungseigentum, aus dem Haftungsverband der Insolvenzmasse und damit aus dem Insolvenzbeschlag zu lösen. Die Freigabe wird mit Zuga...mehr

Nach § 366 Abs. 1 BGB kann der Hausgeldschuldner eine ausdrückliche oder schlüssige Bestimmung treffen, welches Hausgeld getilgt sein soll. Leistet der Hausgeldschuldner das Hausgeld, das er seiner Ansicht nach schuldet, kurz vor dem jeweiligen Fälligkeitszeitpunkt, liegt darin i. d. R. die stillschweigende Bestimmung, dass die gerade fällig werdende Hausgeldschuld getilgt w...mehr

I. d. R. muss die Verwaltung sofort tätig werden, wenn eine einzige Hausgeldzahlung ausbleibt.[1] Spätestens nach 2 ausgebliebenen Hausgeldzahlungen verhält sich die Verwaltung jedenfalls pflichtwidrig und macht sich ggf. schadensersatzpflichtig, wenn sie einfach untätig bleibt. Schadensersatz ist bspw. zu zahlen, wenn es durch die Säumigkeit des Verwalters zu einem ansonste...mehr

Die Anordnung der Zwangsverwaltung für ein Wohnungseigentum hat nach § 156 Abs. 1 Satz 2 ZVG zur Folge, dass der Zwangsverwalter für Hausgeldansprüche zur Zahlung verpflichtet ist, die nach Anordnung der Zwangsverwaltung (Beschlagnahmezeitpunkt) fällig geworden sind. Der Zwangsverwalter muss also das laufende Hausgeld, mithin Vorschüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG bedienen. ...mehr

8.9.1 Anmeldung des ausstehenden Hausgelds Mit dem Eröffnungsbeschluss wird die GdWE als Gläubigerin des Schuldners aufgefordert, ihre Forderungen innerhalb einer bestimmten Frist (mindestens 2 Wochen, höchstens 3 Monate) beim Insolvenzverwalter anzumelden. Anzumelden ist die Forderung nebst möglicher Nebenforderungen; Zinsen sind bis zum Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung zu b...mehr

1.3.1 Allgemeines Die GdWE kann von den Wohnungseigentümern auf rückständige Vor- und/oder Nachschüsse Zinsen und darüber hinaus gegebenenfalls auch Schadensersatz – z. B. für das Mahnwesen des Verwalters[1] – verlangen, wenn ein Wohnungseigentümer mit der Zahlung in Verzug gerät. Dazu bedarf es neben der Klärung der Fälligkeit einer Hausgeldschuld einer Mahnung. Keiner Mahnun...mehr

Fehlt es an einer solchen Bestimmung, sind die Ansprüche der GdWE nach § 271 Abs. 1 BGB sofort fällig.mehr

1.1 Rechtsgrundlage und Beitragsverpflichtung 1.1.1 Beschluss Für einen Anspruch auf Hausgeld im engeren und im weiteren Sinne bedarf es eines auf § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG oder § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beruhenden Beschlusses.[1] Erst durch diesen Beschluss werden im Rahmen der allgemeinen Beitragspflicht die Verbindlichkeiten jedes einzelnen Wohnungseigentümers begründet.[2] Vor B...mehr

7.1.1 Allgemeines Für eine Zwangsversteigerung bedarf es gemäß § 15 ZVG eines Antrags der GdWE, i. d. R. bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnungseigentumsanlage belegen ist (etwas anderes gilt, wenn in dem betreffenden Bezirk Zuständigkeiten konzentriert wurden). Der Antrag wird häufig vom Verwalter gestellt. Dies ist aber nur möglich, wenn er nach § 27 Abs. 2 WEG d...mehr

7.2.1 Allgemeines Betreibt ein Dritter die Zwangsversteigerung eines Wohnungseigentums, kann die GdWE gemäß § 27 Abs. 1 Satz 1 ZVG diesem Verfahren nach dessen Anordnung bis zum Schluss der Versteigerung beitreten und dort ihre nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Forderungen oder Forderungen nach § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG gem. § 45 Abs. 3 Satz 1 ZVG anmelden.[1] Der Beitrit...mehr

