Fachbeiträge & Kommentare zu Jahresabrechnung

Leitsatz Der Begriff "der Wohnungseigentümer" in einer Teilungserklärung umfasst nicht nur die Wohnungseigentümer, sondern auch die Teileigentümer, wenn es nach der Teilungserklärung nur eine Eigentumsgemeinschaft gibt, die aus den Eigentümern der Wohnungen, des Gewerberaums und der Garagen besteht. Tatsächliche Ausgaben der Gemeinschaft sind unabhängig davon, ob diese zu Re...mehr

Leitsatz Zur Kostenverteilung von Kabelgebühren: Beschlusskompetenz zur Festlegung des internen Umlageschlüssels bei Abschluss eines gemeinschaftlichen Kabelnutzungsvertrags Festlegung des Umlageschlüssels allerdings nicht in Jahreseinzelabrechnungen (Vorlage an den BGH wegen Abweichung von OLG Hamm, ZMR 2004, 774) Normenkette §§ 16 Abs. 2, 21 Abs. 3, 28 WEG a. F. Kommentar Die ...mehr

Leitsatz Es verstößt grundsätzlich gegen das Gebot ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer einen Verwalter wiederbestellen, der über mehrere Jahre weder Jahresabrechnungen noch Wirtschaftspläne zur Beschlussfassung vorgelegt hat. Fakten: Vorliegend hatte der Verwalter über mehrere Jahre hinweg keine Beschlussfassung über die Jahresabrechnungen sowie die Wirtsc...mehr

Leitsatz Wiederbestellung eines abrechnungssäumigen Verwalters widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung Normenkette § 21 Abs. 4 WEG Kommentar Es verstößt grds. gegen das Gebot ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer einen Verwalter wiederbestellen, der über mehrere Jahre weder Jahresabrechnungen noch Wirtschaftspläne zur Beschlussfassung vorgelegt hat. Von ordnu...mehr

Leitsatz Versäumt die Eigentümergemeinschaft, einen Wirtschaftsplan mit Vorschussverpflichtungen der Wohnungseigentümer aufzustellen, kann sie einen ausgeschiedenen Wohnungseigentümer weder aufgrund einer nach seinem Ausscheiden beschlossenen Jahresabrechnung noch aus ungerechtfertigter Bereicherung für die Lasten und Kosten in Anspruch nehmen, die vor seinem Ausscheiden ent...mehr

Leitsatz Ein erst nach Ausscheiden eines Eigentümers gefasster Wirtschaftsplan bzw. Abrechnungsbeschluss kann keine Wohngeldzahlungspflichten dem Ausgeschiedenen gegenüber begründen Normenkette §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 1 und 5 WEG; § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB Kommentar Verabsäumt die Eigentümergemeinschaft, einen Wirtschaftsplan mit Vorschusszahlungsverpflichtungen der Wohnungseigent...mehr

Leitsatz Fehlerhafte Abrechnung einer Sonderumlage als "Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage" Normenkette § 28 Abs. 3 WEG Kommentar Es widerspricht einer ordnungsgemäßen Abrechnung, eine Sonderumlage für konkrete Sanierungsmaßnahmen, die im gleichen Wirtschaftsjahr erhoben und zweckentsprechend verbraucht wurde, als "Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage" in der Jahresabrechn...mehr

Leitsatz Scheidet ein Verwalter während oder zum Ende eines Wirtschaftsjahres aus, so hat grundsätzlich der neue Verwalter die Abrechnung für dieses Wirtschaftsjahr zu erstellen, es sei denn, die Jahresabrechnung war bis zum Zeitpunkt des Verwalterwechsels bereits fällig. Der ausgeschiedene Verwalter bleibt demgegenüber zur Rechnungslegung auf den Zeitpunkt des Ausscheidens ...mehr

