Zwangsverwaltung (Miete) / 1 Funktion des Zwangsverwalters

Ulf Wollenzin

Der Zwangsverwalter ist nicht Vertreter des Vermieters, sondern ein amtliches, vom Gericht bestelltes Organ. Im Rahmen der Zwangsverwaltung ist der Zwangsverwalter berechtigt,

Mietverträge im eigenen Namen abzuschließen,
Mieterhöhungsverlangen auszusprechen und
Mietverhältnisse zu kündigen.

Wichtig

Eintritt in bestehendes Mietverhältnis

In die bereits bestehenden Mietverhältnisse tritt der Zwangsverwalter ein (§ 152 Abs. 2 ZVG). Dies gilt allerdings nur, wenn die Mietsache dem Mieter vor der Beschlagnahme überlassen worden ist.

Durch diese Rechtsfolge wird kein Rechtsübergang, sondern eine Änderung der Verwaltungsbefugnis bewirkt.^{^[1]} Der Zwangsverwalter kann alle Rechte aus dem Mietverhältnis geltend machen. Er kann

die Mieten einziehen und erhöhen,
das Mietverhältnis kündigen,
Schadensersatzansprüche oder
Ansprüche auf Durchführung von Schönheitsreparaturen stellen.

Ordnungsgemäße und wirtschaftliche Zwangsverwaltung

Zu diesen Maßnahmen ist der Verwalter im Interesse einer wirtschaftlichen Verwaltung auch verpflichtet.

Wichtig

Vermieten leer stehender Mieträume durch Makler

Insbesondere hat er dafür zu sorgen, dass leer stehende Wohnungen vermietet werden. Insoweit genügt es allerdings, wenn der Zwangsverwalter einen Makler mit der Vermittlung von Mietverträgen beauftragt.^{^[2]}

Die Vermietung muss mindestens zu den ortsüblichen Bedingungen erfolgen.

Praxis-Beispiel

Pflichtwidriges Handeln des Zwangsverwalters

Deshalb handelt der Verwalter pflichtwidrig, wenn er gewerbliche Räume ohne Notwendigkeit zu einem unüblich niedrigen Mietpreis vermietet.^{^[3]}

In diesem Fall hat der Eigentümer Anspruch auf Schadensersatz; dieser ist entsprechend der Differenz zwischen der erzielten und der erzielbaren Miete zu bemessen.^{^[4]}

Nutzung unentbehrlicher Wohnräume

Wohnt der Schuldner zur Zeit der Besc...

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