1.2.1 Allgemeines Zu welchem Zeitpunkt die Vor- und Nachschüsse fällig sein sollen, können die Wohnungseigentümer durch einen auf § 28 Abs. 3 WEG gestützten Beschluss[1] oder durch eine Vereinbarung[2] bestimmen, jenseits der §§ 27 Abs. 2, 19 Abs. 1 WEG aber nicht die Verwaltung. 1.2.2 Gemeinschaftsordnung Häufig enthält bereits die Gemeinschaftsordnung eine Bestimmung zur Fäll...mehr

8.7.1 Allgemeines Ob und ggf. in welcher Höhe und Reichweite ein Insolvenzverwalter anstelle des Wohnungseigentümers schuldet, kann immer noch nicht als rechtlich vollständig geklärt betrachtet werden. Zu unterscheiden sind verschiedene Forderungsgruppen. 8.7.2 Hausgeld: Vor Eröffnung fällige Forderungen Das gegenüber einem Wohnungseigentümer bis zur Eröffnung des Insolvenzverf...mehr

Ist über das Vermögen eines Hausgeldschuldners das Insolvenzverfahren eröffnet worden, muss geprüft werden, ob Aussonderungs- und/oder Absonderungsrechte bestehen. Vor allem Absonderungsrechte spielen seit der WEG-Reform 2007 eine große Rolle. 8.8.1 Aussonderung Die GdWE kann gegenüber dem Hausgeldschuldner im Einzelfall Aussonderungsrechte besitzen (infrage kommen eigentlich ...mehr

1.1.1 Beschluss Für einen Anspruch auf Hausgeld im engeren und im weiteren Sinne bedarf es eines auf § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG oder § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beruhenden Beschlusses.[1] Erst durch diesen Beschluss werden im Rahmen der allgemeinen Beitragspflicht die Verbindlichkeiten jedes einzelnen Wohnungseigentümers begründet.[2] Vor Beschlussfassung fehlt es an einer Forderung.[...mehr

7.1.3.1 Überblick Zu unterscheiden sind Forderungen im Rang von § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG und solche im Rang von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG – zu den Rangklassen siehe Kasten oben. Dieses Nebeneinander von Ansprüchen nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 und Nr. 5 ZVG kann zu Abgrenzungsschwierigkeiten führen. Es ist insoweit Aufgabe der GdWE, mit ihrem Zwangsversteigerungsantrag differenzierte Forde...mehr

2.1 Überblick Die GdWE ist zu einer ordnungsmäßigen Buchführung verpflichtet.[1] Ohne Buchführung kann sie ihre Aufgaben nicht erfüllen, insbesondere nicht den Wirtschaftsplan aufstellen und über diesen abrechnen sowie nach § 28 Abs. 4 Satz 1 WEG den Vermögensbericht erstellen. Auch die Informationsrechte der Wohnungseigentümer sowie eine Rechnungslegung wären ohne eine ordnu...mehr

2.2.1 Bestimmungen des Hausgeldschuldners Nach § 366 Abs. 1 BGB kann der Hausgeldschuldner eine ausdrückliche oder schlüssige Bestimmung treffen, welches Hausgeld getilgt sein soll. Leistet der Hausgeldschuldner das Hausgeld, das er seiner Ansicht nach schuldet, kurz vor dem jeweiligen Fälligkeitszeitpunkt, liegt darin i. d. R. die stillschweigende Bestimmung, dass die gerade...mehr

8.1 Allgemeines Es kann dazu kommen, dass über das Vermögen eines Wohnungseigentümers das Insolvenzverfahren eröffnet wird. Das Wohnungs- oder Teileigentum des Hausgeldschuldners ist dann als Vermögenswert des Schuldners der Insolvenzmasse zugehörig und unterliegt der Verwertung durch den Insolvenzverwalter. Die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens bringt für die Verwaltung ein...mehr

