Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungsgenossenschaft

Rz. 26 Der "Marktwert" einer Immobilie ist gemäß § 16 Abs. 2 PfandBG der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, U...mehr

Das Genossenschaftsgesetz schreibt nun vor, dass die Generalversammlung in einer der folgenden Formen abgehalten werden muss (§ 43b Abs. 1 GenG): Präsenzversammlung (Abs. 1 Nr. 1), virtuelle Versammlung (Abs. 1 Nr. 2), hybride Versammlung (Abs. 1 Nr. 3), Versammlung im gestreckten Verfahren (Abs. 1 Nr. 4). Für alle alternativen Formen der Generalversammlung zur Präsenzversammlung...mehr

Zusammenfassung Überblick Der Erwerb der Mitgliedschaft in einer Wohnungsgenossenschaft setzt voraus, dass bestimmte Anforderungen eingehalten werden. Diese ergeben sich im Wesentlichen aus dem Genossenschaftsgesetz (GenG). Daneben ist die jeweilige Satzung zu beachten. Nur wenn diese Voraussetzungen beachtet werden, können rechtswirksam neue Mitglieder für die eG gewonnen we...mehr

Wohnungsgenossenschaften zeichnen sich als Anbieter am Wohnungsmarkt durch die Besonderheit aus, dass in der Regel die Überlassung einer Genossenschaftswohnung nur an Mitglieder erfolgt. Diese besonderen Mieter, die Anteilseigner der eG sind, werden traditionell als Wohnungsnutzer bezeichnet und erhalten dementsprechend überwiegend auch einen Nutzungs- bzw. Dauernutzungsvert...mehr

Rz. 203 Nach dem GmbH-Gesetz hat die GmbH als solche selbstständig ihre Rechte und Pflichten; sie kann Eigentum und andere dingliche Rechte an Grundstücken erwerben sowie vor Gericht klagen und verklagt werden (§ 13 Abs. 1 GmbHG). Eine Wohnungs- und Immobiliengesellschaft in der Rechtsform der GmbH ist somit eine juristische Person[1] mit einer eigenen Rechtspersönlichkeit.[...mehr

Rz. 823 Das Verhältnis der Gesellschafterversammlung gegenüber der Geschäftsführung und ggf. dem (in der Regel fakultativen) Aufsichtsrat einer GmbH und damit deren Bedeutung weist Besonderheiten gegenüber den Versammlungen der Eigentümer von Wohnungs- und Immobilienunternehmen anderer Rechtsformen auf, das heißt der Hauptversammlung einer AG und der Generalversammlung einer...mehr

Der BGH hat entschieden, dass der Treuhänder die Mitgliedschaft des Schuldners bei einer Wohnungsgenossenschaft kündigen kann. Das insolvenzrechtliche Kündigungsverbot für gemieteten Wohnraum ist für diesen Fall nicht entsprechend anwendbar. Das Gericht hat in seiner Urteilsbegründung ausgeführt, dass im Fall der Insolvenz des Mitglieds einer Genossenschaft dem Treuhänder gem...mehr

Die Erteilung von Vollmachten kann auch für Wohnungsunternehmen sinnvoll und häufig notwendig sein. Wohnungsunternehmen in der Rechtsform der eG bzw. GmbH sind "juristische Personen" und damit als Gesellschaft selbst rechtsfähig, d. h. sie haben eigene Rechte und Pflichten (§ 17 GenG, § 13 GmbHG, § 1 Abs. 1 Satz 1 AktG). Beispiele: Die Gesellschaft kann selbst Verträge abschlie...mehr

Rz. 353 Im Gegensatz zur Rechtsform der Wohnungsgenossenschaft[1] verlangt das GmbH-Recht nicht, dass nur Gesellschafter (im Bereich der Wohnungsgenossenschaften: Mitglieder) zu Geschäftsführern bestellt werden (bzw. das Amt erst nach dem Erwerb der Mitgliedschaft ausüben können), sog. Selbstorganschaft in Form von geschäftsführenden Gesellschaftern ("Gesellschafter-Geschäft...mehr

