Fachbeiträge & Kommentare zu Jahresabrechnung

Leitsatz Im Verfahren über den Antrag auf Zahlung von Wohngeld können Einwendungen gegen das formelle Zustandekommen und den sachlichen Inhalt des zugrunde liegenden Eigentümerbeschlusses grundsätzlich nicht geltend gemacht werden. Fakten: Die Eigentümerbeschlüsse über die Jahresabrechnungen und die Wirtschaftspläne begründen und konkretisieren die sich aus § 16 Abs. 2 WEG er...mehr

Leitsatz Eine die Gemeinschaftsordnung ändernde Vereinbarung über den Kostenverteilungsschlüssel lässt sich nicht allein daraus ableiten, dass mehrere Jahre lang eine von der Gemeinschaftsordnung abweichende Abrechnung erfolgt ist und die entsprechenden Eigentümerbeschlüsse nicht angefochten worden sind. Fakten: Die Eigentümergemeinschaft hatte vorliegend jahrelang Jahresabre...mehr

Leitsatz Die Zahlungsverpflichtung eines Wohnungseigentümers setzt einen Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung und die Einzelabrechnungen voraus; entsprechendes gilt für Eigentümerbeschlüsse über den Wirtschaftsplan oder eine Sonderumlage. Fakten: Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen gemäß § 16 Abs. 2 WEG gegenüber verpflichtet, die Lasten und Kosten des gemeinsch...mehr

Leitsatz Ob ein Verwalter gesondert Aufwendungen für das Kopieren und Versenden von Protokollen und Informationsschreiben gesondert fordern kann, bestimmt sich nach dem Verwaltervertrag Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 28 Abs. 3 WEG; § 666 BGB, § 675 BGB Kommentar 1. Nach verfestigter Rechtsprechung des Senats sind in eine Jahresgesamtabrechnung alle tatsächlichen Einnahmen un...mehr

Leitsatz Bewertung des Anspruchs nicht nach Baulandpreisen, sondern nach dem Wert der Erholungsflächen Normenkette § 15 Abs. 1 WEG; § 812 ff. BGB Kommentar 1. Ein gartensondernutzungsberechtigter Eigentümer musste einen Teil seiner Gartensondernutzungsfläche gemäß Forderung des Bauaufsichtsamtes der Gemeinschaft zum Zwecke der Errichtung eines Kinderspielplatzes (mit Buddelki...mehr

Leitsatz Die erforderliche übersichtlichkeit der Jahresabrechnung des Verwalters ist nicht gewährleistet, wenn der einzelne Wohnungseigentümer die Gesamtabrechnung und den Vermögensstatus nur nachvollziehen kann, wenn er sich das maßgebende Zahlenwerk erst aufgrund einer erläuternden Darstellung des Verwalters durch eine Vielzahl von Zu- und Abrechnungen errechnen muss. Fakt...mehr

Leitsatz Keine Darstellung von Forderungen und Verbindlichkeiten in einer Abrechnung und in einem Wirtschftsplan Normenkette § 28 WEG Kommentar 1. Nach Vereinbarung durften hier die Ferienappartements der Eigentumswohnanlage für die Dauer von 25 Jahren nur fremdenverkehrsgewerblich genutzt werden; gleichzeitig wurden die Eigentümer verpflichtet, ihre Appartements an eine Betr...mehr

Leitsatz Sind nach der Gemeinschaftsordnung die Betriebskosten nach der Zahl der Wohnungs- und Teileigentumsrechte zu verteilen, soweit dies "möglich, zweckmäßig und sachdienlich" ist, im übrigen nach Miteigentumsanteilen, dann ist die Verwaltervergütung grundsätzlich nach der Zahl der Wohnungs- und Teileigentumsrechte umzulegen. Fakten: Die Gemeinschaftsordnung enthält hinsi...mehr

