Fachbeiträge & Kommentare zu Jahresabrechnung

Leitsatz Änderung des Kostenverteilungsschlüssels (hier: Müllgebühren) über vereinbarte "Öffnungsklausel" nur eingeschränkt möglich Mehraufwandsgebühr bei Nichtbeteiligung am Wohngeld-Lastschrifteinzugsverfahren setzt ausdrückliche Beschlussfassung voraus (ist also nicht lediglich durch den Verwaltervertrag begründbar!) Normenkette § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG, § 23 WEG Kommentar 1. ...mehr

Leitsatz Wohngeldanspruch kann auch nach genehmigter Jahresabrechnung weiterhin auf beschlossenen Wirtschaftsplan gestützt werden (jetzt h.R.M.) Bestandskräftiger (unangefochten gebliebener) Mehrheitsbeschluss ("Zitterbeschluss") über 8%igen Verzugszins von Wohngeldrückständen bleibt wirksam und bindend (entgegen der Auffassung von Wenzel u.a.) Der zur Wohngeld-Geltendmachung ...mehr

Leitsatz Der Verwalter ist verpflichtet, den Wohnungseigentümern nach Beendigung seiner Tätigkeit Rechnung zu legen und Guthaben auf den Gemeinschaftskonten an sie herauszugeben. Fakten: Die Rechte und Pflichten des Verwalters richten sich gemäß § 675 Abs. 1 BGB nach den Vorschriften des Auftragsrechts. Die Gelder auf den vom Verwalter für die Gemeinschaft angelegten Konten s...mehr

Leitsatz Verwaltungsunterlagen sind Bestandteil des gemeinschaftlichen Verwaltungsvermögens Normenkette § 21 Abs. 1 WEG, § 27 Abs. 1 WEG, § 666 BGB, § 675 BGB Kommentar 1. Der Anspruch auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen richtet sich einheitlich sowohl unmittelbar gegen den Verwalter (der diese Unterlagen "hinter sich hat"), wie auch mittelbar gegen die gesamte Eigentüm...mehr

Leitsatz Ausnahmsweise: Getrennte Versammlungen und Beschlussfassungen in einer sog. Mehrhausanlage (Gruppen- bzw. Block-Abstimmungen) Beschlussfähigkeit (nur) nach den Miteigentumsanteilen der Eigentümer des betreffenden Hauses Ungültige Verwalter-Entlastung Normenkette § 21 WEG, § 25 Abs. 3 WEG, § 27 WEG, § 28 Abs. 3 WEG Kommentar 1. Selbst eine jahrelange Übung der Eigentümer...mehr

Leitsatz Entlastung und Schadenersatzanspruchsverzicht bei jahrelanger Abrechnungsgenehmigung mit Fehlbuchungen (hier: Grundsteuerzahlung für den Bauträger, stets abgerechnet als "gemeinschaftliche Ausgabe"); Eigentümer hätten Fehler erkennen können! Normenkette § 28 Abs. 3, 4 WEG Kommentar 1. Einen Anspruch auf Entlastung gegen die Eigentümer besitzt der Verwalter grundsätzli...mehr

Leitsatz Kein Eigentümer-Anspruch auf Erstellung eines Vermögensstatus mit Ausweisung von Forderungen und Verbindlichkeiten der Gemeinschaft Keine Rechnungslegungspflicht des Verwalters gegenüber einem einzelnen Eigentümer Rechtsgültigkeit eines bestandskräftigen Kostenverteilungsänderungs-Mehrheitsbeschlusses ("Zitterbeschlusses") nach wie vor vom Senat bestätigt; keine Besch...mehr

Leitsatz Der Verwalter ist, soweit diesbezüglich bei seinem Amtsantritt Streit über die Arbeitsweise seines Vorgängers herrscht, nicht von Amts wegen dazu verpflichtet, eine nachvollziehbare Auflistung der gesamten Instandhaltungsrücklage der vergangenen Jahre zu erstellen. Fakten: Die Eigentümergemeinschaft fordert von dem neuen Verwalter eine Zusammenstellung der Gesamtrück...mehr

