Fachbeiträge & Kommentare zu Jahresabrechnung

Leitsatz Im vorliegenden Einzelfall bejahte Beschlusskompetenz zur sog. "tätigen Mithilfe" (hier: zu turnusweiser Schneeräumpflicht der einzelnen Eigentümer auch als typischerweise in Hausordnungen regelbare Verhaltenspflichten) Normenkette §§ 16 Abs. 2 und 21 Abs. 3 i. V. m. Abs. 5 Nr. 1 WEG Kommentarmehr

Leitsatz Grundsätzlich Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung Vom Verwalter hinzugezogener Dritter besitzt ein Teilnahmerecht nur dann, wenn seine Anhörung oder Beratung im Interesse der Gesamtheit der Eigentümer liegt Nicht berechtigte Anwesenheit eines Dritten muss sich auf angefochtene Beschlussfassung ausgewirkt haben können Im Verwaltervertrag vereinbarte Sonderhono...mehr

Leitsatz Auch ein durch Vereinbarung festgelegter Umlageschlüssel kann durch Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 WEG geändert werden. Für eine transparente Ausgestaltung genügt es nicht, dass einer Abrechnung oder einem Wirtschaftsplan lediglich der neue Schlüssel zugrunde gelegt wird. Eine rückwirkende Änderung des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG entspricht in der Reg...mehr

Leitsatz Sonderumlage als eilbedürftiger "Not-Wirtschaftsplan" muss bei schwieriger Beurteilung der Kostenverteilung (hier: Deckensanierung unter einem zulässigen Ausbau eines Dachraums) noch nicht die endgültige Kostenverteilung ausweisen, die grundsätzlich erst in der nachfolgenden Jahresabrechnung zu erfolgen hat Normenkette § 28 WEG Kommentar Bestehen Kostenschulden des Ve...mehr

Leitsatz Anfechtung der Jahresabrechnung (Rücklagendarstellung, Teilungültigkeit, getrennte Abrechnungskreise, Zusammenfassung von Ausgabenpositionen) Normenkette §§ 28, 43 Nr. 4, 46 WEG; § 92 ZPO Kommentar Hinsichtlich der Aufnahme eines Sollbetrags der Zuführungen zur Rücklage im Ausgabenteil und auch hinsichtlich der Darstellung der Zuführung zur Rücklage im Teil "erweitert...mehr

Leitsatz Die Eigentümergemeinschaft ist zur Geltendmachung eines aufgrund einer Verletzung des Verwaltervertrags in ihrem Verwaltungsvermögen entstandenen Schadens aktivlegitimiert. Ein der Eigentümergemeinschaft in ihrem Verwaltungsvermögen entstandener Schaden entfällt nicht dadurch, dass der Schadensbetrag in die Jahresabrechnung eingestellt und auf die einzelnen Eigentüm...mehr

GKG § 49 Leitsatz Der Kostenstreitwert einer Klage auf Erstellung einer Wohngeldabrechnung in WEG-Sachen bestimmt sich nach dem Interesse der Beteiligten (§ 49a Abs. 1 GKG). § 49a Abs. 2 GKG setzt für dieses Interesse lediglich Unter- und Obergrenzen. Eine Multiplikation des Interesses bis zum fünffachen ist von dieser Vorschrift weder geboten noch auch nur erlaubt (a.A. vor...mehr

Die Beschwerde ist zulässig, insbesondere nach §§ 32 Abs. 2 RVG, 68 Abs. 1 GKG auch gegen die Entscheidung des LG als Berufungsinstanz statthaft sowie ordnungsgemäß eingelegt worden (§§ 68 Abs. 2 S. 6, 66 Abs. 5 GKG). In der Sache hat die Beschwerde nur zu einem kleinen Teil Erfolg. Der für die zweite Instanz festzusetzende Kostenstreitwert setzt sich zusammen aus dem Wert de...mehr

Der Kostenstreitwert einer Klage auf Erstellung einer Wohngeldabrechnung in WEG-Sachen bestimmt sich nach dem Interesse der Beteiligten (§ 49a Abs. 1 GKG). § 49a Abs. 2 GKG setzt für dieses Interesse lediglich Unter- und Obergrenzen. Eine Multiplikation des Interesses bis zum fünffachen ist von dieser Vorschrift weder geboten noch auch nur erlaubt (a.A. vor Inkrafttreten des...mehr

Das AG hatte die Beklagte, Verwalterin einer WEG-Anlage, verurteilt, eine Wohngeldabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG für die Jahre 2001–2004 vorzulegen. Nachdem die Beklagte ihre Berufung gegen dieses Urteil zurückgenommen hatte, hat die Berufungskammer den Kostenstreitwert für die zweite Instanz auf 13.105,67 EUR festgesetzt. Gegen die Streitwertfestsetzung richtet sich die vo...mehr