Normenkette § 16 Abs. 2 WEG Kommentar 1. Die Verwaltervergütung gehört zu den Kosten der sonstigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG (grundsätzliche Verteilung nach Miteigentumsanteilen). Vorliegend war in der Gemeinschaftsordnung jedoch u.a. vereinbart, dass Kosten dem jeweiligen Wohnungs- oder Teileigentum zugerechnet werden könnten, ...mehr

Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 28 Abs. 5 WEG Kommentar 1. In ständiger Rechtsprechung des Senats ist davon auszugehen, dass der Gläubiger eines saldierten Abrechnungsguthabens aus einer beschlossenen Jahresabrechnung ein solches Guthaben nur gegen die Gemeinschaft insgesamt, aber nicht gegen einzelne Miteigentümer - auch nicht in Höhe der jeweils auf diese entfallenden Quote...mehr

Leitsatz Die Rechtskraft einer Entscheidung, in deren Rahmen als Vorfrage festgestellt wird, ein bestimmter Beschluss der Wohnungseigentümer sei gültig und für die Beteiligten bindend, steht einem späteren Antrag auf Feststellung, vom dem betreffenden Beschluss "könne keine Rechtwirkung ausgehen", nicht entgegen. Fakten: Grundsätzlich sind Beschlüsse in Wohnungseigentumssache...mehr

Leitsatz Mitteilungen über Wohngeldrückstände aus Vorjahren und die Verrechnung von Zahlungen hierauf gehören nicht in die Jahresgesamt- und Einzelabrechnung. Fakten: Die vom Verwalter nach § 28 Abs. 3 WEG aufzustellende und von den Wohnungseigentümern nach § 28 Abs. 5 WEG zu beschließende Jahresabrechnung muss eine geordnete und verständliche und selbstverständlich zutreffen...mehr

Leitsatz Beschränkt ein beschlussanfechtender Antragsteller die Rechtsbeschwerde auf einzelne Beanstandungen, muss sich das Rechtsbeschwerdegericht auch nur mit diesen Punkten befassen Schätzung des Heizenergie- und Warmwasserverbrauchs aufgrund eines Defekts des Messgeräts berührt die Ordnungsmäßigkeit einer Jahresabrechnung nur dann, wenn die Schätzung grob unrichtig ist No...mehr

Leitsatz Abrechnungs-Anfechtung (u.a. Schätzung des Brennstoff-Endbestands; langjährige Änderung des Kostenverteilungsschlüssels; ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechende Entlastung des Verwalters) Weiter Ermessensspielraum der Gemeinschaft zu Kostenansätzen im Wirtschaftsplan Wichtige Gründe gegen die Wiederwahl des Verwalters Speicher nicht als Wohnraum nutzbar Verspätete Pr...mehr

Leitsatz Ein die Teilungserklärung abändernder Mehrheitsbeschluss über die Verteilung der Bewirtschaftungskosten ist wegen fehlender Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig. Eine auf einem nichtigen Abänderungsbeschluss beruhende Einzelabrechnung ist "anfechtbar". Fakten: Entsprechend der Bestimmungen in der Teilungserklärung sind die Kosten für die Bewirtschaftung ...mehr

Leitsatz Verneinter Verpflichtungsantrag auf Änderung des Kosten-verteilungsschlüssels Normenkette § 15 WEG, § 16 WEG, § 23 Abs.1 WEG; § 242 BGB Kommentar 1. In der Teilungserklärung war Verteilung der Bewirtschaftungskosten nach der Größe der Miteigentumsanteile vereinbart. Bereits 1979 beschlossen die Eigentümer, Garageneigentümer von der Verpflichtung zur Zahlung der Bewi...mehr

Normenkette § 16 Abs.2 WEG, § 28 Abs.5 WEG; § 404 BGB, § 812 BGB, § 894 BGB; § 325 ZPO Kommentar 1. Der Antragsgegner erwarb von Streithelferseite 1994 eine zu errichtende Wohnung, die er im April 1995 bezog. Die Baubeschreibung, über deren Inhalt sich die Erwerbsvertragsparteien einig waren, wurde nach beiderseitigem Verzicht nicht verlesen, im Erwerbsvertrag lediglich auf...mehr