Ob und ggf. in welcher Höhe und Reichweite ein Insolvenzverwalter anstelle des Wohnungseigentümers schuldet, kann immer noch nicht als rechtlich vollständig geklärt betrachtet werden. Zu unterscheiden sind verschiedene Forderungsgruppen.mehr

Grundvoraussetzungen des Inkasso I. d. R. wird die Verwaltung nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt sein, im Namen der GdWE gegen einen säumigen Hausgeldschuldner gerichtlich vorzugehen.[1] Zu diesem Zweck wird die Verwaltung auch einen Rechtsanwalt mit der Anspruchsdurchsetzung beauftragen können.[2] Erhebliche Verpflichtung nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG? Ausnahmsweise kann die g...mehr

Der Zwangsverwalter rückt in die Stellung des Wohnungseigentümers ein, soweit sich dies ausdrücklich aus seinem Pflichtenkreis ergibt. Er hat gemäß § 152 Abs. 1 ZVG das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu benutzen. Für die GdWE am wichtigsten sind die Z...mehr

Der BGH hat auch noch nicht entschieden, ob Vorschüsse auf Deckungssonderumlagen (Ausfall von Hausgeld) und/oder Nachschüsse "laufende wiederkehrende Leistungen" darstellen und vom Zwangsverwalter nach § 156 Abs. 1 Satz 2 ZVG zu begleichen sind. Eine Zahlungspflicht des Zwangsverwalters wird vor allem mit Hinweis auf § 155 Abs. 2 Satz 2 ZVG verneint. Nur Vorschüsse, nicht ab...mehr

Zahlt ein Wohnungseigentümer das von ihm geschuldete Hausgeld nur teilweise, ist wieder § 366 Abs. 2 BGB anzuwenden.[1] Die Teilzahlung ist danach verhältnismäßig auf die Bewirtschaftungskosten und die Zuführungsbeträge zur Erhaltungsrücklage zu verrechnen.[2] Wird hiergegen verstoßen und eine Zahlung fehlerhaft als laufende Hausgeldzahlung in einer Abrechnung verbucht, führ...mehr

Die Anordnung der Zwangsverwaltung hat für die GdWE eine Reihe von Vorteilen, unter anderem: Es kümmert sich eine i. d. R. kompetente Person um das Wohnungseigentum, die unter anderem für dessen Sicherheit und Versicherung sorgt. Die Verkehrspflichten für das Wohnungseigentum und für ein diesem zugeordnetes Sondernutzungsrecht werden wahrgenommen. Eine Miete wird beigetrieben o...mehr

Das Insolvenzverfahren wird nach § 13 Abs. 1 InsO auf schriftlichen Antrag eröffnet. Der Insolvenzantrag ist zulässig, wenn der Antrag den Erfordernissen des § 14 Abs. 1 InsO entspricht. Antragsberechtigt sind die Gläubiger und der Schuldner (= Wohnungseigentümer). Der Antrag eines Gläubigers ist allerdings nur dann zulässig, wenn der Gläubiger ein rechtliches Interesse an d...mehr

Der Insolvenzverwalter hat die von der GdWE angemeldeten Forderungen mit den in § 174 Abs. 2 und 3 InsO genannten Angaben in eine Tabelle einzutragen. In einem Prüfungstermin werden dann die angemeldeten Forderungen ihrem Betrag nach und ihrem Rang nach geprüft. Soweit gegen die Forderungen der GdWE im Prüfungstermin oder in einem schriftlichen Verfahren ein Widerspruch wede...mehr

Beschlüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 oder § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG müssen "bestimmt" genug gefasst werden.[1] Bestimmtheit eines Beschlusses Ein Beschluss ist "bestimmt", wenn er aus sich heraus genau, klar, eindeutig und widerspruchsfrei erkennen lässt, was gilt.[2] Einem Beschluss fehlt hingegen die Bestimmtheit, wenn er keine sinnvolle, in sich geschlossene und verständliche R...mehr