Leitsatz Vorbehaltlose Entlastung des Verwalters als negatives Schuldanerkenntnis hinsichtlich mindestens erkennbarer Ansprüche Die Feststellungslast bezüglich behaupteter pflichtwidriger Mittelverwendung tragen die Wohnungseigentümer Normenkette § 26 WEG, § 27 WEG, § 28 WEG, § 397 BGB Kommentar 1. Ein Eigentümerbeschluss über die Entlastung eines Verwalters bedeutet die Billig...mehr

Normenkette § 28 Abs. 5 WEG Kommentar 1. Ein Wohngeldzahlungsanspruch kann sich auch aus einem Abrechnungs- Abänderungsbeschluss ergeben, selbst wenn die betreffende Jahresabrechnung bereits früher bestandskräftig genehmigt wurde. Auch über bereits bestandskräftig beschlossene Abrechnungen kann eine Gemeinschaft grundsätzlich neu entscheiden; ob solche Änderungsbeschlüsse wir...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümer können über eine bereits bestandskräftige Jahresabrechnung erneut beschließen, wenn sich diese nachträglich infolge Irrtums oder unrichtiger Buchführung als fehlerhaft erweist. Fakten: Grundsätzlich können die Eigentümer auch über bereits bestandskräftig beschlossene Maßnahmen erneut entscheiden. Ob solche änderungsbeschlüsse wirksam sind, häng...mehr

Leitsatz Wirtschaftsplan kann weiterhin auch nach Abrechnungs-Beschlussgenehmigung Zahlungsanspruchsgrundlage bleiben (soweit sich nicht aus der Jahresabrechnung gegenüber dem Soll der Vorschüsse ein niedrigerer Schuldsaldo ergibt) Die Gemeinschaftsordnung kann einen erhöhten Verzugszinssatz für Wohngeldschulden festlegen, nun seit 1. 1. 1999 nach dem sog. Basiszinssatz Fortfü...mehr

Leitsatz Es genügt, dass der Eigentümerbeschluss über den Wirtschaftsplan auf den den Wohnungseigentümern vorgelegten Wirtschaftsplan Bezug nimmt. Nicht erforderlich ist es, in den Eigentümerbeschluss den Wirtschaftsplan, sei es auch nur mit den Gesamteinnahmen und -ausgaben aufzunehmen. Etwas anderes kann gelten, wenn mehrere Wirtschaftspläne vorgelegt werden. Fakten: Gemäß ...mehr

Leitsatz Die zeitgerechte Aufstellung einer Jahresabrechnung gehört zu den wichtigsten Aufgaben des Verwalters. Die wiederholte, nicht rechtzeitige Aufstellung der Jahresabrechnung kann einen wichtigen Grund für die Abberufung des Verwalters darstellen. Fakten: Nach einer entsprechenden Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung hatte der Verwalter die Jahresabrechnung spätestens...mehr

Leitsatz Wiederholte, nicht rechtzeitige und ggf. mängelbehaftete Jahresabrechnung kann einen wichtigen Grund für die Abberufung des Verwalters darstellen Normenkette § 26 WEG, § 28 Abs. 3 WEG Kommentar 1. Im vorliegenden Fall war in der Gemeinschaftsordnung vereinbart, dass der Verwalter spätestens 5 Monate nach Ablauf des Abrechnungsjahres die Jahresabrechnung zu erstellen h...mehr

Leitsatz Der Ersteigerer einer Eigentumswohnung haftet für die Beitragsrückstände seines Vorgängers auch dann nicht, wenn der nach dem Eigentumserwerb gefasste Beschluss über die sie einbeziehende Jahresabrechnung bestandskräftig geworden ist. Fakten: Der jetzige Eigentümer erwarb im Wege der Zwangsversteigerung eine Eigentumswohnung. Die für das Jahr vor dem Erwerbszeitpunkt...mehr

