Fachbeiträge & Kommentare zu Mietwohnung

Entsteht ein Mangel erst während der Dauer des Mietverhältnisses oder erkennt der Mieter einen bereits bei Abschluss des Mietvertrags bestehenden Mangel erst später, muss er dem Vermieter den Mangel unverzüglich anzeigen. Unterlässt er diese Anzeige und zahlt ferner die Miete ungekürzt und vorbehaltlos weiter, hatte er nach der bis 31.8.2001 geltenden Rechtslage seine Rechte...mehr

Der Erfüllungsanspruch des anderen scheitert an § 275 Abs. 1 BGB, wenn feststeht, dass der Vermieter die Sache vom besitzenden Mieter nicht mehr zurückerlangen kann. Der nicht besitzende Mieter kann Besitzeinräumung nur verlangen (§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB), solange die Behebung des Leistungshindernisses nicht ausgeschlossen ist. Insofern hat der Vermieter als Schuldner den Erf...mehr

Zur Durchsetzung von Mängelbeseitigungsansprüchen steht dem Mieter weder die Einrede des nicht erfüllten Vertrags[1] noch ein Zurückbehaltungsrecht[2], z. B. an der Kaution oder einer fälligen Betriebskostennachzahlung, zu. Bei Mängeln der Mietsache ist der Mieter durch die Minderung der Miete[3] sowie durch seinen gerichtlich durchsetzbaren Instandhaltungsanspruch[4] ausrei...mehr

Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum gelten folgende Kündigungsfristen: Sind seit Überlassung des Wohnraums noch keine 5 Jahre vergangen, ist die ordentliche Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, d. h., die Kündigungsfrist beträgt für beide Parteien 3 Monate (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB). Praxis-Beispiel 3-Monats-Fr...mehr

Hinweis ausgezogener Ehegatte bleibt Vertragspartner Der Auszug eines von beiden Vertragspartnern aus der Ehewohnung lässt das Vertragsverhältnis unberührt. Er kann das Mietverhältnis weder ganz noch teilweise kündigen und haftet auch nach dem Auszug weiterhin als Gesamtschuldner für alle Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis. Dies gilt sogar dann, wenn ein Ehepartner wegen T...mehr

Die Unwirksamkeit der überwiegenden Zahl der mietvertraglichen Formularklauseln wurde von der Rechtsprechung[1] auf einen Verstoß gegen die Generalklausel des § 307 BGB gestützt, sodass dieser Bestimmung die größte praktische Bedeutung zukommt. Dies auch deshalb, weil eine Bestimmung nach § 307 BGB selbst dann unwirksam sein kann, wenn sie keinen Verstoß gegen die Verbotskat...mehr

Rz. 483 § 7 Abs. 4, 5 und 5a EStG sind nach § 7 Abs. 5b EStG auf Gebäudeteile, die selbstständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, auf Eigentumswohnungen und auf im Teileigentum stehende Räumlichkeiten entsprechend anzuwenden. Rz. 483a § 7 Abs. 5a EStG dient der Klarstellung.[1] Rz. 484 Ein Gebäude bildet grundsätzlich ein einheitliches Wirtschaftsgut. Dessen Anschaffungs- ...mehr

Rz. 373 Für den Gebäudebegriff gelten die Abgrenzungskriterien des Bewertungsrechts.[1] Die bewertungsrechtlichen Feststellungen sind für die einkommensteuerrechtliche Beurteilung nicht bindend. Es handelt sich insoweit nicht um Grundlagenbescheide. Liegt ein Gebäude vor, gelten hinsichtlich der AfA § 7 Abs. 4, 5 und 5a EStG. Entsprechendes gilt nach § 7 Abs. 5b EStG auch, w...mehr

Ein Gebäude ist subjektiv funktionstüchtig, wenn es für die konkrete Zweckbestimmung des Erwerbers (z.B. als Mietwohnung, als Büro oder als eigengenutzte Wohnung) nutzbar ist. Investitionen zur Herstellung dieser Zweckbestimmung führen daher zu AK. Dies wäre z.B. der Fall, wenn der Steuerpflichtige ein bisher zu Wohnzwecken genutztes Gebäudes erwirbt und die Räume künftig al...mehr

Nach der Bestimmung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn er "die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt". Eigenbedarf stellt also ebenfalls ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses dar. Praxis-Beispiel Die pflegebedürftige Mut...mehr