Leitsatz Erstellung der Jahresabrechnung durch den neu bestellten Verwalter Normenkette §§ 28 Abs. 3, 43 Abs. 1 Nr. 4, 45 Abs. 1 WEG; §§ 675, 666, 259 BGB Kommentar Scheidet ein Verwalter während oder zum Ende eines Wirtschaftsjahres aus, so hat grundsätzlich der neu bestellte Verwalter die Abrechnung für dieses Wirtschaftsjahr zu erstellen, es sei denn, die Jahresabrechnung w...mehr

Leitsatz Anforderungen an die Jahresabrechnung (Nachprüfbarkeit, gesonderte Ausweisung einer Mittelverwendungsrechnung hinsichtlich sog. durchlaufender Posten, Ergänzungsansprüche, vereinbarte Teilabschnittsabrechnung in Mehrhausanlage, Ungültigkeit einzelner Positionen) Normenkette § 28 WEG Kommentar Eine Jahresabrechnung muss für jeden Eigentümer auch ohne Zuziehung eines Bu...mehr

Leitsatz Die Jahresabrechnung muss für jeden Wohnungseigentümer auch ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen nachprüfbar sein. Dazu gehört unter anderem, dass sogenannte durchlaufende Posten in der Mittelverwendungsrechnung unter einer zusammenfassenden Position gesondert ausgewiesen und erläutert werden. Eine formelle Unvollständigkeit der Jahresabr...mehr

Leitsatz Die nähere Bezeichnung von Sondereigentum in der Teilungserklärung als "Laden" hat nicht die Bedeutung einer Nutzungsbeschränkung mit Vereinbarungscharakter, wenn sich aus der Gemeinschaftsordnung ergibt, dass sämtliche Sondereigentumseinheiten nicht von vorneherein ausschließlich der Nutzung als Wohnraum oder als gewerbliche Räume zugeordnet werden. Fakten: Einer de...mehr

Leitsatz Werden Eigentümerbeschlüsse über die Genehmigung diverser Jahresabrechnungen auf Anfechtung teilweise gerichtlich für ungültig erklärt, beschließen die Eigentümer daraufhin mehrheitlich, zur "Umsetzung der Gerichtsurteile" zwei Wohnungseigentümer mit der Erstellung der Jahresabrechnungen "gemäß den vorliegenden Gerichtsurteilen" zu beauftragen und werden diese Abrec...mehr

Leitsatz Teilungültigkeit eines Abrechnungsgenehmigungsbeschlusses Folgeanfechtung der Korrekturbeschlussfassung nach Vorgabe vorausgehender Gerichtsentscheidungen Behinderung von Fragerechten in der Eigentümerversammlung Kostenverteilung im Entziehungsklageverfahren Entlastungsbeschlussfassung über Abrechnungsarbeiten zweier ermächtigter Eigentümer nach dem Entschließungsermess...mehr

Leitsatz Nichtöffentlichkeit der Wohnungseigentümerversammlung (rügelose Duldung der Teilnahme des Hausmeisters als insoweit stillschweigender Verzicht auf Einhaltung des Nichtöffentlichkeitsgrundsatzes) Kein Rechtsschutzinteresse mehr für die Anfechtung eines Wirtschaftsplanbeschlusses nach bestandskräftiger Beschlussgenehmigung der Jahresabrechnung (soweit kein Eigentümerwe...mehr

Leitsatz Beschlüsse des Verwaltungsbeirats, die dieser aufgrund der ihm in der Teilungserklärung zugewiesenen Beschlusskompetenz über die Genehmigung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans trifft, können nicht nach § 23 Abs. 4 WEG (Anm. d. Red.: nunmehr nach § 46 Abs. 1 WEG) angefochten werden. Ein solcher Beschluss ist nichtig, wenn die Verteilung von Kostenpositione...mehr

