Fachbeiträge & Kommentare zu Mietwohnung

Der Erfüllungsanspruch des anderen scheitert an § 275 Abs. 1 BGB, wenn feststeht, dass der Vermieter die Sache vom besitzenden Mieter nicht mehr zurückerlangen kann. Der nicht besitzende Mieter kann Besitzeinräumung nur verlangen (§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB), solange die Behebung des Leistungshindernisses nicht ausgeschlossen ist. Insofern hat der Vermieter als Schuldner den Erf...mehr

Rz. 287 [Autor/Stand] Die richterliche Durchsuchungsanordnung ist der StA bzw. der FinB zu übergeben (§ 36 Abs. 2 StPO, §§ 386, 399 Abs. 1 AO), die regelmäßig die Steufa mit der Ausführung der Durchsuchung beauftragt. Von dem richterlichen Durchsuchungsbeschluss muss die FinB (StA) keinen Gebrauch machen; erst recht kann sie seine Vollziehung hinausschieben.[2] Die Vollstrec...mehr

Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum gelten folgende Kündigungsfristen: Sind seit Überlassung des Wohnraums noch keine 5 Jahre vergangen, ist die ordentliche Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, d. h., die Kündigungsfrist beträgt für beide Parteien 3 Monate (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB). Praxis-Beispiel 3-Monats-Fr...mehr

Hinweis ausgezogener Ehegatte bleibt Vertragspartner Der Auszug eines von beiden Vertragspartnern aus der Ehewohnung lässt das Vertragsverhältnis unberührt. Er kann das Mietverhältnis weder ganz noch teilweise kündigen und haftet auch nach dem Auszug weiterhin als Gesamtschuldner für alle Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis. Dies gilt sogar dann, wenn ein Ehepartner wegen T...mehr

Die Unwirksamkeit der überwiegenden Zahl der mietvertraglichen Formularklauseln wurde von der Rechtsprechung[1] auf einen Verstoß gegen die Generalklausel des § 307 BGB gestützt, sodass dieser Bestimmung die größte praktische Bedeutung zukommt. Dies auch deshalb, weil eine Bestimmung nach § 307 BGB selbst dann unwirksam sein kann, wenn sie keinen Verstoß gegen die Verbotskat...mehr

Rz. 483 § 7 Abs. 4, 5 und 5a EStG sind nach § 7 Abs. 5b EStG auf Gebäudeteile, die selbstständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, auf Eigentumswohnungen und auf im Teileigentum stehende Räumlichkeiten entsprechend anzuwenden. Rz. 483a § 7 Abs. 5a EStG dient der Klarstellung.[1] Rz. 484 Ein Gebäude bildet grundsätzlich ein einheitliches Wirtschaftsgut. Dessen Anschaffungs- ...mehr

Rz. 373 Für den Gebäudebegriff gelten die Abgrenzungskriterien des Bewertungsrechts.[1] Die bewertungsrechtlichen Feststellungen sind für die einkommensteuerrechtliche Beurteilung nicht bindend. Es handelt sich insoweit nicht um Grundlagenbescheide. Liegt ein Gebäude vor, gelten hinsichtlich der AfA § 7 Abs. 4, 5 und 5a EStG. Entsprechendes gilt nach § 7 Abs. 5b EStG auch, w...mehr

Ein Gebäude ist subjektiv funktionstüchtig, wenn es für die konkrete Zweckbestimmung des Erwerbers (z.B. als Mietwohnung, als Büro oder als eigengenutzte Wohnung) nutzbar ist. Investitionen zur Herstellung dieser Zweckbestimmung führen daher zu AK. Dies wäre z.B. der Fall, wenn der Steuerpflichtige ein bisher zu Wohnzwecken genutztes Gebäudes erwirbt und die Räume künftig al...mehr

Nach der Bestimmung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn er "die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt". Eigenbedarf stellt also ebenfalls ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses dar. Praxis-Beispiel Die pflegebedürftige Mut...mehr

Ziff. 4 des Anhangs enthält Vorgaben zu den genannten besonderen Räumen. Sanitärräume (Ziff. 4.1): Zu den Sanitärräumen zählen neben Toilettenräume auch Waschräume und Umkleideräume. Pausen- und Bereitschaftsräume (Ziff. 4.2): Bei mehr als 10 Beschäftigten oder wenn die Sicherheit und der Schutz der Gesundheit es erfordern, ist ein Pausenraum oder –bereich zur Verfügung zu st...mehr