Ziff. 4 des Anhangs enthält Vorgaben zu den genannten besonderen Räumen. Sanitärräume (Ziff. 4.1): Zu den Sanitärräumen zählen neben Toilettenräume auch Waschräume und Umkleideräume. Pausen- und Bereitschaftsräume (Ziff. 4.2): Bei mehr als 10 Beschäftigten oder wenn die Sicherheit und der Schutz der Gesundheit es erfordern, ist ein Pausenraum oder –bereich zur Verfügung zu st...mehr

Der Käufer einer Wohnung kann dann wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Dies gilt auch für den Fall, dass der Veräußerer den Erwerber etwa im Kaufvertrag ermächtigt hat, Kündigungsrechte geltend zu machen. Der Eigenbedarf muss sich auf den jeweiligen Vermieter zum Zeitpunkt der Kündigung beziehen. Vermieter ist der Erwerber aber e...mehr

Eigentlich hätte die unentgeltliche oder verbilligte Überlassung einer Mietwohnung zur Folge, dass Ihr Werbungskostenabzug entfiele oder gekürzt würde. Eine vorübergehende unentgeltliche Überlassung einer Wohnung an Kriegsflüchtlinge aus der Ukraine in den Jahren 2022 bis 2026 führt jedoch nicht zu einer Kürzung des Werbungskostenabzugs. Sie dürfen in diesem Jahr weiterhin I...mehr

Rz. 87 Besteht für die gemieteten Räume eine zentrale Warmwasserversorgung, hat sie der Vermieter auch ständig betriebsbereit zu halten. Eine formularmäßige Vereinbarung, dass die Warmwasserversorgungsanlage nur zu bestimmten Zeiten oder nur während der Heizperiode in Betrieb sein muss, erscheint unangemessen, es sei denn, der Mieter hat noch andere Möglichkeiten in der Wohn...mehr

Rz. 241 Ein Mieter, der aufgrund einer unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig, weil er eine Leistung erbringen will, die rechtlich und wirtschaftlich Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung gesch...mehr

Rz. 118 In Erfüllung seiner Obhutspflicht hat der Mieter dafür zu sorgen, dass die gemietete Sache einschließlich der Einrichtungen, die er im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs (mit)nutzt (Gemeinschaftseinrichtungen, Zugänge, Zufahrtswege), keinen Schaden nimmt (BGH, Urteil v. 14.12.2016, VIII ZR 49/16, WuM 2017, 10 – Betäubungsmittel in der Wohnung; LG Berlin, Urteil v. ...mehr

Rz. 54 Gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 ist die Minderung jedoch ausgeschlossen, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur unerheblich eingeschränkt ist. Dies ist der Fall, wenn die Auswirkungen des Mangels derart gering sind, dass sie kaum spürbar sind. Auf den Kostenaufwand für die Beseitigung des Mangels ist dagegen nicht abzustellen. Beispiele: bis auf ...mehr

Rz. 129 Unabhängig von der Einhaltung von DIN-Vorschriften zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes besteht eine Nachrüstungspflicht in Anwendung des § 535 jedenfalls dann, wenn die Gesundheit des Mieters durch den Zustand der Räume und ihrer Einrichtungen nachhaltig gefährdet wird. Dabei kommt es nicht entscheidend darauf an, ob bereits ein Schaden eingetreten ist oder unm...mehr

Rz. 29 Der Vermieter schuldet die Überlassung der Wohnung in einem bewohnbaren Zustand, der bei Schimmelbildung zumindest eingeschränkt ist. Der Mieter ist mangels abweichender Vereinbarung nicht gehalten, die Möbel in einer bestimmten Weise oder Anordnung aufzustellen; er ist daher auch berechtigt, die Möbel direkt an der Außenwand aufzustellen. In bauphysikalischer Hinsich...mehr

Rz. 83 Die Beheizung bzw. Beheizbarkeit der Wohnung/Räume gehört nicht ohne Weiteres zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs. Der Vermieter ist also nur dann verpflichtet, die Wohnung mit einer Heizmöglichkeit zu versehen und die Räume dann auch zu beheizen, wenn eine entsprechende vertragliche Vereinbarung vorhanden ist.. Dies muss nicht ausdrücklich geschehen. Sind die...mehr

Rz. 35 Innerhalb der Wohnung Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag erstrecken sich auf alle wesentlichen Bestandteile der Sache/Wohnung sowie auf sämtliches Zubehör (§ 311c), das sich zur Zeit der Überlassung in den Räumen befindet, es sei denn, die Parteien nehmen dies ausdrücklich aus der Vereinbarung heraus. Zur Gebrauchsgewährung gehört die Überlassung von Schlüsseln, u...mehr

