Fachbeiträge & Kommentare zu Jahresabrechnung

Leitsatz "Betriebskostenabrechnung" ohne Gesamtabrechnung widerspricht § 28 WEG Konkludente Änderung des Verteilerschlüssels in wiederholt genehmigten Jahresabrechnungen ohne Änderungsbewusstsein ist nicht rechtens Normenkette §§ 16, 28 WEG Kommentar Eine bloße "Betriebskostenabrechnung" entspricht ohne vorgelegte Gesamtabrechnung nicht dem Mindestinhalt einer Jahresabrechnung ...mehr

Leitsatz Sonderbelastung eines Eigentümers in Einzelwirtschaftsplan bzw. Einzelabrechnung muss in nachvollziehbarer und nachprüfbarer Weise dargelegt werden Kostenverteilungsänderung kraft vereinbarter Öffnungsklausel Normenkette §§ 16 Abs. 2, 21 Abs. 3, 28 Abs. 3 WEG Kommentar Der Ausweis einer Sonderbelastung im Einzelwirtschaftsplan bzw. der Einzelabrechnung eines Eigentümer...mehr

Leitsatz Der Ausweis einer Sonderbelastung im Einzelwirtschaftsplan eines Wohnungseigentümers entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn im Rahmen der Genehmigung der Jahresabrechnung in für den betroffenen Wohnungseigentümer nachvollziehbarer und nachprüfbarer Weise dargelegt wird, auf welcher tatsächlichen und rechtlichen Grundlage die Gemeinschaft gegen ihn eine...mehr

Leitsatz Sonderbelastungen einzelner Eigentümer in der Jahresabrechnung Normenkette § 28 WEG Kommentar In die Jahresabrechnung sind alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einzustellen, und zwar ohne Rücksicht darauf, ob sie zu Recht getätigt wurden. Damit darf die Gemeinschaft über einen Abrechnungsgenehmigungsbeschluss nicht lediglich Schadensersatzansprüche geltend machen...mehr

Leitsatz Die Anfechtung einer Jahresabrechnung wegen Abweichung von der kalenderjährlichen Abrechnung ist treuwidrig, wenn die Wahl des Abrechnungszeitraums gerade der Umstellung auf das Kalenderjahr dient und eine weniger nachteilige Umstellung für alle Eigentümer nicht ersichtlich ist. Fakten: In der Wohnungseigentümergemeinschaft wurde jeweils eine Wirtschaftsperiode "1.12...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümerbeschluss über eine Zusatzvergütung für den Verwalter für die Erstellung einer einkommensteuerrelevanten Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen entspricht grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung. Fakten: Die Wohnungseigentümer hatten die Verwalterin mit der Erstellung einer im Rahmen der Einkommenssteuererklärung zu verwendenden Bes...mehr

Leitsatz Eigentümer haben Beschlusskompetenz auch für die Regelung einer Sondervergütung des Verwalters im Zusammenhang mit der Erteilung von Bescheinigungen nach § 35a EStG ("haushaltsnahe Dienstleistungen") Kostenumlegung auf sämtliche Eigentümer entspricht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung Normenkette § 21 WEG; § 35a EStG Kommentar Entgegen der Rechtsansicht beider Vori...mehr

Leitsatz Zwangsverwalter haftet ab Beschlagnahme auch für Sonderumlagebeiträge und Einzelabrechnungssollbeträge als verbleibende Abrechnungsspitze Normenkette §§ 16, 28 WEG; § 156 ZVG Kommentar Der Zwangsverwalter schuldet für die unter Zwangsverwaltung stehende Sondereigentumseinheit ab Beschlagnahme nicht nur laufendes Wohngeld, sondern auch etwaige Sonderumlagebeträge und a...mehr