Leitsatz Eine Vereinbarung wirkt gegenüber einem Sondernachfolger auch ohne Eintragung im Grundbuch, wenn er durch sie begünstigt wird Normenkette § 10 Abs. 1, 2 WEG, § 16 Abs.2 WEG Kommentar 1. Bereits 1979 wurde von sämtlichen Eigentümern allstimmig (ohne Stimmenthaltung) beschlossen, dass das Wohngeld nicht (mehr) entsprechend den Miteigentumsanteilen lt. Teilungserklärung...mehr

Leitsatz Ist ein Eigentümer mit der Zahlung einer Sonderumlage in Verzug, hat er grundsätzlich im Verfahren auch die außergerichtlichen Kosten der Antragstellerseite zu erstatten Normenkette § 28 Abs.3 WEG § 47 WEG Kommentar 1. In die Jahresgesamtabrechnung nach WEG sind alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einzustellen und zwar ohne Rücksicht darauf, ob sie zu Recht getä...mehr

Leitsatz Haftung des bauträgeridentischen Verwalters auf Schadenersatz wegen unterlassener Pflichten im Bereich anfänglicher Baumängelgewährleistungsanspruchsverfolgung (rechtskräftig bestätigt im 17. Jahr nach Abnahme des Gemeinschaftseigentums!) Genehmigte Abrechnungs-Entlastung beschränkt sich nur auf das Verwalterhandeln, das in der Abrechnung seinen Niederschlag gefund...mehr

Leitsatz Legen die Wohnungseigentümer einzelne Posten der Jahresabrechnung im Vertrauen auf eine Erstattungszusage vollständig auf einen einzelnen Wohnungseigentümer um, so ist dieser Abrechnungsbeschluss nur anfechtbar, nicht aber wegen überschreitung der absoluten Beschlusskompetenz nichtig. Fakten: Entsprechend der Zusage eines Wohnungseigentümers sollten diesem im Rahmen ...mehr

Leitsatz Abrechnungsgenehmigungsbeschluss war hier unter keinerlei rechtlichem Gesichtspunkt nichtig Normenkette § 23 Abs.4 WEG, § 28 Abs.5 WEG Kommentar 1. Ein Eigentümer wurde in seiner Einzelabrechnung mit Rechtsverfolgungskosten der Gemeinschaft belastet, da er - wie schon in den Vorjahren - persönlich dafür einstehen wollte. Die Gemeinschaft vertraute auch neuerlich auf ...mehr

Leitsatz Ein Beschluss über eine konkrete Jahresabrechnung, der ein falscher Kostenverteilungsschlüssel zugrunde liegt, ist nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar. Fakten: Eines der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft beanstandete in diesem Verfahren, dass in den Einzelabrechnungen entgegen den Bestimmungen der maßgeblichen Teilungserklärung die Kosten für Wasser, Stro...mehr

Normenkette § 48 Abs. 3 WEG Kommentar 1. In der Festsetzung des Geschäftswertes von DM 5.000,- gem. § 30 Abs. 2 Satz 1 KostO für ein Antragsverfahren auf Herausgabe und Einsichtnahme von/in Verwaltungsunterlagen durch das AG kann auch die Beschwerdekammer keinen Rechtsfehler erkennen; der Wert ist hier nicht unangemessen und unberechtigt hoch angesetzt. 2. Der Geschäftswert ...mehr

Leitsatz Abrechnungszeitraum ist grundsätzlich das Kalenderjahr; vorliegend keine konkludente, abweichende Vereinbarung Wird lediglich über Einzelabrechnungen zu Nebenkosten beschlossen, ist nicht von bestandskräftiger Billigung der Jahresabrechnung und auch nicht von stillschweigender Entlastung des Verwalters auszugehen Verwalterwechsel und Abrechnungspflichten Normenkette §...mehr