Leitsatz Abrechnungsgenehmigungsbeschluss durch den Verwaltungsbeirat (kraft Vereinbarung) mit vereinbarungswidrig bestätigter Kostenverteilungsänderung führt mangels Anfechtbarkeit zu einer Beschlussnichtigkeit und begründet keine Beitragszahlungsverpflichtung Normenkette §§ 23 Abs. 4, 28 Abs. 5 und 29 WEG Kommentar In der Gemeinschaftsordnung war u. a. vereinbart, dass über ...mehr

Leitsatz Zwangsverwalter schuldet nur die sog. Abrechnungsspitze! Bestätigung der sog. Fälligkeitstheorie (entgegen der sog. Aufteilungstheorie) Normenkette §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 2 und 3 WEG; §§ 151, 155 ZVG Kommentar Der Zwangsverwalter eines Wohnungs- oder Teileigentums ist verpflichtet, als Ausgabe der Verwaltung die sog. Abrechnungsspitze der während seiner Verwaltung von d...mehr

Leitsatz Macht die Gemeinschaft auf der Basis angefochtener Eigentümerbeschlüsse in den Tatsacheninstanzen erfolgreich ihren Wohngeldanspruch geltend und wird sodann in einem Parallelverfahren bestandskräftig die Ungültigerklärung der Eigentümerbeschlüsse beschlossen, so ist der in der Rechtsbeschwerdeinstanz weiterverfolgte Antrag in Ermangelung einer Erledigungserklärung a...mehr

Leitsatz Der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Abrechnung beinhaltet ein Recht auf Einsichtnahme in fremde Einzelabrechnungen. Das Verlangen nach Erstellung von Kopien der Einzelabrechnungen ist in der Regel nicht rechtsmissbräuchlich. Fakten: Einige Wohnungseigentümer hatten im vorliegenden Verfahren beantragt, den Verwalter zu verpflichten, ihnen gegen Erstattu...mehr

Leitsatz Verneinter Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels zur Aufteilung der Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums Tiefgarage allein zulasten der dortigen Stellplatzsondereigentümer Nur im konkreten Fall der erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands der Tiefgarage muss nicht der für...mehr

Leitsatz Steht fest, dass der frühere Wohnungseigentumsverwalter bestimmte Unterlagen in Besitz hatte, so kann er sich gegenüber dem Herausgabeverlangen der Wohnungseigentümer nicht dadurch erfolgreich verteidigen, den fortbestehenden Besitz pauschal in Abrede zu stellen in Verbindung mit der Erklärung, weitere Angaben über den Verbleib der Unterlagen nicht machen zu können....mehr

Leitsatz Entlastung (Beirat und Verwaltung) im Unterschied zur Genehmigung der Jahresabrechnung Normenkette §§ 23 Abs. 4, 28 Abs. 1 und 5, 29 Abs. 3 WEG Kommentar Beschließt die Eigentümerversammlung unter dem gleichen Tagesordnungspunkt die Entlastung des Verwaltungsbeirats, lehnt jedoch zugleich die Entlastung des Verwalters ab, lässt sich daraus i. d. R. nicht auf die gleic...mehr

Leitsatz Fällige Wohngeldansprüche aus 2001 sind grds. nach dem 31.12.2004 verjährt Die Eigentümergemeinschaft muss sich im Regelfall die Kenntnis eines Verwalters vom Bestehen eines Wohngeldanspruchs zurechnen lassen (Ausnahme: Bewusstes Zusammenwirken des Verwalters mit dem Wohngeldschuldner zum Nachteil der Gemeinschaft) Verwalter zu unverzüglichem Wohngeldinkasso verpflich...mehr

Leitsatz Geschäftswert bei Anfechtung der Jahresabrechnung Normenkette § 48 Abs. 3 WEG a. F. Kommentar In Anbetracht der bevorstehenden Neuregelung des Wohnungseigentumsgesetzes einschließlich der Verfahrensvorschriften ist entsprechend dem mit dieser Novelle einzuführenden § 49a GKG als Geschäftswert für ein Beschlussanfechtungsverfahren, welches eine Jahresabrechnung betriff...mehr

