Auskunftspflicht des Verwalters und bestandskräftiger Zitterbeschluss

Leitsatz

• Kein Eigentümer-Anspruch auf Erstellung eines Vermögensstatus mit Ausweisung von Forderungen und Verbindlichkeiten der Gemeinschaft

  Keine Rechnungslegungspflicht des Verwalters gegenüber einem einzelnen Eigentümer

  Rechtsgültigkeit eines bestandskräftigen Kostenverteilungsänderungs-Mehrheitsbeschlusses ("Zitterbeschlusses") nach wie vor vom Senat bestätigt; keine Beschlussnichtigkeit im Sinne der neuen Literatur-Meinung (insbesondere von Wenzel)!

Normenkette

§ 16 Abs. 2, 3 WEG, § 28 Abs. 3, 4 WEG

Kommentar

1. Der einzelne Eigentümer hat keinen Anspruch auf Ergänzung einer Jahresabrechnung hinsichtlich einer Aufstellung über Forderungen und Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft (Vermögensstatus); eine solche Aufstellung gehört nicht zu den wesentlichen Bestandteilen einer zu beschließenden Jahresabrechnung.

Die Jahresabrechnung muss eine geordnete und verständliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Sie ist keine Gewinn- und Verlustrechnung und auch keine Bilanz, sondern eine Einnahmen-Ausgaben- Rechnung, die die tatsächlichen Beträge einander gegenüberzustellen hat. Aus der Gesamtabrechnung sind die Einzelabrechnungen abzuleiten. Eine vollständige Jahresabrechnung muss ferner den Stand der gemeinschaftlichen Konten zu Anfang und zu Ende des Rechnungsjahres mitteilen und schließlich die Entwicklung des Vermögens, insbesondere der Instandhaltungsrücklage darstellen (ständige Rechtsprechung des Senats). Abzurechnen sind die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben im betreffenden Abrechnungsjahr (mit den anerkannten Ausnahmen bei Abrechnung der Heizkosten im Hinblick auf die Heizkostenverordnung und bei der Instandhaltungsrücklage). Forderungen und Verbindlichkeiten dürfen in einer Jahresabrechnung ebenso wenig erscheinen, wie Zahlungen, die im Vorjahr eingegangen sind oder erst im nächsten Jahr erwartet werden. Die Mitteilung derartiger Umstände mag zur Kontrolle der Kontenstände und der Vermögenslage sinnvoll und teilweise sogar notwendig sein, sie ist aber kein Bestandteil der von den Eigentümern zu beschließenden Jahresabrechnung und kann damit auch nicht gefordert werden. Insoweit bleibt es einem Verwalter überlassen, in welcher Form er Auskünfte über Forderungen und Verbindlichkeiten erteilt.

2. Ein Verwalter hat auch nicht die Pflicht, auf Verlangen eines einzelnen Eigentümers im Sinne des § 28 Abs. 4 WEGRechnung zu legen; eine solche Pflicht besteht grundsätzlich nur aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses gegenüber den Eigentümern in ihrer Gesamtheit (h.M.).

3. Eigentümerbeschlüsse auch als Kostenaufteilungs-Sonderregelungen im Rahmen beschlossener Sanierungsmaßnahmen, welche auch Sondernachfolger bindende Regelungen enthalten, sind "aus sich heraus", objektiv und normativ auszulegen. Erörterungen in diesem Zusammenhang über Absichten und Vorstellungen der beschließenden Eigentümer können für eine Auslegung nur herangezogen werden, wenn sie auch in der Versammlungsniederschrift einen Niederschlag gefunden haben (h.R.M., BGH, WPM 98, 2336/2338, zuletzt Senat mit Beschluss vom 4. 11. 1999 ( BayObLG, Beschluss v. 4. 11. 1999, Az.: 2Z BR 141/99). Vorliegend wurde die Auslegung der Vorinstanz zu den erwähnten Sanierungs- und Finanzierungsbeschlüssen als nächstliegende Bedeutung bestätigt. Aus diesem Grund war es auch im Rahmen der beschlossenen Sanierungsmaßnahmen unerheblich (hier: Fassaden-, Balkon- und Fenstersanierungen), ob einzelne Maßnahmen am Sondereigentum bestimmter Wohnungseigentümer durchgeführt worden seien, die nicht über Gemeinschaftskonten hätten finanziert werden dürfen. Die Beschlüsse seien hier bestandskräftig geworden. Sie sind nicht nichtig!

Ein Eigentümerbeschluss, der den in § 16 Abs. 2 WEG oder in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Kostenverteilungsschlüssel abändert, oder unter Verletzung von § 16 Abs. 3 WEG eine Sonderumlage anordnet, verstößt nicht gegen zwingende gesetzliche Vorschriften; er berührt auch nicht den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums, der einem vereinbarungsersetzenden oder abändernden Mehrheitsbeschluss nicht zugänglich sei (vgl. BGHZ 127, 99/103; BayObLGZ 1996, 256/257 sowie ZMR 1998, 509/511 und 1999, 778/779; anderer Ansicht Wenzel, Festschrift für Hagen, 1999, S. 231/240f.).

Im vorliegenden Fall war Gegenstand der Beschlussfassung entgegen der Meinung der Antragstellerseite die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, selbst wenn im Zuge der Sanierung der Fassade (zwingend Gemeinschaftseigentum) auch Sondereigentum in Anspruch genommen worden sei oder daran Arbeiten ausgeführt worden seien. Im Übrigen sind Fenster einer Wohnanlage samt den äußeren Fensterblechen zwingend Gemeinschaftseigentum. Hier in der Teilungserklärung enthaltene Regelungen können allenfalls als Auferlegung einer Instandhaltungspflicht auf einzelne Eigentümer ausgelegt oder umgedeutet werden. Ob dies für die bei den Sanierungsarbeiten ausgetauschten äußeren Fensterbleche zutrifft, kann offen bleiben. Das Gleiche gilt für die F...