Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungsgenossenschaft

Rz. 511 Gegen dritte Personen hat eine Beschränkung der Befugnis der Geschäftsführer, die Gesellschaft zu vertreten, keine rechtliche Wirkung (§ 37 Abs. 2 Satz 1 GmbHG). Abs. 2 Satz 2 dieser Vorschrift enthält Beispiele für unwirksame Beschränkungen gegenüber Dritten, die aber nicht abschließend sind ("insbesondere").[1] Danach gilt dies insbesondere für den Fall, dass die V...mehr

Über die o.g. Regelungen hinaus schreibt die Mustersatzung außerdem die Aufstellung von Vergabegrundsätzen vor. So beschließen nach § 28 Buchst. b) der Mustersatzung Vorstand und Aufsichtsrat auf der Grundlage von Vorlagen des Vorstands nach gemeinsamer Beratung durch getrennte Abstimmung über die Grundsätze für die Vergabe von Genossenschaftswohnungen.[1] Als Kriterien für d...mehr

Die folgenden Empfehlungen zur Durchführung der Vertreterwahl richten sich nach der "Musterwahlordnung für die Wahl der Vertreter bei Wohnungsgenossenschaften mit Vertreterversammlung" (WahlO). 3.2.1 Erlass einer Wahlordnung Die Wahlordnung wird vom Vorstand und Aufsichtsrat auf Grund übereinstimmender Beschlüsse erlassen und bedarf der Zustimmung der Generalversammlung.[1] Fü...mehr

Die Mitglieder der Vertreterversammlung können sich nicht durch Bevollmächtigte vertreten lassen (§§ 43a Abs. 3 Satz 2 GenG, 31 Abs. 1 Satz 3 der Mustersatzung für Wohnungsgenossenschaften mit Vertreterversammlung).mehr

Rz. 236 Das GmbH-Gesetz sieht grundsätzlich vor, dass die Geschäftsanteile einer GmbH veräußerlich und vererblich sind (§ 15 Abs. 1 GmbHG).[1] Im Gegensatz zur Sonderrechtsnachfolge bei Personengesellschaften (zum Beispiel § 131 Abs. 3 Nr. 1 und § 139 HGB bei einer OHG) ist für die Vererbung von GmbH-Geschäftsanteilen das allgemeine Erbrecht anzuwenden, das heißt, der Geschä...mehr

Überblick In der Praxis der Wohnungsgenossenschaften kam es vor allem in der Vergangenheit häufiger vor, dass hauptamtliche Vorstandsmitglieder nach Ablauf ihrer Amtszeit in den Aufsichtsrat gewählt wurden, um weiterhin – oftmals zudem als Vorsitzender des Kontrollgremiums – für die eG tätig sein zu können. Wenn ein solches Verfahren auch weiterhin geplant ist, müssen aber d...mehr

Rz. 523 Durch eine Geschäftsordnung sind Regelungen der inneren Ordnung des Gremiums und Verfahrensfragen möglich. Darüber hinaus können Rechte und Pflichten im Verhältnis zur GmbH bzw. zu deren anderen Organen, die den Regelungen des Gesellschaftsvertrags widersprechen, weder begründet noch geändert werden.[1] Rz. 524 Die Geschäftsordnung für den Geschäftsführer einer Wohnun...mehr

Rz. 587 Die Entlastung der Geschäftsführer bedeutet, dass deren Tätigkeit für den betreffenden Zeitraum gebilligt und gleichzeitig das Vertrauen für die künftige Arbeit ausgesprochen wird.[1] Geschäftsführer haben zwar einen Anspruch darauf, dass über eine Entlastung entschieden wird. Einen Anspruch auf Erteilung der Entlastung, der vor Gericht eingeklagt werden kann, lehnt ...mehr

Rz. 207 Anerkannt ist, dass nicht nur ein Rechtsverhältnis zwischen dem einzelnen Gesellschafter und der GmbH, sondern auch rechtliche Beziehungen zwischen den einzelnen Gesellschaftern untereinander aufgrund deren Mitgliedschaft im Personenverband bestehen.[1] Hierbei sind insbesondere die Treuepflicht und der Gleichbehandlungsgrundsatz von Bedeutung.[2] Rz. 208 Die Treuepfl...mehr