Leitsatz Verteilung des Verwalterhonorars grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen (auch bei anderweitiger Regelung im Verwaltervertrag) Saldenvorträge gehören nicht in die zu beschließende Jahresabrechnung Normenkette §§ 16 Abs. 2 und 28 WEG Kommentar Das Verwalterhonorar ist vorbehaltlich abweichender Beschlüsse oder Vereinbarungen nach Miteigentumsanteilen zu verteilen; dem s...mehr

Leitsatz Anspruchsgrundlage für Wohngeldschulden in "Wahlfeststellung" kraft bestandskräftig beschlossener Jahresabrechnung und fehlendem Wirtschaftsplan (originäre Beitragsschuld) Normenkette §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 5 und 45 Abs. 1 WEG Kommentar Ist in einem Wohngeldinkassoverfahren streitig, ob Wirtschaftspläne erstellt und von der Gemeinschaft beschlussgenehmigt wurden, bedar...mehr

Leitsatz Erstattungsanspruch vorgestreckter gemeinschaftlicher Kosten und Lasten in Zweiergemeinschaft auch ohne Beschlussfassung über Wirtschaftsplan oder Jahresabrechnung Aufrechnung mit Gegenforderungen auch in Zweiergemeinschaft grds. unzulässig Normenkette §§ 16 Abs. 1 u. 2, 28 WEG Kommentar Hat in einer Zweiergemeinschaft ein Eigentümer gemeinschaftliche Kosten und Lasten...mehr

Leitsatz Anfechtungskläger kann in fälliger Jahresabrechnung nicht anteilig mit gegnerischen Anwaltskosten im noch nicht rechtskräftig abgeschlossenen Verfahren belastet werden Zu unbestimmter Beschluss/Beschlussantrag Normenkette §§ 24, 46 WEG Kommentar Es widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, in einer fälligen Jahresabrechnung den Anfechtungskläger eines noch nicht rechtsk...mehr

Leitsatz Wird die Dauerfristverlängerung für die Abgabe der USt-Voranmeldungen widerrufen und die Sondervorauszahlung auf die Vorauszahlung für den letzten Voranmeldungszeitraum, für den die Fristverlängerung gilt, angerechnet, ist der insoweit nicht verbrauchte Betrag der Sondervorauszahlung nicht zu erstatten, sondern mit der Jahressteuer zu verrechnen. Nur soweit die Sond...mehr

Leitsatz Wird die Dauerfristverlängerung für die Abgabe der USt-Voranmeldungen widerrufen und die Sondervorauszahlung auf die Vorauszahlung für den letzten Voranmeldungszeitraum, für den die Fristverlängerung gilt, angerechnet, ist der insoweit nicht verbrauchte Betrag der Sondervorauszahlung nicht zu erstatten, sondern mit der Jahressteuer zu verrechnen. Nur soweit die Sond...mehr

Leitsatz Wird die Dauerfristverlängerung für die Abgabe der USt-Voranmeldungen widerrufen und die Sondervorauszahlung auf die Vorauszahlung für den letzten Voranmeldungszeitraum, für den die Fristverlängerung gilt, angerechnet, ist der insoweit nicht verbrauchte Betrag der Sondervorauszahlung nicht zu erstatten, sondern mit der Jahressteuer zu verrechnen. Nur soweit die Sond...mehr

Leitsatz Zulässige Rechnungsabgrenzung bei den Heizkosten Rechnungsabgrenzungsposten in der Jahresabrechnung müssen nachvollziehbar und verständlich sein Normenkette § 28 WEG; §§ 3 ff. HeizkV Kommentar Nach h.M. können bei der Abrechnung der Heizkosten Rechnungsabgrenzungsposten gebildet werden (vgl. bereits BayObLG, ZMR 2004, 131/132 = NZM 2003, 900; OLG Hamm, ZMR 2001, 1001/1...mehr

Leitsatz Eine gravierende Pflichtverletzung, die einen wichtigen Grund zur Abberufung der Verwaltung beinhaltet, ist dann gegeben, wenn die Verwaltung mehrere Jahre lang keinerlei Aktivitäten entfaltet, um ihre Verpflichtungen aus einem gerichtlichen Vergleich zur Neuverteilung laufender Kosten sowie zu Abrechnungserstellungen umzusetzen. Fakten: Ein wichtiger Grund für die A...mehr

