Fachbeiträge & Kommentare zu KG

Rz. 179 Verantwortlich für die Beseitigung ist der bei Vornahme der baulichen Veränderung eingetragene Wohnungseigentümer als Handlungsstörer, wenn er die Maßnahme durch seine Handlung oder pflichtwidrige Unterlassung adäquat verursacht hat.[587] Er ist unmittelbarer Handlungsstörer, wenn er die Veränderung selbst vorgenommen hat.[588] Er ist mittelbarer Handlungsstörer durc...mehr

Rz. 41 In der Hausordnung sind Gebrauchs- und Verwaltungsregelungen zusammengefasst, die den Schutz des Gebäudes, die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung und die Erhaltung des Hausfriedens sichern sollen.[163] In der Regel wird die Hausordnung durch Mehrheitsbeschluss festgelegt (Absatz 1). Im Beschlusswege kann aber nicht alles geregelt werden, was die Beteiligten ...mehr

Rz. 13 Das Gesetz schließt nicht aus, dass sich der Wohnungseigentümer durch Bevollmächtigte auf der Eigentümerversammlung vertreten lässt.[22] Der Wohnungseigentümer kann sich bei einer Mehrheit von Einheiten auch durch eine Mehrzahl von Bevollmächtigten vertreten lassen,[23] nach Rechtsprechung des BGH auch sonst.[24] Dem Bevollmächtigten kommen dann neben dem Teilnahme- a...mehr

Rz. 69 Absatz 2 Nr. 2 erfasst alle Maßnahmen der ordnungsmäßigen Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Maßnahmen, die darüber hinausgehen, sind nach § 20 Abs. 1 bauliche Maßnahmen, die dem Regime der §§ 20, 21 unterliegen. Problemtisch wird diese Abgrenzung bei der sog. modernisierenden Instandsetzung. Sie ist eine ordnungsmäßige Instandsetzung, die über die bloße Wied...mehr

Rz. 283 Die Aufrechnung gegenüber Wohngeldforderungen ist eingeschränkt, weil insbesondere die im Wirtschaftsplan ausgewiesenen Vorschüsse zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums in dem betreffenden Wirtschaftsjahr tatsächlich zur Verfügung stehen sollen.[684] Aufgerechnet werden kann grundsätzlich nur mit einer Gegenforderung, die anerkannt oder rechtskräftig festgestellt...mehr

Rz. 4 Das Recht zum Gebrauch des Sondereigentums und zum Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums (siehe § 16 Abs. 1 S. 3) ist im Rahmen der Zweckbestimmung und der vereinbarten und beschlossenen Gebrauchsregelungen nach Maßgabe von Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. Abs. 1 Nr. 2 maßvoll auszuüben. Keinem anderen Wohnungseigentümer darf ein Nachteil erwachsen, der das bei einem geordneten Zu...mehr

Rz. 28 Der Zustimmende muss im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Zustimmung (vgl. Rdn 32 ff.) Verwalter sein; auf den Zeitpunkt seiner Bestellung (vor oder nach Abschluss des Veräußerungsvertrages) kommt es nicht an. Endet das Verwalteramt anschließend, ändert dies an der Wirksamkeit der erteilten Zustimmung nichts.[120] Hat der durch angefochtenen Beschluss der Wohnungseigen...mehr

Rz. 37 Das Grundbuchamt hat zu prüfen, ob für den Antrag auf Eintragung der Begründung von Wohnungseigentum die formellen Voraussetzungen für den Grundbuchvollzug vorliegen. Dazu gehört zunächst der Antrag eines Berechtigten gemäß § 13 Abs. 1 GBO (vgl. Rdn 14). Weiterhin muss die Eintragung von den, von der Rechtsänderung Betroffenen gemäß § 19 GBO in der Form des § 29 GBO b...mehr

Rz. 15 Ein Vertreter darf nicht erst in der Versammlung zurückgewiesen werden, wenn eine Zulassung von Bevollmächtigten längere Zeit unbeanstandet blieb.[42] Gänzlich unbeachtlich sind Vertretungsbeschränkungen, wenn die Anwesenheit und Stimmabgabe des Bevollmächtigten von Versammlungsleiter und Anwesenden nicht beanstandet wurde.[43] Dies setzt allerdings die positive Kennt...mehr

Rz. 26 Heizungsraum/Zählerraum: Ordnungsmäßig ist ein Mehrheitsbeschluss, wonach die einzelnen Wohnungseigentümer nur zusammen mit dem Verwalter, dem Hausmeister oder dem Verwaltungsbeirat den im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Heizungskeller oder Zählerraum betreten dürfen[100] und den einzelnen Wohnungseigentümern kein Schlüssel für diese Räume zur Verfügung gestellt...mehr