Vorstellbar ist, dass eine Vereinbarung Bestimmungen zur Verrechnung trifft oder dass die GdWE und ein Wohnungseigentümer einen Vertrag zur Verrechnung schließen.[1] Zum anderen besteht nach § 28 Abs. 3 WEG eine Beschlusskompetenz, für künftig eingehende Zahlungen die Tilgungsreihenfolge zu ändern.[2] Möglich ist es, zu vereinbaren oder zu beschließen, eine künftige Teilzahl...mehr

Die GdWE hat nach § 45 Abs. 3 ZVG ferner die Möglichkeit, ihre Forderungen gegen einen Hausgeldschuldner bei einem von einem Dritten betriebenen Verfahren anzumelden.[1] Schadensersatz droht Der Verwalter macht sich schadensersatzpflichtig, wenn er die Anmeldung im Termin unterlässt und der GdWE dadurch ein Schaden entsteht, weil die Hausgelder gegen den säumigen Wohnungseige...mehr

Die Organisation der Hausgeldforderungen durch Beschlüsse und ihre außergerichtliche und gerichtliche Durchsetzung ist eine besondere Herausforderung für eine Verwaltung. Verfügt die GdWE, deren Organ die Verwaltung ist, nicht über ausreichende Mittel, die Forderungen Dritter, z. B. eines Energieversorgers oder der Verwaltung zu begleichen, kann es schnell kalt oder chaotisc...mehr

Verfügt die GdWE nach einem Mahnverfahren, nach einer Klage oder im Übrigen über einen Titel, der zur Zwangsvollstreckung geeignet und dem Schuldner zugestellt ist, kommen verschiedene Zwangsvollstreckungsmaßnahme (allein oder nebeneinander) in Betracht: Möglichkeiten und Ziele der Zwangsvollstreckung Bei der Zwangsverwaltung und der Zwangsversteigerung ist noch der Beitritt z...mehr

Der Insolvenzverwalter schuldet den vollständigen Ausgleich des Nachschusses. Denn die Forderung auf Zahlung des Nachschusses entsteht erst mit dem Beschluss der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG. Erst durch diesen Beschluss wird eine eigene selbstständige Zahlungspflicht der einzelnen Wohnungseigentümer begründet. Ist der Nachschuss nach Eröffnung des Insolvenz...mehr

Zu unterscheiden sind Forderungen im Rang von § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG und solche im Rang von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG – zu den Rangklassen siehe Kasten oben. Dieses Nebeneinander von Ansprüchen nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 und Nr. 5 ZVG kann zu Abgrenzungsschwierigkeiten führen. Es ist insoweit Aufgabe der GdWE, mit ihrem Zwangsversteigerungsantrag differenzierte Forderungsaufstellunge...mehr

Wird ein Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 WEG rechtskräftig für ungültig erklärt, sollen die Zinsansprüche, die auf die entsprechende Forderung bis dahin angefallen sind (z. B. auf eine Sonderumlage), nicht nachträglich entfallen.[1]mehr

Will die Verwaltung Dritte einschalten, z. B. einen Rechtsanwalt oder ein Inkassounternehmen, kann sie dies unter den Bedingungen des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG tun. Die Einschaltung eines Inkassounternehmens ist nicht sinnvoll, wenn dem Inkassounternehmen Kenntnisse der Besonderheiten des WEG-Rechts fehlen. Wird ein Rechtsanwalt gewählt, ist auch bei diesem darauf zu achten, das...mehr

Durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens geht das Recht des Wohnungseigentümers als Schuldner, das zur Insolvenzmasse gehörende Vermögen zu verwalten und darüber zu verfügen, nach § 80 Abs. 1 InsO auf den Insolvenzverwalter über. Ansprechpartner der GdWE bzw. des Verwalters wird mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens mithin grundsätzlich der Insolvenzverwalter.mehr