Leitsatz Unterzeichnung eines Versammlungsprotokolls durch den allein in berechtigter Vertretung eines Wohnungseigentümers neben dem Versammlungsleiter in der Versammlung erschienenen Vertreter Normenkette § 24 Abs. 6 WEG Kommentar Eine in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung enthaltene qualifizierte Klausel zur Protokollierung der Versammlung ist dahin auszulegen, d...mehr

Leitsatz Wohngeldinkasso durch den Verwalter in eigenem Namen kraft verwaltervertraglicher Regelung (in sog. gewillkürter Prozessstandschaft) Anteilige Zahlungsschuld nach Beschluss einer Sonderumlage bei leichter Errechenbarkeit des Zahlungsanteils Jahresabrechnungsgenehmigung begrenzt Zahlungsschuld der Höhe nach aus vorausgehendem Wirtschaftsplan bzw. liquiditätsverbessernd...mehr

Leitsatz Auch Zinserträge aus der Anlage einer Instandhaltungsrücklage müssen als voraussichtliche Einnahmen in einen Wirtschaftsplan aufgenommen werden Normenkette § 28 Abs. 1 WEG Kommentar Die in den Wirtschaftsplan aufzunehmenden voraussichtlichen Einnahmen umfassen auch die Zinserträge aus der Anlage der Instandhaltungsrücklage. Fehlen diese im Wirtschaftsplan, so erfüllt ...mehr

Leitsatz Vereinbarte Öffnungsklausel für Kostenverteilung muss eindeutig bestimmt sein Normenkette § 16 Abs. 2 WEG Kommentar Ist in der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage vereinbart, dass "an den Nutzungen, Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums jeder Wohnungseigentümer in Höhe seines Miteigentumsanteils berechtigt bzw. verpflichtet ist, soweit nicht die Woh...mehr

Leitsatz Objektive Auslegung des Beschlusses über eine Jahresabrechnung (auch mitbeschlossene Einzelabrechnungen?) Ungültige Klauseln eines Muster-Verwaltervertrags; Anfechtung des Beschlusses über die Ermächtigung des Beirats zum Vertragsabschluss Beschlussfassung über die Erneuerung einer gemeinschaftlichen Zentralheizungsanlage mit gleichzeitigem Austausch defekter Heizkörp...mehr

Leitsatz Ein vom teilenden Grundstückseigentümer bestimmter Ex-Erstverwalter hat keine Vergütungs-, Aufwendungsersatz- und Bereicherungsansprüche, wenn er seine gesetzlichen und vertraglichen Hauptleistungspflichten gegenüber der Gemeinschaft nicht erfüllt Normenkette §§ 177, 181, 196, 197, 323 ff., 398, 612, 615, 632, 669, 670, 675, 679, 683, 684, 812 BGB; §§ 8, 21, 23, 24 A...mehr

Leitsatz Unvollständige Jahresabrechnung ist fehlerhaft Beschluss, dass der Verwalter nicht verpflichtet ist, eine Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen auszustellen, ist gültig Kein Sonderhonorar für die Führung der Beschluss-Sammlung bei Vertragsabschluss nach dem 1.7.2007 Normenkette §§ 24 Abs. 7 u. 28 WEG; § 35a EStG; § 675 BGB Kommentar Die Anfechtung des Genehm...mehr

Leitsatz Vollständige oder teilweise Ungültigkeit einer Jahresabrechnung Normenkette §§ 23 Abs. 4 u. 28 Abs. 3 u. 5 WEG Kommentar Die Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung kann auf einzelne selbstständige Rechnungsposten beschränkt werden; sind diese mit Mängeln behaftet, ist der Beschluss nur hinsichtlich dieser Abrechnungsposten für ungültig zu erk...mehr

