Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungsgenossenschaft

Rz. 7 Ein Fall des § 47 GBO kann bei den Rechten nach § 4 Abs. 1 GGV nur in Bezug auf Ehegatten vorliegen (dazu vgl. oben Rdn 2–4); an andere Personenmehrheiten wurden Nutzungsrechte nicht verliehen. Rz. 8 In den Fällen des § 4 Abs. 2 und 3 GGV mag es zwar denkbar sein, dass z.B. mehrere Wohnungsgenossenschaften oder VEBs auf einem Grundstück gebaut haben. Es handelt sich dab... mehr

Nach privaten Bauträgern müssen auch immer mehr sozialorientierte Wohnungsunternehmen beim Bauen und (energetischen) Sanieren auf die Bremse treten – weil es derzeit unwirtschaftlich ist. Allein in Bayern soll im Jahr 2024 jedes 10. Projekt gestrichen werden. Der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW Bayern) geht nach einer internen Umfrage davon aus, dass die rund 500... mehr

1.2.1 Überblick Rz. 37 Im Genossenschaftsgesetz ist kein fester Verfahrensablauf zur Gründung einer Wohnungsgenossenschaft vorgeschrieben. Geregelt ist nur, dass beim Registergericht bestimmte Unterlagen eingereicht werden müssen, damit die Genossenschaft in das Genossenschaftsregister eingetragen werden kann.[1] Es empfiehlt sich aber in jedem Fall, bereits vor der Gründungsv... mehr

1.1 Gesetzliche Anforderungen Rz. 1 Eine einheitliche, umfassende Vorschrift mit den Anforderungen bei der Gründung einer Wohnungsgenossenschaft gibt es nicht. Vielmehr enthält das Genossenschaftsgesetz in seinem ersten Abschnitt mehrere Regelungen, die dabei zu beachten sind: 1.1.1 Mindestzahl an Mitgliedern Rz. 2 Das Gesetz schreibt zwingend vor, dass die Zahl der Mitglieder ... mehr

Rz. 88 In den Satzungen der Wohnungsgenossenschaften ist aufgrund der Empfehlung in der Mustersatzung (§ 2 Abs. 4 MS) in der Regel ausdrücklich vorgesehen, dass Beteiligungen im Rahmen von § 1 Abs. 2 GenG übernommen werden können. Auch in solchen Fällen müssen jedoch die Anforderungen des Genossenschaftsgesetzes zwingend beachtet werden, unter denen Beteiligungen zulässig si... mehr

Rz. 1 Eine einheitliche, umfassende Vorschrift mit den Anforderungen bei der Gründung einer Wohnungsgenossenschaft gibt es nicht. Vielmehr enthält das Genossenschaftsgesetz in seinem ersten Abschnitt mehrere Regelungen, die dabei zu beachten sind: 1.1.1 Mindestzahl an Mitgliedern Rz. 2 Das Gesetz schreibt zwingend vor, dass die Zahl der Mitglieder einer eG mindestens drei betr... mehr

Rz. 37 Im Genossenschaftsgesetz ist kein fester Verfahrensablauf zur Gründung einer Wohnungsgenossenschaft vorgeschrieben. Geregelt ist nur, dass beim Registergericht bestimmte Unterlagen eingereicht werden müssen, damit die Genossenschaft in das Genossenschaftsregister eingetragen werden kann.[1] Es empfiehlt sich aber in jedem Fall, bereits vor der Gründungsversammlung mit ... mehr

Rz. 4 Die Gründungssatzung bedarf – wie alle später geänderten Satzungen einer eG (siehe Rn. 11 ff.) – der Schriftform (§ 5 GenG). Eine notarielle Beurkundung ist somit nicht erforderlich. Das Original der Gründungssatzung muss von mindestens drei Mitgliedern (vgl. § 11 Abs. 2 Nr. 1 GenG) unterzeichnet sein. Eine Vertretung durch Bevollmächtigte ist möglich.[1] Rz. 5 Die Satz... mehr