Leitsatz Verneinter Schadensersatzanspruch eines Eigentümers gegen den Verwalter wegen verspäteter Vorlage der Jahresabrechnung mangels schuldhaften Verzugs Normenkette § 28 WEG; §§ 280 Abs. 2, 286, 556 Abs. 3 Satz 2 BGB Kommentar Ein Schadensersatzanspruch aufgrund verspäteter Abrechnung des WEG-Verwalters mit dem Argument, dass damit der vermietende Wohnungseigentümer erst n...mehr

Leitsatz Den Eigentümern ist vor der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung hinreichend Gelegenheit zu geben, sämtliche Abrechnungsunterlagen sowie die Einzelabrechnungen einzusehen. Es genügt hierzu nicht, dass der Verwalter die entsprechenden Unterlagen lediglich mitführt, ohne die Eigentümer auf deren Vorhandensein und die Einsichtmöglichkeit hinzuweisen. Fakten: Vorli...mehr

Leitsatz Bestandskräftig gewordener Abrechnungsgenehmigungsbeschluss (trotz fehlerhaft verteilter Heizkosten) Anspruch auf erneute Willensbildung der Gemeinschaft (Zweitbeschluss) Normenkette § 21 Abs. 1 und 4 WEG; § 242 BGB; §§ 7 Abs. 1 Satz 2, 8 Abs. 1 und 9a HeizKV Kommentar Die unterbliebene Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses über die Genehmigung der Jahresabrechnung lä...mehr

Leitsatz Dem einzelnen Wohnungseigentümer ist es verwehrt, etwaige Rückforderungsansprüche gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft - zum Beispiel wegen Überzahlung - außerhalb der Abrechnung der Wirtschaftsperiode zu verfolgen. Insoweit steht das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer entgegen, wonach zwischen den Eigentümern lediglich ein Innenausgleich zulässig ist. F...mehr

Leitsatz Zum Anspruch eines Eigentümers auf Vorlage von Jahresabrechnungen; Individualanspruch gegen den Verwalter; vorrangige Beschlussfassung Normenkette §§ 21 Abs. 4, 28 Abs. 3 WEG Kommentar Ein Wohnungseigentümer hat keinen Direktanspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer, dass diese sachlich richtige Jahresabrechnungen vorlegen. § 28 Abs. 3 WEG spricht von einer Abrech...mehr

Leitsatz Kein Bereicherungsrückforderungsanspruch eines einzelnen Eigentümers gegen die Gemeinschaft außerhalb einer Abrechnung Normenkette § 28 WEG Kommentar Dem Eigentümer ist es verwehrt, etwaige Rückforderungsansprüche gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft (z. B. wegen Überzahlung) außerhalb der Abrechnung der Wirtschaftsperiode zu verfolgen. Insoweit steht das Inne...mehr

Leitsatz Ein Verschulden des Versorgungsunternehmens oder des mit der Ablesung der Messdaten und Herstellung einer verbrauchsorientierten Abrechnung beauftragten anderen Unternehmens fällt dem Verwalter nicht zur Last. Das Versorgungs- oder Abrechnungsunternehmen wird nicht als Erfüllungsgehilfe des Verwalters (§ 278 BGB), sondern auf der Grundlage eines mit der Wohnungseige...mehr

Leitsatz Berechtigter Kostenerstattungsanspruch gegen die Gemeinschaft für bisher eigenständig verauslagte Instandsetzungskosten (hier: am Balkongemeinschaftseigentum) sowie ungültiger "abändernder Zweitbeschluss" (Verletzung des Grundsatzes notwendiger Gleichbehandlung der Miteigentümer) Eine Verjährungseinrede (im Sinne einer "Wagenburg-Mentalität") verstößt gegen Rücksicht...mehr