In der Sache selbst ist das Rechtsmittel unbegründet. Der angefochtene Beschluss hält der rechtlichen Nachprüfung stand. Da die Beratungshilfe von Gesetzes wegen in "Angelegenheiten" gewährt wird (vgl. § 2 Abs. 2, § 6 BerHG), ist die Vergütung, die der Rechtsanwalt nach den Vorschriften des RVG erhält (vgl. § 44 RVG), ebenfalls auf die "Angelegenheit" auszurichten. Mangels ei...mehr

Weitere Konstellationen, in denen die Rechtsprechung bei Klage und Widerklage in Mietsachen denselben Gegenstand annimmt, sind in folgenden Fällen gegeben:mehr

Leitsatz Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rückl...mehr

Leitsatz Achtung: Bisher gebräuchliche Buchungs- und Abrechnungssysteme zum gemeinschaftlichen Vermögensbestandteil "Instandhaltungsrückstellung" müssen nach neuem "Machtwort" des BGH (Urteil vom 4.12.2009) ab sofort geändert werden! Normenkette zu §§ 21 Abs. 4 und 28 Abs. 3 WEG Kommentarmehr

Leitsatz Die Jahresabrechnung ist auf entsprechende Rüge hin insgesamt für ungültig zu erklären, wenn sie für einen durchschnittlichen Eigentümer ohne sachkundige Hilfe nicht vollständig und nachvollziehbar ist. Das ist regelmäßig bei fehlender rechnerischer Schlüssigkeit der Fall, wenn also eine Diskrepanz zwischen tatsächlicher Kontenentwicklung und der Einnahmen- und Ausg...mehr

Leitsatz Mangels Beschlusskompetenz nichtiger (hier: teilnichtiger) Beschluss über eine Jahresabrechnung, die zugleich Altforderungen aus früheren Abrechnungsbeschlüssen miterfasst (Revision zugelassen) Normenkette § 28 WEG; §§ 139, 195 ff. BGB Kommentar Beschließen die Wohnungseigentümer in einer Jahresabrechnung zugleich auch über Altforderungen, die bereits in früheren Jahr...mehr

Leitsatz Überzeugende Grundsatzentscheidung des Landgerichts München I insbesondere zur Richtigkeit und Vollständigkeit von Gesamt- und Einzelabrechnungen im Wohnungseigentumsrecht Normenkette § 28 WEG Kommentar Herausgestellte Thesen aus der Begründung dieser Entscheidung: Mehrere Kläger eines Beschlussanfechtungsverfahrens sind notwendige Streitgenossen (h.M., vgl. BGH, Urtei...mehr

Leitsatz Abrechnungsgenehmigungsbeschluss ist ungültig, wenn in der Abrechnung die Gesamteinnahmen fehlen (rechnerische Unschlüssigkeit) Normenkette § 28 WEG Kommentar Fehlen einer beschlossenen Jahresabrechnung die Gesamteinnahmen als wesentlicher Bestandteil einer Jahresabrechnung, so ist der Abrechnungsgenehmigungsbeschluss insgesamt für ungültig zu erklären, da ihm die rec...mehr

Leitsatz "Betriebskostenabrechnung" ohne Gesamtabrechnung widerspricht § 28 WEG Konkludente Änderung des Verteilerschlüssels in wiederholt genehmigten Jahresabrechnungen ohne Änderungsbewusstsein ist nicht rechtens Normenkette §§ 16, 28 WEG Kommentar Eine bloße "Betriebskostenabrechnung" entspricht ohne vorgelegte Gesamtabrechnung nicht dem Mindestinhalt einer Jahresabrechnung ...mehr

Leitsatz Sonderbelastung eines Eigentümers in Einzelwirtschaftsplan bzw. Einzelabrechnung muss in nachvollziehbarer und nachprüfbarer Weise dargelegt werden Kostenverteilungsänderung kraft vereinbarter Öffnungsklausel Normenkette §§ 16 Abs. 2, 21 Abs. 3, 28 Abs. 3 WEG Kommentar Der Ausweis einer Sonderbelastung im Einzelwirtschaftsplan bzw. der Einzelabrechnung eines Eigentümer...mehr

Leitsatz Der Ausweis einer Sonderbelastung im Einzelwirtschaftsplan eines Wohnungseigentümers entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn im Rahmen der Genehmigung der Jahresabrechnung in für den betroffenen Wohnungseigentümer nachvollziehbarer und nachprüfbarer Weise dargelegt wird, auf welcher tatsächlichen und rechtlichen Grundlage die Gemeinschaft gegen ihn eine...mehr