Rz. 69 Die Rechtsprechung zur Tierhaltung in Mieträumen ist ausgesprochen vielfältig und beinahe unübersehbar (vgl. nur Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. 235 ff.). Sie wird durch die Rechtsprechung der Instanzgerichte geprägt, wobei im Hinblick auf die Berufungssumme es vielfach bei Entscheidungen der AG verbleibt. Überdies ist die Rechtsprechung der OLG und des BGH in Mietsac...mehr

Rz. 10 Die Mietsache ist auf jeden Fall aber dann mangelhaft, wenn die Gesundheit des Mieters durch den Zustand der Räume und ihrer Einrichtungen nachhaltig gefährdet wird (LG München WuM 1998, 18; LG Berlin GE 1996, 1547; GE 1998, 1091; GE 1999, 47; LG Berlin, Urteil v. 18.6.1999, 64 S 36/99). Ob eine derartige Gefährdung der Gesundheit vorliegt, ist nicht nach den bei Vert...mehr

Rz. 8 Gemäß § 18 Abs. 1 Nr. 1 GefStoffV besteht heute weitgehend ein Herstellungs- und Verwendungsverbot für Asbest. Nach Abschn. 2 des Anhangs zur ChemVerbotsV dürfen Asbeststoffe grds. nicht in den Verkehr gebracht werden. Asbestfasern in Trennwänden einer Mietwohnung stellen einen Mietmangel dar (LG Berlin, Urteil v. 3.12.2010, 63 S 42/10, GE 2011, 205). Asbesthaltige Fuß...mehr

Rz. 72 § 536 Abs. 3 verdrängt die allgemeinen Regeln über Unmöglichkeit der Leistung nach § 311a (BGH, Urteil v. 5.7.1991, V ZR 115/90, NJW 1991, 3277 für den Fall der Doppelvermietung). Das Bestehen des Rechts eines Dritten für sich genommen ist (zunächst) unbeachtlich. Die schuldrechtliche Verpflichtung als Vermieter ist nicht von der dinglichen Rechtsstellung als Eigentüm...mehr

Rz. 17a Eine vom Mieter nicht verursachte Ungezieferplage in der Wohnung führt zur Minderung (AG Trier, Urteil v. 11.9.2008, 8 C 53/08, WuM 2008, 665). Kakerlakenbefall in einem Geschäft für Damenbekleidung kann eine Mietminderung von 30 % rechtfertigen (OLG Karlsruhe, Urteil v. 21.06.2022, 9 U 112/19, ZMR 2022, 795). Ist die Tauglichkeit einer Mietwohnung zum vertragsgemäße...mehr

Rz. 224 Von dem Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht oder schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen ist der Schadensersatzanspruch wegen Schäden zu unterscheiden, der sich aus dem gesetzlichen geregelten Tatbestand der positiven Vertragsverletzung (§ 280 Abs. 1) ergibt. Derartige – unmittelbar zum Schadensersatz verpflichtende – Substanzschäden könnten auch Bohrlöcher a...mehr

Rz. 9 Der Vermieter ist nur dann verpflichtet, Abwehrmaßnahmen gegen Elektrosmog zu ergreifen, wenn durch die festgestellte Belastung die Grenzwerte der aktuell geltenden DIN-Normen überschritten werden (BVerfG ZMR 1997,218; BGH, Urteil v. 15.3.2006,VIII ZR 74/05, WuM 2006, 304 (Ls.) OLG Hamm WuM 1997, 182). Hinweis Mobilfunkantennen Der Mieter kann von dem Vermieter keine Maß...mehr

Rz. 49 Auch wenn nach dem Wortlaut des § 536 die Minderung ‹automatisch› eintritt, wenn ein erheblicher Fehler vorliegt, muss der Mieter nach allgemeiner Meinung grundsätzlich das Vorliegen von Mängeln darlegen und im Streitfall auch beweisen, wenn er sich auf Minderung beruft. Macht der Mieter einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung in Gestalt von Geräu...mehr

Rz. 51 Parabolantenne, Mietereinzelanschluss Hat der Mieter eine mietvertraglich genehmigte Parabolantenne aufgestellt bzw. angebracht, ändert sich durch die Einführung des digital-terrestrischen Fernsehens nichts, können sich nur Probleme ergeben, wenn der Vermieter die Empfangsmöglichkeiten für Fernsehen und andere Dienste modernisieren möchte, z. B. ein rückkanalfähiges Br...mehr

