Fachbeiträge & Kommentare zu KG

Rz. 362 Ist der Verwaltervertrag unwirksam, widerspricht die Bestellung des Verwalters ordnungsmäßiger Verwaltung. Dem einzelnen Wohnungseigentümer kann dann nach § 18 Abs. 1 WEG ein Anspruch auf Abberufung zustehen, wobei eine hierauf gerichtete Klage erst nach Vorbefassung der Eigentümer zulässig wäre; anderenfalls fehlte ihr das Rechtschutzbedürfnis. Insofern besteht in d...mehr

Rz. 68 Letztlich ein Unterfall des Fehlens einer Beschlusskompetenz ist dann gegeben, wenn die Eigentümerversammlung ohne spezielle Rechtsgrundlage den Wohnungseigentümern durch Beschluss konstitutiv Pflichten auferlegen oder Rechte aberkennen will. Lange Zeit wurde dies von einer eine stark vertretenen Meinung bejaht, die allenfalls von der Anfechtbarkeit derartiger Beschlü...mehr

Rz. 25 Inhaber eines Sondernutzungsrechts kann nur ein Wohnungseigentümer, d.h. ein aktuelles Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft, sein.[71] Ein Sondernutzungsrecht zugunsten einer Person außerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht denkbar, da ein Sondernutzungsrecht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer i.S.d. § 10 Abs. 2 S. 2 begründet wird und eine ...mehr

Rz. 52 Sondernutzungsgebühren als besondere (Zahlungs-) Pflichten können nicht durch Beschluss begründet werden. Ein Mehrheitsbeschluss, wonach für die Sondernutzung des gemeinschaftlichen Eigentums eine Nutzungsentschädigung in bestimmter Höhe zu zahlen ist, begründet ohne gesetzliche Anspruchsgrundlage keinen Zahlungsanspruch. Dies würde der gesetzlichen Regelung des § 16 ...mehr

In diesem Bereich sind folgende Positionen in Rechtsprechung und Schrifttum als ausgleichsfähige Nachteile anerkannt: Rz. 105 Folgende Positionen sind in Rechtsprechung und Schrifttum als ausgleichsfähige Nachteile anerkannt: Mietausfall und sonstiger entgangener Gewinn.[311] Beide sind nach wie vor im Grundsatz ausgleichsfähige Nachteile. Die hier auf der Grundlage des frühe...mehr

Rz. 140 Ein Wand- oder Deckendurchbruch zur Verbindung von zwei Wohnungen hebt die Abgeschlossenheit der betroffenen Wohnungen auf. Damit wird ein der Teilungserklärung sowie § 3 Abs. 2 widersprechender Zustand geschaffen. Dieser objektiv ordnungswidrige Zustand allein ist noch kein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidbare Maß hinausgehender Nachteil.[430] E...mehr

Rz. 1 Wohnungseigentum (Teileigentum) ist nach WEG und BGB frei veräußerlich. Abweichend von § 137 S. 1 BGB [1] können die Wohnungseigentümer gemäß § 12 Abs. 1 WEG vereinbaren, dass die Veräußerung der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Hierdurch soll der auf Dauer angelegten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) die Möglichkeit gegeben werd...mehr

Rz. 12 Als Zustimmungsberechtigte können Wohnungseigentümer (s. Rdn 13) oder beliebige Dritte (s. Rdn 28) wie insbesondere der Verwalter (s. Rdn 17) bestimmt sein. Im Zweifel ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer[80] zuständig. Die Prüfung und eine etwaige Zustimmung oder Nichterteilung derselbigen stellt eine Maßnahme der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im...mehr

Rz. 485 Für die Zeit der Untersagung der Amtsausübung durch einstweilige Verfügung hat der Verwalter keinen Vergütungsanspruch.[370] Rz. 486 Leistet die GdWE aufgrund einer unwirksamen Preisklausel (z.B. bei unzulässiger Preisanpassung) kann sie die zu viel entrichtete Vergütung bzw. die zu viel entrichteten Aufwendungen nach § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB zurückverlangen. Rz. ...mehr

Rz. 83 Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung trifft im Innenverhältnis zur Gemeinschaft den Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist.[203] Da der Verwalter gemäß § 28 Abs. 2 S. 2 nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen hat, entsteht die Verpflichtung des Verwalters zur Erstellung der Jahresabrechnung – so...mehr