Leitsatz Der Erwerber oder Ersteigerer einer Eigentumswohnung haftet für Beitragsrückstände seines Vorgängers auch dann nicht, wenn der nach dem Eigentumserwerb gefasste Beschluss über die Jahresabrechnung bestandskräftig geworden ist. Im Rahmen der Begründung von Zahlungspflichten von Wohnungseigentümern muss zwischen dem Beschluss der Wohnungseigentümer über den Wirtschafts...mehr

Leitsatz Rechtsnachfolger haften grundsätzlich und generell der Höhe nach nur begrenzt auf die so genannte Abrechnungsspitze (hinsichtlich einer nach Eigentumswechsel beschlossenen und fällig gestellten Einzelabrechnung); dies gilt auch im Falle einer mangels Beschlussanfechtung bestandskräftig gewordenen Einzelabrechnung, in der Soll-Beitragsrückstände des Voreigentümers mi...mehr

Leitsatz Übersieht das LG einen Antrag, kommt lediglich ein Ergänzungsantrag (nicht jedoch eine Rechtsbeschwerde) in Betracht Zum Geschäftswert über die Anfechtung von Abrechnungs- und Entlastungsbeschlüssen Normenkette § 43 WEG, § 48 Abs. 2 WEG, § 20 FGG, § 321 ZPO Kommentar 1. Entscheidet ein Gericht über Anträge ganz oder teilweise nicht, dann stellt die getroffene Gerichtse...mehr

Leitsatz Kontostandsmitteilung des einzelnen Eigentümers (Vorjahressaldo, Schlusssaldo) grundsätzlich nicht Gegenstand der Abrechnung und Abrechnungsgenehmigungs-Beschlussfassung In den Wirtschaftsplan sind nur zu erwartende Einnahmen aufzunehmen Der Entziehungsbeschluss bedarf der absoluten Stimmenmehrheit, berechnet nach Köpfen Eingeschränkte Amtsermittlung des Gerichts bei A...mehr

Leitsatz Auch ein Zwangsverwalter haftet stets nur in Höhe der so gen. Abrechnungsspitze Kein Verschulden des Zwangsverwalters, wenn er sich der BGH-Meinung anschließt Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 155 Abs. 1 ZVG Kommentar 1. Ein Zwangsverwalter haftet auch dann nicht für die Zahlung einer rückständigen Sonderumlage für das seiner Verwaltung unterliegende Wohnungseigentum, wen...mehr

Leitsatz Durch Vereinbarung oder nicht angefochtenen Mehrheitsbeschluss können die Mindestanforderungen an den Inhalt eines Wirtschaftsplans so herabgesetzt werden, dass er nur den von den einzelnen Wohnungseigentümern monatlich zu entrichtenden Wohngeldvorschuss nennt. Fakten: Der Beschluss über die Genehmigung des Wirtschaftsplans bestimmt den vorläufigen Betrag, mit dem di...mehr

Leitsatz Entlastungsbeschluss enthält jedoch im Zweifel keine Genehmigungswirkung für frühere, noch offene Abrechnungen Normenkette § 28 Abs. 5 WEG Kommentar 1. Es entspricht h.M., dass ein Entlastungsbeschluss zugleich die stillschweigende Billigung einer Jahresabrechnung enthalten kann. Maßgebend sind hier Auslegungsgrundsätze und Umstände des Einzelfalles. Ist in einer Eige...mehr

Leitsatz Ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung über die Entlastung des Verwalters enthält zugleich die Billigung der Jahresabrechnung, wenn diese Abrechnung in der Versammlung zuvor erörtert worden ist. Fakten: Es ist einhellige Rechtsmeinung, dass ein Entlastungsbeschluss zugleich die stillschweigende Billigung der Jahresabrechnung enthalten kann. Ob dies letztlich...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft die Abberufung des Verwalters nicht schon dann verlangen, wenn dafür ein wichtiger Grund vorliegt, sondern erst, wenn dieser Grund so schwerwiegend ist, dass unter Berücksichtigung eines Beurteilungsspielraums der Wohnungseigentümergemeinschaft die Nichtabberufung des Verwalters nicht mehr vertretbar erscheint. Fakten...mehr