Leitsatz Verabschiedung eines Wirtschaftsplans durch den teilenden Grundstückseigentümer im Wege eines "Ein-Mann-Beschlusses" (vor Entstehung einer faktischen Gemeinschaft) begründet für die später entstandene Gemeinschaft keine Wohngeldforderungen Gleiches gilt für den Beschluss einer Gemeinschaft mit allein als Endbetrag bezeichneten "Gesamtkosten" eines Abrechnungsjahres Er...mehr

Leitsatz Voraussetzungen der Neubestellung des Verwalters Notwendiger "Notwirtschaftsplan"; Säumnisse des Vorverwalters Heizkesselerneuerung (Hauptsacheerledigung; Beschlussanfechtung; Rechtsschutzbedürfnis) Normenkette §§ 26, 28 Abs. 1 u. 5 WEG Kommentar Grundsätzlich ist daran festzuhalten, dass bei der Vorbereitung der Neubestellung eines Verwalters die Einholung mehrerer Ang...mehr

Leitsatz Zwar können auch in einer sogenannten "Einmannversammlung" wirksame Eigentümerbeschlüsse gefasst werden. Voraussetzung ist jedoch, dass die Kundgabe der Stimmabgabe zum einen dabei nach außen in Erscheinung tritt und zum anderen die Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter erfolgt. Fakten: Vorliegend hatte der Verwalter zu ei...mehr

Leitsatz Abrechnungsgenehmigungsbeschluss bestätigt allein mit rechtsverstärkender Wirkung den vorausgehenden Wirtschaftsplan (Haushaltsplan) Normenkette §§ 16, 28 Abs. 2 WEG Kommentar Während der Wirtschaftsplan wie ein Haushaltsplan am voraussichtlichen Finanzbedarf der Gemeinschaft orientiert ist, werden in der Jahresabrechnung die tatsächlichen, im Geschäftsjahr eingegange...mehr

Leitsatz Zu (hier verneinten) Aufwendungsersatzansprüchen eines ausgeschiedenen Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft Fragen der Verjährung und des Verjährungsbeginns für solche Aufwendungsersatzansprüche Normenkette §§ 10 Abs. 6, 27 Abs. 2 Nr. 4 und Abs. 3 Nr. 2 WEG; §§ 199, 670 und 683 Satz 1 BGB Kommentar Der Antragsteller war bis Mitte 2005 Miteigentümer und seit Entst...mehr

Leitsatz Nach entsprechender Vereinbarung getrennte Abrechnungen, Wirtschaftspläne und Rücklagen für jedes Haus in sog. Mehrhausanlage Normenkette §§ 16, 28 WEG Kommentar Sieht die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung die Bildung von Untergemeinschaften in einer Mehrhausanlage vor und sind getrennte Abrechnungskreise festgelegt, so ist bei Jahresabrechnungen und Wirtscha...mehr

Leitsatz Die schlichte Nennung von - angeblichen - Gesamtkosten ("Kosten/Jahr") in einer als "Nebenkostenabrechnung" bezeichneten Wohngeld(einzel-)abrechnung verleiht dieser nicht die Qualität einer (unvollständigen) Gesamtabrechnung. Liegen lediglich Einzelabrechnungen über Nebenkosten vor und beschließt die Gemeinschaft mehrheitlich auf dieser Grundlage die "Jahresabrechnu...mehr

Leitsatz Unvollständige Abrechnung begründet keine Ansprüche auf Wohngeldzahlung Normenkette §§ 16 Abs. 2, 23 Abs. 4, 28 Abs. 5 WEG a. F. Kommentar Die schlichte Nennung von – angeblichen – Gesamtkosten ("Kosten/Jahr") in einer als "Nebenkostenabrechnung" bezeichneten Wohngeld-Einzelabrechnung verleiht dieser nicht die Qualität einer Gesamtabrechnung. Liegen lediglich Einzelabr...mehr

