Ungültige Entlastung des Verwalters und Antragsablehnung

Leitsatz

• Ungültiger Entlastungsbeschluss des Verwalters bei zu hoher Abrechnung der Verwaltervergütung einem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber

  Beiratsentlastung jedoch gültig

  Die Gemeinschaft kann gegen deren Willen (Antragsablehnung) nicht verpflichtet werden, ein generelles Rauchverbot in gemeinschaftlichen Räumen zu verfügen

Normenkette

§ 23 Abs. 4 WEG, § 26 WEG, § 28 Abs. 3 WEG, § 15 Abs. 3 WEG, § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 1 WEG

Kommentar

1. Hat der Verwalter einem Wohnungseigentümer zu hohe Verwalterkosten berechnet (hier: Einheitsgebühr entgegen getroffener Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung und vorausgegangener Verzichterklärung für einen separaten Sondereigentums-Kellerraum), ist zwar bei tatsächlich vorgenommener Abbuchung dieser Doppelgebühr der Beschluss über Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen nicht für ungültig zu erklären, jedoch der Verwalterentlastungsbeschluss. Insoweit käme ein Ersatzanspruch der Eigentümer gegen den Verwalter, gerichtet auf Leistung an den antragstellenden Miteigentümer oder ein unmittelbarer Ersatzanspruch des belasteten antragstellenden Miteigentümers in Betracht (entweder gemäß der §§ 675, 667 BGB oder aus Gründen positiver Vertrags- bzw. Forderungsverletzung).

2. Der Beschluss über die Entlastung des Beirats entspricht demgegenüber ordnungsgemäßer Verwaltung, auch wenn dessen Mitglieder bei der Prüfung der Jahresabrechnung gem. § 29 Abs. 3 WEG die Zuviel-Forderung des Verwalters und die Zuviel-Belastung des Antragstellers nicht erkannt haben. Insoweit liegt kein Verschulden der Beiratsmitglieder vor.

3. Wird von einem Eigentümer eine bestimmte Regelung über das Verhalten in gemeinschaftlichen Räumen gefordert, kommt insoweit § 15 Abs. 3 WEG als Anspruchsgrundlage in Frage. Gebrauchsregelungen werden hier häufig in einer Hausordnung getroffen (vgl. § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG), deren Aufstellung ebenfalls jeder Eigentümer gem. § 21 Abs. 4 WEG verlangen kann. Entsprechende Verhaltensregelungen liegen jedoch grundsätzlich im Ermessen einer Gemeinschaft und deren Verwaltungsautonomie hinsichtlich Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit einer solchen Regelung; dieses Ermessen ist einer gerichtlichen Nachprüfung weitgehend entzogen. Ein richterlicher Eingriff in Regelungen der Eigentümer, insbesondere deren Abänderung oder Ersetzung durch eine andere Regelung kommt grundsätzlich nur in Betracht, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an einen Beschluss oder einer Vereinbarung als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen (h.M.). Weniger streng sind die Voraussetzungen für eine gerichtliche Gestaltung dann, wenn es nur um Ergänzung vorhandener Regelungen durch zusätzliche Gebrauchs- und Verwaltungsregeln geht, auch wenn Abänderung und Ergänzung nicht immer leicht voneinander abzugrenzen sein werden. Auch hier ist jedoch die grundsätzliche Eigenentscheidungsbefugnis der Eigentümer zu beachten; eine ergänzende gerichtliche Regelung wird nur dann in Betracht kommen, wenn sie als für das Zusammenleben der Wohnungseigentümer unverzichtbar oder dringend geboten erscheint, wenn also gewichtige Gründe für sie sprechen und im Rahmen des dem Gericht gem. § 43 Abs. 2 WEG eingeräumten Entscheidungsermessens nur eine (diese) Entscheidung als richtig erscheint.

4. Vorliegend hatten die Eigentümer bereits eine Hausordnung beschlossen, u.a. auch mit zahlreichen Regelungen über die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Dort war auch geregelt, dass jeder Eigentümer und Hausbewohner die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile insoweit benutzen dürfe, als dies der Zweckbestimmung entspreche und hierdurch der Gebrauch der übrigen Eigentümer und Bewohner nicht beeinträchtigt werde. Aus dieser Bestimmung lasse sich u.U. ein Rauchverbot entnehmen, soweit jemand durch das Rauchen eines anderen Eigentümers oder Hausbewohners eine Beeinträchtigung erleide. Ein ausdrückliches Rauchverbot haben die Eigentümer allerdings hier in der Versammlung mit großer Mehrheit abgelehnt (offensichtlich allein gegen die Gegenstimme des Antragstellers). Der Senat hält es deshalb im Rahmen des ihm eingeräumten Ermessens nicht für geboten, der Gemeinschaft ein ausdrückliches Rauchverbot zu verordnen.

Zugunsten des Antragstellers sei zwar davon auszugehen, dass auch das sog. Passivrauchen gesundheitsschädlich sein könne (vgl. BayObLGZ 93, 203); dies rechtfertige jedoch im vorliegenden Fall keine andere rechtliche Beurteilung, da die Gefahr für die Gesundheit des Antragstellers vernachlässigt werden könne, wenn man sich nur einen sehr kurzen Zeitraum im Treppenhaus oder im Aufzug aufhalten müsse; die Situation in diesen Gemeinschaftsräumen sei nicht vergleichbar mit dem Rauchen und Passivrauchen in geschlossenen Räumen, etwa am Arbeitsplatz, in öffentlichen Verkehrsmitteln oder in einem Gasthaus.

Dem Antragsteller bleibt es jedoch unbenommen, nach § 15 Abs. 3 WEG i.V.m. § 14 Nr. 1, 2 WEG gegen einzelne Eigentümer vorzugehen, wenn er sich durch deren Verhalten in vermeid...