Fachbeiträge & Kommentare zu Modernisierung

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1 Allgemeines Rz. 1 Der Vermieter kann zunächst die Miete nach den §§ 558 ff. bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen und später, nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen, die Miete nach §§ 559 ff. erneut erhöhen. Modernisierungsmieterhöhungen schließen solche zur Anhebung der Miete auf das ortsübliche Niveau nicht aus, was bereits im Wortlaut von § 559 Abs. 3a derge... mehr

Rz. 55 Rechtliche Grundlagen Für Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen benötigt der Vermieter die Zustimmung des Mieters. Der Mieter muss nur unter bestimmten Voraussetzungen diese Maßnahmen dulden (§ 555b). Ist der Mieter nicht einverstanden, muss der Vermieter seinen Anspruch gerichtlich durchsetzen, der dann nach Rechtskraft des Urteils auch vollstreckt werden kann. Ist... mehr

Rz. 2 Nach der einheitlichen Regelung der Modernisierungsmaßnahmen kann auf die Begriffsbestimmungen in § 555b Bezug genommen werden. Ausgenommen von der Erhöhungsmöglichkeit sind zum einen die unter die neu geschaffene Nr. 2 fallenden Maßnahmen (… durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits e... mehr

Rz. 11 Hinweis Härteeinwand Der Härteeinwand, der bisher in § 554 geregelt war, ist durch das Mietrechtänderungsgesetz 2013 umgestaltet worden und befindet sich zweigeteilt in § 555d und in § 559 Abs. 4. Aus BT 17/10485 (S. 21). Zitat § 555d Abs. 1 bestimmt, dass Modernisierungsmaßnahmen vom Mieter grundsätzlich zu dulden sind. § 555d Abs. 2 regelt, unter welchen Voraussetzunge... mehr

Rz. 72 In der Praxis kommen vornehmlich 3 Fallgruppen für die wirtschaftliche Verwertung in Betracht: Verkauf (vgl. auch BVerfG, Kammerbeschluss v. 4.6.1998, 1 BvR 1575/94, NZM 1998, 618; BVerfG, Beschluss v. 20.9.1991, 1 BvR 539/91, ZMR 1992, 17), Sanierung und Modernisierung (BGH, Urteil v. 15.4.2015, VIII ZR 281/13, WuM 2015, 416), Abriss mit dem Ziel eines Neubaus (BGH, Urt... mehr

Rz. 5 Wenn mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart werden, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden (BGH, Urteil v. 17.12.2014, VIII ZR 88/13, NZM 2015, 198; Beschluss v. 12.6.2018, VIII ZR 121/17, GE 2018, 1454; Blömeke/Blümmel/Kinne/Lorenz, Kinne, Teil B Rn. 38, Teil C Rn. 16). In der M... mehr

• 2021 Abzug von Aufwendungen zum Erwerb eines Mund-Nasen-Schutzes im Rahmen der COVID-19-Pandemie/§ 4 Abs. 4 EStG/§ 9 EStG/§ 33 EStG Fraglich ist, ob Aufwendungen zum Erwerb eines Mund-Nasen-Schutzes im Rahmen der COVID-19-Pandemie ertragsteuerlich berücksichtigungsfähig sind. Handelt es sich um Aufwendungen, die nicht mit einer Einkunftsart im Zusammenhang stehen, dürfte ei... mehr

Rz. 128 Geschuldet wird der vertragsgemäße Zustand der Mietsache. Dabei kommt es auf den Zustand an, der zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses bestand. Allerdings können technische oder wissenschaftliche Entwicklungen zu der Erkenntnis führen, dass bestimmte Einrichtungen der Mietsache nicht mehr geeignet sind, den vertragsgemäßen Gebrauch zu gewährleisten, z. B. den Auf... mehr

Rz. 52 Gegenüber Vermieter Vertragliche Beziehungen zwischen den Mietvertragsparteien gibt es bezüglich des Fernsehens bei einem Empfang über die Hausantenne und über einen Kabelanschluss. Bei allen anderen Empfangsquellen holt sich der Mieter die Fernsehprogramme in eigener Regie aus dem Äther. Bei der Gemeinschafts-Hausantenne gibt der Vermieter dem Mieter nur Gelegenheit, v... mehr

Rz. 87 Besteht für die gemieteten Räume eine zentrale Warmwasserversorgung, hat sie der Vermieter auch ständig betriebsbereit zu halten. Eine formularmäßige Vereinbarung, dass die Warmwasserversorgungsanlage nur zu bestimmten Zeiten oder nur während der Heizperiode in Betrieb sein muss, erscheint unangemessen, es sei denn, der Mieter hat noch andere Möglichkeiten in der Wohn... mehr