Leitsatz Der Begriff "der Wohnungseigentümer" in einer Teilungserklärung umfasst nicht nur die Wohnungseigentümer, sondern auch die Teileigentümer, wenn es nach der Teilungserklärung nur eine Eigentumsgemeinschaft gibt, die aus den Eigentümern der Wohnungen, des Gewerberaums und der Garagen besteht. Tatsächliche Ausgaben der Gemeinschaft sind unabhängig davon, ob diese zu Re...mehr

Leitsatz Zur Kostenverteilung von Kabelgebühren: Beschlusskompetenz zur Festlegung des internen Umlageschlüssels bei Abschluss eines gemeinschaftlichen Kabelnutzungsvertrags Festlegung des Umlageschlüssels allerdings nicht in Jahreseinzelabrechnungen (Vorlage an den BGH wegen Abweichung von OLG Hamm, ZMR 2004, 774) Normenkette §§ 16 Abs. 2, 21 Abs. 3, 28 WEG a. F. Kommentar Die ...mehr

Leitsatz Es verstößt grundsätzlich gegen das Gebot ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer einen Verwalter wiederbestellen, der über mehrere Jahre weder Jahresabrechnungen noch Wirtschaftspläne zur Beschlussfassung vorgelegt hat. Fakten: Vorliegend hatte der Verwalter über mehrere Jahre hinweg keine Beschlussfassung über die Jahresabrechnungen sowie die Wirtsc...mehr

Leitsatz Wiederbestellung eines abrechnungssäumigen Verwalters widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung Normenkette § 21 Abs. 4 WEG Kommentar Es verstößt grds. gegen das Gebot ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer einen Verwalter wiederbestellen, der über mehrere Jahre weder Jahresabrechnungen noch Wirtschaftspläne zur Beschlussfassung vorgelegt hat. Von ordnu...mehr

Leitsatz Ein erst nach Ausscheiden eines Eigentümers gefasster Wirtschaftsplan bzw. Abrechnungsbeschluss kann keine Wohngeldzahlungspflichten dem Ausgeschiedenen gegenüber begründen Normenkette §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 1 und 5 WEG; § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB Kommentar Verabsäumt die Eigentümergemeinschaft, einen Wirtschaftsplan mit Vorschusszahlungsverpflichtungen der Wohnungseigent...mehr

Leitsatz Versäumt die Eigentümergemeinschaft, einen Wirtschaftsplan mit Vorschussverpflichtungen der Wohnungseigentümer aufzustellen, kann sie einen ausgeschiedenen Wohnungseigentümer weder aufgrund einer nach seinem Ausscheiden beschlossenen Jahresabrechnung noch aus ungerechtfertigter Bereicherung für die Lasten und Kosten in Anspruch nehmen, die vor seinem Ausscheiden ent...mehr

Leitsatz Fehlerhafte Abrechnung einer Sonderumlage als "Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage" Normenkette § 28 Abs. 3 WEG Kommentar Es widerspricht einer ordnungsgemäßen Abrechnung, eine Sonderumlage für konkrete Sanierungsmaßnahmen, die im gleichen Wirtschaftsjahr erhoben und zweckentsprechend verbraucht wurde, als "Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage" in der Jahresabrechn...mehr

Leitsatz Scheidet ein Verwalter während oder zum Ende eines Wirtschaftsjahres aus, so hat grundsätzlich der neue Verwalter die Abrechnung für dieses Wirtschaftsjahr zu erstellen, es sei denn, die Jahresabrechnung war bis zum Zeitpunkt des Verwalterwechsels bereits fällig. Der ausgeschiedene Verwalter bleibt demgegenüber zur Rechnungslegung auf den Zeitpunkt des Ausscheidens ...mehr

Leitsatz Erstellung der Jahresabrechnung durch den neu bestellten Verwalter Normenkette §§ 28 Abs. 3, 43 Abs. 1 Nr. 4, 45 Abs. 1 WEG; §§ 675, 666, 259 BGB Kommentar Scheidet ein Verwalter während oder zum Ende eines Wirtschaftsjahres aus, so hat grundsätzlich der neu bestellte Verwalter die Abrechnung für dieses Wirtschaftsjahr zu erstellen, es sei denn, die Jahresabrechnung w...mehr

