Modernisierung (Miete) / 7 Sonderkündigungsrecht des Mieters (§ 555e BGB)

§ 555e BGB lautet:

(1) Nach Zugang der Modernisierungsankündigung kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.

(2) § 555c Abs. 4 gilt entsprechend.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Das Kündigungsrecht besteht auch bei einem befristeten Mietverhältnis oder einem vertraglichen Kündigungsausschluss. Die Kündigungsfristen des § 573c BGB gelten nicht. Es kommt nicht darauf an, aus welchen wirklichen Motiven der Mieter kündigt; das Kündigungsrecht hängt lediglich davon ab, dass dem Mieter eine Mitteilung i. S. v. § 555c BGB zugegangen ist. Ob der Mieter aus formellen oder materiell-rechtlichen Gründen die Duldung der Modernisierung verweigern könnte, hat auf die Wirksamkeit der Kündigung ebenfalls keinen Einfluss.

 

Hinweis

Mietverhältnis endet auf jeden Fall

Durch die Kündigung wird das Mietverhältnis auch dann beendet, wenn der Vermieter die Modernisierung nicht durchführt.

Kündigt ein Mieter, so können die Umzugskosten nicht als Aufwendung i. S. v. § 555a Abs. 3 BGB (= § 554 Abs. 4 BGB a. F.) bewertet werden.

Die Verweisung in Absatz 2 hat zur Folge, dass das Sonderkündigungsrecht entfällt, wenn die Maßnahmen "nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung berechtigen".

Fraglich kann sein, ob der Mieter zur fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB berechtigt ist, wenn ihm infolge der Modernisierungsmaßnahme der Mietgebrauch ganz oder teilweise entzogen wird. Die Frage ist insbesondere dann von Bedeutung, wenn der Mieter die Frist für die Ausübung des Sonderkündigungsrechts versäumt hat. Hier wird zu erwägen sein, dass die Regelung in § 543 BGB eine Pflichtverletzung des Vermieters voraussetzt. Dies rechtfertigt es, auf solche Gebrauchsbeeinträchtigungen die fristlose Kündigung des § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht anzuwenden, die – wie die Modernisierung – auf gesetzlich erwünschten Maßnahmen beruhen.

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