§ 6 Die ordnungsmäßige Verwaltung: Rechte und Pflichten ... / 2. Darlehensaufnahme

Rz. 10

Angesichts des beklagenswerten Sanierungsstaus eines Großteils der älteren Wohnungseigentumsanlagen und der zunehmenden Notwendigkeit von Maßnahmen der energetischen Modernisierung stehen aufwändige Baumaßnahmen deutschlandweit (im sprichwörtlichen und im Wortsinne) auf der Tagesordnung. Allerdings reicht die Erhaltungsrücklage typischer Weise zur Finanzierung nicht aus, sodass das Geld von den Wohnungseigentümern per Sonderumlage aufgebracht werden muss, die dazu aber häufig nicht in der Lage sind. Wenn sich mehrere Eigentümer als zahlungsunfähig erweisen oder (z.B. altersbedingt) unwillig sind, kommen die für eine Gebäudesanierung erforderlichen Beschlüsse faktisch nicht zustande. Die Aufnahme eines Darlehens durch die Gemeinschaft (kurz: Verbandsdarlehen oder Verbandskredit) stellt einen zunehmend praktizierten Ausweg aus dieser Situation dar.^[16]

Rz. 11

Nach einer Grundsatzentscheidung des BGH^[17] entspricht der Beschluss einer Darlehensaufnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn es um dringende Erhaltungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen geht, die ohne die Aufnahme eines Verbandsdarlehens unterbleiben würden. Dabei spielt es auch eine Rolle, dass staatliche Förderprogramme für energetische Sanierungen häufig in Form zinsvergünstigter Darlehen mit Zuschüssen angeboten werden, die sich die Gemeinschaft zunutze machen kann, einzelne Miteigentümer mangels Kreditwürdigkeit hingegen nicht. Dass mit einer Kreditaufnahme Kosten verbunden sind, spricht für sich genommen nicht dagegen; Kosten würden auch anfallen, wenn die Wohnungseigentümer Einzelkredite aufnehmen. Der BGH verlangt in erster Linie Transparenz und Abwägung: "Den mit einer Darlehensaufnahme einhergehenden Belastungen und Risiken sind die Vor- und Nachteile einer Finanzierung mittels Sonderumlage gegenüber z...