Fachbeiträge & Kommentare zu Mietwohnung

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Rz. 2 Der Vermieter hat den Anspruch auf Einräumung des unmittelbaren Besitzes, d. h., er muss nach § 854 die tatsächliche Gewalt über die vermietete Sache (zurück-)erwerben. Der Mieter muss diese Pflicht unabhängig davon erfüllen, ob er selbst (noch) im unmittelbaren oder mittelbaren Besitz der Sache ist (BGH, Urteil v. 30.6.1971, VIII ZR 147/69, BGHZ 56, 308 [310]), und da...mehr

Rz. 3 Voraussetzung für eine Mietpreisbegrenzungsverordnung ist ein angespannter Wohnungsmarkt. Das Gesetz nennt einige Beispiele für Indikatoren, die jedoch nicht abschließend und für die Länder nicht verbindlich sind. Hierzu gehören Kriterien wie: ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen; angemessene Bedingungen bei der ausreichenden Versorgung der Bevölkeru...mehr

Rz. 3 Der Mieter hat die zu räumende Wohnung "besenrein" zu übergeben, d. h., die Räume sind auszufegen bzw. zu saugen, grobe Verunreinigungen an Böden, Wänden und Decken sind zu entfernen, Heizkörper, Fensterrahmen, Türen und Sanitäranlagen sind abzuwischen. Küche sowie Bad und WC müssen derart gereinigt werden, dass sie sich in einem – auch hygienisch – gebrauchsfähigen Zu...mehr

Rz. 28 Bei der Vermieterinsolvenz kann der Mieter nach der Beschlagnahme die Aushändigung der Kaution an den Zwangsverwalter verlangen (LG Köln, Beschluss v. 9.4.1987, 12 T 70/87, WuM 1987, 351; LG Köln, Urteil v. 13.6.1989, 12 S 475/88, WuM 1990, 427; LG Düsseldorf, Urteil v. 23.6.1992, 24 S 107/92, WuM 1992, 542). Hat der Mieter die Kaution vor der Beschlagnahme an den Ver...mehr

Rz. 14 Der Vermieter von Wohnraum hat eine Barkaution, die ihm überlassen worden ist, von seinem übrigen Vermögen getrennt bei einem Kreditinstitut anzulegen (LG Stuttgart, Urteil v. 26.3.1997, 5 S 229/96, ZMR 1997, 472). Zu den Kreditinstituten gehören nach der Definition des KWG alle privaten und öffentlichen Banken und Sparkassen im Bereich der EU. Der Vermieter muss aber...mehr

Rz. 5 Der Begriff der Vorenthaltung ist objektiv zu verstehen und bezieht sich darauf, dass die Besitzeinräumung, zu der der Mieter nach § 546 verpflichtet wäre, fehlt (BGH, Urteil v. 13.10.1982, VIII ZR 197/81, NJW 1983, 112). Die Mietsache wird dem Vermieter dann im Sinne des § 546a Abs. 1 nach Beendigung des Mietverhältnisses vorenthalten, wenn der Mieter die Mietsache nic...mehr

Rz. 24 Ist in dem vor Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch (§ 566) abgeschlossenen Mietvertrag eine Kaution vereinbart worden, tritt der Erwerber in den vor dem Eigentumsübergang fälligen Anspruch auf Zahlung der Kaution ein (BGH, Urteil v. 25.7.2012, XII ZR 22/11, GE 2012,1225). Ein Grundstückserwerb nach der Beendigung eines Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieter...mehr

Rz. 17 Bei der nach § 1961 BGB angeordneten Nachlasspflegschaft handelt es sich um eine umfassende Pflegschaft gewissermaßen im Sinne eines "Vollmandats". Der Nachlasspfleger hat also nicht nur die Vertretung der Erben gegenüber dem seinen behaupteten Anspruch (außer-)gerichtlich geltend machenden Nachlassgläubiger, der die Pflegschaft beantragt hat, wahrzunehmen. Vielmehr h...mehr

Rz. 2 Gewöhnliche Erhaltungskosten (Abs. 1) sind die Kosten, die nach den rechtlichen und wirtschaftlichen Umständen des Nachlasses für die tatsächliche und rechtliche Erhaltung der Nachlassgegenstände regelmäßig aufgewendet werden müssen.[6] Diese Kosten sind sozusagen das Korrelat der dem Vorerben zugewiesenen Nutzungen. Sie sind daher, wie auch die Fruchtziehungskosten (§...mehr

