Kündigungsfolgeschaden (Miete) / 1.3 Mietausfall

Endet ein befristetes Mietverhältnis vorzeitig durch die Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs, so hat der Mieter dem Vermieter gemäß §§ 280 Abs. 1, 314 Abs. 4, 249 Abs. 1, 252 BGB grundsätzlich den Schaden zu ersetzen, der diesem in Gestalt der bis zum Ablauf der fest vereinbarten Vertragsdauer entgehenden Miete entsteht.^[1]

Es handelt sich somit um eine Fallgruppe des entgangenen Gewinns. Im Einzelnen kann aber vieles streitig sein:

Ein Mietausfall entsteht zunächst dann, wenn der Mieter auszieht und die Räume nicht sofort weitervermietet werden können. Hier kann der Vermieter grundsätzlich denjenigen Betrag ersetzt verlangen, den der gekündigte Mieter beim Fortbestand des Mietverhältnisses hätte zahlen müssen. Es kommt dabei nicht darauf an, ob der Mietausfall wegen einer erforderlichen Renovierung oder deshalb entstanden ist, weil zunächst kein Mietinteressent gefunden werden konnte. Hatte der Vermieter für die Umsatzsteuer optiert, so schuldet der Mieter gleichwohl nur die Nettomiete, weil auf Schadensersatz keine Umsatzsteuer zu entrichten ist.^[2]

Im Streitfall muss der Vermieter beweisen, dass infolge der Kündigung ein Mietausfall entstanden ist.

Hinweis

Beweis bei fehlenden Mietinteressenten

Ist der Mietausfall auf fehlende Mietinteressenten zurückzuführen, so muss der Vermieter darlegen und unter Beweis stellen, dass er das Mietobjekt unverzüglich nach der Rückgabe zur Weitervermietung angeboten hat und dass keine oder nur ungeeignete Interessenten auf das Angebot reagiert haben.

Hinweis

Beweis bei renovierungsbedürftiger Mietsache

Verlangt der Vermieter den Mietausfall, weil ihm die Mietsache im renovierungsbedürftigen oder beschädigten Zustand zurückgegeben worden ist, so muss er darlegen und beweisen, dass bei der Rückgabe im gebrauchstauglichen Zustand eine sofortige Weitervermietung möglich gewesen wäre.

An den Beweis sind keine strengen Anforderungen zu stellen. Werden die Räume alsbald nach der Renovierung weitervermietet, kann davon ausgegangen werden, dass auch für eine frühere Vermietung Interessenten vorhanden gewesen wären.^[3]

Ein Mietausfall entsteht weiter in denjenigen Fällen, in denen die Wohnung nur zu einem geringeren Preis weitervermietet werden kann. Hier besteht der Kündigungsfolgeschaden in der Differenz zwischen dem bisherigen und dem nunmehr erzielbaren Mietpreis.

Der Anspruch auf Ersatz des Mietausfalls wird erst zu jenen Zeitpunkten fällig, zu denen auch die Mietraten fällig geworden wären.^[4]

Zeitlich ist die Zahlungspflicht des Mieters auf denjenigen Zeitraum begrenzt, zu dem der Mieter das Mietverhältnis hätte kündigen können. Beim unbefristeten Mietvertrag richtet sich dieser Zeitraum nach der für den Mieter geltenden Kündigungsfrist.

Praxis-Beispiel

Zeitliche Begrenzung

Der Vermieter kündigt ein Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos zum 20.3. Hier könnte der Mieter zum 3. Werktag des April mit 3-monatiger Frist^[5] auf Ende Juni kündigen; auf diesen Zeitpunkt ist der Kündigungsfolgeschaden beschränkt.

Ist der Mietvertrag befristet, so ist die Schadenshöhe auf den Betrag der innerhalb der Vertragsdauer geschuldeten Miete nach oben begrenzt.^[6] Unberührt hiervon bleiben Schadensersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter wegen verspäteter Rückgabe nach § 546a BGB oder wegen Rückgabe in vertragswidrigem Zustand.

Die Schadensminderungspflicht gilt auch hier. Deshalb kann der Schadensersatzanspruch entfallen oder in der Höhe gemindert sein, wenn sich der Vermieter nicht ausreichend um eine zügige Weitervermietung bemüht hat oder wenn die Weitervermietung deshalb gescheitert ist, weil der Vermieter die Wohnung zu marktfremden Bedingungen angeboten hat.

Ein Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht begründet ein Mitverschulden des Vermieters i. S. d. § 254 Abs. 2 Satz 1 letzte Alt. BGB. Diese Vorschrift begründet keine Einrede, sondern einen von Amts wegen zu berücksichtigenden Einwand, sofern sich die entsprechenden Tatsachen aus dem Vortrag einer Partei ergeben. Die Frage des mitwirkenden Verschuldens ist daher von Amts wegen zu prüfen.^[7]

Dem Vermieter fällt allerdings kein Mitverschulden zur Last, wenn er mit dem Abschluss eines neuen Mietvertrags zuwartet, bis der Mieter geräumt hat.^[8]

Achtung

Erlaubter Mietpreis und Auswahl des Nachmieters

Zu beachten ist dabei, dass der Vermieter nicht gehalten ist, die Wohnung zum bisherigen Mietpreis oder sogar zu einem reduzierten Mietpreis anzubieten, nur um einen Nachfolger zu finden.^[9]

Der Vermieter ist vielmehr berechtigt, denjenigen Mietpreis zu verlangen, der bei Neuvermietungen üblicherweise und legal erzielt werden kann.

Ebenso ist der Vermieter nicht gehalten, jede beliebige Person als Mieter zu akzeptieren.^[10]

Ein Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht kommt nicht in Betracht, wenn der Mieter selbst den Nachfolger ermittelt hat.^[11]

Gesichtspunkte der Vorteilsausgleichung spielen regelmäßig keine Rolle. Deshalb entfällt die Verpflichtung eines vertragsbrüchigen Mieters zum Ersatz des Mietausfallschadens nicht desha...