Fachbeiträge & Kommentare zu Vermietung

Der Begründung des Gesetzgebers kann entnommen werden, dass die Gesetzesfassung den "gewerblichen Zwischenvermieter" im Auge hat, wie er insbesondere bei der Vermietung von Wohnungen eingeschaltet wird, die im sog. Bauherrenmodell errichtet worden sind. An diesem Leitbild muss sich die Auslegung orientieren. Hinweis Gewerbsmäßig Danach handelt gewerblich (gewerbsmäßig), wer si...mehr

Dagegen ist § 565 Abs. 1 BGB nicht unmittelbar anwendbar, wenn der Mieter mit der Anmietung und Vermietung primär andere als gewerbliche Zwecke verfolgt. Ob eine Weitervermietung bezweckt ist, kommt es ausschließlich auf die im Hauptmietvertrag getroffenen Vereinbarungen an. Wichtig Vertragswidriges Verhalten nicht erheblich Es spielt grundsätzlich keine Rolle, wenn sich der Mi...mehr

Für den Begriff der Schönheitsreparaturen gilt auch für die gewerbliche Miete die Definition in § 28 Abs. 4 Satz 4 II. BV.[1] Allerdings ist streitig, ob die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in weitergehendem Umfang als bei der Wohnraummiete auf den Mieter abgewälzt werden kann. Die Frage wird zum Teil bejaht[2], zum Teil verneint.[3] Nach der hier ver...mehr

Die Frage, ob der Mieter die Wohnung streichen muss, stellt sich meist beim Auszug. Grundsätzlich sind Schönheitsreparaturen nach dem Gesetz Aufgabe des Vermieters. Allerdings enthalten die meisten Mietverträge Schönheitsreparaturenklauseln, wodurch der Vermieter seine Pflicht auf den Mieter überträgt. Der Begriff "Schönheitsreparaturen" ist dabei irreführend. Es handelt sich...mehr

Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. Für den Fristbeginn ist maßgeblich, wann der Vermieter von der Person des Eingetretenen Kenntnis erlangt hat. Di...mehr

Endet ein befristetes Mietverhältnis vorzeitig durch die Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs, so hat der Mieter dem Vermieter gemäß §§ 280 Abs. 1, 314 Abs. 4, 249 Abs. 1, 252 BGB grundsätzlich den Schaden zu ersetzen, der diesem in Gestalt der bis zum Ablauf der fest vereinbarten Vertragsdauer entgehenden Miete entsteht.[1] Es handelt sich somit um eine Fallgruppe ...mehr

Bei Knappheit von Parkraum kann andererseits die Befugnis zum Parken zeitweise oder für bestimmte Fahrzeuge eingeschränkt werden.[1] Zeitliche Einschränkung Auch ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümerversammlung, der die Nutzung einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Grundstücksfläche als Parkplatz so regelt, dass nicht alle Wohnungseigentümer auch während der Zeit vo...mehr

Leitsatz Wer den Strom für seine Wohnungsmieter über eine PV-Anlage (zumindest teilweise) selbst erzeugt, erbringt damit eigenständige (steuerpflichtige) Leistungen. Der Vorsteuerabzug aus der PV-Anlage ist deshalb möglich. Sachverhalt Der Kläger machte aus der Anschaffung einer PV-Anlage im Jahr 2018 einen Vorsteuerabzug in Höhe von rund 10.000 EUR geltend. Zur Begründung führte er an, dass er zwar die 7 Wohnungen seines Mehrfamilienhauses umsatzsteuerfrei vermietet habe, der Strom aus der PV-An...mehr

Das FG meint mit dem Finanzamt, die Zuführungen zur Erhaltungsrücklage seien nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu erfassen. Nach der ständigen BFH-Rechtsprechung seien die in eine Erhaltungsrücklage eingezahlten Beträge erst mit deren Verbrauch durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Werbungskosten abziehbar. Denn aus steuer...mehr

Bei der Frage, ob trotz Vermietung von Räumen zu Wohnzwecken ein (gewerbliches) Mietverhältnis über Geschäftsräume vorliegt, ist auf den Nutzungszweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung verfolgt. Liegt dieser in der Weitervermietung der Räume, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts (z. B. über verstärkten Schutz vor Kündigung und Mieterhöhungen) nicht anwend...mehr