Rz. 51 Bei Mängeln, die ihre Ursache in Baumängeln haben können, ist die Darlegungslast differenziert zu sehen und richtet sich insbesondere bei den Feuchtigkeitsschäden nach den entsprechenden Verantwortungsbereichen. Das bedeutet im Einzelnen: Der Vermieter hat bei Feuchtigkeitsschäden die Möglichkeit einer in seinem Einfluss- und Verantwortungsbereich liegenden Schadensurs...mehr

Rz. 55 Rechtliche Grundlagen Für Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen benötigt der Vermieter die Zustimmung des Mieters. Der Mieter muss nur unter bestimmten Voraussetzungen diese Maßnahmen dulden (§ 555b). Ist der Mieter nicht einverstanden, muss der Vermieter seinen Anspruch gerichtlich durchsetzen, der dann nach Rechtskraft des Urteils auch vollstreckt werden kann. Ist...mehr

Rz. 38 Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) herrühren, bei Fehlen anders lautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz1 zur Mietminderun...mehr

Rz. 47 Zur Beurteilung der mietrechtlichen Probleme des Fernsehempfangs sind mehrere rechtliche Ebenen zu betrachten: verfassungsrechtliche Ebene, europarechtliche Ebene, mietvertragliche Ebene. Rz. 48 Verfassungsrechtliche Ebene Nach Art. 5 Abs. 1 GG hat jeder das Recht, seine Meinung in Wort, Schrift und Bild frei zu äußern und zu verbreiten und sich aus allgemein zugänglichen ...mehr

Rz. 127 § 536b Satz 1 bezieht sich nicht auf den Herstellungsanspruch nach § 535. Daraus folgt, dass der Mieter diesen Anspruch auch dann hat, wenn er Mängel der Mietsache bei Abschluss des Mietvertrags kennt und keinen Vorbehalt macht (vgl. u.a LG Berlin, Urteil v. 12.5.2022, 67 S 30/22, GE 2022, 693 – allgemeine Meinung). Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn der Mieter...mehr

Rz. 11 Bei einem im Wohnzimmer vernehmbaren Urinstrahlgeräusch aus der Nachbarwohnung ("Stehpinkler") ist eine Minderung von 10 % gerechtfertigt (LG Berlin, Urteil v. 20.4.2009, 67 S 335/08, GE 2009, 779). Ständig wiederkehrende und deutlich hörbare Klopfgeräusche im Schlafzimmer einer Wohnung, die durch den Betrieb der Zentralheizung entstehen, stellen einen erheblichen Fehl...mehr

Rz. 186 Bei wirksamer Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter hat der Vermieter den Erfüllungsanspruch (BGH, NJW 1990, 2376 = GE 1990, 1139), der auch klageweise geltend gemacht werden kann. Praktische Bedeutung wird das häufig jedoch nur dann haben, wenn der Vermieter zufälligerweise von dem Zustand der Mietwohnung Kenntnis erhält und nun, weil ihm der Zustand ...mehr

Rz. 13 Hinweis Außenlärm Der Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kann nicht erwarten, dass Geräusche von Außen überhaupt nicht mehr wahrgenommen werden; anders ist es nur bei Baumängeln (Trittschallschutz) oder vermeidbarem Lärm, für den der Mieter beweispflichtig ist (AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 25.11.2004, 211 C 476/02, GE 2005, 1199). Hat der Mieter den E...mehr

Rz. 56 Es erscheint selbstverständlich, dass derjenige, der Dienste von Fernsehanbietern in Anspruch nimmt, diese auch entsprechend bezahlen muss. Wer also einen Kabelvertrag mit einem Kabelbetreiber abgeschlossen hat, muss die vertraglich vereinbarten Entgelte bezahlen, soweit und solange die vertragliche Bindung besteht. Unabhängig davon hat er die gesetzlichen Rundfunkgeb...mehr

Rz. 180 Es ist nicht zu übersehen, dass bei der Abwicklung von Schönheitsreparaturen in der Praxis der Unterschied zwischen den Erfordernissen fachgerechter Schönheitsreparaturen und den tatsächlichen Leistungen des Schuldners vielfach erheblich ist und es dennoch zur Abnahme/Hinnahme durch den Gläubiger kommt. Es ist auch durchaus einfühlbar, wenn einem Mieter beim Lesen de...mehr