Rz. 339 Die Geschäftsführung[1], bestehend aus einem oder mehreren Geschäftsführern, ist – neben der Gesellschafterversammlung – ein gesetzlich vorgeschriebenes (obligatorisches) Organ der Gesellschaft. Jede GmbH muss daher zwingend eine Geschäftsführung haben.[2] Ein Verzicht aufgrund einer Regelung im Gesellschaftsvertrag ist deshalb nicht möglich. Wenn eine Gesellschaft k...mehr

Rz. 3 Das Gesetz[1] lässt zu, dass eine GmbH nicht nur durch mehrere Personen (Mehrpersonengründung), sondern bereits durch eine Person gegründet ("errichtet") werden kann (Einpersonengründung, Ein-Personen-GmbH). Für die Mehrpersonengründung und die Einpersonengründung gelten dieselben Regeln.[2] So haben zum Beispiel auch Wohnungs- und Immobilienverwalter die Möglichkeit, ...mehr

Vor der – für viele Wohnungsgenossenschaften häufig erstmaligen – Entscheidung über den Verkauf von Genossenschaftswohnungen stellt sich aber noch die wichtige Frage, ob – und wenn ja, in welcher Form – weitere Organe der eG daran zu beteiligen sind. 3.1 Beteiligung des Aufsichtsrats Der Vorstand hat dem Aufsichtsrat über die beabsichtigte Geschäftspolitik und andere grundsätz...mehr

Nach dem Genossenschaftsgesetz (GenG) besteht der Aufsichtsrat mindestens aus 3 Mitgliedern. Durch die Satzung kann aber eine höhere Zahl festgesetzt werden.[1] Die Mustersatzung enthält die Empfehlung, dass der Aufsichtsrat aus mindestens 3 Mitgliedern besteht und die Mitgliederversammlung eine höhere Zahl festsetzen kann.[2] In der Praxis der Wohnungsgenossenschaften ist di...mehr

Rz. 33 Das GmbH-Recht eröffnet Wohnungs- und Immobiliengesellschaften weitreichende Gestaltungsmöglichkeiten im Gesellschaftsvertrag. So besteht vor allem die Möglichkeit, den Aufgabenkreis der Gesellschafterversammlung durch entsprechende Regelungen im Gesellschaftsvertrag zu erweitern sowie bestimmte Aufgaben von der Zustimmung anderer Organe der GmbH, anderer Gesellschaft...mehr

Rz. 362 Der Gesellschaftsvertrag kann vorsehen, dass bestimmte Fälle von Interessenkollisionen der Bestellung zum Geschäftsführer entgegenstehen. Die Bestellung zum Mitglied der Geschäftsführung einer GmbH kann zum Beispiel auch durch eine Regelung ausgeschlossen werden, wenn bereits Angehörige des Bewerbers (Ehegatten, Lebenspartner oder näher bezeichnete Verwandte) Geschäf...mehr

In der Regel erfolgen Vorschläge zur Änderung der Satzung an die Generalversammlung aufgrund von Vorlagen des Vorstands, über die der Vorstand und der Aufsichtsrat gemeinsam beschließen (s.dazu § 28 Buchst. r der Mustersatzung)[1]. Unabhängig davon haben jedoch folgende Organe bzw. Beteiligte ein eigenes Antragsrecht hinsichtlich einzelner Tagesordnungspunkte der Generalvers...mehr

Rz. 467 Auch in der Praxis der Wohnungs- und Immobiliengesellschaften kommt es durchaus häufiger vor, dass Verträge mit dafür qualifizierten Aufsichtsratsmitgliedern abgeschlossen werden, zum Beispiel für bestimmte Dienst- oder Werkleistungen für das Unternehmen, etwa im Bereich der Rechts- oder Steuerberatung oder der Erbringung von Architekten- und Ingenieurleistungen. Für...mehr

Überblick Die Unternehmen der Wohnungswirtschaft, d. h. sowohl Genossenschaften als auch Gesellschaften (GmbH und AG), sind in der täglichen Praxis in vielfältiger Form mit Vollmachten konfrontiert. Dies betrifft z. B. die Fälle, in denen Mieter und Wohnungsnutzer im Rahmen des Miet- bzw. Nutzungsverhältnisses Dritten (z. B. ihren Kindern) Vollmachten erteilt haben, um ihre l...mehr