Rz. 99 Zuständig für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und damit auch für dessen Erhaltung ist nach § 18 Abs. 1 die GdWE. Der einzelne Wohnungseigentümer kann von dieser nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 die ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und in diesem Rahmen auch eine bestimmte Verwaltungsmaßnahme verlangen, wenn es nur diese Maßnahme ordnungs...mehr

Rz. 16 Der Verwaltungsbeirat besteht gemäß § 29 Abs. 1 S. 1 WEG aus einer nunmehr frei bestimmbaren Zahl von Wohnungseigentümern; bei mehreren Beiratsmitgliedern muss ein Vorsitzender und ein Beisitzer bestellt werden. Dies kann bereits durch Beschluss der Eigentümerversammlung geschehen, subsidiär durch die Beiratsmitglieder selbst. Die Zahl der Beiratsmitglieder und die Zu...mehr

Rz. 37 Die Eigentümerversammlung entscheidet mit Mehrheit über Verwaltung des Gemeinschafts- und auch über die Benutzung des Sondereigentums, also über das grundgesetzlich geschützte Eigentumsrecht der Miteigentümer. Der Inhalt der Einberufung muss daher erkennen lassen, was Gegenstand der Eigentümerversammlung sein wird. Der Einberufende muss somit alle wesentlichen Angeleg...mehr

Rz. 91 Die Entziehungsklage war vor der WEG-Novelle 2007 vom Anwendungsbereich des § 43 a.F. ausgenommen. Sie fällt jetzt in der Regel unter § 43 Nr. Abs. 2 Nr. 2, da die Kompetenz zur Ausübung des Entziehungsrechts aus § 17 Abs. 1 originär der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugewiesen ist.[280] Dasselbe gilt nach der Neuregelung des § 9a auch für Zweiergemeinschaften.[...mehr

Rz. 55 § 9a HeizkostenV regelt die Kostenverteilung für die Fälle, in denen der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann. Andere zwingende Gründe müssen dem Geräteausfall gleichstehen, also eine rückwirkende Korrektur des Erfassungsmangels ausschließen, weil z.B. der...mehr

Rz. 67 Nach dem Ende des Zitterbeschlusses durch die Entscheidung des BGH vom 20.9.2000[143] wurde das Fehlen der Beschlusskompetenz wohl zum häufigsten Nichtigkeitsgrund in der Praxis. Bis dahin waren Rechtsprechung und Schrifttum fast einhellig davon ausgegangen, dass Beschlussfassungen ohne Beschlusskompetenz zwar anfechtbar seien, aber nach Ablauf der Monatsfrist in Best...mehr

Rz. 78 Vereinbarungen i.S.d. Absatzes 1 S. 2 wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Sondernachfolger ist der rechtsgeschäftliche Erwerber und der Ersteigerer in der Zwangsversteigerung. Gesamtrechtsnachfolger, z.B. Erben, sind auch ohne Grundbucheintragung an bestehende Vereinbar...mehr

Rz. 30 Eine Kostenverteilung kann anhand der Wohnflächenanteile erfolgen. Sind Wohn- und Nutzflächen in der Teilungserklärung angeben, so sind die Kosten grds. nach diesen Flächen zu verteilen.[118] Auslegungsbedürftig sind die Fälle, in denen die Teilungserklärung keine spezifischen Flächenangaben oder eine zuordenbare Flächenverteilung enthält. Enthält die Teilungserklärun...mehr

Rz. 7 Sondereigentum ist entweder Wohnungseigentum, nach Abs. 2 Sondereigentum an einer Wohnung, oder Teileigentum, nach Abs. 3 Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Teilen des Gebäudes. Welcher dieser Arten die einzelnen Sondereigentumsrechte einer Anlage zugeordnet sind, muss in der Teilungserklärung festgelegt werden. Nach dieser Einordnung bestimmt sich im Gru...mehr

Rz. 35 Durch die wegen § 29 GBO [140] erforderliche öffentliche Beglaubigung der Veräußerungszustimmung entstehen Notargebühren. Gebührenschuldner des Notars ist nach § 29 Nr. 1 GNotKG die Person, deren Erklärung durch den Notar beglaubigt wurde, z.B. der Zustimmungsberechtigte.[141] Da der Verwalter bei der Erteilung der Veräußerungszustimmung im Rahmen seines Verwaltungsauf...mehr

Rz. 74 Der Klageantrag richtet sich darauf, bestimmten, namentlich benannten Personen[225] oder einem in sonstiger Weise individualisierbaren Personenkreis (dem Verwalter und den Handwerkern eines bestimmten Unternehmens) Zugang zu bestimmten Räumen des Sondereigentums zu gewähren und konkret benannte Tätigkeiten oder Eingriffe in das Sondereigentum zu dulden. Die Gewährung ...mehr