Leitsatz Auch das BayObLG fordert nunmehr nicht die Beschlussanfechtung hinsichtlich einer genehmigten Einzelabrechnung (hier: durch den Zwangsverwalter), wenn die - nach Zwangsverwaltungs-Anordnung beschlussgenehmigte - Einzelabrechnung schuldbetragsmäßig nicht auf die sog. Abrechnungsspitze beschränkt sein sollte (Einschränkung eigener Senatsentscheidung, BayObLGZ 91, 83) I...mehr

Normenkette § 28 WEG Kommentar Allein noch in einer Kostenentscheidung musste der Senat erneut feststellen: 1. Der Eigentümerbeschluss über einen Wirtschaftsplan muss grundsätzlich die Zahlungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers betragsmäßig ausweisen. Ausnahmsweise genügt es aber, dass der geschuldete Betrag von den Eigentümern aufgrund eines bestimmten Verteilungsschlü...mehr

Leitsatz Sein absolutes Stimmenübergewicht kann jedoch ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen, sein Abstimmungsverhalten im Einzelfall rechtsmissbräuchlich sein Normenkette § 21 WEG, § 25 WEG, § 26 WEG, § 242 BGB Kommentar 1. Ein Mehrheitseigentümer kann auch bei abweichend von § 25 Abs. 2 WEG vereinbartem Stimmrecht (hier: nach Wertprinzip) bei seiner Wahl zum Verwalter mit...mehr

Normenkette § 399 BGB, § 851 Abs. 1 ZPO, § 851b ZPO Kommentar 1. Mietnebenkosten (Betriebskosten) sind zweckgebundene Leistungenim Sinne des § 399 BGB; eine solche Nebenkostenforderung des Vermieters kann aus diesem Grund nicht abgetreten werden; deshalb sind sie auch unpfändbar (vgl. § 851 Abs. 1 ZPO). 2. In diesem Fall kommt es nicht darauf an, ob die Mietnebenkosten als Vor...mehr

Leitsatz Ungültiger Entlastungsbeschluss des Verwalters bei zu hoher Abrechnung der Verwaltervergütung einem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber Beiratsentlastung jedoch gültig Die Gemeinschaft kann gegen deren Willen (Antragsablehnung) nicht verpflichtet werden, ein generelles Rauchverbot in gemeinschaftlichen Räumen zu verfügen Normenkette § 23 Abs. 4 WEG, § 26 WEG, § 28 A...mehr

Leitsatz Zulässige Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der Instandsetzungskostentragung allein der Garageneigentümer Normenkette § 5 Abs. 2 WEG, § 16 Abs. 2 WEG Kommentar 1. In einer Wohnanlage gab es auch Tiefgarageneinstellplätze als separates Teileigentum (14 Einzeleinstellplätze und 9 sog. Doppelparker oder Doppelstockgaragen), wobei die Doppelparker mit ...mehr

Leitsatz Auch über bestandskräftig gewordenen Eigentümer-Mehrheitsbeschluss kann eine Haftung eines rechtsgeschäftlichen Erwerbers (Rechtsnachfolgers) für Wohngeldrückstände seines Rechtsvorgängers begründet werden (ähnlich zulässiger Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung); kein Rechtsgeschäft zu Lasten Dritter! Wohngeldrückstände (Altschulden) in Form eines sog. Saldenvor...mehr

Leitsatz Die rechtskräftige Verpflichtung des abberufenen Verwalters, den Wohnungseigentümern durch Vorlage einer geordneten Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben unter Beifügung der Belege Rechnung zu legen, ist im Wege der Ersatzvornahme zu vollstrecken (§ 887 ZPO). Sachverhalt Auf einer Wohnungseigentümerversammlung wurde die Verwalterin aus wichtigem Grund abberufen und ...mehr