Rz. 15 Das Mieterhöhungsrecht des Vermieters gemäß § 559 ist gesetzlich bei einer Staffelmietvereinbarung gemäß § 557a ausgeschlossen. Bei einer Indexvereinbarung gemäß § 557b ist das Erhöhungsrecht für alle Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555b Nr. 1, 3-5 ausgeschlossen, wohingegen Mieterhöhungen wegen baulicher Änderungen gemäß § 555b Nr. 6 weiter zulä... mehr

• 2021 Steuerbefreiungen nach §§ 5 und 6 GrEStG / Option zur KSt nach § 1a KStG / Modernisierung des Personengesellschaftsrechts / § 5 GrEStG / § 6 GrEStG Vor dem Hintergrund der Neuregelung in § 1a KStG wurden die Steuerbefreiungen nach §§ 5 und 6 GrEStG eingeschränkt. Die Ausübung der Option innerhalb der Nachbehaltensfrist nach § 5 Abs. 3 GrEStG führt zur rückwirkenden Ver... mehr

• 2021 Nießbrauch am Mitunternehmeranteil / Doppelte Mitunternehmerstellung / § 15 Abs. 1 Nr. 2 EStG Bei einem Nießbrauch an einem Mitunternehmeranteil geht die Rechtsprechung des BFH nicht mehr von der Möglichkeit einer doppelten Mitunternehmerstellung aus. Vielmehr kann am Gesellschaftsanteil einer Personengesellschaft nur eine einzige Mitunternehmerstellung – entweder durc... mehr

Rz. 3 Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 setzt voraus, dass der andere Vertragsteil in solchem Maße seine Verpflichtungen verletzt, dass dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf... mehr

Freyenfeld , Die Besteuerung von Erträgen aus Krypto-Lending – Anmerkung zum Urteil des FG Köln v. 10.9.2025 – 3 K 194/23, DStR 2026, 1671; Lamprecht, Potentielle Belastung des eigenen Gesellschaftervermögens und Beteiligung an stillen Reserven des Anlagevermögens als unabdingbare Mindestvoraussetzungen für Mitunternehmerrisiko? – Besprechung des Urteils des BFH vom 13.11.20... mehr

Rz. 46 Der Mieter darf nach inzwischen allgemeiner Meinung Haushaltsgeräte in der Wohnung aufstellen und betreiben. Dazu gehören Waschmaschinen (LG Freiburg /Breisgau, Urteil v. 10.12.2013, 9 S 60/13, GE 2014, 804), Trockenautomaten ((LG Freiburg/Breisgau, Urteil v. 10.12.2013, 9 S 60/13, a. a. O.; AG Düsseldorf, Beschluss v. 31.3.2008 , 53 C 1736/08; LG Düsseldorf , Beschlu... mehr

• 2021 Währungssicherungsgeschäfte im Zusammenhang mit Anteilsveräußerungen / BMF v. 5.10.2020, BStBl I 2020, 1033 / § 8b Abs. 2 KStG Der BFH hat mit Urteil v. 10.4.2019, I R 63/15 entschieden, dass der Ertrag aus einem Währungssicherungsgeschäft, das ausschließlich zur Minimierung von Währungskursrisiken im Zusammenhang mit der Veräußerung von Auslandsbeteiligungen abgeschlo... mehr

Rz. 68 Gemäß § 555d hat der Vermieter gegenüber dem Mieter einen Anspruch auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen; dabei handelt es sich um die in § 555b im Einzelnen aufgeführten Maßnahmen; insofern wird auf die Kommentierung zu § 555b verwiesen. Dagegen besteht im Grundsatz kein Anspruch des Mieters, dass der Vermieter modernisiert oder er selbst modernisieren darf. Dies ... mehr

Rz. 56 Es erscheint selbstverständlich, dass derjenige, der Dienste von Fernsehanbietern in Anspruch nimmt, diese auch entsprechend bezahlen muss. Wer also einen Kabelvertrag mit einem Kabelbetreiber abgeschlossen hat, muss die vertraglich vereinbarten Entgelte bezahlen, soweit und solange die vertragliche Bindung besteht. Unabhängig davon hat er die gesetzlichen Rundfunkgeb... mehr

• 2021 Option zur Körperschaftsbesteuerung / § 1a KStG Nach § 1a Abs. 2 S. 2 KStG sind aufgrund der Option §§ 1 und 25 UmwStG entsprechend anzuwenden. In diesem Zusammenhang wird die Auffassung vertreten, dass bei im Drittland ansässigen Gesellschaftern ein Formwechsel zu steuerlichen Buch- oder Zwischenwerten im Hinblick auf die fehlenden persönlichen Anwendungsvoraussetzung... mehr

