Kündigungsfolgeschaden (Miete) / 1.3 Mietausfall

Endet ein befristetes Mietverhältnis vorzeitig durch die Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs, so hat der Mieter dem Vermieter gemäß §§ 280 Abs. 1, 314 Abs. 4, 249 Abs. 1, 252 BGB grundsätzlich den Schaden zu ersetzen, der diesem in Gestalt der bis zum Ablauf der fest vereinbarten Vertragsdauer entgehenden Miete entsteht.^[1]

Es handelt sich somit um eine Fallgruppe des entgangenen Gewinns. Im Einzelnen kann aber vieles streitig sein:

Ein Mietausfall entsteht zunächst dann, wenn der Mieter auszieht und die Räume nicht sofort weitervermietet werden können. Hier kann der Vermieter grundsätzlich denjenigen Betrag ersetzt verlangen, den der gekündigte Mieter beim Fortbestand des Mietverhältnisses hätte zahlen müssen. Es kommt dabei nicht darauf an, ob der Mietausfall wegen einer erforderlichen Renovierung oder deshalb entstanden ist, weil zunächst kein Mietinteressent gefunden werden konnte. Hatte der Vermieter für die Umsatzsteuer optiert, so schuldet der Mieter gleichwohl nur die Nettomiete, weil auf Schadensersatz keine Umsatzsteuer zu entrichten ist.^[2]

Im Streitfall muss der Vermieter beweisen, dass infolge der Kündigung ein Mietausfall entstanden ist.

Hinweis

Beweis bei fehlenden Mietinteressenten

Ist der Mietausfall auf fehlende Mietinteressenten zurückzuführen, so muss der Vermieter darlegen und unter Beweis stellen, dass er das Mietobjekt unverzüglich nach der Rückgabe zur Weitervermietung angeboten hat und dass keine oder nur ungeeignete Interessenten auf das Angebot reagiert haben.

Hinweis

Beweis bei renovierungsbedürftiger Mietsache

Verlangt der Vermieter den Mietausfall, weil ihm die Mietsache im renovierungsbedürftigen oder beschädigten Zustand zurückgegeben worden ist, so muss er darlegen und beweisen, dass bei der Rückgabe im gebrauchstauglichen Zustand ei...