Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 117 BGB ... / I. Anwendungsbereich.

Rn 14

§ 117 II regelt die Fälle, in denen die Parteien mit dem Scheingeschäft ein anderes, ernstlich gewolltes Geschäft (dissimuliertes Geschäft) verdecken wollen. Dann müssen die Wirksamkeitserfordernisse dieses Rechtsgeschäfts erfüllt sein. Hauptanwendungsfall ist die zur Kostenersparnis erfolgende Unterverbriefung beim Grundstückskauf (Schwarzkauf/Schwarzgeldabrede). Die zum Schein beurkundete Vereinbarung zum niedrigen Preis ist gem § 117 I nichtig. Der gewollte Vertrag über den höheren Grundstückspreis ist nicht beurkundet und deswegen nach den §§ 311b I 1, 125 1 nichtig. Mit Auflassung und Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch kann der Formmangel nach § 311b I 2 geheilt werden (BGHZ 89, 43f). Die Heilung nach dieser Vorschrift bezieht sich allerdings nur auf die zunächst bestehende Formnichtigkeit eines Grundstückskaufvertrags. Andere Nichtigkeitsgründe, insb nach den §§ 134, 138, werden von der Vorschrift nicht erfasst. Wird der Kaufpreis bei der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags in der Absicht, Steuern zu hinterziehen, niedriger angegeben als mündlich vereinbart, ist der Vertrag idR nicht nichtig. Anders liegt es nur, wenn die Steuerhinterziehungsabsicht alleiniger oder hauptsächlicher Zweck des Rechtsgeschäfts ist. Dies ist idR nicht der Fall, wenn der Leistungsaustausch, also die Verpflichtung des Verkäufers zur Übertragung des Grundstücks und die Verpflichtung des Käufers zur Zahlung des Kaufpreises, ernstlich gewollt ist (BGH NJW 24, 2310; dazu Heckschen ZIP 24, 1869).