Verjährung (Miete) / 1 Ersatzansprüche des Vermieters – kurze Verjährungsfrist (§ 548 Abs. 1 BGB)

Ulf Wollenzin

Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in 6 Monaten ab der Rückgabe der Mietsache.

Wichtig

Vermieterfalle

Die extrem kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB ist eine der gefährlichsten "Vermieterfallen". Dieser Beitrag soll helfen, dass Sie nicht "hineintappen".

1.1 Begriff der Ersatzansprüche

Zu den Ersatzansprüchen i. S. d. § 548 Abs. 1 BGB zählen:

1.1.1 Schadensersatzansprüche

Hierzu gehören Ansprüche aus Veränderungen/Verschlechterungen der Mietsache aus

positiver Vertragsverletzung,
Verzug,
Nichterfüllung,
Schlechterfüllung oder
unerlaubter Handlung.

1.1.2 Vertragsansprüche, Rückbaupflicht

Hierzu zählen insbesondere Ansprüche auf Herstellung eines bestimmten, vertraglich vereinbarten Zustands sowie Ansprüche auf Beseitigung einer baulichen Veränderung.^{^[1]} Es macht hierbei keinen Unterschied, ob die Veränderung vom Mieter selbst oder auf dessen Wunsch vom Vermieter vorgenommen worden ist.^{^[2]} Es muss sich aber immer um Ansprüche handeln, die aus einer Veränderung der Mietsache abgeleitet werden.

Weiter zählen hierzu alle weiteren Ansprüche, die im Zusammenhang mit der Erfüllung der Rückbaupflicht oder Umbaupflicht entstehen können. So hat der BGH die Anwendbarkeit der kurzen Verjährungsfrist von 6 Monaten für den Fall bejaht, in dem ein Gewerberaumvermieter sich vertraglich zu Mietbeginn verpflichtet hatte, gegen einen Mietnachlass eine Wandverkleidung anzubringen und den Boden zu versiegeln. Die Unterinstanzen entschieden uneinheitlich. Der BGH stellte zwei Grundsätze auf:

Die Umbauarbeiten waren zwar sofort fällig, verjähren aber nicht in der dreijährigen Verjährungsfrist nach Abschluss des Mietvertrags.
Sie verjähren aber in der kurzen Frist nach § 548 BGB nach Rückgabe, da es sich um Schadensersatzansprüche handele.^{^[3]}

Praxis-Beispiel