Der Treuhänder des Vermögens einer Schuldnerin im Insolvenzverfahren hatte deren Mitgliedschaft in einer Wohnungsgenossenschaft gekündigt. Daraufhin kündigte die eG den Mietvertrag über die Wohnung der Schuldnerin. Die Wohnungsgenossenschaft bot jedoch der Schuldnerin an, mit ihr einen neuen Mietvertrag unter Vereinbarung einer Mietkaution abzuschließen, um die Wohnung behal...mehr

Die Erteilung von Vollmachten kann für Mieter und Nutzer von Genossenschaftswohnungen im Rahmen eines Nutzungs- oder Dauernutzungsvertrags notwendig bzw. sinnvoll sein, um ihre vertraglichen Rechte und Pflichten wahrzunehmen, z. B. zur Abgabe von Willenserklärungen im Rahmen des Miet- bzw. Nutzungsverhältnisses. Dies betrifft grundsätzlich alle Phasen des Vertragsverhältnisse...mehr

In der Praxis ist die Größe der Aufsichtsräte unterschiedlich und insbesondere abhängig von der Unternehmensgröße. Die Verkleinerung eines bisher zahlenmäßig großen oder größeren Aufsichtsrats kann der Verbesserung der Arbeitsfähigkeit des Gremiums dienen. Mit einer Verkleinerung des Aufsichtsrats kann auch eine Verringerung oder sogar die Abschaffung von Ausschüssen des Auf...mehr

In der Praxis ist die Größe der Vorstände unterschiedlich und insbesondere abhängig von der Unternehmensgröße. Als Regelungsmöglichkeiten hinsichtlich der Größe des Vorstands kommen feste oder flexible Regelungen sowie Höchstgrenzen in Betracht, u.a.[1]: Die Satzung kann eine feste höhere Zahl als die gesetzliche Mindestzahl vorschreiben ("Der Vorstand besteht aus 3 Mitgliede...mehr

Rz. 386 Hinsichtlich der Regelung einer befristeten Bestelldauer für die Geschäftsführer im Gesellschaftsvertrag kommen insbesondere folgende Alternativen in Betracht: Der Gesellschaftsvertrag kann eine feste befristete Bestelldauer vorsehen ("Die Geschäftsführer werden auf die Dauer von fünf Jahren bestellt."). Der Gesellschaftsvertrag kann eine Befristung mit einer flexiblen...mehr

Die jährliche Mitgliederversammlung einer Wohnungsgenossenschaft steht wieder bevor.[1] Eine größere Zahl von Mitgliedern will in diesem Jahr von der Möglichkeit Gebrauch machen, Vollmachten zu erteilen. Es bestehen aber Unklarheiten darüber, was dabei zu beachten ist. Die Genossenschaft hat u. a. die Regelungen zur Erteilung von Stimmvollmachten aus der Mustersatzung überno...mehr

Die Mustersatzung für Wohnungsgenossenschaften enthält eine flexible Mindestzahl und lässt die konkrete Anzahl der Vorstandsmitglieder offen (§ 21 Abs. 1 Satz 1 der Mustersatzung: "Der Vorstand besteht mindestens aus _____ Mitgliedern".).[1] Die Mustersatzung für Wohnungsgenossenschaften mit einer Vertreterversammlung – d.h. (größere) Wohnungsgenossenschaften mit mehr als 15...mehr

Rz. 149 Die Firma eines Kaufmanns ist der Name, unter dem er seine Geschäfte betreibt und die Unterschrift abgibt (§ 17 Abs. 1 HGB). Ein Kaufmann kann unter seiner Firma klagen und verklagt werden (§ 17 Abs. 2 HGB). Jede GmbH – das heißt unabhängig von ihrem Unternehmensgegenstand – ist kraft Gesetzes eine Handelsgesellschaft (§ 13 Abs. 3 GmbHG). Aufgrund ihrer Eigenschaft a...mehr