Rz. 124 Sofern es um die Feststellungen im Hinblick auf das Vorliegen eines Beschlusses bzw. dessen Inhalt geht, unterfallen auch diese – auf einen Beschluss bezogenen – Klagen in analoger Anwendung den Regelungen des § 44 WEG. Ob und unter welchen Voraussetzungen die jeweilige Klage zulässig ist, ist im Einzelfall zu prüfen. Der Gesetzgeber hat die bereits zuvor vorhandenen...mehr

Rz. 38 Im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander sind sämtliche Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Erteilung der Veräußerungszustimmung anfallen, gemäß § 16 Abs. 2 WEG von allen Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen,[146] sofern die Gemeinschaftsordnung keine andere Kostenverteilung regelt oder die Wohnungseigentümer keinen Bes...mehr

Rz. 5 Der Drittnutzer hat nach dem Einleitungssatz von § 15 die Erhaltungs- oder baulichen Maßnahmen zu "dulden". Dulden verlangt dem Wortsinn nach ein im Kern passives Verhalten im Sinne einer Hinnahme der zu duldenden Maßnahme.[4] Dazu gehören neben den zur Durchführung der Maßnahmen erforderlichen Maßnahmen, einschließlich des Aufstemmen von Wänden, das Zerstören von Baut...mehr

Rz. 2 § 46 ist eine verfassungskonforme Heilungsnorm (Reparaturvorschrift[2]) mit echter Rückwirkung.[3] Auslöser war der Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 21.2.1991,[4] der bei einer eingetragenen Veräußerungsbeschränkung gem. § 12 die Zustimmung des Verwalters – heute der Gemeinschaft,[5] handelnd durch den Verwalter – zu einer Erstveräußerung durch den teilenden Eigent...mehr

Rz. 4 Ist die Wohnanlage ganz oder teilweise zerstört und besteht nach der Gemeinschaftsordnung und dem WEG keine Verpflichtung zum Wiederaufbau, kann die Aufhebbarkeit der Gemeinschaft gemäß § 11 Abs. 1 S. 3 durch Vereinbarung geregelt werden. Die Vereinbarung kann bereits vor der Zerstörung bestehen oder danach getroffen werden. Die Wohnungseigentümer können regeln, welche...mehr

Rz. 442 Bei Leistungsklagen (Zahlung, Unterlassung, Protokollberichtigungsklagen usw.) und Feststellungsklagen, die keine Beschlussklagen i.w.S. darstellen, gelten für die Wertbestimmung die §§ 3 ff. ZPO über den Verweis in § 48 GKG. Rz. 443 Bei einer positiven Feststellungsklage ist der Wert mit 80 % gegenüber dem Wert einer entsprechenden Leistungsklage anzusetzen; bei eine...mehr

Rz. 3 § 5 Abs. 1 und 2 regelt im Zusammenwirken mit § 1 Abs. 5 die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum. Diese Bestimmungen sind sachenrechtlicher Natur und damit – nicht anders als gemäß § 946 BGB die §§ 94 bis 98 BGB [8] – zwingendes Recht,[9] soweit § 5 Abs. 3 nicht die Umwandlung von Sondereigentum in gemeinschaftliches Eigentum zulässt. Eine...mehr

Rz. 139 Ausgaben, die nicht in der Jahresgesamtabrechnung enthalten sind, können grundsätzlich nicht Gegenstand der Einzelabrechnung sein. Rz. 140 Eine Ausnahme von diesem Grundsatz muss aber bei der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung gelten, wenn im Folgejahr Heizkosten für das laufende Jahr gezahlt worden sind, weil die Gesamtabrechnung sich auf die tatsächlich gezah...mehr

Rz. 256 Fällt eine Eigentumswohnung in die Insolvenzmasse, so gehören zu den Masseverbindlichkeiten i.S.v. § 55 Abs. 1 Nr. 1 Fall 2 InsO, die gemäß § 53 InsO vorweg zu berichtigen sind, diejenigen Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums, die nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens fällig geworden sind.[640] Wegen dieser Masseschulden kann die Gemeinschaft der Wohnu...mehr