Leitsatz Zu einer ordnungsgemäßen, nachprüfbaren Rechnungslegung im Rahmen einer Grundstücksverwaltung gehört auch die Vorlage von Belegen für die Einnahmen und Ausgaben. Fakten: Gegen einen Immobilienverwalter war ein Zwangsgeld festgesetzt worden, da er seiner einem gerichtlichen Vergleich entstammenden Verpflichtung zur Rechnungslegung nicht genügend nachgekommen war. Er h...mehr

Leitsatz Zum Antrag auf Genehmigung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sind i.d.R. alle Eigentümer abstimmungsberechtigt Normenkette § 21 Abs. 1 WEG, § 25 Abs. 1, 2 WEG, § 28 Abs. 5 WEG Kommentar 1. Grundsätzlich sind alle Wohnungs- und Teileigentümer in gemeinschaftlichen Verwaltungsangelegenheiten stimmberechtigt, wie bereits vom Senat am 31.03.1994 (WM 94, 567) entsch...mehr

Leitsatz Keine Erhöhungsgebühr nach § 6 BRAGO bei Verfahrensführung des Verwalters in Prozessstandschaft Normenkette § 47 WEG, § 6 BRAGO Kommentar 1. Hat der Verwalter in einem Verfahren auf Zahlung von Wohngeldvorschüssen in der Beschwerdeinstanz seinen Antrag "zurückgenommen" (weil der Antragsgegner in der Zwischenzeit seine Rückstände beglichen hat), ist es aus Rechtsgründe...mehr

Leitsatz Grundsätzlich mündliche Verhandlung auch in der ersten Beschwerdeinstanz Jahresabrechnungs-Anfechtung kann auf selbstständige Rechnungsposten beschränkt werden Wiedereinsetzung bei unverschuldeter Anfechtungsfrist-Versäumung Normenkette § 23 WEG, § 44 Abs. 1 WEG, § 22 Abs. 2 FGG Kommentar 1. Von einer mündlichen Verhandlung kann das Beschwerdegericht in einer Wohnungsei...mehr

Leitsatz Mit dem die Jahresabrechnung genehmigenden Beschluss der Wohnungseigentümer wird dem Verwalter stillschweigend Entlastung hinsichtlich der in der Abrechnung dargestellten Zahlungsvorgänge einschließlich des zugrunde liegenden Verwalterhandelns erteilt, wenn sich die Eigentümer die Entlastung nicht ausdrücklich oder zumindest schlüssig vorbehalten. Fakten: Die Wohnung...mehr

Leitsatz Mit Beschlussgenehmigung einer Jahresabrechnung ist grundsätzlich auch der Verwalter stillschweigend entlastet (hinsichtlich der in der Abrechnung dargestellten Zahlungsvorgänge einschließlich des der Abrechnung zugrunde liegenden Verwalterhandelns) Von einer stillschweigenden Entlastung ist hier auszugehen, wenn sich die Eigentümer die Entlastung nicht ausdrücklich ...mehr

Normenkette § 16 WEG, § 28 WEG, § 56 Satz 2 ZVG Kommentar 1. Der Erwerber von Wohnungseigentum im Wege der Zwangsvollstreckung haftet aus nach seinem Eintritt genehmigten Jahresabrechnungen nicht für Fehlbeträge, soweit diese auf rückständigen Beitragszahlungen des Rechtsvorgängers beruhen (vgl. BGH, ZMR 1999, 834, 836 und ZMR 1996, 215 sowie ZMR 1989, 434). Ein Abrechnungsge...mehr

Leitsatz Ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber Ansprüchen der Wohnungseigentümer wegen eines Anspruchs gegen den Verwalter scheidet schon wegen der erforderlichen Gegenseitigkeit aus. Die Einschränkung von Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht gilt nicht nur für Wohngeldvorschüsse, sondern auch für Nachforderungen aufgrund einer Jahresabrechnung. Fakten: Die Eigentümergemeinsch...mehr

Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 28 Abs. 5 WEG, § 273 BGB Kommentar 1. Ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber Ansprüchen der Wohnungseigentümer wegen eines Anspruchs gegen den Verwalter (hier: rechtskräftige Verpflichtung des Verwalters, dem betreffenden Eigentümer Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zu gewähren) scheidet bereits wegen fehlender Gegenseitigkeit der wechselseitig...mehr

Leitsatz Zahlungs- und Abrechnungspflichten einer "unechten" Wohnungseigentumsverwaltung durch den teilenden Eigentümer im Vorstadium bis zu ordnungsgemäß bestellter und beginnender WEG-Verwaltung Individuelle Abrechnungspflichten des nach Auftragsrecht handelnden teilenden Eigentümers Verneinte Aufrechnungsberechtigung des Teilenden gegenüber Wohngeldvorschüssen für die hi...mehr

Leitsatz Nutzungsberechtigte eines Nachbargrundstücks dürfen nicht in der Eigentümerversammlung erscheinen. Vereinbarte Kostenverteilung nach Wohnflächen bedeutet bei Teileigentum Verteilung nach Nutzflächen Auf Wirtschaftsplan gestützter Zahlungsanspruch wird lediglich durch das Ergebnis der Jahresabrechnung begrenzt Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 23 Abs. 1 WEG, § 28 Abs. 1 WE...mehr

Leitsatz Rechtmittelbeschwer bei Abrechnungspositions-Anfechtung Keine Erhöhung der Beschwer bei zusätzlicher Anfechtung Verwalter-Entlastungsbeschluss Normenkette § 45 Abs. 1 WEG Kommentar 1. Wird der Genehmigungsbeschluss über die Jahresabrechnung oder den Wirtschaftsplan wegen bestimmter Einzelposten für ungültig erklärt, bemisst sich die Rechtsmittelbeschwer eines Wohnungse...mehr

Leitsatz Wird der Beschluss über die Jahresabrechnung oder den Wirtschaftsplan wegen bestimmter Einzelposten für ungültig erklärt, bemisst sich die Rechtsmittelbeschwer eines Wohnungseigentümers, der diese Entscheidung anficht, nach der anteiligen Belastung, die ihm bei der seiner Ansicht nach richtigen Abrechnung erspart geblieben wäre. Fakten: Die Rechtsmittelbeschwer bemis...mehr

Leitsatz Falsche Kostenbelastung in einer Jahresabrechnung zur Ausgabenposition "Rechtsstreitigkeiten" (Position "Rechtskosten") betrifft nur die Einzelabrechnungen, aber die aller Eigentümer; ein Mangel wird hier nicht durch entsprechende Gutschrift beim betreffenden Wohnungseigentümer behoben Mangels vorhandener Messeinrichtungen für eine verbrauchsabhängige Abrechnung der ...mehr

Leitsatz Auch unter Zwangsverwaltung stehender Eigentümer kann mit Ermächtigung des Zwangsverwalters ein Beschlussanfechtungsverfahren in der Rechtsmittelinstanz fortführen Keine gültige Verwalterbestellung bei einschlägig verurteiltem Geschäftsführer einer Verwalter-GmbH und noch nicht getilgten Vorstrafen Rechtsmissbräuchliche Stimmrechtsausübung einer Eigentümergruppe in Ke...mehr

Leitsatz Einsichtsrecht der Eigentümer in Abrechnungsbelege kann nicht unter Hinweis auf tatsächliche Schwierigkeiten ("Überforderung") durch den Verwalter verweigert werden Aus dem Einsichtsrecht folgt auch ein Anspruch auf Aushändigung von Fotokopien (gegen Kostenerstattung an den Verwalter) Ungültiger Beschluss, in Abrechnungen bei "wichtigen" Ausgabenpositionen sog. Rechnu...mehr