Wohnungseigentümer K streitet mit dem Finanzamt, ob seine Vorschüsse zu einer nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG vorgesehenen Rücklage als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in Abzug zu bringen sind.mehr

Die Zuführungen zur Erhaltungsrücklage sind nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu erfassen.mehr

Problemüberblick Im Fall wird gefragt, ob die BFH-Rechtsprechung, insbesondere BFH, Urteil v. 26.1.1988, IX R 119/83, BStBl. II 1988, 577, wonach erst mit Verausgabung der Erhaltungsrücklage für Erhaltungsmaßnahmen diese Beträge als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sind, noch anwendbar ist. Beträge als Werbungskosten Gegen eine Anwendun...mehr

Im Fall der Veräußerung des Grundstücks nach der Überlassung an den Mieter tritt der Erwerber an die Stelle des Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis während seines Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten gemäß dem Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Als Veräußerungsgeschäft im Sinne der Bestimmung kommen in Betracht: Kauf, Tausch, Schenkung, Vermächtnis...mehr

Rz. 5 Zur Gegenleistung gehören nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG auch die dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Darunter versteht man solche Nutzungen, die sich der Verkäufer für den Zeitraum nach dem Übergang des Besitzes auf den Erwerber vorbehält.[1] Nutzungen sind die Früchte einer Sache oder eines Rechts sowie die Vorteile, welche der Gebrauch der Sache oder des Rechts gewä...mehr

Rz. 33 Bebaute Grundstücke – als solche gelten nach § 146 Abs. 1 BewG die nicht unbebauten Grundstücke i. S. d. § 145 Abs. 1 BewG – sind gem. § 148 BewG nach dem Ertragswertverfahren zu bewerten.[1] Als Wert eines solchen Grundstücks war bis zum 31.12.2006 das 12,5-Fache der für dieses im Durchschnitt der letzten 3 Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt erzielten Jahresmiete an...mehr

Umsatzgröße als Aufteilungsmaßstab nur bedingt geeignet: Bereits im alten BMF-Schreiben war ein sog. "Margenschlüssel" vorgesehen.[43] Hintergrund ist dem BMF zufolge – zutreffend – wie bereits ausgeführt, dass die reinen Umsatzgrößen bei Banken für viele Tätigkeiten nicht die erwirtschaftete Wertschöpfung widerspiegeln.[44] Es gebe Leistungsbereiche, deren Umsatz weitgehend ...mehr

Rz. 1 Nach § 4 Nr. 1 GrEStG sind Grundstücksübertragungen zwischen juristischen Personen des öffentlichen Rechts aus Anlass des Übergangs von Aufgaben oder aus Anlass von Grenzänderungen befreit. Trotz des Wortlauts der Vorschrift, nach der nur gefordert wird, dass das Grundstück von einer auf die andere "juristische Person" übergeht, müssen sowohl der Veräußerer als auch de...mehr

Rz. 25 Soweit Personengesellschaften – wie im Fall der USt und GewSt oder der Option zur KSt nach § 1a KStG – selbst Steuerschuldner sind, ist die Prüfungsanordnung gegen die Gesellschaft zu richten.[1] Im Fall der gesonderten und einheitlichen Feststellungen der Einkünfte ist zu unterscheiden. Bei Mitunternehmerschaften i. S. v. § 15 Abs. 1 S. 1 Nr. 2, § 13 Abs. 7 und § 18 A...mehr

Rz. 12 Ist eine Gesellschaft nur vermögensverwaltend tätig und sind mangels aktiver Tätigkeit besondere organisatorische Vorkehrungen wie das Halten von Büroräumen usw. nicht erforderlich, kann der Mittelpunkt der geschäftlichen Oberleitung auch dort liegen, wo die Verwahrung z. B. der Wertpapiere, die laufende Kontrolle des Vermögens, die Anfertigung der Steuererklärungen u...mehr

Ist die Ertragsminderung bei Wohnungen und anderen Räumen durch Leerstand bedingt, hat der Vermieter die Ertragsminderung i. d. R. nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat.[1] Ob der Steuerpflichtige nachhaltige Vermietungsbemühungen unternommen hat, ist jeweils unter den gegebenen Umständen...mehr