Der Käufer einer Wohnung kann dann wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Dies gilt auch für den Fall, dass der Veräußerer den Erwerber etwa im Kaufvertrag ermächtigt hat, Kündigungsrechte geltend zu machen. Der Eigenbedarf muss sich auf den jeweiligen Vermieter zum Zeitpunkt der Kündigung beziehen. Vermieter ist der Erwerber aber e...mehr

Eigentlich hätte die unentgeltliche oder verbilligte Überlassung einer Mietwohnung zur Folge, dass Ihr Werbungskostenabzug entfiele oder gekürzt würde. Eine vorübergehende unentgeltliche Überlassung einer Wohnung an Kriegsflüchtlinge aus der Ukraine in den Jahren 2022 bis 2026 führt jedoch nicht zu einer Kürzung des Werbungskostenabzugs. Sie dürfen in diesem Jahr weiterhin I...mehr

Rz. 54 Gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 ist die Minderung jedoch ausgeschlossen, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur unerheblich eingeschränkt ist. Dies ist der Fall, wenn die Auswirkungen des Mangels derart gering sind, dass sie kaum spürbar sind. Auf den Kostenaufwand für die Beseitigung des Mangels ist dagegen nicht abzustellen. Beispiele: bis auf ...mehr

Rz. 29 Der Vermieter schuldet die Überlassung der Wohnung in einem bewohnbaren Zustand, der bei Schimmelbildung zumindest eingeschränkt ist. Der Mieter ist mangels abweichender Vereinbarung nicht gehalten, die Möbel in einer bestimmten Weise oder Anordnung aufzustellen; er ist daher auch berechtigt, die Möbel direkt an der Außenwand aufzustellen. In bauphysikalischer Hinsich...mehr

Rz. 8 Gemäß § 18 Abs. 1 Nr. 1 GefStoffV besteht heute weitgehend ein Herstellungs- und Verwendungsverbot für Asbest. Nach Abschn. 2 des Anhangs zur ChemVerbotsV dürfen Asbeststoffe grds. nicht in den Verkehr gebracht werden. Asbestfasern in Trennwänden einer Mietwohnung stellen einen Mietmangel dar (LG Berlin, Urteil v. 3.12.2010, 63 S 42/10, GE 2011, 205). Asbesthaltige Fuß...mehr

Rz. 10 Die Mietsache ist auf jeden Fall aber dann mangelhaft, wenn die Gesundheit des Mieters durch den Zustand der Räume und ihrer Einrichtungen nachhaltig gefährdet wird (LG München WuM 1998, 18; LG Berlin GE 1996, 1547; GE 1998, 1091; GE 1999, 47; LG Berlin, Urteil v. 18.6.1999, 64 S 36/99). Ob eine derartige Gefährdung der Gesundheit vorliegt, ist nicht nach den bei Vert...mehr

Rz. 17a Eine vom Mieter nicht verursachte Ungezieferplage in der Wohnung führt zur Minderung (AG Trier, Urteil v. 11.9.2008, 8 C 53/08, WuM 2008, 665). Kakerlakenbefall in einem Geschäft für Damenbekleidung kann eine Mietminderung von 30 % rechtfertigen (OLG Karlsruhe, Urteil v. 21.06.2022, 9 U 112/19, ZMR 2022, 795). Ist die Tauglichkeit einer Mietwohnung zum vertragsgemäße...mehr

Rz. 9 Der Vermieter ist nur dann verpflichtet, Abwehrmaßnahmen gegen Elektrosmog zu ergreifen, wenn durch die festgestellte Belastung die Grenzwerte der aktuell geltenden DIN-Normen überschritten werden (BVerfG ZMR 1997,218; BGH, Urteil v. 15.3.2006,VIII ZR 74/05, WuM 2006, 304 (Ls.) OLG Hamm WuM 1997, 182). Hinweis Mobilfunkantennen Der Mieter kann von dem Vermieter keine Maß...mehr

Rz. 72 § 536 Abs. 3 verdrängt die allgemeinen Regeln über Unmöglichkeit der Leistung nach § 311a (BGH, Urteil v. 5.7.1991, V ZR 115/90, NJW 1991, 3277 für den Fall der Doppelvermietung). Das Bestehen des Rechts eines Dritten für sich genommen ist (zunächst) unbeachtlich. Die schuldrechtliche Verpflichtung als Vermieter ist nicht von der dinglichen Rechtsstellung als Eigentüm...mehr

Rz. 38 Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) herrühren, bei Fehlen anders lautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz1 zur Mietminderun...mehr