Rz. 38 In der Gründungsversammlung wird die Gründungssatzung beschlossen und anschließend werden die Organe der eG, d. h. der Aufsichtsrat[1] und der Vorstand[2], gewählt. Nach dem Genossenschaftsgesetz ist die Generalversammlung für die Wahl der Vorstandsmitglieder zuständig. In der Praxis der Wohnungsgenossenschaften ist es jedoch üblich, dass der Vorstand aufgrund der Sat... mehr

Rz. 2 Das Gesetz schreibt zwingend vor, dass die Zahl der Mitglieder einer eG mindestens drei beträgt (§ 4 GenG). Die Herabsetzung der gesetzlichen Mindestzahl – statt bisher sieben entsprechend dem eingetragenen Verein (§ 56 BGB) – erfolgte durch die Genossenschaftsrechtsreform 2006[1]. Damit wurde bezweckt, die Gründung von Genossenschaften zu erleichtern.[2] Rz. 3 Sofern d... mehr

Rz. 24 Das Genossenschaftsgesetz regelt nicht die Einzelheiten der Gründungsprüfung.[1] Der Prüfungsverband hat jedoch eine gutachterliche Äußerung dahin gehend abzugeben, ob nach den persönlichen oder wirtschaftlichen Verhältnissen – insbesondere der Vermögenslage der Genossenschaft – eine Gefährdung der Belange der Mitglieder oder der Gläubiger der Genossenschaft zu besorg... mehr

Rz. 30 Der Vorstand hat die Genossenschaft beim Gericht zur Eintragung in das Genossenschaftsregister anzumelden (§ 11 Abs. 1 GenG). Das Registergericht ist das örtlich zuständige Amtsgericht, in dessen Bezirk die Genossenschaft ihren Sitz hat (§ 1 GenRegV i. V. m. § 1 HRV). Die Anmeldung ist von sämtlichen Vorstandsmitgliedern elektronisch in öffentlich beglaubigter Form du... mehr

Rz. 650 Der betreffende Tagesordnungspunkt sowie der Beschlussvorschlag der Generalversammlung zur Festsetzung einer Vergütung für die Mitglieder des Aufsichtsrats könnten so aussehen: Muster: TOP und Beschlussvorschlag zur Vergütung von Aufsichtsratsmitgliedern TOP ___: Festsetzung der Vergütung der Aufsichtsratsmitglieder Beschlussvorschlag zu TOP ___ Der Vorsitzende des Aufs... mehr

Rz. 61 Bei der Namensgebung war eine eG früher viel stärker eingeschränkt, als dies heute der Fall ist. So musste nach früherem Recht der Name der eG dem Gegenstand des Unternehmens entlehnt sein, bei Wohnungsgenossenschaften somit dem Geschäft der Wohnraumüberlassung. Daher nennen sich die meisten Wohnungsgenossenschaften heute immer noch "Baugenossenschaft", "Siedlungsgeno... mehr

Rz. 500 Auch in der Praxis der Wohnungsgenossenschaften kommt es durchaus häufiger vor, dass Verträge mit dafür qualifizierten Aufsichtsratsmitgliedern abgeschlossen werden, z. B. für bestimmte Dienst- oder Werkleistungen für das Unternehmen, etwa im Bereich der Rechts- oder Steuerberatung oder der Erbringung von Architekten- und Ingenieurleistungen. Für den Abschluss solche... mehr

Rz. 466 Erfolgt die Abberufung der Vorstandsmitglieder nach der Satzung durch die Generalversammlung, ist diese auch für die außerordentliche Kündigung des Anstellungsvertrags mit einem Vorstandsmitglied zuständig.[1] Eine entsprechende ausdrückliche Regelung für einen solchen Fall findet sich in der Mustersatzung.[2] Rz. 467 Das Genossenschaftsgesetz lässt aber zu, dass anst... mehr

1.1.2.1 Gründungssatzung Rz. 4 Die Gründungssatzung bedarf – wie alle später geänderten Satzungen einer eG (siehe Rn. 11 ff.) – der Schriftform (§ 5 GenG). Eine notarielle Beurkundung ist somit nicht erforderlich. Das Original der Gründungssatzung muss von mindestens drei Mitgliedern (vgl. § 11 Abs. 2 Nr. 1 GenG) unterzeichnet sein. Eine Vertretung durch Bevollmächtigte ist m... mehr