Rz. 9 Folgende Umsätze unterliegen nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG ab dem 1.1.2010[1] dem ermäßigten Steuersatz von 7 %: Die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält, sowie die kurzfristige Vermietung von Campingflächen.[2] Dies gilt nicht für Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, auch we...mehr

Das Bestehen einer nicht vollziehbaren Nutzungsuntersagung mindert die Vermietungschancen, so dass sich diese Minderung der Ertragsaussicht bereits bei der zu erwartenden Rohmiete niederschlagen müsste. Insbesondere der Sinnzusammenhang, in den § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG [1] hineingestellt ist, ergibt, dass die gesetzliche Ausgestaltung der Grundsteuer als ertragsunabhängige Ob...mehr

Die Ertragsminderung der bebauten Grundstücke ist unabhängig davon zu ermitteln, in welchem Bewertungsverfahren der Grundsteuerwert ermittelt wurde.[1] Die Minderung des normalen Rohertrags ergibt sich aus dem Unterschiedsbetrag aus dem normalen Rohertrag zu Beginn des Erlasszeitraums, d. h. der nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzten üblichen Jahresro...mehr

Rz. 34 Nach § 4 Nr. 24 S. 1 UStG sind auch die Beherbergung, Beköstigung und die üblichen Naturalleistungen steuerfrei, die Personen, die bei den Leistungen der nach der Vorschrift subjektiv begünstigten Einrichtungen tätig sind, als Vergütung für die geleisteten Dienste gewährt werden. Damit sind – wegen § 4 Nr. 24 S. 2 UStG – unter den gleichen Voraussetzungen auch Naturalleis...mehr

Unter dem normalen Rohertrag eines bebauten Grundstücks, ist nach § 34 Abs. 1 Satz 3 GrStG die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums (Kalenderjahres) geschätzte übliche Jahresmiete zu verstehen. Die übliche Jahresmiete ist in Anlehnung an die Miete zu ermitteln, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Betriebsko...mehr

Rz. 27 Die Leistungen der begünstigten Einrichtungen sind – abgesehen von den in der Vorschrift genannten Naturalleistungen an das Personal – nur befreit, soweit die Leistungen den Satzungszwecken (der Einrichtungen) unmittelbar dienen. Das Tatbestandsmerkmal "unmittelbar" verknüpft die Leistungen nicht mit dem von der Einrichtung angestrebten Ziel, bezieht sich also nicht a...mehr

Rz. 1 § 4 Nr. 24 UStG beruht auf sozialpolitischen Erwägungen und befreit – neben den Bestimmungen in den §§ 4 Nr. 23 und 4 Nr. 25 UStG – mit der Begünstigung des Jugendherbergswesens ebenfalls Leistungen im Bereich der Jugendhilfe und Jugendbetreuung. Persönlich begünstigt sind im Wesentlichen das Deutsche Jugendherbergswerk, Hauptverband für Jugendwandern und Jugendherberg...mehr

Ein Grundsteuererlass ist nur zu gewähren, soweit eine Ertragsminderung um mehr als 50 % (erste Billigkeitsstufe) bzw. um 100 % (zweite Billigkeitsstufe) zu bejahen und diese vom Grundstückseigentümer nicht zu vertreten ist. Das ist nach der Rechtsprechung dann der Fall, wenn die Minderung auf Umständen beruht, die außerhalb des Einflussbereiches des Steuerschuldners liegen....mehr

Geschäftsräume sind alle Räume, die zu anderen als Wohnzwecken vermietet worden sind (Ladenräume, Lagerräume, Büros, Arztpraxen, Kanzleien, Fabrikationsräume usw.). Achtung Vereinbarter Nutzungszweck entscheidet Maßgeblich ist nicht die tatsächliche Nutzung, sondern der im Mietvertrag vereinbarte Zweck. Ist über die Art der Gewerbenutzung nichts vereinbart, so darf der Mieter i...mehr