Leitsatz Der Verwalter ist als Vertreter von Wohnungseigentümern von der Abstimmung über seine Entlastung entsprechend § 25 Abs. 5 WEG ausgeschlossen. Wird zugleich unter demselben Tagesordnungspunkt und in einem Verfahren über eine weitere Frage, wie zum Beispiel Jahresabrechnung, abgestimmt, so erstreckt sich der Stimmrechtsausschluss des Verwalters auch auf die Abstimmung...mehr

Leitsatz Für die nach Anordnung der Zwangsverwaltung fällig werdenden Wohngeldforderungen kann neben dem Zwangsverwalter auch der Eigentümer der zwangsverwalteten Wohnung in Anspruch genommen werden. Fakten: Die Anordnung der Zwangsverwaltung für eine Eigentumswohnung hat zur Folge, dass der Zwangsverwalter für Wohngeldansprüche, die nach Anordnung der Zwangsverwaltung fällig...mehr

Leitsatz Das statthafte Rechtsmittel gegen Entscheidungen über sofortige Beschwerden in Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit ist - soweit nicht gesetzlich etwas anderes angeordnet worden ist - auch in Kostenfestsetzungsangelegenheiten die sofortige weitere Beschwerde nach §§ 27 ff. FGG und nicht die Rechtsbeschwerde nach §§ 574 ff. ZPO ist. Fakten: Die Eigentümerg...mehr

Leitsatz Quartalsabrechnungen widersprechen dem Gesetz Normenkette §§ 23 Abs. 4, 28 Abs. 3 WEG Kommentar Eine vom Verwalter vorzulegende und zu beschließende Jahresabrechnung (mit entsprechenden Einzelabrechnungen) muss gem. § 28 Abs. 3 WEG das gesamte Kalenderjahr umfassen. Legt ein Verwalter nicht eine solche Gesamtjahresabrechnung zur Beschlussfassung vor, sondern stattdess...mehr

Leitsatz Ungültiger Ermächtigungsbeschluss an den Verwaltungsbeirat, einen formelhaften Verwaltervertrag mit mehreren Klauselungültigkeiten abzuschließen Normenkette §§ 21 und 24 WEG; §§ 307, 309 Nr. 7a, 181, 195, 199 BGB Kommentar Ein Eigentümerbeschluss widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, in dem der Verwaltungsbeirat mit dem Abschluss (nicht Aushandeln) ...mehr

Leitsatz Einsichtsrecht in Abrechnungs- und Verwaltungsunterlagen sowie eingeschränkter Anspruch auf Übersendung von Kopien Normenkette § 28 Abs. 3 WEG; § 242 BGB Kommentar Dem einzelnen Wohnungseigentümer steht ein Anspruch auf Einsichtnahme in alle der Jahresabrechnung zu Grunde liegenden Verwaltungsunterlagen zu. Die Verpflichtung des Verwalters auf Gewährung der Einsichtna...mehr

Leitsatz Wegfall des Rechtsschutzinteresses für die Anfechtung einer Wirtschaftsplanbeschlussgenehmigung nach bestandskräftiger Beschlussfassung zur Abrechnungsgenehmigung Zur Höhe der Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung Grenzen der Forderung einer öffentlich beglaubigten Vollmacht im Gerichtsverfahren: Rechtsmissbrauch Erweiterung der Beschwerdebegründung...mehr

Leitsatz Anspruchsgegner für die Rückforderung zu viel bezahlter Wohngelder und damit Verfahrensbeteiligte ist regelmäßig die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als teilrechtsfähiger Verband, da diese Verbindlichkeiten das Verwaltungsvermögen betreffen. Fakten: In der Jahresabrechnung wurden einem Wohnungseigentümer aufgrund einer nur mehrheitlich beschlossenen Änderung des ...mehr

Leitsatz Anfechtung eines Negativbeschlusses auf Ablehnung einer Verwalterabberufung (Unzulässigkeit des Antrags mit Ablauf des Bestellungszeitraums) Auch korrigierte Abrechnungsunterlagen müssen den Eigentümern vor genehmigender Beschlussfassung bekannt sein Normenkette §§ 21 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 1 und 4 WEG; § 32 FGG Kommentar Ein Verfahren auf gerichtliche Abberufung des Ve...mehr