Rz. 46 Die Parteien haben mietvertraglich vereinbart, die auf die Mietwohnung umzulegenden Neben- und Betriebskosten jährlich abzurechnen.[82]mehr

Rz. 17 Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf gem. § 568 BGB der Schriftform und soll begründet werden. Da gem. §§ 573 Abs. 3 und 574 Abs. 3 BGB bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung über die Wirksamkeit einer Kündigung oder die Wirksamkeit eines Widerspruchs nur die Gründe berücksichtigt werden, die im Kündigungsschreiben angegeben sind, bedeutet dies bei...mehr

Rz. 145 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 31.35: Mietaufhebungsvertrag Zwischen _________________________ – Vermieter – und _________________________ – Mieter – wird folgender Mietaufhebungsvertrag geschlossen: 1. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über die Wohnung _________________________ in _________________________ wird im beiderseitige...mehr

Rz. 54 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 31.7: Klage auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen An das Amtsgericht – Mietabteilung – _________________________ Klage des _________________________ – Kläger – Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte _________________________ gegen _________________________ – Beklagter – wegen: Duldung von Modernisierungsmaßnahmen Streit...mehr

Rz. 355 Grundsätzlich könnte der Berechtigte durch die Verwertung vorhandenen Vermögens seinen Bedarf decken, bis es verbraucht ist. Bis zu diesem Zeitpunkt ist der Unterhaltsgläubiger nicht bedürftig. Diese Bedürftigkeit entsteht grundsätzlich erst dann, wenn er sein gesamtes Vermögen verbraucht hat.[535] Er muss jedoch nach § 1577 Abs. 3 BGB den Stamm seines Vermögens dann...mehr

Rz. 13 Besonderheiten gelten bei der Vermittlung von Mietwohnungen im Hinblick auf das ab dem 1.6.2015 eingeführte "Bestellerprinzip". Der Wohnungssuchende schuldet eine Maklerprovision nur dann, wenn er dem Makler einen eigenständigen Suchauftrag erteilt und dieser für den Kunden nach außen tätig wird (§ 2 Abs. 1 WoVermG).[13] Das im Gesetz niedergelegte Merkmal der "Aussch...mehr

Rz. 47 Gem. § 556 Abs. 1 BGB können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten i.S.d. § 2 der BetrKV trägt. Haben die Parteien nichts vereinbart, hat der Vermieter sämtliche Betriebs- und Nebenkosten zu tragen. Für die Überbürdung der Betriebskosten auf den Mieter ist eine eindeutige vertragliche Abrede erforderlich. In Wohnraummietverhältnissen ist...mehr

Zeitweise Verkaufsabsichten des Vermieters sprechen nicht per se gegen die beabsichtigte Selbstnutzung, wenn der Vermieter berechtigte Zweifel haben durfte, ob er die vermietete Wohnung in absehbarer Zeit selbst nutzen kann.[1] Nach einem Beschluss des LG Kiel auch dann nicht, wenn der kündigende Vermieter, der eine wesentlich größere Wohnung zu einer geringfügig höheren Mie...mehr

Ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache durch den Mieter, durch welchen die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzt werden, kann den Vermieter zu einer außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund berechtigen. Hinweis Definition wichtiger Grund Ein wichtiger Grund, der den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, liegt vor, wenn de...mehr

Hinweis Kein Verstoß gegen Treu und Glauben Der Erwerb einer vermieteten Wohnung steht einer Eigenbedarfskündigung nicht entgegen. Ferner darf der sog. angekaufte Eigenbedarf, d. h. der Eigenbedarf, der durch den Kauf einer vermieteten Wohnung erst geschaffen wurde, von den Gerichten nicht geringer gewichtet werden als der Eigenbedarf des ursprünglichen Vermieters. Auch insof...mehr

Damit Eigenbedarf geltend gemacht werden kann, müssen die vermieteten Räume zu Wohnzwecken benötigt werden. Ein Benötigen zu anderen, z. B. gewerblichen oder beruflichen Zwecken, stellt keinen Eigenbedarf dar. Einem Eigenbedarf steht jedoch nicht entgegen, wenn der Vermieter in einem gekündigten Einfamilienhaus nur ein Zimmer beruflich nutzen will.[1] Durch die Formulierung "i...mehr