Rz. 31 Bei einer Begründung von Wohnungseigentum nach § 8 hat der teilende Eigentümer häufig ein wirtschaftliches Interesse, Sondernutzungsrechte an bestimmten Gemeinschaftsflächen, insbesondere Kellerräumen oder Stellplätzen, gesondert zu verwerten. Er muss sich zu diesem Zweck in der Gemeinschaftsordnung das Recht vorbehalten, nach Entstehung der (werdenden) Wohnungseigent...mehr

Rz. 8 Aus § 6 Abs. 2 WEG folgt, dass bei Verfügungen über das Wohnungseigentum das Objekt der Verfügung der Miteigentumsanteil ist. Verfügungen über ihn erfolgen nach den für Verfügungen über Miteigentumsanteile am Grundstück (§ 1008 BGB) geltenden Vorschriften und erstrecken sich kraft Gesetzes auf das mit ihm verbundene Sondereigentum. Rz. 9 Die Übertragung des Wohnungseige...mehr

Rz. 31 Stimmen Teilungserklärung und Aufteilungsplan überein, weicht aber die spätere tatsächliche bauliche Ausführung vom Aufteilungsplan ab (z.B. Grundrissänderungen im Sondereigentumsbereich; Errichtung einer zusätzlichen Wohnung ohne Grundrissänderung; Ausdehnung von Sondereigentum in gemeinschaftliches Eigentum oder ein benachbartes Sondereigentum, Errichtung eines Gebä...mehr

Rz. 195 Da das Anfechtungsrecht auch dem Interesse der Gemeinschaft an einer ordnungsmäßigen Verwaltung dient, braucht der anfechtende Wohnungseigentümer durch den angefochtenen Beschluss nicht persönlich betroffen sein oder sonst Nachteile zu erleiden. Es kommt deshalb auch nicht darauf an, in welchem Umfang der Anfechtungskläger durch einen Fehler in der Abrechnung betroff...mehr

Rz. 67 Die Erhaltung umfasst zunächst die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Sie zielt auf Bewahrung des bestehenden Zustandes. Dies umfasst pflegende, erhaltende und vorsorgende Maßnahmen, die dazu dienen, den ursprünglichen Zustand aufrechtzuerhalten.[282] Hierzu gehört auch die übliche Gartenpflege.[283] Auch die Kosten eines mit Pflegemaßnahmen betrauten Ha...mehr

Rz. 15 Die Voraussetzungen für die Abgeschlossenheit einer Wohnung sind in § 5 der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetztes[47] (AVA; vgl. Teil 4 D) aufgeführt. Diese Verwaltungsvorschrift kann den gesetzlichen Begriff der Abgeschlossenheit, der vom sachenrechtlichen ...mehr

Rz. 310 Ist ein Wohnungseigentümer mit erheblichen Wohngeldzahlungen in Verzug, kann es in Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts gemäß § 273 BGB unter Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes zulässig sein, den säumigen Eigentümer bis zum Ausgleich der Rückstände von der Belieferung mit Wasser und Wärmeenergie auszuschließen.[741] Die nach § 273 BGB erforderliche Konnex...mehr

Rz. 91 Der Eigentümergemeinschaft ist es nicht verwehrt, über eine bereits behandelte Angelegenheit nochmals Beschlüsse zu fassen.[227] Auch inhaltsgleiche Zweitbeschlüsse sind nicht ausgeschlossen. Sie entsprechen immer dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der erste Beschluss (nur) an einem formellen Fehler litt. In diesen Fällen ist die Fassung eines inhaltsgleichen Besch...mehr

Rz. 92 Grundsätzlich ist es den Wohnungseigentümern auch nicht verwehrt, früher gefasste Beschlüsse abzuändern, selbst wenn diese mittlerweile bestandskräftig geworden sind. Sie müssen dabei allerdings auf schützenswerte Interessen der Miteigentümer achten. Durch einen abändernden Zweitbeschluss darf insbesondere nicht in bereits erworbene Rechtspositionen eingegriffen werde...mehr

Rz. 10 Erhebliche Schwierigkeiten für die Ermittlung der abgegebenen Stimmen kann die Unterteilung einer Einheit mit sich bringen. Unproblematisch ist die Unterteilung unter diesem Aspekt nur beim Wertprinzip. Denn die Miteigentumsanteile verändern sich durch die Aufteilung nicht, so dass sich die Stimmen nunmehr auf die Eigentümer der beiden neu gebildeten Einheiten aufteil...mehr