Leitsatz Sonderbelastungen einzelner Eigentümer in der Jahresabrechnung Normenkette § 28 WEG Kommentar In die Jahresabrechnung sind alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einzustellen, und zwar ohne Rücksicht darauf, ob sie zu Recht getätigt wurden. Damit darf die Gemeinschaft über einen Abrechnungsgenehmigungsbeschluss nicht lediglich Schadensersatzansprüche geltend machen...mehr

Leitsatz Die Anfechtung einer Jahresabrechnung wegen Abweichung von der kalenderjährlichen Abrechnung ist treuwidrig, wenn die Wahl des Abrechnungszeitraums gerade der Umstellung auf das Kalenderjahr dient und eine weniger nachteilige Umstellung für alle Eigentümer nicht ersichtlich ist. Fakten: In der Wohnungseigentümergemeinschaft wurde jeweils eine Wirtschaftsperiode "1.12...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümerbeschluss über eine Zusatzvergütung für den Verwalter für die Erstellung einer einkommensteuerrelevanten Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen entspricht grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung. Fakten: Die Wohnungseigentümer hatten die Verwalterin mit der Erstellung einer im Rahmen der Einkommenssteuererklärung zu verwendenden Bes...mehr

Leitsatz Eigentümer haben Beschlusskompetenz auch für die Regelung einer Sondervergütung des Verwalters im Zusammenhang mit der Erteilung von Bescheinigungen nach § 35a EStG ("haushaltsnahe Dienstleistungen") Kostenumlegung auf sämtliche Eigentümer entspricht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung Normenkette § 21 WEG; § 35a EStG Kommentar Entgegen der Rechtsansicht beider Vori...mehr

Leitsatz Zwangsverwalter haftet ab Beschlagnahme auch für Sonderumlagebeiträge und Einzelabrechnungssollbeträge als verbleibende Abrechnungsspitze Normenkette §§ 16, 28 WEG; § 156 ZVG Kommentar Der Zwangsverwalter schuldet für die unter Zwangsverwaltung stehende Sondereigentumseinheit ab Beschlagnahme nicht nur laufendes Wohngeld, sondern auch etwaige Sonderumlagebeträge und a...mehr

Leitsatz Verteilung des Verwalterhonorars grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen (auch bei anderweitiger Regelung im Verwaltervertrag) Saldenvorträge gehören nicht in die zu beschließende Jahresabrechnung Normenkette §§ 16 Abs. 2 und 28 WEG Kommentar Das Verwalterhonorar ist vorbehaltlich abweichender Beschlüsse oder Vereinbarungen nach Miteigentumsanteilen zu verteilen; dem s...mehr

Leitsatz Anspruchsgrundlage für Wohngeldschulden in "Wahlfeststellung" kraft bestandskräftig beschlossener Jahresabrechnung und fehlendem Wirtschaftsplan (originäre Beitragsschuld) Normenkette §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 5 und 45 Abs. 1 WEG Kommentar Ist in einem Wohngeldinkassoverfahren streitig, ob Wirtschaftspläne erstellt und von der Gemeinschaft beschlussgenehmigt wurden, bedar...mehr

Leitsatz Erstattungsanspruch vorgestreckter gemeinschaftlicher Kosten und Lasten in Zweiergemeinschaft auch ohne Beschlussfassung über Wirtschaftsplan oder Jahresabrechnung Aufrechnung mit Gegenforderungen auch in Zweiergemeinschaft grds. unzulässig Normenkette §§ 16 Abs. 1 u. 2, 28 WEG Kommentar Hat in einer Zweiergemeinschaft ein Eigentümer gemeinschaftliche Kosten und Lasten...mehr

Leitsatz Anfechtungskläger kann in fälliger Jahresabrechnung nicht anteilig mit gegnerischen Anwaltskosten im noch nicht rechtskräftig abgeschlossenen Verfahren belastet werden Zu unbestimmter Beschluss/Beschlussantrag Normenkette §§ 24, 46 WEG Kommentar Es widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, in einer fälligen Jahresabrechnung den Anfechtungskläger eines noch nicht rechtsk...mehr

Leitsatz Wird die Dauerfristverlängerung für die Abgabe der USt-Voranmeldungen widerrufen und die Sondervorauszahlung auf die Vorauszahlung für den letzten Voranmeldungszeitraum, für den die Fristverlängerung gilt, angerechnet, ist der insoweit nicht verbrauchte Betrag der Sondervorauszahlung nicht zu erstatten, sondern mit der Jahressteuer zu verrechnen. Nur soweit die Sond...mehr