Der Vermieter ist zur Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich auch dann berechtigt, wenn er die vermietete Wohnung lediglich als Zweitwohnung nutzen will. Zwar reicht nach der Rechtsprechung des BGH allein der Wille des Vermieters, in den eigenen Räumen zu wohnen oder dort einen Familien- oder Haushaltsangehörigen wohnen zu lassen, für die Annahme von Eigenbedarf noch nic...mehr

Bei nachhaltigen Störungen des Hausfriedens (§ 569 Abs. 2 BGB) kann ein Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 1 BGB in folgenden Fällen gegeben sein: Verletzung der Hausordnung und Ruhestörungen Durch laufende Verletzung der Hausordnung oder erhebliche Ruhestörungen, z. B. wiederholte nächtliche Ruhestörungen durch laute Musik trotz Abmahnung, auch wenn nach der Kündigung keine Stör...mehr

Im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache liegen solche Maßnahmen, die rückgängig gemacht werden können, die keinen Eingriff in die bauliche Substanz darstellen, die die Einheitlichkeit der Wohnanlage nicht beeinträchtigen und die keine nachteiligen Folgewirkungen z. B. auf die Mitbewohner des Anwesens haben. Praxis-Beispiel Geringfügige bauliche Maßnahmen Anbringen ne...mehr

Angehörige seines Haushalts sind Personen, die der Vermieter bereits vor Ausspruch der Kündigung auf Dauer in seiner Wohnung aufgenommen hat. Dazu zählen jedenfalls der Lebenspartner bzw. -gefährte, dessen Kinder und Pflegekinder sowie Hilfspersonen. Hinweis Entsprechende Anwendung des § 18 WoFG auf das Mietrecht? Nach § 18 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) sind Haushaltsangehörige d...mehr

Der Mieter kann Schadensersatz wegen positiver Vertragsverletzung sowie aus § 823 Abs. 2 BGB i. V. m. § 263 StGB und § 826 BGB verlangen. Praxis-Beispiel Erstattungsfähige Kosten Ersatz aller mit dem Umzug in Zusammenhang stehenden Kosten[1] Ersatz von Makler- und Prozesskosten Aufwendungen des Mieters für Detektivkosten zur Überprüfung, ob der wegen Eigenbedarfs kündigende Verm...mehr

Auch der Wunsch nach einer größeren, günstiger geschnittenen, besser gelegenen oder besser ausgestatteten Wohnung kann ein berechtigtes Interesse an der Kündigung darstellen.[1] Praxis-Beispiel Größere Wohnung Langer Besuch der Kinder/Enkelkinder Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn der Vermieter in der vermieteten Wohnung auch längerfristigen Besuch seiner Kinder und Enkelkin...mehr

In folgenden beispielhaften Fällen wurde die Kündigung als unbegründet angesehen: Bei einmaliger Beleidigung des Vermieters.[1] Beleidigung von anderen Hausbewohnern, die sich auch unkorrekt verhalten haben.[2] Beschimpfungen eines Bewohners des Nachbarhauses.[3] Gewährung des Zutritts trotz Hausverbots, wenn die Voraussetzungen hierfür (wiederholte Störung des Hausfriedens oder...mehr

Zur Begründung der Eigenbedarfskündigung ist grundsätzlich die Angabe der Person (Angabe von Name, Alter, Anschrift), für die die Wohnung benötigt wird und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend. Ausführungen zu Räumlichkeiten, die für die begünstigte Person alternativ als Wohnraum in Betracht kommen könnten, muss das Kündig...mehr

Auseinandersetzungen über die Berechtigung des Mieters zur Mietminderung muss der Vermieter nicht in einem dem Räumungsprozess vorgehenden Forderungsprozess austragen. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB knüpft die außerordentliche Kündigungsbefugnis des Vermieters allein daran, dass der Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug geraten ist. Des Weiteren hängt die Wirksamkeit der...mehr