Normenkette § 45 Abs. 3 WEG, § 887 ZPO Kommentar 1. Die rechtskräftige Verpflichtung des abberufenen Verwalters, den Wohnungseigentümern durch Vorlage einer geordneten Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben unter Beifügung der Belege Rechnung zu legen, ist im Wege der Ersatzvornahme (als sog. vertretbare Handlung, nicht als unvertretbare Handlung) zu vollstrecken ( § 887 ZPO)...mehr

Leitsatz Die gerichtliche Ersetzung von Eigentümerbeschlüssen über die Jahresabrechnung und über Sonderumlagen kommt nicht in Betracht, wenn inhaltliche Beanstandungen der Beschlußvorlage gegeben sind und es nicht ausgeschlossen erscheint, daß nach Behebung der Mängel eine erneute Beschlußfassung in der Gemeinschaft erfolgreich ist. Sachverhalt Auf einer Eigentümerversammlung...mehr

Leitsatz Beteiligung auch eines Zwangsverwalters am Verfahren Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 21 Abs. 4 WEG, § 28 Abs. 3 WEG, § 5 WEG, § 146 ZVG, § 148 ZVG, § 22 ZVG, § 23 ZVG, § 13 KO Kommentar 1. Die gerichtliche Ersetzung von Eigentümerbeschlüssen über die Jahresabrechnung und auch über Sonderumlagen kommt nicht in Betracht, wenn inhaltliche Mängel der Beschlussvorlage gegeb...mehr

Normenkette § 23 Abs. 4 WEG, § 28 Abs. 3 und 5 WEG Kommentar 1. Die Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung kann auch in zulässiger Weise auf die Einzelabrechnung beschränkt werden. In diesem Fall können dann Einwendungen gegen die in einer Gesamtabrechnung ausgewiesenen Beträge (Ausgaben, Einnahmen, Kontenstände, Darstellung des Zu- und Abflusses auf...mehr

Leitsatz Die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags ist berechtigt, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter nachhaltig gestört ist. Das kann auch dann der Fall sein, wenn der Verwalter die Abrechnung über einen längeren Zeitraum verzögert und die Gemeinschaft diesbezüglich über mehrere Eigentümerversammlungen hin vertröstet. Fak...mehr

Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 28 Abs. 5 WEG Kommentar 1. Wird die Zahlung von Hausgeldvorauszahlungen aufgrund eines Wirtschaftsplanes gefordert und ergeht während des anhängigen Verfahrens der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung für diesen Zeitraum, ist eine Antragsänderung (Umstellung) zulässig und auch erforderlich, weil mit dem Genehmigungsbeschluss über ...mehr

Leitsatz Unterlassene Verhandlung vor vollbesetzter Kammer des Beschwerdegerichts führt grundsätzlich zur Entscheidungsaufhebung und Zurückverweisung Im Wohngeldinkassoverfahren sind Beschlüsse über Wirtschaftsplan bzw. Jahresabrechnung (einschließlich Einzelwirtschaftsplänen und Einzelabrechnungen) Schlüssigkeitsvoraussetzung Hinweispflichten des Gerichts Normenkette § 16 Abs....mehr

Leitsatz Die Jahresabrechnung muß dem Wohnungseigentümer auch ohne Unterstützung durch einen Buchprüfer oder Sachverständigen verständlich sein. Fakten: Im Rahmen der Erstellung der Jahresabrechnung sind bei den Einnahmen und Ausgaben die tatsächlichen Beträge einander gegenüberzustellen. Hierbei spielt es keine Rolle, ob der Rechtsgrund für Zahlungen in der betreffenden Rech...mehr

Leitsatz Einwendungen des Zahlungsschuldners im Wohngeld-Inkassoverfahren Wirtschaftsplan-Genehmigungsbeschluss bleibt Vorauszahlungsanspruchsgrundlage ungeachtet nachfolgender Abrechnungsbeschlussfassung Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 23 Abs. 4 WEG, § 28 Abs. 3 und 5 WEG Kommentar 1. Sachliche Einwendungen gegen die Höhe einer geltend gemachten Wohngeldforderung und die Höhe d...mehr