Leitsatz Wird die Dauerfristverlängerung für die Abgabe der USt-Voranmeldungen widerrufen und die Sondervorauszahlung auf die Vorauszahlung für den letzten Voranmeldungszeitraum, für den die Fristverlängerung gilt, angerechnet, ist der insoweit nicht verbrauchte Betrag der Sondervorauszahlung nicht zu erstatten, sondern mit der Jahressteuer zu verrechnen. Nur soweit die Sond...mehr

Leitsatz Wird die Dauerfristverlängerung für die Abgabe der USt-Voranmeldungen widerrufen und die Sondervorauszahlung auf die Vorauszahlung für den letzten Voranmeldungszeitraum, für den die Fristverlängerung gilt, angerechnet, ist der insoweit nicht verbrauchte Betrag der Sondervorauszahlung nicht zu erstatten, sondern mit der Jahressteuer zu verrechnen. Nur soweit die Sond...mehr

Leitsatz Zulässige Rechnungsabgrenzung bei den Heizkosten Rechnungsabgrenzungsposten in der Jahresabrechnung müssen nachvollziehbar und verständlich sein Normenkette § 28 WEG; §§ 3 ff. HeizkV Kommentar Nach h.M. können bei der Abrechnung der Heizkosten Rechnungsabgrenzungsposten gebildet werden (vgl. bereits BayObLG, ZMR 2004, 131/132 = NZM 2003, 900; OLG Hamm, ZMR 2001, 1001/1...mehr

Leitsatz Eine gravierende Pflichtverletzung, die einen wichtigen Grund zur Abberufung der Verwaltung beinhaltet, ist dann gegeben, wenn die Verwaltung mehrere Jahre lang keinerlei Aktivitäten entfaltet, um ihre Verpflichtungen aus einem gerichtlichen Vergleich zur Neuverteilung laufender Kosten sowie zu Abrechnungserstellungen umzusetzen. Fakten: Ein wichtiger Grund für die A...mehr

Leitsatz Unterzeichnung eines Versammlungsprotokolls durch den allein in berechtigter Vertretung eines Wohnungseigentümers neben dem Versammlungsleiter in der Versammlung erschienenen Vertreter Normenkette § 24 Abs. 6 WEG Kommentar Eine in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung enthaltene qualifizierte Klausel zur Protokollierung der Versammlung ist dahin auszulegen, d...mehr

Leitsatz Wohngeldinkasso durch den Verwalter in eigenem Namen kraft verwaltervertraglicher Regelung (in sog. gewillkürter Prozessstandschaft) Anteilige Zahlungsschuld nach Beschluss einer Sonderumlage bei leichter Errechenbarkeit des Zahlungsanteils Jahresabrechnungsgenehmigung begrenzt Zahlungsschuld der Höhe nach aus vorausgehendem Wirtschaftsplan bzw. liquiditätsverbessernd...mehr

Leitsatz Auch Zinserträge aus der Anlage einer Instandhaltungsrücklage müssen als voraussichtliche Einnahmen in einen Wirtschaftsplan aufgenommen werden Normenkette § 28 Abs. 1 WEG Kommentar Die in den Wirtschaftsplan aufzunehmenden voraussichtlichen Einnahmen umfassen auch die Zinserträge aus der Anlage der Instandhaltungsrücklage. Fehlen diese im Wirtschaftsplan, so erfüllt ...mehr

Leitsatz Vereinbarte Öffnungsklausel für Kostenverteilung muss eindeutig bestimmt sein Normenkette § 16 Abs. 2 WEG Kommentar Ist in der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage vereinbart, dass "an den Nutzungen, Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums jeder Wohnungseigentümer in Höhe seines Miteigentumsanteils berechtigt bzw. verpflichtet ist, soweit nicht die Woh...mehr

Leitsatz Objektive Auslegung des Beschlusses über eine Jahresabrechnung (auch mitbeschlossene Einzelabrechnungen?) Ungültige Klauseln eines Muster-Verwaltervertrags; Anfechtung des Beschlusses über die Ermächtigung des Beirats zum Vertragsabschluss Beschlussfassung über die Erneuerung einer gemeinschaftlichen Zentralheizungsanlage mit gleichzeitigem Austausch defekter Heizkörp...mehr