Der BGH hat entschieden, dass in diesem Fall kein Vollstreckungsschutz gegen die Auszahlung des Auseinandersetzungsguthabens besteht. Ein Treuhänder kann die Mitgliedschaft eines Schuldners in einer Wohnungsgenossenschaft kündigen, um den zur Insolvenzmasse gehörenden Anspruch des Schuldners auf Auszahlung des Auseinandersetzungsguthabens (§ 73 GenG) zu realisieren. Nach der ...mehr

Überblick Der Zweck einer Wohnungsgenossenschaft ist die Förderung ihrer Mitglieder durch die Versorgung mit Wohnraum. Das Recht der Mitglieder der eG auf Überlassung einer Genossenschaftswohnung besteht aber nicht uneingeschränkt und ausnahmslos, sondern nur unter Beachtung der gesetzlichen und satzungsrechtlichen Voraussetzungen. Insbesondere kann die eG zur näheren Ausges...mehr

Das Genossenschaftsgesetz enthält keine (einschränkenden) Regelungen zu den Voraussetzungen des Verkaufs von Genossenschaftswohnungen. Der Zweck der Genossenschaft ist die Förderung ihrer Mitglieder (Förderzweck, Förderauftrag[1]). Der Unternehmensgegenstand[2] umfasst dagegen – im Unterschied zum Förderzweck – alle Tätigkeiten, durch die im Einzelfall der Förderzweck verwirk...mehr

Auch im Rahmen der Mitgliedschaft in einer Wohnungsgenossenschaft kann die Erteilung von Vollmachten notwendig werden und sinnvoll sein, um die genossenschaftlichen Rechte und Pflichten wahrzunehmen. Auch dafür können alle Phasen der Mitgliedschaft in Betracht kommen: Erwerb der Mitgliedschaft Durchführung der Mitgliedschaft (u. a. Teilnahme an der Generalversammlung, Erwerb we...mehr

Über das Vermögen des Mitglieds einer Wohnungsgenossenschaft wurde das Verbraucherinsolvenzverfahren eröffnet. Der gerichtlich bestellte Treuhänder kündigte daraufhin die Mitgliedschaft des Schuldners in der eG und forderte diese auf, ihm das aktuelle Geschäftsguthaben des Mitglieds mitzuteilen. Die Genossenschaft wies die Kündigung zurück.mehr

Ein Mitglied einer Wohnungsgenossenschaft bewohnte aufgrund eines Dauernutzungsvertrags eine Wohnung der eG und war Mitglied der Vertreterversammlung. Im Zusammenhang mit umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen der eG hatte das Mitglied in seiner Eigenschaft als Vertreter wiederholt schwere Vorwürfe gegen den Vorstand der eG erhoben. Die Auseinandersetzungen und Zerwürfnisse ...mehr

Überblick Der Erwerb der Mitgliedschaft in einer Wohnungsgenossenschaft setzt voraus, dass bestimmte Anforderungen eingehalten werden. Diese ergeben sich im Wesentlichen aus dem Genossenschaftsgesetz (GenG). Daneben ist die jeweilige Satzung zu beachten. Nur wenn diese Voraussetzungen beachtet werden, können rechtswirksam neue Mitglieder für die eG gewonnen werden. Gesetze, ...mehr

Überblick Der Vorstand ist ein Organ der Wohnungsgenossenschaft, das nach dem Gesetz vor allem die Aufgabe der Leitung und Vertretung der eG hat. Das Genossenschaftsgesetz schreibt aber nur eine Mindestzahl an Mitgliedern dieses Gremiums vor und lässt darüber hinaus zu, dass die Satzung weitere Regelungen an die Zahl der Vorstandsmitglieder und deren Wahl vorsieht. Gesetze, ...mehr