Mit der Befriedigung der Insolvenzgläubiger wird nach dem allgemeinen Prüfungstermin begonnen. Verteilungen können stattfinden, solange hinreichende Barmittel in der Insolvenzmasse vorhanden sind. Die Verteilungen werden vom Insolvenzverwalter vorgenommen. Vor einer Verteilung hat der Insolvenzverwalter ein Verzeichnis der Forderungen aufzustellen, die bei der Verteilung zu ...mehr

Der Verzugszinssatz beträgt von Gesetzes wegen i. d. R. für das Jahr 5 Prozentpunkte über dem jeweiligen Basiszinssatz (§ 288 BGB). Die Wohnungseigentümer können die Höhe der geschuldeten Zinsen abweichend vom Gesetz vereinbaren.mehr

Ein Recht auf Befriedigung aus einem Wohnungseigentumsrecht gewährt nach § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG ein titulierter Anspruch der GdWE, soweit er nicht in § 10 Abs. 1 Nr. 1 bis Nr. 4 ZVG zu befriedigen ist. Eine Zwangsvollstreckung aus § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG hat allerdings kaum Aussicht auf Erfolg, weil ihr die Rechte nach § 10 Abs. 1 Nr. 1 bis Nr. 4 ZVG vorgehen und im geringsten ...mehr

Zu welchem Zeitpunkt die Vor- und Nachschüsse fällig sein sollen, können die Wohnungseigentümer durch einen auf § 28 Abs. 3 WEG gestützten Beschluss[1] oder durch eine Vereinbarung[2] bestimmen, jenseits der §§ 27 Abs. 2, 19 Abs. 1 WEG aber nicht die Verwaltung.mehr

Zum Mahnwesen der Verwaltung gehört – zwingend – eine Fristenkontrolle. Hiermit ist unter anderem gemeint, dass Zahlungsziele stets im Auge zu behalten und zu prüfen sind. Ferner muss bei zunächst erfolglos gebliebenen Maßnahmen der Zwangsvollstreckung i. d. R. eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung später, z. B. nach 3 Jahren, ebenso wie die Einholung einer eidesstattlichen ...mehr

Die Verwaltung ist nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG in der Lage, im Namen der Gemeinschaft auf deren Forderungen einzuwirken, sie bspw. zu erlassen[1] oder eine Verbindlichkeit der GdWE anzuerkennen. Ob sie das im Einzelfall aber auch darf, bemisst sich nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG.mehr

Die Verwaltung kann beim gerichtlichen Inkasso auf 2 Wegen vorgehen, einen Titel, der Grundlage einer Zwangsvollstreckung ist, zu erstreiten. Zahlungsklage Der eine ist die Erhebung einer Klage auf Zahlung der rückständigen Vor- und/oder Nachschüsse. Ziel dieser Klage ist ein Urteil. Diese Klage wird in aller Regel Erfolg haben, da die Möglichkeiten der Verteidigung sehr begre...mehr

Nach § 16 Abs. 1 ZVG soll der Antrag das zu versteigernde Wohnungseigentum, den Hausgeldschuldner, den Anspruch der GdWE und den vollstreckbaren Titel bezeichnen. Anlagen Die für den Beginn der Zwangsvollstreckung erforderlichen Urkunden (vollstreckbarer Titel, Zustellnachweis, Nachweis des Einheitswerts) sind dem Antrag nach § 16 Abs. 2 ZVG beizufügen. Rangklasse Ferner muss der An...mehr

Das Insolvenzgericht kann nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 InsO einen vorläufigen Insolvenzverwalter bestellen. Die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Vermögen des Schuldners geht nach § 22 Abs. 1 Satz 1 InsO auf diesen über, wenn das Gericht dem Schuldner ein allgemeines Verfügungsverbot auferlegt. In diesem Fall hat der vorläufige Insolvenzverwalter nach § 21 Abs. 1...mehr