Bauliche Veränderungen durch den Mieter

Zusammenfassung

 

Überblick

Bauliche Veränderungen der Mietsache (z. B. Einziehen oder Entfernen von Zwischenwänden, Erstellen von Mauerdurchbrüchen, Einbau einer Etagenheizung) darf der Mieter grundsätzlich nur mit Einwilligung des Vermieters durchführen. Ausgenommen sind Veränderungen geringfügiger Art im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs.

 

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Der Vermieter darf dem Wohnungsmieter nicht ohne triftige, sachbezogene Gründe Maßnahmen verbieten, die dem Mieter die Nutzungsmöglichkeiten der Wohnung als Mittelpunkt seines Lebens verbessern.

1 Zustimmungspflichtigkeit

Im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache liegen solche Maßnahmen,

  • die rückgängig gemacht werden können,
  • keinen Eingriff in die bauliche Substanz darstellen,
  • die Einheitlichkeit der Wohnanlage nicht beeinträchtigen und
  • keine nachteiligen Folgewirkungen z. B. auf die Mitbewohner des Anwesens haben.
 

Praxis-Beispiel

Geringfügige bauliche Maßnahmen

  • Anbringen von zusätzlichen Steckdosen
  • Erstellen eines Internetzugangs
  • Aushängen der Zimmertüren
  • Entfernen von Türzargen und Einbauschränken
  • Anbringen einer Holzverkleidung, sofern die Feuersicherheit des Gebäudes dadurch nicht verschlechtert wird
  • Setzen von Dübeln in angemessenem Umfang, insbesondere dann, wenn z. B. im Bad die zum Gebrauch gehörenden Installationen wie Seifenschalen, Handtuchhalter, Spiegel oder Spiegelschrank fehlen, wobei das Setzen der Dübel jedoch schonend und unter weitgehender Benutzung der Fugen zu erfolgen hat.
 

Achtung

50–60 Dübellöcher sind zu viel

50 bis 60 Dübellöcher in einem Zimmer überschreiten jedenfalls den vertragsgemäßen Gebrauch, sodass keine Frist zur Beseitigung gesetzt werden muss, bevor ein Schadensersatzanspruch auf Ersatz der Beseitigungskosten gestellt wird.

Ferner soll bei Vermietung einer nicht renovierten Wohnung und mangels anderweitiger Vereinbarungen auch das Behandeln der Wände mittels sog. Lasurtechnik noch vom vertragsgemäßen Gebrauch umfasst sein, selbst dann, wenn die Lasur aus Kalk- und Leimbindemitteln besteht und daher erst abgewaschen werden muss, bevor eine Überarbeitung mit Farbe oder Tapete erfolgen kann.

Nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch zählt:

 

Praxis-Beispiel

Nicht vertragsgemäße bauliche Maßnahmen

  • das Anbringen von Rauputz,
  • das Anbringen von Styroporplatten,
  • Montage einer Balkonverkleidung,
  • Austausch der Einbauküche,
  • Montage einer Außensteckdose für Elektrizität am Balkon,
  • Anbringen einer Sichtschutzkonstruktion auf dem Balkon, die fest mit Gebäudeteilen verbunden ist

Auch wenn der Vermieter die unzulässige bauliche Veränderung (hier: Sichtschutz) 2 Jahre nicht beanstandet hat, ist weder ein stillschweigendes Einverständnis anzunehmen noch ist ein Beseitigungsanspruch verwirkt.

Ebenso ist das Anbringen von Blumenkästen an der Außenseite des Balkons nicht mehr von dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache umfasst, da durch den Mietvertrag grundsätzlich nur der Balkon, nicht aber der um den Balkon herum befindliche Raum mitvermietet ist. Der Mieter kann seine Blumenkästen innerhalb des Balkons oder, sofern möglich, an der Brüstung anbringen. Daher stellt auch ein entsprechender formularmäßiger Vorbehalt im Mietvertrag keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.

Entsprechendes gilt für die Montage eines Katzennetzes an einer Holzkonstruktion auf einem zur Mietwohnung gehörenden Balkon. Ohne Zustimmung des Vermieters stellt dies eine vertragswidrige bauliche Veränderung dar und ist auf Verlangen des Vermieters zu unterlassen.

Auch das Aufstellen eines Pavillons auf einer Terrasse im ersten Obergeschoss eines Hauses hält sich nicht im Rahmen des Üblichen, da es sich wegen des deutlich veränderten Erscheinungsbildes erheblich auf die Mietsache auswirkt. Dies gilt auch dann, wenn der Pavillon mit der Mietsache nicht fest verbunden ist und nur in den Sommermonaten aufgestellt wird.

Maßnahmen zur Befriedigung des Sicherheitsbedürfnisses des Mieters können im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs liegen, wenn sie weder zu erheblichen Substanzschäden (z. B. durch Witterungseinflüsse) noch zu einer optischen Beeinträchtigung führen.

Davon zu unterscheiden sind Einrichtungen durch den Mieter. Diese sind mit der Mietsache lediglich in wieder trennbarer Weise und nur zu einem vorübergehenden Zweck verbunden und bedürfen keiner Einwilligung des Vermieters.

 

Praxis-Beispiel

Einrichtungsgegenstände

  • Aufstellen einer transportablen Duschkabine
  • Aufstellen einer Einbauküche
  • Installierung von Rollläden
  • Anbringen eines Fußbodenbelags; bei Verkleben nur, wenn keine Substanzbeeinträchtigung erfolgt
  • Erneuerung eines Wasserhahns oder eines Wasch- bzw. WC-Beckens.
 

Hinweis

Keine Zustimmung zu nicht vertragsgemäßem Gebrauch

Der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Erteilung der Einwilligung zu einer den vertragsgemäßen Gebrauch überschreitenden baulichen Veränderung.

Daher hat der Mieter – sofern nichts anderes vertraglich vereinbart ist – keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst und auf eigene Kosten bauliche Veränderung...

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