Rz. 31 Derjenige, der eine Beschlussfassung begehrt, kann dies nicht sogleich gerichtlich geltend machen, sondern muss zunächst die Eigentümerversammlung hiermit befassen. Ansonsten fehlt einem Antrag auf gerichtliche Entscheidung grundsätzlich das Rechtsschutzbedürfnis.[42] Etwas anderes gilt nur, wenn die Befassung der Eigentümerversammlung offenkundig ohne Aussicht auf Er...mehr

Rz. 50 Die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt als Teil der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 18 Abs. 1 der GdWE. Die dafür notwendigen Maßnahmen sind nach Absatz 2 von den Wohnungseigentümern zu beschließen und von dem Verwalter als dem ausführenden Organ der GdWE (§ 9b Abs. 1 S. 1) ausgeführt. Die in § 27 bezeichneten Maßnahme...mehr

Rz. 255 Ist die Zwangsverwaltung einer Eigentumswohnung angeordnet, so richtet sich der Anspruch auf Zahlung der nach Anordnung der Zwangsverwaltung fällig gewordenen Wohngeldbeiträge auch gegen den Zwangsverwalter. Das Wohngeld kann daneben weiter gegen den Eigentümer[635] und gegen den gemäß §§ 35, 80 InsO an seine Stelle getretenen Insolvenzverwalter[636] gerichtlich gelt...mehr

Rz. 162 Ist eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums weder durch Beschluss noch durch Vereinbarung legitimiert, besteht ein verschuldensunabhängiger Anspruch wegen Verletzung des gemeinschaftlichen Eigentums auf Beseitigung gemäß § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB, den aber nach § 9a Abs. 2 allein die GdWE geltend machen kann.[535] Die Auswahl unter den geeigneten Maßn...mehr

Rz. 66 In personeller Hinsicht ist erforderlich, dass auf der Aktiv- oder Passivseite im Verfahren der Verwalter beteiligt ist. Wer als Verwalter anzusehen ist, ist weit auszulegen. Es geht dabei um die Konzentration von Streitigkeiten über die Frage der pflichtgemäßen Verwaltung, weshalb sämtliche Verfahren, die einen Bezug zur Tätigkeit der verwaltenden Person aufweisen, er...mehr

Rz. 6 In Fremdenverkehrsgebieten kann durch Gemeindesatzung bestimmt werden, dass die Begründung von Wohnungs-/Teileigentum der Genehmigung der Baugenehmigungsbehörde unterliegt (§ 22 Abs. 1 S. 1 BauGB); dies wird auch für die Umwandlung (§ 1 WEG Rdn 15) zu gelten haben. Ist dem Grundbuchamt die Satzung von der Gemeinde mitgeteilt worden (§ 22 Abs. 2 S. 3 BauGB), so darf es ...mehr

Rz. 32 Vereinbarungen sind nach Maßgabe der §§ 133, 157 und 242 BGB auszulegen. Zu unterscheiden ist zwischen durch Grundbucheintragung verdinglichten Vereinbarungen und solchen, die mangels Eintragung im Grundbuch nicht gegenüber Sondernachfolgern wirken. Bei letzteren, rein schuldrechtlichen Vereinbarungen ist der wirkliche Wille der Wohnungseigentümer zu erforschen. Lässt...mehr

Rz. 647 Ist die Niederschrift vorzulegen, bedarf es der beglaubigten Unterschriften des Versammlungsleiters (beim Umlaufbeschluss des Initiators) und mindestens eines weiteren in der Versammlung anwesenden bzw. zeichnenden Wohnungseigentümers; d.h. nur die Unterschrift des Versammlungsleiters/Initiators, der zugleich auch Wohnungseigentümer ist, genügt nicht. Rz. 648 Auch ein...mehr

Rz. 448 Ist zwischen der GdWE und dem Verwalter eine Grundvergütung bzw. Pauschalvergütung vereinbart worden, muss hinsichtlich weiterer Leistungen, die der Verwalter kraft Gesetzes schuldet, eindeutig im Verwaltervertrag klargestellt werden, dass und in welchem Umfang für diese ein gesondertes Entgelt gezahlt werden soll. Anderenfalls ist davon auszugehen, dass alle gesetzli...mehr

Rz. 59 Nicht zur Disposition der Mehrheit stehen des Weiteren auch staatliche Hoheitsakte. Entsprechende Beschlüsse, die etwa Gerichtsentscheidungen abändern, sind nichtig.[132] Dies wurde etwa bejaht, wenn der durch einstweilige Verfügung für eine bestimmte Dauer bestellte Verwalter durch Mehrheitsbeschluss wieder abberufen,[133] ein gerichtlich aufgestellter Wirtschaftspla...mehr