Rz. 62 Das Genossenschaftsgesetz schreibt vor, dass die Firma der eG die ausgeschriebene Bezeichnung "eingetragene Genossenschaft" oder wenigstens die Abkürzung "eG" enthalten muss (§ 3 GenG). Dieser Rechtsformzusatz soll dem Rechtsverkehr u. a. im Hinblick auf Haftungsfragen Aufschluss darüber geben, "mit wem er es zu tun hat" und welches Risiko er durch die Geschäftsbezieh... mehr

Rz. 65 Die Erwähnung der "Gemeinnützigkeit" in der Firma einer Wohnungsgenossenschaft geht auf die historische Wohnungsgemeinnützigkeit im vorgenannten Sinne zurück. Die Gestaltung der Firma zeigt dann – eben unter diesen historischen Gesichtspunkten – an, dass das Unternehmen in der Zeit des Bestehens der damaligen Wohnungsgemeinnützigkeit als gemeinnützig anerkannt war, we... mehr

Rz. 74 Der zulässige Zweck für alle Genossenschaften ist nach dem Gesetz die Förderung der Mitglieder (Förderzweck, Förderauftrag). Im Genossenschaftsgesetz wird dazu abstrakt ausgesagt, dass die Förderung des Erwerbs, der Wirtschaft oder sozialer und kultureller Belange der Mitglieder der eG durch gemeinschaftlichen Geschäftsbetrieb möglich ist (§ 1 Abs. 1 GenG).[1] Rz. 75 I... mehr

Rz. 411 Nach dem Genossenschaftsgesetz dürfen Vorstandsmitglieder nicht zugleich dem Aufsichtsrat angehören (§ 37 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 GenG). Außerdem dürfen Vorstandsmitglieder nicht Mitglied der Vertreterversammlung sein (§ 43a Abs. 2 Satz 1 GenG). Rz. 412 Für bestimmte Berufsgruppen (u. a. Beamte, Notare, Steuerberater und Wirtschaftsprüfer) bestehen außerdem gesetzliche S... mehr

Rz. 27 Das Genossenschaftsgesetz schreibt vor, dass bei der Anmeldung der Genossenschaft zur Eintragung in das Genossenschaftsregister die Bescheinigung des Prüfungsverbands darüber beigefügt wird, dass die Genossenschaft zum Beitritt zugelassen ist (§ 11 Abs. 2 Nr. 3 Hs. 1 GenG). Rz. 28 Im Genossenschaftsgesetz gibt es keine Regelung, unter welchen Voraussetzungen ein Prüfun... mehr

Rz. 669 Eine gesetzliche Regelung, unter welchen Voraussetzungen eine (in der Regel außerordentliche) Generalversammlung zur Ersatzwahl von ausgeschiedenen Aufsichtsratsmitgliedern durchzuführen ist, gibt es nicht. Das Genossenschaftsgesetz schreibt nur vor, dass der Aufsichtsrat mindestens aus drei Mitgliedern bestehen muss (§ 36 Abs. 1 Satz 1 GenG). Rz. 670 Die Mustersatzun... mehr

Rz. 33 Das Gericht hat zu prüfen, ob die Genossenschaft ordnungsgemäß errichtet und angemeldet ist. Ist dies nicht der Fall, so hat es die Eintragung abzulehnen (§ 11a Abs. 1 GenG). Das Gericht muss die Eintragung auch dann ablehnen, wenn offenkundig ist oder aufgrund des Gutachtens des Prüfungsverbands eine Gefährdung der Belange der Mitglieder oder der Gläubiger der Genoss... mehr

Rz. 673 Die Aufgaben des Aufsichtsrats einer Wohnungsgenossenschaft ergeben sich zunächst aus dem Genossenschaftsgesetz. Das Gesetz sieht aber vor, dass die Genossenschaft dem Aufsichtsrat in ihrer Satzung weitere Aufgaben übertragen kann (§ 38 Abs. 3 GenG). Die Mustersatzung hat deshalb nicht nur die gesetzlichen Aufgaben übernommen, sondern dem Aufsichtsrat darüber hinaus ... mehr