Der BGH hat bestätigt, dass die eG im vorliegenden Fall berechtigt war, den Dauernutzungsvertrag zu kündigen. Eine Wohnungsgenossenschaft hat nach dieser Entscheidung ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Dauernutzungsvertrags, wenn der Wohnungsnutzer wegen genossenschaftswidrigen Verhaltens aus der eG ausgeschlossen worden ist und seine Wohnung für ein anderes M...mehr

Die Mustersatzung für Wohnungsgenossenschaften sieht zunächst vor, dass der Aufsichtsrat – entsprechend der gesetzlichen Regelung – aus mindestens 3 Mitgliedern bestehen muss (§ 24 Abs. 1 Satz 1 der Mustersatzung). Die Mitgliederversammlung kann aber eine höhere Zahl festsetzen (§ 24 Abs. 1 Satz 2 der Mustersatzung). Die Mustersatzung für Wohnungsgenossenschaften mit einer V...mehr

Rz. 164 Auch nach dem Ende der "Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen" am 31.12.1989 führen durchaus noch Wohnungs- und Immobiliengesellschaften in der Rechtsform der GmbH[1] einen entsprechenden Zusatz weiter in der Firma (zum Beispiel "Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft …"). Die ehemalige Wohnungsgemeinnützigkeit ist nicht mit der weiterhin bestehenden steuerlichen Gemeinnü...mehr

Vorwort Das vorliegende Buch behandelt wichtige gesellschaftsrechtliche Fragestellungen, die speziell aus der Praxis von Wohnungs- und Immobiliengesellschaften in der Rechtsform der GmbH stammen. Soweit die allgemeinen Themen der gesellschaftlichen Rechtsform dargestellt werden, die unabhängig vom konkreten Unternehmensgegenstand im Bereich der Wohnungs- und Immobilienwirtsch...mehr

Die Kündigung der Mitgliedschaft im Insolvenzverfahren und die Voraussetzungen des Kündigungsausschlusses bei Wohnungsgenossenschaften sind im Rahmen der sog. zweiten Stufe zur Reform des Insolvenzrechts neu geregelt worden. Die besonderen Auswirkungen auf die Wohnungsgenossenschaften sind am 19.7.2013 in Kraft getreten.[1] Der Verlust der Mitgliedschaft in der eG führt nicht...mehr

Rz. 179 Das Gesetz sieht vor, dass eine GmbH – nach Maßgabe der Bestimmungen des Gesetzes – zu jedem gesetzlich zulässigen Zweck errichtet werden kann (§ 1 GmbHG).[1] Der Gesellschaftszweck gehört nicht zum Mindestbestandteil des Gesellschaftsvertrags gemäß § 3 GmbHG. Es ist aber zu empfehlen und üblich, eine entsprechende Regelung darin aufzunehmen. Rz. 180 Der Gesellschafts...mehr

Rz. 6 Im Gegensatz zu den Personenhandelsgesellschaften[1] schreibt das GmbH-Gesetz zwingend vor, dass der Gesellschaftsvertrag notariell beurkundet werden muss.[2] Rz. 7 Neben der Schriftform[3], der elektronischen Form[4] und der Textform[5] sieht das Gesetz die notarielle Beurkundung[6] und die öffentliche Beglaubigung[7] vor. Die öffentliche Beglaubigung durch einen Notar...mehr

Rz. 571 Im Rahmen eines Rechtsstreits zwischen einer GmbH und einem Mitglied der Geschäftsführung muss die Gesellschaft zunächst darlegen und ggf. beweisen[1]: die Möglichkeit einer schuldhaften Pflichtverletzung des Geschäftsführers durch sein Handeln in seinem Pflichtenkreis, einen entstandenen Schaden und die Ursächlichkeit der Pflichtverletzung für den Schaden (haftungsausf...mehr