Die gesetzlichen Regelungen bezüglich der Höhe, des Ratenzahlungsrechts, der Anlage und der Verzinsungspflicht gelten bei der Geschäftsraummiete nicht. Daraus folgt zunächst, dass die Parteien die Höhe der Kaution – bis zur Grenze der §§ 137, 138 BGB – frei vereinbaren können.[1] Ebenso kann vereinbart werden, dass die Kaution bereits vor der Übergabe zu erbringen ist[2] ode...mehr

Mitgebrauch ist nach h. M. ferner die Vermietung oder Verpachtung im gemeinschaftlichen Eigentum stehender Flächen oder Räume.[1] Hierin liegt – dogmatisch betrachtet – allerdings kein Mitgebrauch, sondern eine Mitnutzung (= die GdWE zieht aus der Vermietung oder Verpachtung Früchte), die an die Stelle des Mitgebrauchs tritt. Wenigstens aus Gründen der Praktikabilität sollte...mehr

Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Flächen und/oder Räume zu vermieten. In Betracht kommen z. B. ganze Wohnungen ("Hausmeisterwohnung"), Kellerräume, Bodenräume, Garagen, Parkflächen, Parkplätze[1], die Fassade oder Freiflächen. Über die Frage, ob gemeinschaftliches Eigentum vermietet wird, kann nach h. M. aber auch beschlossen ...mehr

Eine vermögensverwaltende Personengesellschaft erzielt mit der Vermietung grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gem. § 21 EStG. Erwirbt und betreibt die Personengesellschaft über die Vermietung hinaus eine PV-Anlage, erzielt sie mit der PV-Anlage grundsätzlich gewerbliche Einkünfte. Aufgrund der Infektions-/Abfärbetheorie des § 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG hätte der...mehr

Die Besteuerung entspricht der von übrigen Ausschüttungen: Die verdeckte Gewinnausschüttung rechnet grundsätzlich zu den Einkünften aus Kapitalvermögen i. S. v. § 20 Abs. 1 Nr. 1 EStG. Auch verdeckte Gewinnausschüttungen unterliegen dem Abgeltungssteuersatz von 25 % oder sind im Teileinkünfteverfahren nach § 3 Nr. 40 Buchst. d EStG teilweise steuerbefreit.[1] Wird die GmbH-Bete...mehr

Die Wohnungseigentümer können das Recht zur Vermietung eines Wohnungs- oder Teileigentums im Wege einer Vereinbarung untersagen (absolutes Vermietungsverbot) oder einschränken (relatives Vermietungsverbot.[1] Vermietungsbeschränkungen Beschluss genügt nicht Ein absolutes oder relatives Vermietungsverbot kann nicht als Benutzungsregelung gem. § 19 Abs. 1 WEG beschlossen werden,...mehr

Jeder Wohnungseigentümer ist nach § 13 Abs. 1 WEG berechtigt, sein Sondereigentum zu bewohnen, also es zu gebrauchen. Mit dem Begriff des "Gebrauchs" ist die selbstnützige, tatsächliche Verwendung des Sondereigentums, vor allem Gehen, Laufen, Schlafen, Spielen, Treten und Wohnen gemeint.[1] Vermietung/Verpachtung Kein Gebrauch ist die Vermietung/Verpachtung. Hier geht es dar...mehr

Eine Dachreparatur, die im Zusammenhang mit der Installation einer Photovoltaikanlage durchgeführt wird und die nicht der Steuerbefreiung nach § 12 Abs. 3 UStG unterliegt, kann nicht zu 100 % dem Betrieb einer Photovoltaikanlage zugeordnet werden. Die Vorsteuer ist nach dem Verhältnis der fiktiven Umsätze zu ermitteln. Praxis-Beispiel Aufteilung der Vorsteuer für eine Photovo...mehr

Das gemeinschaftliche Eigentum ist nach § 9a Abs. 2 WEG von der GdWE zu vermieten. Daher ist ein Wechsel im Bestand der Wohnungseigentümer unerheblich und berührt das Mietverhältnis nicht. Entscheidung liegt bei der Gemeinschaft oder dem Verwalter Dass das gemeinschaftliche Eigentum vermietet werden soll und zu welchen Bedingungen, können die Wohnungseigentümer beschließen. Ha...mehr