Rz. 11 Bei einem im Wohnzimmer vernehmbaren Urinstrahlgeräusch aus der Nachbarwohnung ("Stehpinkler") ist eine Minderung von 10 % gerechtfertigt (LG Berlin, Urteil v. 20.4.2009, 67 S 335/08, GE 2009, 779). Ständig wiederkehrende und deutlich hörbare Klopfgeräusche im Schlafzimmer einer Wohnung, die durch den Betrieb der Zentralheizung entstehen, stellen einen erheblichen Fehl...mehr

Rz. 13 Hinweis Außenlärm Der Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kann nicht erwarten, dass Geräusche von Außen überhaupt nicht mehr wahrgenommen werden; anders ist es nur bei Baumängeln (Trittschallschutz) oder vermeidbarem Lärm, für den der Mieter beweispflichtig ist (AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 25.11.2004, 211 C 476/02, GE 2005, 1199). Hat der Mieter den E...mehr

Rz. 49 Auch wenn nach dem Wortlaut des § 536 die Minderung ‹automatisch› eintritt, wenn ein erheblicher Fehler vorliegt, muss der Mieter nach allgemeiner Meinung grundsätzlich das Vorliegen von Mängeln darlegen und im Streitfall auch beweisen, wenn er sich auf Minderung beruft. Macht der Mieter einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung in Gestalt von Geräu...mehr

Rz. 51 Bei Mängeln, die ihre Ursache in Baumängeln haben können, ist die Darlegungslast differenziert zu sehen und richtet sich insbesondere bei den Feuchtigkeitsschäden nach den entsprechenden Verantwortungsbereichen. Das bedeutet im Einzelnen: Der Vermieter hat bei Feuchtigkeitsschäden die Möglichkeit einer in seinem Einfluss- und Verantwortungsbereich liegenden Schadensurs...mehr

In dem vom AG Bielefeld entschiedenen Fall hatte die Mieterin eine Dachgeschosswohnung gemietet und im Laufe des Mietverhältnisses festgestellt, dass die Vermieterin ohne ihr Wissen und Zustimmung einen Schlüssel behalten und bei ihrer Abwesenheit in regelmäßigen Abständen in der Wohnung "herumgeschnüffelt" hat. Zum Beweis hat die Mieterin Videoaufzeichnungen einer Überwachu...mehr

Die Frage der Duldungspflicht ist nach § 554 Abs. 2 BGB zu beurteilen. Danach hat der Mieter den Anschluss zu dulden, wenn er zu einer Verbesserung der gemieteten Räume führt, für den Mieter keine Härte darstellt (z. B. wegen der vorzunehmenden Arbeiten oder der zu erwartenden Erhöhung der Miete bzw. der erhöhten monatlichen Betriebskosten) und der Vermieter die Maßnahme sow...mehr

Kann der Mieter in eigener Regie und auf eigene Kosten seine Mietwohnung an das Kabel anschließen? Muss der Vermieter die Herstellung des Anschlusses dulden und dem Mieter die Erlaubnis erteilen? Hinweis Anspruch aus Treu und Glauben Soweit nicht ausdrückliche vertragliche Vereinbarungen bestehen, kann der Mieter ein entsprechendes Verlangen nur auf den Grundsatz von Treu und ...mehr

Rückständige Mieten kann der Vermieter sowohl bei gewerblicher Vermietung als auch bei der Vermietung von Wohnraum im Urkundenprozess geltend machen, da der Schutzzweck des sozialen Mietrechts einer Anwendung des Urkundsverfahrens nicht entgegensteht.[1] Dies gilt auch, wenn der Mieter eine Mietminderung wegen anfänglicher Mängel geltend macht oder die Einrede des nicht erfül...mehr

§ 554 Abs. 2 BGB berechtigt lediglich den Vermieter unter gewissen Voraussetzungen und in einem bestimmten Umfang, den Vertragsgegenstand einseitig zu ändern. Dagegen gibt es keine entsprechende gesetzliche Vorschrift, die dem Mieter einen Rechtsanspruch auf Änderung des Mietvertrags gibt, sodass der Vermieter zwar berechtigt, jedoch nicht verpflichtet ist, den Vertragsgegen...mehr

Unterlässt der Mieter die Anzeige, obwohl ihm der Mangel bzw. die drohende Gefahr bekannt oder nur aufgrund grober Fahrlässigkeit unbekannt war[1], ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.[2] Praxis-Beispiel Undichter Spülkasten Tritt ein Wassermehrverbrauch auf, weil es der Mieter unterlassen hat, dem Vermieter die Undichtigkeit des Spülk...mehr