Ein Mitglied einer Wohnungsgenossenschaft bewohnte aufgrund eines Dauernutzungsvertrags eine Wohnung aus deren Bestand. Infolge von Beeinträchtigungen durch Lärm und Staub wegen des Austauschs von Fenstern und Sanierungsarbeiten an den Balkonen minderte das Mitglied als einziger Bewohner der Wohnanlage die Miete. Die Genossenschaft wies die Mietminderung zunächst als unverhä...mehr

Überblick Die Generalversammlung ist das oberste Organ der Wohnungsgenossenschaft. Als "Parlament der eG" ermöglicht sie ihren Mitgliedern die Mitwirkung an wichtigen Entscheidungen des Unternehmens. Größere Genossenschaften (mit mehr als 1.500 Mitgliedern) haben statt einer "Mitgliederversammlung" in der Regel die Generalversammlung in der Form der Vertreterversammlung. Um ...mehr

Überblick Der Aufsichtsrat ist ein Organ der Wohnungsgenossenschaft, das nach dem Gesetz – und in der Regel darüber hinaus auch nach der Satzung – besondere und wichtige Aufgaben hat. Die Wahl der Aufsichtsratsmitglieder ist wiederum eine der wichtigsten Aufgaben der Generalversammlung. Darum sollten bereits vor Ablauf der Amtszeit der betreffenden Aufsichtsratsmitglieder Vo...mehr

Überblick Der Aufsichtsrat ist ein Organ der Wohnungsgenossenschaft, das nach dem Gesetz – und in der Regel darüber hinaus auch nach der Satzung – besondere und wichtige Aufgaben hat. Das Genossenschaftsgesetz schreibt aber nur eine Mindestzahl an Mitgliedern dieses Gremiums vor und lässt darüber hinaus zu, dass die Satzung weitere Regelungen an die Zahl der Aufsichtsratsmit...mehr

Rz. 199 Wohnungs- und Immobiliengesellschaften verfolgen ihren Gesellschaftszweck durch die im Gesellschaftsvertrag im Rahmen des Unternehmensgegenstands zur Verfügung gestellten Mittel. Die überwiegende Tätigkeit von Wohnungs- und Immobilienunternehmen ist die Bewirtschaftung des vorhandenen Wohnraums (einschließlich Instandhaltung und Modernisierung) sowie ggf. der Bau und...mehr

Rz. 367 Das GmbH-Gesetz enthält – ebenso wie zum Beispiel auch das Aktiengesetz oder das Genossenschaftsgesetz für deren Mitglieder des Vorstands[1] – keine Regelungen zu konkreten fachlichen Anforderungen an die Geschäftsführer. Bei der Erfüllung ihrer Aufgaben müssen die Geschäftsführer die Sorgfalt eines ordentlichen Geschäftsmannes anwenden (§ 43 Abs. 1 GmbHG). Die Aufga...mehr

Die Entscheidung des BGH betont die strenge Haftung von Geschäftsführern in Fällen der Insolvenz und deren Pflicht, eine laufende Überwachung der wirtschaftlichen Situation des Unternehmens gewährleisten zu können. Ggf. muss dafür eine fachkundige externe Beratung in Anspruch genommen werden. Die Auswirkungen des BGH-Urteils betreffen auch nicht nur Wohnungsunternehmen in der...mehr

Grundsätzlich besteht kein Anspruch auf Zulassung des Beitritts, sofern nicht die Satzung eine entsprechende Regelung enthält. Eine Monopolstellung als Ausnahmefall mit der Folge eines allgemeinen Aufnahmezwangs wird aber bei Wohnungsgenossenschaften in der Regel nicht gegeben sein.[1]mehr

Rz. 943 Der Gesetzgeber hat einer Minderheit von Gesellschaftern in § 50 GmbHG unter den dort genannten Voraussetzungen das Recht eingeräumt, die Einberufung einer (außerordentlichen) Gesellschafterversammlung sowie die Ankündigung von Gegenständen zur Tagesordnung einer (ordentlichen oder außerordentlichen) Gesellschafterversammlung zu verlangen und ggf. im Wege der Selbsthilf...mehr