Rz. 671 Eine Bestellung eines oder mehrerer Aufsichtsratsmitglieder durch das Amtsgericht (§§ 29 BGB, 104 AktG analog) kommt nur in dringenden Fällen in Betracht.[1] Praxis-Beispiel Gegen ein Vorstandsmitglied einer Wohnungsgenossenschaft hat die Staatsanwaltschaft ein Ermittlungsverfahren wegen des Verdachts der Untreue zulasten des Wohnungsunternehmens eingeleitet. Das Vors... mehr

Rz. 968 Das Genossenschaftsgesetz legt fest, dass jedes Mitglied eine Stimme hat (§ 43 Abs. 3 Satz 1 GenG). Es ist gleichgültig, mit wie viel Kapital das Genossenschaftsmitglied an der eG beteiligt ist. Rz. 969 Die Satzung kann sog. "Mehrstimmrechte" festlegen. Allerdings ist dies auch nicht unbeschränkt möglich. In Wohnungsgenossenschaften, bei denen die Mitgliedschaft tradi... mehr

Rz. 491 In der Praxis schließen häufig kleinere Genossenschaften, vor allem wenn der Vorstand nur aus ehrenamtlichen Mitgliedern besteht, mit anderen Wohnungsgenossenschaften und Wohnungsunternehmen in der Rechtsform der GmbH Geschäftsbesorgungsverträge ab. Darin kann z. B. vereinbart werden, dass die Aufgaben und Geschäfte der eG, die sich aus Gesetz und Satzung ergeben und... mehr

Rz. 79 Der Unternehmensgegenstand konkretisiert die Mittel und die Art und Weise, mit denen bzw. wie der Förderauftrag umgesetzt wird, und darf daher dem Förderauftrag nicht widersprechen.[1] Das Genossenschaftsgesetz verlangt, dass der Unternehmensgegenstand in der Satzung angegeben wird (§ 6 Nr. 2 GenG). Durch die Satzungsregelung muss für die Mitglieder und außenstehende ... mehr

Rz. 524 Der Vorstand hat die Genossenschaft unter eigener Verantwortung zu leiten (§ 27 Abs. 1 GenG). Die Leitungsverantwortung betrifft den Vorstand als Organ der Genossenschaft, d. h. alle Vorstandsmitglieder zusammen als Gremium.[1] Vor allem bei größeren Wohnungsgenossenschaften kommt es häufig vor, dass bei der Bestellung z. B. einem Vorstandsmitglied die Zuständigkeit ... mehr

Rz. 629 Auch für Wohnungsgenossenschaften gilt aber, dass bei einer bestimmten Zahl von Arbeitnehmern deren Vertreter im Aufsichtsrat vertreten sein müssen. Rz. 630 Nach dem "Gesetz über die Drittelbeteiligung der Arbeitnehmer im Aufsichtsrat (Drittelbeteiligungsgesetz – DrittelbG)" muss der Aufsichtsrat bei Genossenschaften mit in der Regel mehr als 500 Arbeitnehmern zu eine... mehr

Rz. 429 In der Praxis der Wohnungsgenossenschaften üben die Vorstandsmitglieder ihr Amt in unterschiedlicher Art, insbesondere in unterschiedlichem zeitlichem Umfang aus. Es gibt hauptamtliche, nebenamtliche und ehrenamtliche Mitglieder in den Leitungsorganen der Wohnungsgenossenschaften, und zwar in verschiedenen Kombinationen. Insbesondere in Abhängigkeit von der Unternehm... mehr

Rz. 11 Spätere Änderungen der Satzung können nur durch die Generalversammlung beschlossen werden (§ 16 Abs. 1 GenG). Hinsichtlich der dafür erforderlichen Mehrheit ist nach dem Gesetz zu differenzieren: Rz. 12 Grundsätzlich ist für Satzungsänderungen eine Mehrheit notwendig, die mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen umfasst, sofern die Satzung nicht andere Erfordern... mehr