Die Obhutspflicht über die Mietsache verpflichtet den Mieter nach § 536c Abs. 1 BGB, dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen wenn sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache zeigt, wenn eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich wird oder sich ein Dritter ein Recht an der Sache anmaßt. Hinweis Mangel = Fehler der Mietsache Ein...mehr

Bei einem auf die Feststellung von Feuchtigkeitserscheinungen in einer Mietwohnung gerichteten selbstständigen Beweisverfahren ist der Gebührenstreitwert mit dem Hauptsachestreitwert zu bemessen.[1] Dementsprechend ist zunächst der gem. § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG mit dem Jahreswert einer angemessenen Mietminderung zu bemessende Gebührenstreitwert einer Mängelbeseitigungsklage zug...mehr

Da Rechtsanwalt A seiner Hinweispflicht nach § 49b Abs. 5 BRAO vor Erhalt des Prozessauftrags nicht nachgekommen war, steht K ein Schadensersatzanspruch zu, für den er darlegungs- und beweispflichtig ist.[5] Der Schaden besteht in den für die Prozessführung in der Person des Rechtsanwalts A angefallenen Gebühren und Auslagen. Diese wären dann nicht angefallen, wenn K nach de...mehr

Rz. 57 Stand: EL 145 – ET: 02/2026 Im Regelfall erkennt das FA ohne Darlegung der beruflichen Veranlassung die dem ArbN erwachsenen Umzugskosten als WK bis zur Höhe der Vergütungen an, die das BUKG und die AUV – mit Ausnahme der §§ 19 und 21 AUV – vorsehen (> Anh 12.1 und 12.2). Rz. 58 Stand: EL 145 – ET: 02/2026 Soweit das BUKG/die AUV keinen Kostennachweis fordert, genügt es,...mehr

Rz. 115 Stand: EL 145 – ET: 02/2026 § 14 Abs 1 BUKG sieht vor, dass die besonderen Bedürfnisse bei Auslandsumzügen in einer besonderen VO geregelt werden. Ebenso wie das BUKG für Inlandsumzüge (> Rz 57 ff) gibt die AUV bei Auslandsumzügen den für den Abzug von WK von ArbN im öffentlichen und privaten Dienst maßgebenden Rahmen vor (> Rz 3, 45). Sie gilt für Umzüge vom > Inland...mehr

Rz. 80 Stand: EL 145 – ET: 02/2026 Der ArbN, der sich für die ab > Rz 57 dargestellte Methode zur Geltendmachung seiner Umzugskosten entschieden hat, kann anstelle der unter > Rz 72 dargestellten Kostenpauschale des § 10 BUKG höhere als die pauschal erfassten Aufwendungen nachweisen (> R 9.9 Abs 2 Satz 4 LStR). Diese Methode empfiehlt sich vor allem bei Umzügen iRe doppelten ...mehr

Rz. 58 Stand: EL 145 – ET: 02/2026 Der Stpfl muss die Ermäßigung seiner ESt bei seinem FA beantragen (§ 35a Abs 1 und Abs 2 Satz 1 EStG und § 35a Abs 3 Satz1 EStG für > Handwerkerleistungen); von Amts wegen darf das FA die Aufwendungen nicht berücksichtigen (> Antragsgebundene staatliche Leistungen). Der Stpfl kann die Steuerermäßigung bei seiner Veranlagung zur ESt beantrage...mehr

[5] Die Revision hat Erfolg. [6] I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: [7] Die Übertragung der Räum- und Streupflicht im Winter von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf einen professionellen Hausmeisterdienst sei ein typischer Fall einer zulässigen Delegation der Verke...mehr

Der Europace Hauspreisindex EPX zeigt sich zum Jahresende 2025 insgesamt stabil. Gestiegen sind die Preise aber nur noch bei neuen Ein- und Zweifamilienhäusern, Bestandshäuser und Eigentumswohnungen verlieren an Wert. Im Dezember 2025 gab es einen Abfall der Immobilienpreise in den Teilsegmenten Eigentumswohnungen sowie bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser – nur der Neubau ...mehr

Der CO2-Preis steigt im neuen Jahr von 55 EUR auf 55 bis 65 EUR pro ausgestoßener Tonne Kohlendioxid. Geschätzt wird ein Preisanstieg beim Heizöl um 3 Cent pro Liter und beim Erdgas von 0,3 Cent pro Kilowattstunde. Nach 55 EUR im vergangenen Jahr steigt der Preis für den Ausstoß klimaschädlichen Kohlendioxids (CO2) ab dem 1.1.2026 auf 55 bis 65 EUR pro Tonne auf einen neuen H...mehr