Rz. 72 Die Vorschrift des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, die den Vermieter bei Zahlungsverzug des Mieters zur fristlosen Kündigung berechtigt, sofern der Zahlungsverzug im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 nicht auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht (§ 2 Abs. 1 Satz 1 und 2 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19 Pandemie vom 27.3.2020, BGBl I... mehr

• 2021 Abschreibung digitaler Wirtschaftsgüter/BMF v. 26.2.2021, BStBl 2021 I, 298/§ 7 EStG Das BMF-Schreiben v. 26.2.2021 (BMF, Schreiben v. 26.2.2021, IV C 3 - S 2190/21/10002 :013, BStBl 2021 I S. 298) unterstellt bei Computerhardware und Software eine Nutzungsdauer von einem Jahr. Die Regelung beinhaltet ein Wahlrecht. Im Einzelfall ist genau zu prüfen, ob die jeweils in ... mehr

Rz. 2 Der Mietvertrag kommt zustande, indem ein entsprechendes Angebot – in der Regel des Vermieters- von demjenigen, gegenüber dem Angebot erfolgt, in der Regel der Mieter – angenommen wird. Das Angebot muss grundsätzlich Angaben über den Mietgegenstand, Nutzungsart, Mietzeit und die Miete enthalten (BGH XII ZR 51/19, NJW 2020, 1507 Rn. 19). Hinweis Abwesender Mieter Handelt ... mehr

• 2021 Der Gesellschaft gehörende Grundstücke bei Gesellschafterwechseln / § 1 Abs. 2a GrEStG / § 1 Abs. 3 GrEStG / § 1 Abs. 3a GrEStG Grundstücke gehören einer Gesellschaft bei Gesellschafterwechseln i.S.v. § 1 Abs. 2a, 3 oder 3a GrEStG, wenn der Gesellschaft im Zeitpunkt des tatsächlichen Entstehens der Steuerschuld das jeweilige Grundstück aufgrund eines unter § 1 Abs. 1, ... mehr

Rz. 24 Die Nutzung der Wohnung zu Gewerbezwecken ohne ausdrückliche Genehmigung des Vermieters kann zur ordentlichen Kündigung berechtigen. Umgekehrt kann auch die Nutzung von Räumen, die als "Lager- und Abstellraum" vermietet worden sind, dauerhaft als Wohnung eine – nach Abmahnung sogar fristlose – Kündigung rechtfertigen (AG Bielefeld, Urteil v. 28.3. 2017, 407 C 111/16, ... mehr

Rz. 22 Das Kündigungsrecht besteht immer dann, wenn der vertragsmäßige Gebrauch der gemieteten Sache nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Dabei kommt es auf den Inhalt und Umfang des vertragsmäßigen Gebrauchs an. Dazu gehört nicht nur die Überlassung der gemieteten Sache, sondern auch die Überlassung ohne Sach- oder Rechtsmängel i. S. d. §§ 536 ff. oder mit d... mehr

Rz. 68 Wer ist zur Drittmittelanrechnung verpflichtet? Bezieht sich die Anrechnungspflicht auch auf den Wohnungserwerber? Besteht die Anrechnungspflicht nur im laufenden Mietverhältnis oder gilt sie auch bei Vertragsschluss über eine schon modernisierte Wohnung? Sind die Drittmittel einmal, unbegrenzt bei jeder Mieterhöhung oder nur in dem durch den Fördervertrag vorgegebenen Z... mehr

Rz. 67 Wer kann die Miete bei Modernisierung erhöhen, wer ist zur Anrechnung von Drittmitteln verpflichtet? Nach § 559 Abs. 1 ist der Vermieter zur Mieterhöhung nach Modernisierung berechtigt, der die baulichen Maßnahmen durchgeführt hat, also der auch der Bauherr war (LG Berlin, Urteil v. 30.11.2010, 63 S 107/10, GE 2011, 339). Damit ist derjenige gemeint, der die baulichen M... mehr

Rz. 4 Bei den in § 556e genannten Modernisierungsmaßnahmen handelt es sich ausschließlich um die in § 555b aufgeführten Maßnahmen. Eine derartige Modernisierung ist umfassend i. S. d. § 556f Satz 2 BGB, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt. Dies ist dann der Fall, wenn die Modernisierung einerseits im Hinbli... mehr