Rz. 40 Nach § 13 GenG hat die Genossenschaft vor ihrer Eintragung in das Genossenschaftsregister nicht die Rechte einer eG. Rz. 41 Man unterscheidet zwischen der Vorgründungsgesellschaft, der Vorgenossenschaft und der eingetragenen Genossenschaft. Vorgründungsgesellschaft Rz. 42 Sobald – über die Phase der unverbindlichen Vorplanungen und Vorbesprechungen hinaus – zwischen den ... mehr

Rz. 495 Die eG wird grundsätzlich nur durch alle Vorstandsmitglieder gemeinsam vertreten (§ 25 Abs. 1 Satz 1 GenG, Gesamtvertretung). Die Satzung kann aber von der Vertretung der eG durch alle Vorstandsmitglieder abweichen (§ 25 Abs. 1 Satz 2 GenG). Die Satzung kann auch bestimmen, dass einzelne Vorstandsmitglieder allein oder in Gemeinschaft mit einem Prokuristen zur Vertre... mehr

Rz. 450 Der Aufsichtsrat vertritt nach § 39 Abs. 1 Satz 1 GenG die Genossenschaft nicht nur beim Abschluss der Anstellungsverträge mit den Vorstandsmitgliedern. Er ist darüber hinaus zur Vermeidung von Interessenkollisionen auch in allen sonstigen Vertragsangelegenheiten mit den Vorstandsmitgliedern zuständig, die nicht notwendig mit der Vorstandstätigkeit zusammenhängen.[1]... mehr

Rz. 416 In den Satzungen der Wohnungsgenossenschaften sind Altersgrenzen für die Wahl und Wiederwahl in den Vorstand weitverbreitet. Die Mustersatzung sieht deshalb auch vor, dass die Bestellung eines hauptamtlichen Vorstandsmitglieds spätestens mit Ende des Kalenderjahres endet, in dem das Vorstandsmitglied das jeweils geltende individuelle gesetzliche Renteneintrittsalter ... mehr

Rz. 776 In den in der Praxis verwendeten Satzungen von Wohnungsgenossenschaften wird statt des Begriffs "Generalversammlung" von der "Mitgliederversammlung" gesprochen. Der Begriff "Mitgliederversammlung" ist dem Vereinsrecht der §§ 21 ff. BGB entlehnt. Er findet sich im Genossenschaftsgesetz nicht. Auch nach der Novellierung aus dem Jahr 2006 verwendet das Genossenschaftsge... mehr

Rz. 622 In der Praxis der Wohnungsgenossenschaften sind Altersgrenzen (Höchstalter) für die Wahl und Wiederwahl in den Aufsichtsrat weit verbreitet. Die Mustersatzung empfiehlt die Festlegung einer von der Genossenschaft individuell festzulegenden Altersgrenze ("Wahl bzw. Wiederwahl kann nur vor Vollendung des ___ Lebensjahres erfolgen.", § 24 Abs. 1 Satz 5 MS). mehr

Rz. 749 Die Mitglieder des Vorstands haben bei ihrer unternehmerischen Tätigkeit einen eigenen Handlungsspielraum. Die sog. "Business Judgement Rule" des § 34 Abs. 1 Satz 2 GenG gilt vorrangig für die Vorstandsmitglieder einer Genossenschaft.[1] Soweit jedoch auch dem Aufsichtsrat über seine Überwachungsfunktion hinaus unternehmerische Entscheidungen eigenständig übertragen ... mehr

Rz. 458 Nach der Mustersatzung unterzeichnet der Aufsichtsratsvorsitzende zwar im Namen der Genossenschaft die Anstellungsverträge mit den Vorstandsmitgliedern (§ 21 Abs. 6 Satz 2 MS). Der Aufsichtsratsvorsitzende kann den Aufsichtsrat einer Genossenschaft aber nicht in der Willensbildung zum Abschluss oder zur Änderung des Anstellungsvertrags mit dem Vorstand vertreten.[1] ... mehr

Rz. 977 Der Vorstand hat nach der gesetzlichen Anordnung den Prüfungsbericht des Prüfungsverbands bei der Berufung der nächsten Generalversammlung als "Gegenstand der Beschlussfassung" anzukündigen (§ 59 Abs. 1 GenG). Die gesetzliche Formulierung ist missverständlich. Die Generalversammlung kann durch ihre Abstimmung über den Prüfungsbericht dessen Wirksamkeit nicht beeinflu... mehr