Leitsatz Der Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung wirkt objektbezogen auch für und gegen den Erwerber einer Wohnung, der in der abzurechnenden Wirtschaftsperiode noch nicht Eigentümer war, gleich ob der Eigentümerwechsel der Gemeinschaft oder dem Verwalter bekannt ist. Ebenso wie gegen den früheren Wohnungseigentümer wird auch gegen den Erwerber nur die sog. Abrechnun...mehr

Leitsatz Generelle Beschränkung der Rechtsnachfolgerhaftung nur auf die sog. Abrechnungsspitze? (Vorlage-Beschluss des KG Berlin an den BGH) Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 28 Abs. 5 WEG Kommentar 1. Ein Antragsgegner erwarb ein Wohnungseigentum in der Zwangsversteigerung durch Zuschlagsbeschluss vom 22. 1. 1996; am 25. 3. 1996 fand in seiner Abwesenheit eine Eigentümerversamml...mehr

Normenkette § 23 Abs. 4 WEG, § 28 Abs. 5 WEG Kommentar 1. Nach verfestigter Meinung der in Rechtsprechung und Literatur entwickelten Grundsätze muss eine Jahresabrechnung eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Geschäftsjahr enthalten; sie muss für einen Eigentümer aus sich heraus und auch ohne Zuzie...mehr

Leitsatz Die Entlastung eines Wohnungseigentümers, der im Einvernehmen mit der Gemeinschaft Verwaltertätigkeit tatsächlich verrichtet hat (faktischer Verwalter), entspricht - wenn auch ein Anspruch auf Entlastung außerhalb einer entsprechenden Vereinbarung in der Regel nicht besteht - bei Vorliegen der formellen und materiellen Voraussetzungen gleichwohl ordnungsgemäßer Verw...mehr

Leitsatz Wird über das Vermögen eines Wohnungseigentümers der Konkurs eröffnet, können als Masseforderungen gegen den Konkursverwalter nur die nach Eröffnung fällig gewordenen Ansprüche auf Wohngeldvorschüsse sowie die sog. Abrechnungsspitze aus der nach Eröffnung beschlossenen Jahresabrechnung geltend gemacht werden. Die vor Konkurseröffnung fällig gewordenen, nicht beglich...mehr

Leitsatz Nach Konkurseröffnung nur "Abrechnungsspitze" als Masseforderung (in Bestätigung zu BGH, NJW 94, 1866) Zur Amtsermittlungs- und Aufklärungs- bzw. Hinweispflicht des Wohnungseigentumsgerichts Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 28 WEG, § 3 Abs. 1 KO, § 12 KO, § 57 KO, § 58 Nr. 2 KO, § 139 ZPO, § 12 FGG Kommentar 1. Wird über das Vermögen eines Wohnungseigentümers der Konkurs...mehr

Normenkette § 28 Abs. 3 WEG Kommentar 1. Die Jahresabrechnung ist grundsätzlich eine reine Einnahmen-Ausgabenrechnung, also keine handelsrechtliche Bilanz und keine Gewinn- oder Verlustrechnung. Rechnungsabgrenzungen in zeitlicher Hinsicht sind nicht vorzunehmen (h.R.M.); Ausnahmen wurden hier allein zugelassen bei den Heiz- und Warmwasserkosten und bei der Instandhaltungsrüc...mehr

Leitsatz Teilungültigkeit eines Abrechnungsgenehmigungsbeschlusses (bei Mangel eines selbständigen Abrechnungspostens) Fehlt in der Abrechnung der Anfangsbestand aller Gemeinschaftskonten, besteht nur ein Abrechnungs- Ergänzungsanspruch Unterbliebene Heiz- und Warmwasserkostenverteilung eines an die Versorgung angeschlossenen Raumes (Teilungültigkeit der Abrechnung) Entlastungs...mehr