In dem vom AG Bielefeld entschiedenen Fall hatte die Mieterin eine Dachgeschosswohnung gemietet und im Laufe des Mietverhältnisses festgestellt, dass die Vermieterin ohne ihr Wissen und Zustimmung einen Schlüssel behalten und bei ihrer Abwesenheit in regelmäßigen Abständen in der Wohnung "herumgeschnüffelt" hat. Zum Beweis hat die Mieterin Videoaufzeichnungen einer Überwachu...mehr

Die Frage der Duldungspflicht ist nach § 554 Abs. 2 BGB zu beurteilen. Danach hat der Mieter den Anschluss zu dulden, wenn er zu einer Verbesserung der gemieteten Räume führt, für den Mieter keine Härte darstellt (z. B. wegen der vorzunehmenden Arbeiten oder der zu erwartenden Erhöhung der Miete bzw. der erhöhten monatlichen Betriebskosten) und der Vermieter die Maßnahme sow...mehr

Rückständige Mieten kann der Vermieter sowohl bei gewerblicher Vermietung als auch bei der Vermietung von Wohnraum im Urkundenprozess geltend machen, da der Schutzzweck des sozialen Mietrechts einer Anwendung des Urkundsverfahrens nicht entgegensteht.[1] Dies gilt auch, wenn der Mieter eine Mietminderung wegen anfänglicher Mängel geltend macht oder die Einrede des nicht erfül...mehr

Kann der Mieter in eigener Regie und auf eigene Kosten seine Mietwohnung an das Kabel anschließen? Muss der Vermieter die Herstellung des Anschlusses dulden und dem Mieter die Erlaubnis erteilen? Hinweis Anspruch aus Treu und Glauben Soweit nicht ausdrückliche vertragliche Vereinbarungen bestehen, kann der Mieter ein entsprechendes Verlangen nur auf den Grundsatz von Treu und ...mehr

§ 554 Abs. 2 BGB berechtigt lediglich den Vermieter unter gewissen Voraussetzungen und in einem bestimmten Umfang, den Vertragsgegenstand einseitig zu ändern. Dagegen gibt es keine entsprechende gesetzliche Vorschrift, die dem Mieter einen Rechtsanspruch auf Änderung des Mietvertrags gibt, sodass der Vermieter zwar berechtigt, jedoch nicht verpflichtet ist, den Vertragsgegen...mehr

Die Obhutspflicht über die Mietsache verpflichtet den Mieter nach § 536c Abs. 1 BGB, dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen wenn sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache zeigt, wenn eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich wird oder sich ein Dritter ein Recht an der Sache anmaßt. Hinweis Mangel = Fehler der Mietsache Ein...mehr

Bei einem auf die Feststellung von Feuchtigkeitserscheinungen in einer Mietwohnung gerichteten selbstständigen Beweisverfahren ist der Gebührenstreitwert mit dem Hauptsachestreitwert zu bemessen.[1] Dementsprechend ist zunächst der gem. § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG mit dem Jahreswert einer angemessenen Mietminderung zu bemessende Gebührenstreitwert einer Mängelbeseitigungsklage zug...mehr

Unterlässt der Mieter die Anzeige, obwohl ihm der Mangel bzw. die drohende Gefahr bekannt oder nur aufgrund grober Fahrlässigkeit unbekannt war[1], ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.[2] Praxis-Beispiel Undichter Spülkasten Tritt ein Wassermehrverbrauch auf, weil es der Mieter unterlassen hat, dem Vermieter die Undichtigkeit des Spülk...mehr

Rz. 57 Stand: EL 145 – ET: 02/2026 Im Regelfall erkennt das FA ohne Darlegung der beruflichen Veranlassung die dem ArbN erwachsenen Umzugskosten als WK bis zur Höhe der Vergütungen an, die das BUKG und die AUV – mit Ausnahme der §§ 19 und 21 AUV – vorsehen (> Anh 12.1 und 12.2). Rz. 58 Stand: EL 145 – ET: 02/2026 Soweit das BUKG/die AUV keinen Kostennachweis fordert, genügt es,...mehr

Rz. 80 Stand: EL 145 – ET: 02/2026 Der ArbN, der sich für die ab > Rz 57 dargestellte Methode zur Geltendmachung seiner Umzugskosten entschieden hat, kann anstelle der unter > Rz 72 dargestellten Kostenpauschale des § 10 BUKG höhere als die pauschal erfassten Aufwendungen nachweisen (> R 9.9 Abs 2 Satz 4 LStR). Diese Methode empfiehlt sich vor allem bei Umzügen iRe doppelten ...mehr