Überblick Bei der Vermietung gemeinschaftlichen Eigentums in einer Wohnungseigentumsanlage stellen sich 3 Fragen: Kann und soll Wohnungseigentum vermietet werden? Zu welchen Konditionen soll vermietet werden? Was hat der Verwalter zu tun? 2.3.1 Möglichkeit der Vermietung Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Flächen und/oder Räume zu v...mehr

Die Verwaltung ist grundsätzlich dazu verpflichtet, Baumängel festzustellen. Werden solche erkannt, sind diese den Eigentümern mitzuteilen und es ist mittels Beschlusses eine Entscheidung der Eigentümerversammlung zum weiteren Vorgehen herbeizuführen (siehe Kap. B.I.9.3.2). Insbesondere bei umfangreicheren Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigen...mehr

Der Vermieter kann nach § 573b BGB nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks ohne ein berechtigtes Interesse i. S. d. § 573 BGB kündigen, wenn er die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränkt und sie dazu verwenden will, Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen oder den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenr...mehr

Nach § 79 Abs. 1 Satz 2 GEG können Energieausweise als Energiebedarfsausweis oder als Energieverbrauchsausweis ausgestellt werden, was bereits die EnEV geregelt hatte. Dies gilt allerdings nur eingeschränkt für die Fälle des Verkaufs, der Vermietung und Verpachtung sowie Verleasung und der Begründung von Wohnrechten. Nach § 80 Abs. 1 Satz 1 GEG ist der Bedarfsausweis im Fall...mehr

Energieausweise sind eine Kurzzusammenfassung von Wärmeschutznachweisen und enthalten wesentliche Informationen und Kennzahlen für Gebäude (siehe hierzu auch ausführlich Kap. B.VI.4.6). Nach § 80 GEG müssen in den folgenden Fällen Energieausweise erstellt werden bei Neuerrichtung eines Gebäudes, Verkauf einer Wohnung oder einer Immobilie, Vermietung, Verpachtung oder Leasing, en...mehr

Der Vorlage eines Energieausweises bedarf es nach § 80 Abs. 3 Satz 1 GEG stets im Fall des Verkaufs, der Begründung oder Übertragung eines Erbbaurechts sowie im Fall der Vermietung, Verpachtung oder Verleasung eines Gebäudes oder Wohnungs- bzw. Teileigentums. Liegt bereits ein (noch) gültiger Energieausweis vor, besteht die Pflicht selbstverständlich nicht. Im Übrigen besteh...mehr

Nutzt ein Steuerpflichtiger einen PC für die Verwaltung von vermieteten Immobilien, kann er die Kosten als Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen. Hier gelten prinzipiell die gleichen Grundsätze, die auch für den Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit maßgebend sind, also Aufteilung bei einem gemischt genutz...mehr

Gem. § 80 Abs. 4 Satz 1 GEG muss der Energieausweis den Interessenten spätestens im Rahmen des Besichtigungstermins entweder im Original oder zumindest in Kopie vorgelegt werden, wobei auch ein deutlich sichtbarer Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung genügt. Findet eine Besichtigung nicht statt, muss der Verkäufer nach § 80 Abs. 4 Satz 3 GEG...mehr

§ 87 GEG regelt die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen. Als Immobilienanzeige ist insoweit nicht nur die Anzeige in Printmedien, wie etwa Zeitungen, anzusehen, sondern auch Anzeigen insbesondere in den Immobilienportalen im Internet. Liegt jedenfalls im Fall des Verkaufs, der Vermietung, der Verpachtung oder dem Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen se...mehr

Der Vermieter kann nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ordentlich kündigen, wenn er ein "berechtigtes Interesse" an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist gem. § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt nach §§ 573 Abs. 2, 573a BGB insbesondere vor: O...mehr

Nach § 17 Abs. 2 WEG ist ein Veräußerungsverlangen insbesondere dann gerechtfertigt, wenn der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 Abs. 1, Abs. 2 WEG obliegenden Pflichten verstößt. Infrage kommt die konkrete Ausgestaltung einer Vermietung eines Wohnungseigentums an Feriengäste[1] oder der Fall, dass derjenige, der ein Wohnungseigent...mehr