Rz. 53 Der Teileigentümer, der in der Wohneigentumsanlage ein nach der Gemeinschaftsordnung zulässiges Geschäft betreibt, darf ein ortsübliches und angemessenes Werbeschild an der Außenfront des Hauses anbringen.[169] Dies gilt auch für einen Wohnungseigentümer, der in seiner Wohnung einen nicht störenden Beruf ausübt.[170] Der Wohnungseigentümerversammlung steht hinsichtlic...mehr

Rz. 24 Gemäß § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG soll der Verwaltungsbeirat insbesondere den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung, Rechnungslegungen und Kostenvoranschläge prüfen und mit einer Stellungnahme versehen, bevor die Wohnungseigentümerversammlung darüber beschließt. Hierzu gehört zunächst eine rechnerische Schlüssigkeitsprüfung, die den Saldo zwischen Einnahmen und Ausgaben mi...mehr

Rz. 67 Die Treuepflicht begründet eine Rechtspflicht des überlassenden Wohnungseigentümers zum Handeln, deren Zweck darin besteht, im Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander die Erfüllung der wechselseitigen Pflichten sicherzustellen.[202] Schreitet der Wohnungseigentümer entgegen dieser Handlungspflicht gegen ein beeinträchtigendes Verhalten des Nutzers nicht ein, kann...mehr

Rz. 45 Sofern eine Regelung zum Gebrauch von Sonder- oder Gemeinschaftseigentum völlig fehlt oder sich u.U. erst nachträglich, etwa bei der Verknappung von Parkraum durch die Zunahme des Individualverkehrs – als ungenügend erweist, kann der Erlass einer Gebrauchsregelung durch das Gericht im Verfahren nach § 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG beantragt werden. Hierbei handelt es sich um ei...mehr

Rz. 17 Nach § 1 Abs. 4 kann Sondereigentum nur mit Miteigentum an einem Grundstück verbunden werden.[47] Ein Grundstück ist ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblatts unter einer besonderen Nummer oder nach § 3 Abs. 5 GBO gebucht ist;[48] es kann aus örtlich getrennten Flurstücken bestehen.[49] Ist ein Gebäude nur auf e...mehr

Rz. 20 Ein Beschluss, der eine in der Teilungserklärung enthaltene Regelung lediglich wiederholt, widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil er nur geeignet ist, Unsicherheit in die durch die Teilungserklärung getroffene Rechtslage zu tragen.[65] Ein Beschluss über die Einleitung eines selbstständigen Beweisverfahrens widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn nicht er...mehr

Rz. 203 Vor allem ältere Gemeinschaftsordnungen bestimmen teilweise, dass die Jahresabrechnung auch ohne Beschluss der Wohnungseigentümer bestandskräftig wird, wenn nicht innerhalb einer bestimmten Frist Widerspruch gegen sie erhoben wird.[546] Sowohl die Auslegung als auch die Frage der Wirksamkeit derartiger Klauseln wurden schon im alten Recht unterschiedlich beurteilt. D...mehr

Rz. 56 Unabhängig von dem Willen oder der Möglichkeit, Ansprüche selbst durchzusetzen, kann jeder Wohnungseigentümer von der GdWE gemäß § 18 Abs. 2, § 19 Abs. 2 Nr. 2 die Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einschließlich der Beseitigung von Baumängeln verlangen. Etwas anderes kommt nur in Betracht, wenn der Veräußerer gegenüber dem Wohnungseig...mehr

Rz. 174 Der Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB unterliegt der dreijährigen Verjährungsfrist gemäß § 195 BGB.[566] Die Frist beginnt gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch durch die Vornahme der baulichen Veränderung entstanden ist[567] und der Gläubiger davon und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hä...mehr

Rz. 77 Ein Beschluss setzt zunächst voraus, dass die Eigentümerversammlung eine bestimmte Frage mit Wirkung für alle Wohnungseigentümer regeln will. Nicht jede Willensäußerung der Eigentümerversammlung ist ein Beschluss, auch wenn darüber abgestimmt wird. Es darf sich also nicht nur um die Einholung eines bloßen Stimmungsbildes,[175] einen Meinungsaustausch,[176] einen unver...mehr