Rz. 224 Schuldner der Beitragsforderung ist grundsätzlich der jeweilige im Grundbuch eingetragene Eigentümer der Wohnung. Mehrere Personen, die als Mitglieder einer Bruchteilsgemeinschaft Eigentümer einer Wohnung sind, schulden die Beiträge als Gesamtschuldner. Mitglieder von Gesamthandsgemeinschaften schulden die Beiträge ebenfalls als Gesamtschuldner. Ist Wohnungseigentüme...mehr

Rz. 27 Die vorstehend aufgezeigten Schranken der Regelungsfreiheit stellen nicht die einzigen Nichtigkeitsgründe dar; sie bilden lediglich die äußeren Grenzen der Regelungsfreiheit. Dem gesamten Zivilrecht immanent ist der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Er setzt der Rechtsausübung dort eine Schranke, wo sie zu untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit offensichtl...mehr

Rz. 23 Der Gesetzgeber geht in § 5 Abs. 4 von der Möglichkeit aus, Sondernutzungsrechte zu begründen, verzichtet aber auf weitere Regelungen dazu. Er versteht darunter das Recht, einen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluss des Mitgebrauchs der übrigen Wohnungseigentümer allein zu nutzen.[54] Der Begriff Sondernutzungsrecht bezeichnet die einem oder einigen W...mehr

Rz. 42 Gemäß § 6 Abs. 4 S. 1 HeizkostenV kann der Gebäudeeigentümer innerhalb des durch die HeizkostenV vorgegebenen Rahmens den Verteilungsschlüssel frei wählen. Die Festlegung eines der HeizkostenV widersprechenden Verteilungsschlüssels durch die Wohnungseigentümer, wonach weniger als 50 % verbrauchsabhängig abzurechnen sind, ist nichtig.[83] Eine Abrechnung, der eine solc...mehr

Rz. 48 Eine unzulässige Beeinträchtigung kann sich aus einem zweckbestimmungswidrigen Gebrauch des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums durch einen Wohnungseigentümer ergeben. Während dieser als solcher "nur" einen Unterlassungsanspruch der GdWE aus Absatz 1 Nr. 1 auslöst, löst er einen Unterlassungsanspruch anderer Wohnungseigentümer nur aus, wenn es dadurch auch zu einer Be...mehr

Rz. 7 Mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher (Teileigentumsgrundbücher) ist das bisherige Grundbuchblatt des Grundstücks zu schließen (Abs. 1 S. 3), wenn nicht weitere Grundstücke auf ihm eingetragen sind (§ 6 S. 2 WGV). Die Schließung erfolgt dadurch, dass ein Schließungsvermerk mit Angabe des Grundes auf der Vorderseite des Grundbuchs eingetragen wird und sämtliche Seite...mehr

Für die private Benutzung von reinen Elektrofahrzeugen (ohne jegliche Kohlendioxidemission)[11] gelten sowohl bei der Listenpreismethode als auch bei der Fahrtenbuchmethode verminderte Entnahmewerte. Bruttolistenpreis: Sofern der Bruttolistenpreis des E-Autos bestimmte Grenzen nicht übersteigt, wird für die Entnahmebewertung der bei der Listenpreismethode anzusetzende Bruttolist...mehr

Rz. 28 Für Stellplätze, die vor dem Inkrafttreten von § 3 Abs. 1 S. 2 begründet worden sind, ist das bisherige Recht, weil es sich hierbei einen abgeschlossenen Sachverhalt handelt. Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz sieht nicht vor, dass die neuen Regelungen zur Sondereigentumsfähigkeit von Stellplätzen auch rückwirkend bei der Beurteilung von in der Vergangenheit l...mehr

Rz. 13 Die Vereinbarung über die Veräußerungsbeschränkung kann bestimmen, dass die Veräußerung der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Spricht die Gemeinschaftsordnung nur von der Zustimmung "der [anderen bzw. übrigen] Wohnungseigentümer", waren damit im Zweifel alle Mitglieder der Gemeinschaft gemeint.[93] In diesem Fall müssen dem Grundbuchamt die Zustimmungserklär...mehr

Rz. 291 Aktiv legitimiert und prozessführungsbefugt ist die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft als Gläubigerin der Wohngeldansprüche (§ 9a Abs. 1), die als Forderungen zum Verwaltungsvermögen gehören.[708] Der Verwalter vertritt die GdWE im Prozess (§ 9b Abs. 1). Ein Beschluss im Innenverhältnis ist im Regelfall vor der Prozessführung nicht nötig, anders mag es ...mehr

