Bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums / 9.4.3 Verjährung

Beseitigungsansprüche verjähren gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 BGB regelmäßig innerhalb von 3 Jahren.^[1] In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass in die Verjährungsfrist nicht die Zeit einzuberechnen ist, während der die bauliche Veränderung durch einen später für ungültig erklärten Beschluss der Wohnungseigentümer genehmigt war.^[2]

Praxis-Beispiel

Hemmung der Verjährung

Ein Wohnungseigentümer baut im Juni 2024 einen Balkon an seine im ersten Obergeschoss gelegene Wohnung an. Im August 2024 wird der Balkonanbau durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer genehmigt. Auf entsprechende Anfechtungsklage des im Erdgeschoss unterhalb der Wohnung und durch den Balkonanbau aufgrund Verschattung unbillig beeinträchtigten Wohnungseigentümers wird dieser Beschluss im September 2026 rechtskräftig für ungültig erklärt. Der Zeitraum von August 2024 bis September 2026 wird in die Verjährungsfrist nicht einberechnet, da die bauliche Veränderung in diesem Zeitraum durch Beschluss genehmigt war. Zu berücksichtigen ist insoweit, dass ein Beschluss so lange gültig ist, bis er rechtskräftig für ungültig erklärt wird.^[3]

Ist ein Rückbauanspruch verjährt, kann der Eigentümer, der die ungenehmigte bauliche Veränderung vorgenommen hat, nicht mehr selbst und auf eigene Kosten zum Rückbau verpflichtet werden. Die Wohnungseigentümer können allerdings trotz Verjährung die Beseitigung der baulichen Veränderung auf Kosten aller Wohnungseigentümer beschließen, da diese rechtswidrig bleibt und von den übrigen Wohnungseigentümern nicht geduldet werden muss.^[4] Für den Anspruch auf Duldung der Störungsbeseitigung ist auch in 2-Personen-Gemeinschaften nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anspruchsberechtigt.^[5]

Ist der Rückbauanspruch verjährt, haben einzelne Wohnungseigentümer nicht das Recht, von a...