Rz. 136 Im GmbH-Gesetz ist ausdrücklich geregelt, dass vor der Eintragung in das Handelsregister des Sitzes der Gesellschaft die GmbH als solche nicht besteht (§ 11 Abs. 1 GmbHG).[1] Für die Beurteilung der rechtlichen Fragen in der Phase der Gründung einer GmbH ist die Unterscheidung erforderlich zwischen der Vorgründungsgesellschaft, der Vorgesellschaft und der (in das Handel...mehr

Rz. 497 Im Gegensatz zum Aktienrecht besteht im GmbH-Recht die Möglichkeit, die Geschäftsführungsbefugnis der Geschäftsführer – und damit die Vertretungsbefugnis als wesentlichem Teil davon – zu beschränken, obwohl das Gesetz in diesem Zusammenhang nur von der "Befugnis, die Gesellschaft zu vertreten", spricht.[1] Konkret ist dazu in § 37 Abs. 1 GmbHG geregelt, dass die Gesc...mehr

Das Gesetz schreibt hierzu vor, dass kein Vertreter für eine längere Zeit als bis zur Beendigung der Vertreterversammlung gewählt werden kann, die über die Entlastung der Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats für das 4. Geschäftsjahr nach dem Beginn der Amtszeit beschließt. Das Geschäftsjahr, in dem die Amtszeit beginnt, wird nicht mitgerechnet.[1] Die Amtszeit der ...mehr

Rz. 911 Der Regelfall ist, dass die Beschlüsse der Gesellschafter in Versammlungen gefasst werden (§ 48 Abs. 1 GmbHG). Im Gegensatz zur Gesamtheit der Gesellschafter setzt sich die Gesellschafterversammlung nur aus den erschienenen Gesellschaftern zusammen.[1] Die Einberufung und Durchführung einer Gesellschafterversammlung setzt die Einhaltung bestimmter Regularien voraus, ...mehr

Zulässig ist auch, dass ehemalige Vorstandsmitglieder für eine bestimmte Dauer (oder sogar generell!) von der Wahl in den Aufsichtsrat ausgeschlossen sind. Durch eine zeitliche Unterbrechung vor einem Wechsel vom Vorstand in den Aufsichtsrat kann eine Distanz zur früheren Vorstandstätigkeit geschaffen und so die Unabhängigkeit des Kontrollorgans der Genossenschaft gestärkt w...mehr

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) versteht man unter einer Vollmacht die durch Rechtsgeschäft erteilte Vertretungsmacht (§ 166 Abs. 2 Satz 1 BGB). Die Vollmacht ist ein Mittel, den eigenen rechtsgeschäftlichen Wirkungskreis durch Arbeitsteilung zu erweitern.[1] Die Vertretungsmacht kann aber auch ein Mittel des Schutzes und der Fürsorge sein.[2] Beispiele für eine gesetz...mehr

Überblick Es gibt unterschiedliche Gründe, dass die Satzungen der Wohnungsgenossenschaften von Zeit zu Zeit in unterschiedlichem Umfang geändert werden müssen. Neben der Anpassung an die aktuelle Mustersatzung aufgrund gesetzlicher Änderungen und neuer Rechtsprechung können auch individuelle Gründe für eine Satzungsänderung aufgrund der Besonderheiten der jeweiligen eG vorli...mehr

Rz. 35 In allen Bundesländern bestehen Vorgaben in Form von landesrechtlichen Vorschriften, nach denen sich Gemeinden an Unternehmen in Rechtsformen des Privatrechts, und damit auch an Gesellschaften mit beschränkter Haftung, beteiligen dürfen (Zulässigkeit der wirtschaftlichen Betätigung). Die Rechtsgrundlagen dafür finden sich insbesondere in den Gemeindeordnungen oder Kom...mehr

Rz. 364 Im Gesellschaftsvertrag kann auch geregelt werden, dass ein Wechsel vom Aufsichtsrat in die Geschäftsführung erst nach Ablauf einer Wartezeit möglich ist. Darüber hinaus kann sogar durch eine Regelung im Gesellschaftsvertrag vorgeschrieben werden, dass ein solcher Wechsel ganz ausgeschlossen ist.[1] Rz. 365 Für die Regelung einer Wartezeit spricht, dass durch eine zei...mehr