Leitsatz Gegenüber dem Recht jedes Wohnungseigentümers auf Einsicht in die der Jahresabrechnung zugrunde liegenden Belege kann sich der Verwalter nicht auf tatsächliche Schwierigkeiten berufen, die sich bei der Geltendmachung des Einsichtsanspruchs durch die zahlreichen Eigentümer einer großen Wohnanlage für ihn ergeben. Fakten: Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage ist...mehr

Leitsatz Erneut: Gültiger "Zitterbeschluss" über pauschalierten Schadenersatz bei Wohngeldverzug Saldenvortrag (Fehlbetrag) aus vorausgegangenem Geschäftsjahr kann in die Abrechnung des Folge-Geschäftsjahres mit aufgenommen werden Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 28 Abs. 3 WEG Kommentar 1. Grundsätzlich bedarf die pauschalierte Festlegung eines über den gesetzlichen Mindestschade...mehr

Leitsatz Ersetzung eines Breitbandkabelanschlusses durch eine Gemeinschafts-Satelliten-Empfangsanlage im vorliegenden Fall keine nachteilige bauliche Veränderung Teilanfechtung eines Beschlusses Normenkette § 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 23 Abs. 4 WEG, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG Kommentar 1. Mit großer Mehrheit wurde ein Beschluss gefasst, eine Gemeinschafts-Satel...mehr

Leitsatz Geltendmachung gemeinschaftlicher Ansprüche gegen den Verwalter (auf Wiederherstellung oder auch Schadenersatz) setzt Ermächtigung der Wohnungseigentümergemeinschaft voraus Stromleitungen (im Keller) sind Gemeinschaftseinrichtungen Normenkette § 21 Abs. 1 WEG, § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG, § 47 Satz 2 WEG Kommentar 1. Lässt der Verwalter elektrische Zul...mehr

Leitsatz Geschätzte Heizkostenverteilung nach Defekt eines Messgeräts im Abrechnungszeitraum Normenkette § 23 WEG, § 242 BGB, § 9a Abs. 1 HeizkostenV Kommentar 1. Eigentümer sind nicht gehindert, bereits bestandskräftig, beschlussgenehmigte Jahresabrechnungen dann im Wege eines Zweitbeschlusses zu korrigieren, wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass Heizkosten wegen eines f...mehr

Leitsatz Stellt sich nach bestandskräftiger Jahresabrechnung heraus, dass den dort u.a. abgerechneten Heizkosten wegen eines fehlerhaft eingebauten Messgerätes eine unrichtige Erfassung zugrunde lag, so ist die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht gehindert, die Jahresabrechnung im Wege des Zweitbeschlusses zu korrigieren. Fakten: Die Wohnungseigentümer können auch bestandskr...mehr

Leitsatz Wird der Beschluss über die Jahresabrechnung angefochten, weil die Kosten der Renovierung einer Sondernutzungsfläche nicht dem Sondernutzungsberechtigten auferlegt, sondern auf sämtliche Wohnungseigentümer umgelegt wurden, so bemisst sich die Beschwer des Rechtsmittelführers, dessen Antrag abgewiesen worden ist, nach der anteiligen Belastung, die ihm bei der seiner ...mehr

Normenkette § 45 Abs. 1 WEG Kommentar 1. Wird der Beschluss über die Jahresabrechnung angefochten, weil die Kosten der Renovierung einer Sondernutzungsfläche nicht dem Sondernutzungsberechtigten auferlegt, sondern auf sämtliche Wohnungseigentümer umgelegt wurden, so bemisst sich die Beschwer des Rechtsmittelführers, dessen Antrag abgewiesen worden ist, nach der anteiligen Bel...mehr

Leitsatz Änderung des Kostenverteilungsschlüssels (hier: Müllgebühren) über vereinbarte "Öffnungsklausel" nur eingeschränkt möglich Mehraufwandsgebühr bei Nichtbeteiligung am Wohngeld-Lastschrifteinzugsverfahren setzt ausdrückliche Beschlussfassung voraus (ist also nicht lediglich durch den Verwaltervertrag begründbar!) Normenkette § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG, § 23 WEG Kommentar 1. ...mehr