Rz. 612 Der Aufsichtsrat einer eG besteht mindestens aus drei Mitgliedern (§ 36 Abs. 1 Satz 1 GenG). Von dieser Mindestzahl kann auch nicht durch eine Satzungsregelung abgewichen werden. Das Gesetz lässt aber ausdrücklich zu, dass die Satzung eine höhere Zahl festsetzt (§ 36 Abs. 1 Satz 1 GenG). Dafür kommen mehrere Alternativen in Betracht:[1] Die Satzung schreibt eine feste ... mehr

Rz. 424 Das Genossenschaftsgesetz geht davon aus, dass die Vorstandsmitglieder von der Generalversammlung bestellt, d. h. gewählt werden. Möglich ist aber, dass die Satzung Abweichendes regelt (§ 24 Abs. 2 Satz 1, 2 GenG). Rz. 425 Im Bereich der Wohnungsgenossenschaften werden die Vorstandsmitglieder in der Regel vom Aufsichtsrat bestellt. Dafür spricht, dass das Überwachungs... mehr

Rz. 621 Die Satzung kann – über die gesetzlichen Anforderungen hinaus – weitere besondere Anforderungen für die Wahl in den Aufsichtsrat vorsehen. In der Praxis der Wohnungsgenossenschaften kommen dabei nicht nur bei der Bestellung von Vorstandsmitgliedern[1], sondern auch bei der Wahl von Aufsichtsratsmitgliedern vor allem Altersgrenzen, der Ausschluss von Interessenkollision... mehr

Rz. 542 Im Bereich der Wohnungsgenossenschaften kommt es vor, dass ein Vorstandsmitglied als "Vorstandsvorsitzender" oder vereinzelt auch als "Vorstandssprecher" bezeichnet wird. Eine gesetzliche Regelung enthält das Genossenschaftsgesetz dazu nicht. Lediglich das Aktiengesetz sieht in § 84 Abs. 2 vor, dass der Aufsichtsrat ein Mitglied zum Vorsitzenden des Vorstands ernenne... mehr

Rz. 708 Die Aufgaben des Aufsichtsrats gemäß § 38 GenG [1], insbesondere die Pflicht zur Überwachung des Vorstands, richten sich an alle Mitglieder dieses Organs der Genossenschaft.[2] Der Aufsichtsrat kann aber – trotz fehlender Regelung im Genossenschaftsgesetz – aus seiner Mitte Ausschüsse bestellen, insbesondere um seine Verhandlungen und Beschlüsse vorzubereiten oder um ... mehr

Rz. 561 Der Zweck der Wohnungsgenossenschaften ist die Förderung ihrer Mitglieder vorrangig durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung (Förderzweck, Förderauftrag, § 1 Abs. 1 Satz 1 GenG, § 2 Abs. 1 MS). Die Mustersatzung sieht als Unternehmensgegenstand ein weites Feld von Tätigkeiten vor, das Wohnungsgenossenschaften ausüben können, um den Förder... mehr

Rz. 585 Der Genossenschaft gegenüber tritt die Ersatzpflicht des Vorstandsmitglieds nicht ein, wenn die Handlung auf einem gesetzmäßigen Beschluss der Generalversammlung beruht (§ 34 Abs. 4 Satz 1 GenG). Voraussetzung dafür ist aber, dass die Generalversammlung in einem solchen Fall zuständig ist ("gesetzmäßiger Beschluss").[1] Praxis-Beispiel Die Generalversammlung beschließ... mehr

Rz. 464 Anstellungsverträge mit Vorstandsmitgliedern sind Dienstverträge i. S. d. § 611 BGB. Die Vorschriften des allgemeinen Kündigungsschutzes nach dem Kündigungsschutzgesetzes (KSchG) finden auf die Anstellungsverträge von Vorstandsmitgliedern einer Genossenschaft aber keine Anwendung (§ 14 Abs. 1 Nr. 1 KSchG). Sofern das ordentliche Kündigungsrecht nicht ausgeschlossen i... mehr