Rz. 928 § 51 Abs. 3 GmbHG lässt zu, dass Beschlüsse ohne eine ordnungsgemäß einberufene Gesellschafterversammlung gefasst werden können, wenn sämtliche Gesellschafter anwesend sind (Universalversammlung, Vollversammlung). Ein solches Verfahren besteht im Gesellschaftsrecht auch bei Versammlungen von Gremien anderer Rechtsformen, zum Beispiel für die Hauptversammlung der AG (...mehr

Die Auswirkungen des BGH-Urteils betreffen nicht nur die Vorstandsmitglieder der Wohnungsunternehmen in der Rechtsform der Aktiengesellschaft, sondern ebenso die Geschäftsführer der Wohnungsgesellschaften (GmbH) und die Vorstände der Wohnungsgenossenschaften. Das Gericht hat zwar seine Rechtsprechung bestätigt, dass Vorstände grundsätzlich im Rahmen ihrer Tätigkeit einen weit...mehr

Eine große praktische Bedeutung im Bereich der Durchführung der Mitgliedschaft haben Stimmrechtvollmachten in der Generalversammlung. Dabei sind zudem besondere rechtliche Anforderungen zu beachten. Gesetzliche Anforderungen Das Genossenschaftsgesetz schreibt dazu Folgendes vor (§ 43 Abs. 4 und 5 GenG): Das Mitglied soll sein Stimmrecht persönlich ausüben, das Mitglied kann Stim...mehr

Rz. 457 In der Praxis schließen häufig kleinere Wohnungsgesellschaften, vor allem wenn die Geschäftsführung nur aus ehrenamtlichen Mitgliedern besteht, mit anderen Wohnungsgesellschaften oder Wohnungsgenossenschaften Geschäftsbesorgungsverträge ab. Darin kann zum Beispiel vereinbart werden, dass die Aufgaben und Geschäfte der GmbH, die sich aus Gesetz und Gesellschaftsvertra...mehr

Die Mustersatzungen (Mustersatzung für Wohnungsgenossenschaften, Mustersatzung für Wohnungsgenossenschaften mit Vertreterversammlung) enthalten weitere Punkte, die gesetzlich nicht erforderlich sind. Teilweise werden darin auch gesetzliche Regelungen wiederholt. Dadurch wird aber ermöglicht, dass alle Beteiligten (Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats, Mitglieder de...mehr

Im Genossenschaftsgesetz ist nicht geregelt, welchen Umfang die Angaben zur Tagesordnung im Hinblick auf geplante Satzungsänderungen haben müssen. Es genügt zumindest nicht, wenn nur die Bezeichnung "Satzungsänderung" gewählt wird. Dadurch wird den Informationsinteressen der Mitglieder nicht Genüge getan. Zumindest ist es notwendig, dass im Rahmen der Tagesordnung darüber in...mehr

Rz. 18 Das Gesetz legt fest, welchen Mindestinhalt ein Gesellschaftsvertrag haben muss (§ 3 Abs. 1 GmbHG) und welche weiteren Regelungen ggf. darüber hinaus Vertragsbestandteil sein müssen (§ 3 Abs. 2 GmbHG).[1] Neben diesen obligatorischen Regelungen besteht im GmbH-Recht – im Vergleich zu Wohnungs- und Immobilienunternehmen in anderen Rechtsformen[2] – ein weiter Spielraum...mehr

Für eine wirksame Stellvertretung ist es ausreichend, dass diese erkennbar im Namen des Vertretenen erfolgt (Offenheitsgrundsatz). Dies ist z. B. bei unternehmensbezogenen Geschäften im Zweifel anzunehmen.[1] Im BGB finden sich dazu folgende Regelungen: Eine Willenserklärung des Bevollmächtigten innerhalb der ihm übertragenen Vertretungsmacht wirkt unmittelbar für und gegen de...mehr