Rz. 56 Die Vorschriften zur Eigentümerversammlung sind kein zwingendes Recht. Die Wohnungseigentümer können ohne Weiteres auf ihre Einhaltung verzichten. Da aber jeder nur auf seine eigenen Rechte, nicht auf diejenigen eines Miteigentümers verzichten kann, ist die Durchführung einer Eigentümerversammlung unter Verstoß gegen die hierfür geltenden Vorschriften grundsätzlich nu...mehr

Rz. 57 Der Sondernutzungsberechtigte kann wie ein Sondereigentümer gemäß § 1004 Abs. 1 BGB Störungen durch andere Wohnungseigentümer und Dritte abwehren, Besitzschutzansprüche und Abwehransprüche wegen verbotener Eigenmacht[166] geltend machen und das Selbsthilferecht nach § 910 BGB ausüben.[167] Er kann gemäß § 985 BGB gegenüber jedermann Einräumung des Alleinbesitzes verla...mehr

Rz. 39 Daneben dürfte die Möglichkeit vorbeugender Abwehr unbefugter Einberufungen im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes bestehen. Nach zutreffender Auffassung kann dem Einberufenden schon vorab im Wege der einstweiligen Verfügung die Durchführung der Eigentümerversammlung untersagt werden.[68] Hierfür spricht nicht nur die Parallele zum Gesellschaftsrecht, wo diese Recht...mehr

Rz. 44 Der Geschäftswert für das Entziehungsverfahren wurde früher häufig nur auf einen Bruchteil des Verkehrswertes oder die durch den zwangsweisen Verkauf hervorgerufenen wirtschaftlichen Nachteile festgesetzt.[86] Nach Rechtsprechung des BGH entspricht der Streitwert aber dem Wert des Wohnungseigentums.[87] Wird nur der Beschluss über die Aufforderung zur Veräußerung ange...mehr

Rz. 29 Zwei oder mehr Wohnungseigentumsrechte (auch Wohnungs- und Teileigentum; vgl. § 2 S. 2 WGV) können durch Vereinigung gemäß § 890 Abs. 1 BGB i.V.m. § 5 GBO oder durch Zuschreibung gemäß § 890 Abs. 2 BGB i.V.m. § 6 GBO rechtlich zusammengelegt werden, wenn die betroffenen Rechte demselben Eigentümer (bei einer Mehrheit im gleichen Beteiligungsverhältnis) zustehen und an...mehr

Rz. 189 Die Gemeinschaftsordnung kann einem Wohnungseigentümer konkrete bauliche Veränderungen gestatten. Erlaubt die Gemeinschaftsordnung einem Wohnungseigentümer die Errichtung eines Wintergartens, haben die übrigen Wohnungseigentümer die erforderlichen baulichen Maßnahmen zu dulden. Sie brauchen aber bei mehreren Gestaltungsmöglichkeiten keine Lösung hinzunehmen, die ihre...mehr

Rz. 43 Im Gegensatz zur praktisch unbegrenzten Regelungsmöglichkeit durch Teilungserklärung bzw. Vereinbarung schränkt § 19 Abs. 1 WEG die Befugnisse der Eigentümer, Entsprechendes durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, deutlich ein. Zum einen dürfen Vereinbarungen (und somit auch die Gemeinschaftsordnung) nicht entgegenstehen. Ist beispielsweise die gewerbliche Nutzung in der ...mehr

Rz. 113 Auch der Abschluss einer Glasbruchversicherung bei großen und damit teuren Isolierscheiben sowie bei Glaseingangstüren (es sei denn, es besteht bereits eine Hausratsversicherung, die Glasbruch mit umfasst) oder der Abschluss einer Gewässerschadenhaftpflichtversicherung bei der Lagerung von Heizöl kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Auch der Abschluss einer V...mehr

Rz. 79 Sofern bei fortdauernden oder wiederholten Störungshandlungen auch über einen langen Zeitraum keine Verjährung eintritt, kann dem Abwehranspruch der Einwand der Verwirkung entgegenstehen. Voraussetzung der Verwirkung ist, dass der Beeinträchtigte sein Recht längere Zeit nicht geltend gemacht hat und weitere Umstände hinzutreten, die das Abwehrbegehren als gegen Treu u...mehr

Rz. 65 Aus § 28 folgt die Verpflichtung der Wohnungseigentümer für einen ausgeglichenen Etat zu sorgen.[163] Entsteht durch Zahlungsausfälle eine größere Deckungslücke, muss der Verwalter dafür sorgen, dass eine Änderung des laufenden Wirtschaftsplans beschlossen und auf diese Weise die Pflicht zur Zahlung weiterer Beträge gemäß § 28 Abs. 1 begründet wird, um die Deckungslüc...mehr