Rz. 1 Achtung Wohnraummiete Die Vorschriften der §§ 556d ff. gelten nur für den Bereich der Wohnraummiete. Auf Gewerbemietverhältnisse finden die Vorschriften keine Anwendung (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 556d Rn. 18). Auf Mischmietverhältnisse sind die Vorschriften der §§ 556d ff. anwendbar, wenn die Wohnraumnutzung nach den vertraglichen Vereinbarungen zwischen den Parte... mehr

Rz. 66 Die bis zur Mietrechtsreform maßgeblichen Vorschriften der §§ 2 und 3 MHG sahen vor, dass bei Mieterhöhungen Kürzungsbeträge zu berücksichtigen seien. Gemeint waren damit dem Vermieter zugeflossene verbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten, aber auch Mieterdarlehen, Mietvorauszahlungen oder von einem Dritten für den Mieter erbrachte Leistungen. Fü... mehr

Rz. 54 Wie auch sonst in § 558 ist zur Kappungsgrenze allgemein von Miete die Rede. Die Ausgangsmiete ist mithin unabhängig von der jeweiligen Mietstruktur festzulegen. Miete ist also entweder die vereinbarte Brutto- oder Nettomiete. Bei der Inklusivmiete sind also nicht zur Berechnung der Kappungsgrenze von 20 % Betriebskostenanteile abzuziehen. Auf der anderen Seite sind b... mehr

Rz. 26 Die Erfüllungs- und Gewährleistungsrechte des Mieters bleiben von §§ 555a-f BGB weitgehend unberührt (AG Hohenschönhausen, Urteil v. 12.5.2004, 11 C 519/03, MM 2004, 265; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555d Rn. 91; Emmerich-Sonnenschein, § 554 Rn. 32). Der Mieter kann daher die Wiederherstellung des – unter Berücksichtigung der Modernisierung – vertragsgemäßen Zustand... mehr

Rz. 50 Die Kappungsgrenze gilt nur für Mieterhöhungen nach § 558. Daraus ergibt sich im Umkehrschluss, dass Mietvereinbarungen bei Neuvermietungen nicht erfasst werden. Der Gesetzgeber hat im BGB eine entsprechende gesetzliche Regelung (vgl. für die Vergangenheit z. B. § 3 GVW-Berlin und Art. 2 § 2 MÜG für den Übergang von der Preisgebundenheit zur Miete nach MHG) nicht gesc... mehr

Rz. 6 Der Vermieter muss die für ihn günstigen (Ausnahme von der Mietpreisbremse) Voraussetzungen des § 556f darlegen und beweisen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 556f Rn. 25; Fleindl, WuM 2015, 212). Bestreitet der Mieter die in diesem Rahmen aufgestellten Tatsachenbehauptungen, wird der Vermieter auch die entsprechenden Belege, z. B. über die Kosten und den Umfang einer ... mehr

Rz. 1 Nach dem gemäß § 578 Abs. 2 Satz 1 auch auf Gewerberaummietverhältnisse entsprechend anzuwendenden § 555d Abs. 1 hat der Mieter Modernisierungsmaßnahmen zu dulden. Dabei handelt es sich um die in § 555b aufgeführten Maßnahmen. Der Mieter hat auch sämtliche Maßnahmen zu dulden, die in Erfüllung des GModG erforderlich sind, da sie aufgrund rechtlicher Verpflichtung erfor... mehr

Rz. 39 Diese Begriffsnutzung hat sich zu § 5 WiStG eingebürgert. Danach kommt es auf die Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen an. Es wird auf entsprechende Teilmärkte nach objektiven Vergleichbarkeitskriterien abgestellt. Personenbezogene Teilmärkte (Studentenwohnungen, Wohngemeinschaften, Ausländerwohnungen) bleiben unberücksichtigt (vgl. Beuermann, a... mehr

Rz. 20 Weitere Voraussetzung für die Berücksichtigung der verspätet vorgebrachten Härtegründe ist die unverzügliche Mitteilung der Umstände sowie der Gründe der Verzögerung in Textform. Fraglich ist, ob mit der geforderten Angabe der Gründe eine rechtliche Wertung gemeint ist. Dies dürfte aber ausscheiden, da von dem – in der Regel rechtsunkundigen – Mieter eine rechtliche B... mehr

Rz. 10 Gegen die Zumutbarkeit können auch die baulichen Folgen der Maßnahme sprechen. Unzumutbar sind Maßnahmen, durch die die Mietsache so umgestaltet wird, dass sie mit dem ursprünglichen Vertragsgegenstand nicht mehr vergleichbar ist. Der Mieter, der eine Wohnung mit bisher als normal angesehener Ausstattung gemietet hat, braucht es gegen seinen Willen nicht hinzunehmen,... mehr