Rz. 90 Auch wenn die Gesamtjahresabrechnung nicht mehr Beschlussgegenstand ist und Fehler, die sich auf die Abrechnungsspitzen nicht auswirken, eine Anfechtung nicht begründen können, empfiehlt sich weiterhin eine Gesamtabrechnung nach den zum alten Recht geltenden Grundsätzen aufzustellen. Nur mit einer ordnungsgemäßen ­Abrechnung wird der Verwalter gegenüber der GdWE von s...mehr

Rz. 12 Der Wirtschaftsplan ist vom Verwalter aufzustellen (§ 28 Abs. 1 S. 2), ohne dass es einer besonderen Aufforderung bedarf. Auch wenn sich die Norm an den Verwalter richtet, ist zu beachten, dass der Verwalter insofern als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft tätig wird.[22] Die Pflicht besteht daher auch gegenüber der GdWE.[23] Rz. 13 Im alten Recht konnte gem. § 21...mehr

Rz. 94 Die Vergabe eines Auftrags zur Durchführung von nicht nur geringfügigen[437] Instandsetzungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum setzt regelmäßig[438] voraus, dass der Verwalter mehrere Alternativ- oder Konkurrenzangebote einholt.[439] Dabei müssen für die Einholung von Angeboten ein quantitatives (regelmäßig sollen mindestens drei Angebote eingeholt werden[440]) u...mehr

Rz. 105 Durch Vereinbarung kann Wohnungseigentümern die Verpflichtung auferlegt werden, die Kosten bestimmter Erhaltungsmaßnahmen zu tragen.[470] Ein ähnlicher Effekt könnte – allerdings beschränkt auf einzelne Kostenarten und nicht die Erhaltungspflicht als solche[471] – auch durch einen Beschluss nach § 16 Abs. 2 erreicht werden.[472] Nur durch Vereinbarung kann Wohnungsei...mehr

Rz. 34 Die Bescheinigung über das Vorliegen der Voraussetzungen nach § 3 Abs. 3 WEG wird von der Baubehörde (nicht mehr durch Sachverständige, s. oben Rdn 20) ausgestellt. Die frühere Bezeichnung als "Abgeschlossenheitsbescheinigung" ist seit dem WEMoG überholt, da § 3 Abs. 3 WEG neben der Abgeschlossenheit alternativ auch die Bemaßung von Stellplätzen zulässt. Die Bescheini...mehr

Rz. 32 Die Veräußerungszustimmung ist eine empfangsbedürftige[130] und bedingungsfeindliche Willenserklärung, die gemäß § 182 Abs. 1 BGB sowohl gegenüber dem Veräußerer als auch gegenüber dem Erwerber abgegeben werden kann und mit dem Zugang wirksam wird. Ist der Notar beauftragt worden, die erforderliche Erklärung einzuholen, ist er auch zu deren Entgegennahme bevollmächtig...mehr

Rz. 2 Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften des WEG abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist (Abs. 1 S. 2). Die Summe aller Vereinbarungen wird in der Praxis als Gemeinschaftsordnung bezeichnet, die allerdings regelmäßig in die Urkunde über die Teilungserklärung integriert ist. Vereinbarungen sind mehrseitige Vertr...mehr

Rz. 72 Weder die GdWE noch die Wohnungseigentümer können den Dritten, der die Grenzen des zulässigen Gebrauchs des Sondereigentums überschreitet, unmittelbar aus Absatz 1 oder Bei Erhaltungsmaßnahmen ist der Dritte nach Maßgabe von § 15 gesetzlich zur Duldung verpflichtet. Rz. 73 Die Überschreitung der Grenzen des zulässigen Gebrauchs können aber dingliche Abwehransprüche aus...mehr

Rz. 92 Zu den Kosten der ordnungsmäßigen Erhaltungsmaßnahmen zählen diejenigen Kosten, die für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich sind. Anders als dies noch bei § 16 Abs. 4 a.F. der Fall war, macht die in § 16 Abs. 2 S. 2 neu geregelte Beschlusskompetenz keine Vorgaben für eine bestimmte erforderliche Beschlussmehrheit.[287] D...mehr

Rz. 116 Nach Absatz 2 Nr. 4 gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Die Ansammlung einer Erhaltungsrücklage in angemessener Höhe dient der Sicherung notwendiger Reparaturen des gemeinschaftlichen Eigentums größeren Ausmaßes (Dachsanierung, Reparatur der Heizungsanlage, Fassadenrenovierung u.Ä.), es können aber alle Maßnahme...mehr