Leitsatz Anforderungen an die Jahresabrechnung (Nachprüfbarkeit, gesonderte Ausweisung einer Mittelverwendungsrechnung hinsichtlich sog. durchlaufender Posten, Ergänzungsansprüche, vereinbarte Teilabschnittsabrechnung in Mehrhausanlage, Ungültigkeit einzelner Positionen) Normenkette § 28 WEG Kommentar Eine Jahresabrechnung muss für jeden Eigentümer auch ohne Zuziehung eines Bu...mehr

Leitsatz Die Jahresabrechnung muss für jeden Wohnungseigentümer auch ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen nachprüfbar sein. Dazu gehört unter anderem, dass sogenannte durchlaufende Posten in der Mittelverwendungsrechnung unter einer zusammenfassenden Position gesondert ausgewiesen und erläutert werden. Eine formelle Unvollständigkeit der Jahresabr...mehr

Leitsatz Die nähere Bezeichnung von Sondereigentum in der Teilungserklärung als "Laden" hat nicht die Bedeutung einer Nutzungsbeschränkung mit Vereinbarungscharakter, wenn sich aus der Gemeinschaftsordnung ergibt, dass sämtliche Sondereigentumseinheiten nicht von vorneherein ausschließlich der Nutzung als Wohnraum oder als gewerbliche Räume zugeordnet werden. Fakten: Einer de...mehr

Leitsatz Werden Eigentümerbeschlüsse über die Genehmigung diverser Jahresabrechnungen auf Anfechtung teilweise gerichtlich für ungültig erklärt, beschließen die Eigentümer daraufhin mehrheitlich, zur "Umsetzung der Gerichtsurteile" zwei Wohnungseigentümer mit der Erstellung der Jahresabrechnungen "gemäß den vorliegenden Gerichtsurteilen" zu beauftragen und werden diese Abrec...mehr

Leitsatz Teilungültigkeit eines Abrechnungsgenehmigungsbeschlusses Folgeanfechtung der Korrekturbeschlussfassung nach Vorgabe vorausgehender Gerichtsentscheidungen Behinderung von Fragerechten in der Eigentümerversammlung Kostenverteilung im Entziehungsklageverfahren Entlastungsbeschlussfassung über Abrechnungsarbeiten zweier ermächtigter Eigentümer nach dem Entschließungsermess...mehr

Leitsatz Nichtöffentlichkeit der Wohnungseigentümerversammlung (rügelose Duldung der Teilnahme des Hausmeisters als insoweit stillschweigender Verzicht auf Einhaltung des Nichtöffentlichkeitsgrundsatzes) Kein Rechtsschutzinteresse mehr für die Anfechtung eines Wirtschaftsplanbeschlusses nach bestandskräftiger Beschlussgenehmigung der Jahresabrechnung (soweit kein Eigentümerwe...mehr

Leitsatz Beschlüsse des Verwaltungsbeirats, die dieser aufgrund der ihm in der Teilungserklärung zugewiesenen Beschlusskompetenz über die Genehmigung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans trifft, können nicht nach § 23 Abs. 4 WEG (Anm. d. Red.: nunmehr nach § 46 Abs. 1 WEG) angefochten werden. Ein solcher Beschluss ist nichtig, wenn die Verteilung von Kostenpositione...mehr

Leitsatz Abrechnungsgenehmigungsbeschluss durch den Verwaltungsbeirat (kraft Vereinbarung) mit vereinbarungswidrig bestätigter Kostenverteilungsänderung führt mangels Anfechtbarkeit zu einer Beschlussnichtigkeit und begründet keine Beitragszahlungsverpflichtung Normenkette §§ 23 Abs. 4, 28 Abs. 5 und 29 WEG Kommentar In der Gemeinschaftsordnung war u. a. vereinbart, dass über ...mehr