Leitsatz Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass für verschiedene Gebäude einer einheitlichen Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten getrennt zu tragen sind, so widerspricht ein Beschluss über die Genehmigung einer Jahresabrechnung nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Abrechnung nur den Gesamtbetrag der Instandhaltungsrücklage ausweist, solange aus der Instandhaltun...mehr

Leitsatz Ausweisung der Instandhaltungsrücklage – vor erfolgten Entnahmen – als Gesamtbetrag in der Abrechnung einer Mehrhausanlage Normenkette §§ 10, 28 WEG Kommentar Ist in der Gemeinschaftsordnung vereinbart, dass für verschiedene Gebäude einer einheitlichen Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten getrennt zu tragen sind, so widerspricht ein Beschluss über die Genehmigung...mehr

Leitsatz Bestandskräftig beschlossene Abrechnung mit Sonderbelastung in der Einzelabrechnung eines Eigentümers Normenkette §§ 16, 28 WEG Kommentar Die Beschlussfassung über eine Jahresabrechnung, die einem Sondereigentümer bestimmte Kostenpositionen (u.a. Gutachterhonorar) direkt und allein belastet, führt – bei zu Unrecht erfolgter Sonderbelastung – nur zu Fehlerhaftigkeit (u...mehr

Leitsatz Das Mitglied einer vor rechtlicher Invollzugsetzung bestehenden werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft behält sein eigenes Stimmrecht, wenn die Gemeinschaft rechtlich in Vollzug gesetzt wird. Fakten: Eine Wohnungseigentümerin verweigert vorliegend die Zahlung der beschlossenen Hausgelder, da sie der Auffassung ist, die entsprechende Beschlussfassung über den Wirtsc...mehr

Leitsatz Anspruchsgrundlage für Wohngeldrückstände aus Wirtschaftsplan und Abrechnung Verjährung von Wohngeldrückständen Normenkette §§ 197, 201, 222 BGB a. F.; § 195 BGB n. F.; Art. 229 § 6 EGBGB Kommentar Der Beschluss über die Jahresabrechnung ist Anspruchsgrundlage für rückständige Wohngeldzahlungen ebenso wie der bestandskräftige Beschluss über den Wirtschaftsplan. Auch de...mehr

Leitsatz Bei der Verteilung von gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten in Wohnungseigentumsverfahren ist auf den Verteilungsmaßstab des § 16 Abs. 2 WEG zurückzugreifen; die Verteilung erfolgt demnach nicht gemäß § 100 Abs. 1 ZPO nach Kopfteilen. Fakten: Die Verteilung der gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten in verschiedenen WE-Verfahren wurde vorliegend nach Kopf...mehr

Leitsatz Interne Aufteilung gerichtlicher und außergerichtlicher Kosten nicht nach Kopfteilen, sondern nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel! (Vorlage zum BGH wegen Abweichung zu OLG Düsseldorf v. 18.10.2002, 3 Wx 261/02, ZMR 2003, 228) Normenkette §§ 16 Abs. 2 und Abs. 5, 47 WEG; § 100 ZPO; § 426 BGB Kommentar Gerichtliche und außergerichtliche Kosten, die durch die Gerich...mehr

Leitsatz Spätere Korrektur der Jahresabrechnung durch Mehrheitsbeschluss Normenkette §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 3 und Abs. 5 WEG Kommentar Beschließen die Wohnungseigentümer, einen Gesamtbetrag wegen "doppelt abgerechneter Kosten" allgemein in den Jahresabrechnungen 1997 und 1998 den Eigentümern "gutzubuchen", diesen Betrag zunächst nach dem Ursprung auf die betroffenen Häuser und ...mehr