Die Einsichtnahme hat grundsätzlich beim Vermieter bzw. dessen Beauftragten (Hausverwalter, Rechtsanwalt) zu erfolgen.[1] Nur aus wichtigem Grund kann der Mieter ausnahmsweise die Vorlage an einem anderen Ort verlangen (§ 811 Abs. 1 Satz 2 BGB). Praxis-Beispiel Wichtiger Grund Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn die Einsichtnahme beim Vermieter dem Mieter nicht zumutbar ist, wa...mehr

Die ordentliche Kündigungsfrist ist abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses (§ 573c Abs. 1 BGB) und beträgt maximal 9 Monate. Wurde jedoch an den vermieteten Wohnräumen nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet ("Umwandlung") und das Wohnungseigentum veräußert, kann sich der Erwerber auf Eigenbedarf erst nach Ablauf von 3 Jahren seit der Veräußerung beru...mehr

Gewährt der Vermieter dem Mieter nicht ausreichend Zeit zur Einsicht in die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Originalbelege (hier: 2 1/2 Stunden) und fehlen verschiedene Belege bzw. waren Originalbelege nicht einsehbar, gilt die Belegeinsicht als verweigert mit der Folge, dass der Mieter einzelne Abrechnungspositionen auch pauschal bestreiten darf.[1] Achtung K...mehr

Der Begriff des Wohnsitzes ist in § 8 AO bestimmt.[1] Maßgebend sind hierbei allein die tatsächlichen Verhältnisse. Die bloße Absicht, einen Wohnsitz zu begründen oder aufzugeben bzw. die An- oder Abmeldung bei der Ordnungsbehörde führt nicht zur Begründung eines Wohnsitzes. Im Regelfall geht die Finanzverwaltung[2] allerdings davon aus, dass die An- bzw. Abmeldung bei der Or...mehr

Rz. 233 [Autor/Stand] Werden Gebäudeflächen nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt, wird eine solche Nutzung solange weiter unterstellt, bis eine Nutzung zu anderen Zwecken erfolgt. Dies vermeidet, dass sich z. B. durch den Leerstand einer Mietwohnung die bisherige grundsteuerliche Einordnung ändern würde.mehr

Tz. 71 Stand: EL 145 – ET: 10/2025 Bei der Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen kann in den ersten vier Jahren eine Sonderabschreibung bis zu jährlich 5 % zusätzlich zu der regulären Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG (Anhang 10) in Anspruch genommen werden. Die Sonderabschreibung ist nur möglich, wenn die Baumaßnahme nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022 oder nac...mehr

Rz. 1235 [Autor/Stand] Der Verdacht eines nur zum Schein, aber nicht tatsächlich durchgeführten Rechtsverhältnisses kann insbesondere bei Rechtsverhältnissen zwischen Angehörigen entstehen, da im Familienverbund ein "natürlicher" Interessengegensatz der Vertragsparteien fehlt und somit zivilrechtliche Gestaltungsmöglichkeiten zu steuerlichen Zwecken missbraucht werden können...mehr

In FoVo 9/2025 haben wir anhand einer Entscheidung des BGH gezeigt, dass es im Einzelfall schwierig sein kann, die vertretbare von der unvertretbaren Handlung abzugrenzen. Die Abgrenzung ist von einer breiten Kasuistik in der Rechtsprechung geprägt. Die nachfolgende alphabetische Checkliste soll helfen, in der Praxis Orientierung zu finden. Der Begriff der vertretbaren Handlu...mehr

Die Nutzung zu Wohnzwecken setzt die Eignung der betreffenden Räume zur eigenständigen Haushaltsführung und die tatsächliche und rechtliche Sachherrschaft der Bewohner über sie voraus. Die Räume müssen überdies als Mindestausstattung eine Heizung, eine Küche, ein Bad und eine Toilette enthalten. Unerheblich ist, ob und in welchem Umfang der Bewohner in den Räumen neben dem W...mehr

Rn. 1a Stand: EL 184 – ET: 10/2025 Die Vorschrift des § 7c EStG war früher einmal anders besetzt, § 7c EStG aF gewährte erhöhte Absetzungen für Baumaßnahmen an Gebäuden zur Schaffung neuer Mietwohnungen, falls ua der Bauantrag nach dem 02.10.1989 gestellt und diese vor dem 01.01.1996 fertiggestellt worden waren. Die Vorschrift wurde mit Wirkung ab 01.01.2015 aufgehoben (Art 5...mehr