Leitsatz Ein vom teilenden Grundstückseigentümer bestimmter Ex-Erstverwalter hat keine Vergütungs-, Aufwendungsersatz- und Bereicherungsansprüche, wenn er seine gesetzlichen und vertraglichen Hauptleistungspflichten gegenüber der Gemeinschaft nicht erfüllt Normenkette §§ 177, 181, 196, 197, 323 ff., 398, 612, 615, 632, 669, 670, 675, 679, 683, 684, 812 BGB; §§ 8, 21, 23, 24 A...mehr

Leitsatz Unvollständige Jahresabrechnung ist fehlerhaft Beschluss, dass der Verwalter nicht verpflichtet ist, eine Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen auszustellen, ist gültig Kein Sonderhonorar für die Führung der Beschluss-Sammlung bei Vertragsabschluss nach dem 1.7.2007 Normenkette §§ 24 Abs. 7 u. 28 WEG; § 35a EStG; § 675 BGB Kommentar Die Anfechtung des Genehm...mehr

Leitsatz Vollständige oder teilweise Ungültigkeit einer Jahresabrechnung Normenkette §§ 23 Abs. 4 u. 28 Abs. 3 u. 5 WEG Kommentar Die Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung kann auf einzelne selbstständige Rechnungsposten beschränkt werden; sind diese mit Mängeln behaftet, ist der Beschluss nur hinsichtlich dieser Abrechnungsposten für ungültig zu erk...mehr

Leitsatz Verabschiedung eines Wirtschaftsplans durch den teilenden Grundstückseigentümer im Wege eines "Ein-Mann-Beschlusses" (vor Entstehung einer faktischen Gemeinschaft) begründet für die später entstandene Gemeinschaft keine Wohngeldforderungen Gleiches gilt für den Beschluss einer Gemeinschaft mit allein als Endbetrag bezeichneten "Gesamtkosten" eines Abrechnungsjahres Er...mehr

Leitsatz Voraussetzungen der Neubestellung des Verwalters Notwendiger "Notwirtschaftsplan"; Säumnisse des Vorverwalters Heizkesselerneuerung (Hauptsacheerledigung; Beschlussanfechtung; Rechtsschutzbedürfnis) Normenkette §§ 26, 28 Abs. 1 u. 5 WEG Kommentar Grundsätzlich ist daran festzuhalten, dass bei der Vorbereitung der Neubestellung eines Verwalters die Einholung mehrerer Ang...mehr

Leitsatz Zwar können auch in einer sogenannten "Einmannversammlung" wirksame Eigentümerbeschlüsse gefasst werden. Voraussetzung ist jedoch, dass die Kundgabe der Stimmabgabe zum einen dabei nach außen in Erscheinung tritt und zum anderen die Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter erfolgt. Fakten: Vorliegend hatte der Verwalter zu ei...mehr

Leitsatz Abrechnungsgenehmigungsbeschluss bestätigt allein mit rechtsverstärkender Wirkung den vorausgehenden Wirtschaftsplan (Haushaltsplan) Normenkette §§ 16, 28 Abs. 2 WEG Kommentar Während der Wirtschaftsplan wie ein Haushaltsplan am voraussichtlichen Finanzbedarf der Gemeinschaft orientiert ist, werden in der Jahresabrechnung die tatsächlichen, im Geschäftsjahr eingegange...mehr

Leitsatz Zu (hier verneinten) Aufwendungsersatzansprüchen eines ausgeschiedenen Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft Fragen der Verjährung und des Verjährungsbeginns für solche Aufwendungsersatzansprüche Normenkette §§ 10 Abs. 6, 27 Abs. 2 Nr. 4 und Abs. 3 Nr. 2 WEG; §§ 199, 670 und 683 Satz 1 BGB Kommentar Der Antragsteller war bis Mitte 2005 Miteigentümer und seit Entst...mehr

Leitsatz Nach entsprechender Vereinbarung getrennte Abrechnungen, Wirtschaftspläne und Rücklagen für jedes Haus in sog. Mehrhausanlage Normenkette §§ 16, 28 WEG Kommentar Sieht die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung die Bildung von Untergemeinschaften in einer Mehrhausanlage vor und sind getrennte Abrechnungskreise festgelegt, so ist bei Jahresabrechnungen und Wirtscha...mehr

Leitsatz Die schlichte Nennung von - angeblichen - Gesamtkosten ("Kosten/Jahr") in einer als "Nebenkostenabrechnung" bezeichneten Wohngeld(einzel-)abrechnung verleiht dieser nicht die Qualität einer (unvollständigen) Gesamtabrechnung. Liegen lediglich Einzelabrechnungen über Nebenkosten vor und beschließt die Gemeinschaft mehrheitlich auf dieser Grundlage die "Jahresabrechnu...mehr