Beim Auftreten von Schimmel in der Mietwohnung gilt nach der Rechtsprechung folgende Beweislastverteilung: Zunächst muss der Vermieter beweisen, dass die Schadensursache in dem der unmittelbaren Einflussnahme sowie der Herrschaft und Obhut des Mieters unterliegenden Bereich gesetzt worden ist. Dazu muss der Vermieter die Möglichkeit einer aus seinem Verantwortungs- und Pflic...mehr

In dem vom LG Berlin entschiedenen Fall hatte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsrückständen gekündigt. Die Mieterin widersprach der Kündigung mit der Begründung, sie sei zur Mietminderung und zur Zurückbehaltung der Miete wegen Schimmelbefalls in Bad, Küche und Schlafzimmer berechtigt. Ferner macht die Mieterin Schadensersatz und Schmerzensgeld aufgrund des Schi...mehr

In dem vom LG Berlin entschiedenen Fall hatte die Mieterin ihren Wohnsitz bereits in einer anderen Wohnung angemeldet und hielt sich in der gemieteten Wohnung allenfalls noch besuchsweise auf. Das Gericht wies darauf hin, dass ein Mieter zwar über den Wortlaut des § 553 Abs. 1 BGB hinaus auch bei einer nahezu vollständigen Überlassung der Wohnung einen Anspruch auf Erteilung...mehr

Der BFH hat erstmals 1989 entschieden, die Beteiligten seien bei einem Bauherrenmodell in aller Regel als Erwerber des (meist noch fertigzustellenden) Gebäudes anzusehen, nicht – wie es Rechtsprechung und Verwaltung bis dahin gesehen hatten – als Bauherren.[1] Die Finanzverwaltung hat sich dieser Auffassung angeschlossen.[2] Dieser Rechtsprechung ist zuzustimmen. Im Rahmen de...mehr

Die "Gesamtbezüge" sind die Summe aller Vorteile, Vergünstigungen und Entgelte für die Arbeitsleistung des Geschäftsführers. Dazu gehören: Festgehalt, Sonderzahlungen (z. B. Urlaubsgeld, Weihnachtsgeld), variable Gehaltsbestandteile (z. B. Tantiemen), alle geldwerten Vorteile (z. B. der Wert der überlassenen Mietwohnung, die private Pkw-Nutzung sowie die Zusicherung einer Alters...mehr

Ein eigener Hausstand wird anerkannt, wenn der verheiratete oder unverheiratete Arbeitnehmer eine Wohnung besitzt, deren Einrichtung seinen Lebensbedürfnissen entspricht und die er aus eigenem Recht nutzt, z. B. als Eigentümer oder Mieter. Dabei kann auch ein gemeinsames oder abgeleitetes Nutzungsrecht ausreichen, z. B. als Untermieter. Nicht erforderlich ist, dass in der Wo...mehr

Die Aufwendungen für selbst genutztes Wohneigentum werden mit den angemessenen Kosten bei Mietwohnungen verglichen. Sie sind in vergleichbarer Höhe zu berücksichtigen. Dabei werden die innerhalb eines Kalenderjahres insgesamt anfallenden Aufwendungen für das Eigenheim mit der für ein Jahr höchstens als angemessenen anzuerkennenden Miete verglichen. Die tatsächliche Berücksic...mehr

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundessozialgerichts ist für die Beurteilung der Angemessenheit die sog. Produkttheorie anzuwenden. Angemessen sind demnach Aufwendungen, wenn diese insgesamt nicht höher sind als das Produkt aus angemessener Wohnfläche und angemessenem Mietpreis. Damit ist es beispielsweise möglich, eine nach dem m²-Preis teurere Wohnung zulasten einer klei...mehr

Die tatsächlichen Aufwendungen für Unterkunft und Heizung werden nach Ablauf der Karenzzeit als Bedarf anerkannt, soweit diese angemessen sind.[1] Hierzu gehören bei Mietwohnungen neben der Kaltmiete und den Heizkosten alle üblichen Nebenkosten, die in den jeweiligen Abrechnungen des Vermieters entsprechend der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind. Bei erfolgter vorherig...mehr

Rz. 102 Der PKH-Antrag folgt der Zuständigkeit für die Hauptsache. Dies gilt auch dann, wenn der PKH-Antrag gesondert eingereicht wird. Rz. 103 Beispiel 1: Mandant M erhebt eine sog. Kostenvorschussklage i.H.v. 2.500,00 EUR gegen seinen in Hanau wohnenden Vermieter aufgrund eines erheblichen Wasserschadens in der von ihm bewohnten Mietwohnung in Berlin-Kreuzberg (Der Mandant ...mehr