Rz. 238 [Autor/Stand] § 5 Abs. 2 Satz 5 HGrStG findet nur Anwendung auf Garagen, die zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden oder Gebäudeteile zu dienen bestimmt sind. Andere Garagen fallen unter Abs. 3.[2] Praxis-Beispiel Beispiel: Zu einem als Werbeagentur genutzten Einfamilienhaus gehört eine Garage. Gebäudefläche und Garage fallen nicht unter Abs. 2, sondern unter Abs. 3. Rz. 23...mehr

Rz. 132 Die Ausübung steuerlicher Wahlrechte kann für den Steuerpflichtigen erhebliches Gestaltungspotenzial bieten, z. B. auch bei Betriebsprüfungen.[1] Das BMF-Schreiben vom 12.3.2010 nennt zunächst folgende, z. T. schon länger gültige Grundsätze zu GoB-konformen Wahlrechten:[2] Handelsrechtliche Aktivierungsgebote und Aktivierungswahlrechte führen zu steuerlichen Aktivierun...mehr

Instandsetzungsaufwendungen sind grundsätzlich als Werbungskosten abzugsfähig. Sie werden nur dann als Herstellungskosten behandelt, wenn sie zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen. Dazu reicht allein die ungewöhnliche Höhe der Instandsetzungskosten nicht aus. Vielmehr liegt eine wesentliche Verbesserung erst vor...mehr

Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sind – wenn sie nicht zu einer über den bisherigen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen[1] – sofort als Werbungskosten abziehbar. Für Modernisierungsaufwand besteht die Möglichkeit, diesen auf 2 bis 5 Jahre zu verteilen.[2]mehr

Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen [1], die innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.[2] Insoweit enthält die Vorschrift des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EstG eine Regelverm...mehr

Zusammenfassung Überblick In der Praxis spielt die Abgrenzung der Erhaltungsaufwendungen, die sofort als Werbungskosten im Kalenderjahr der Bezahlung abziehbar sind, von den Herstellungskosten, die nur im Wege der AfA berücksichtigt werden, eine große Rolle. Die Höhe der Aufwendungen ist für die Abgrenzung – mit Ausnahme der anschaffungsnahen Herstellungskosten – nicht entsch...mehr

K kauft ein Wohnungseigentum. Das Sondereigentum ist an einen B vermietet. K wird im Jahr 2017 als Eigentümer eingetragen. Im Jahr 2022 verlangt K wegen Eigenbedarfs Räumung und Herausgabe der Mietwohnung. B meint, K könne sich nach § 577a Abs. 1, Abs. 2 Satz 2 BGB noch nicht auf einen Eigenbedarf berufen. K meint hingegen, die Frist sei bereits abgelaufen, da das Mietshaus ...mehr

Die Übernahme von Verbindlichkeiten des Übergebers durch den Übernehmer führt ebenfalls stets zu einem entgeltlichen Erwerb[1], d. h. zu Anschaffungskosten des Erwerbers.[2] Hierbei ist es unerheblich, ob es sich um Verbindlichkeiten handelt, die auf dem Grundstück lasten, oder ob z. B. andere private Verbindlichkeiten des Übergebers übernommen werden. Voraussetzung ist jedoc...mehr

Sind für ein Gebäude Sonderabschreibungen, z. B. nach § 7b EStG, vorgenommen worden, bemisst sich nach Ablauf des entsprechenden Begünstigungszeitraums die AfA nach dem Restwert und dem nach § 7 Abs. 4 EStG unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer maßgebenden Prozentsatz.[1] Restnutzungsdauer bei Gebäuden[2] ist die Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes nach § 7 Abs. 4 Satz 1...mehr

Nach dem in § 255 Abs. 2 HGB geregelten Begriff der Herstellung bedeutet Herstellen eines Wirtschaftsguts das Schaffen eines neuen, bisher nicht vorhandenen Wirtschaftsguts (Gebäude, Wohnung). Darunter ist – neben der Zweitherstellung und der Funktions-/Wesensänderung jeweils vorhandener Wirtschaftsgüter – insbesondere die Neu- oder Erst-Herstellung eines Wirtschaftsguts zu ...mehr