Rz. 954 Falls die Einberufungsberechtigten, das sind insbesondere die Geschäftsführer, dem Verlangen der 10 %-Minderheit nach § 50 Abs. 1 oder Abs. 2 GmbHG nicht entsprechen oder wenn Personen, an die solche Verlangen zu richten wären, in der GmbH nicht vorhanden sind, kann die Minderheit unter Mitteilung des Sachverhältnisses im Wege der Selbsthilfe die Einberufung der Gese...mehr

Es ist zulässig, dass – über die gesetzlichen Voraussetzungen hinaus – die Satzung besondere Anforderungen für die Zulassung von Mitgliedern vorsieht. Darunter können sowohl persönliche als auch fachliche Anforderungen fallen, wie z.B. die Zugehörigkeit zu einem bestimmten Beruf oder Gewerbe.[1] Das Genossenschaftsgesetz räumt auch die Möglichkeit ein, in der Satzung den Erw...mehr

Der Wahlvorstand hat insbesondere folgende Aufgaben[1]: Feststellung der wahlberechtigten Mitglieder, Feststellung der Zahl der zu wählenden Vertreter, Festlegung der Zahl der zu wählenden Ersatzvertreter, Entscheidung über die Form der Wahl, Festsetzung der Frist für die Einreichung von Wahlvorschlägen, Bekanntmachung der Vorbereitung und Durchführung der Wahl gemäß § 6 Abs. 2 Wa...mehr

Der Zweck der Genossenschaft ist die Förderung ihrer Mitglieder (Förderzweck, Förderauftrag, § 1 Abs. 1 GenG).[1] Der Unternehmensgegenstand[2] umfasst dagegen – im Unterschied zum Förderzweck – alle Tätigkeiten, durch die im Einzelfall der Förderzweck verwirklicht werden soll. Daher ist der Unternehmensgegenstand nicht mit dem Förderzweck identisch, sondern konkretisiert ih...mehr

Der Wahlvorstand und jedes Mitglied können Kandidaten zur Wahl als Vertreter vorschlagen. Der Vorschlag muss jeweils den Nachnamen, Vornamen und die Anschrift sowie die Telefonnummer oder die E-Mail-Adresse des vorgeschlagenen Mitglieds angeben. Dem Vorschlag ist eine Erklärung des Vorgeschlagenen beizufügen, dass er mit seiner Benennung einverstanden ist, sowie eine vom Vor...mehr

Rz. 837 Im GmbH-Gesetz gibt es keine Vorschrift, welche die Zuständigkeit der Gesellschafterversammlung vollständig und abschließend aufführt. Die Regelung des § 46 GmbHG ("Aufgabenkreis der Gesellschafter") enthält wesentliche Bereiche, über die die Gesellschafter zu entscheiden haben, sofern der Gesellschaftsvertrag keine davon abweichenden Regelungen enthält (§ 45 Abs. 2 ...mehr

Die Entscheidung des BGH eröffnet in vergleichbaren Fällen, in denen erstinstanzlich über den Ausschluss eines Mitglieds entschieden worden ist, die Möglichkeit, ggf. in einer weiteren Instanz die gerichtliche Entscheidung überprüfen zu lassen. Zu den Einzelheiten, die im Rahmen des Ausschlusses eines Mitglieds aus der Genossenschaft zu beachten sind – gerade im Hinblick auf...mehr

Das Genossenschaftsgesetz (GenG) schreibt vor, dass der Vorstand aus mindestens zwei Personen bestehen muss.[1] Grundsätzlich sind die Vorstandsmitglieder auch nur gemeinschaftlich befugt, die Genossenschaft zu vertreten[2], es sei denn, die Satzung bestimmt, dass jedes Vorstandsmitglied allein (sog. Einzelvertretung) oder in Gemeinschaft mit einem Prokuristen zur Vertretung...mehr

Änderungen der Satzung, d. h. nach Abschluss der Gründung der eG, werden erst mit der Eintragung im Genossenschaftsregister für die Zukunft wirksam, d. h. sie wirken nicht auf den Zeitpunkt ihrer Beschlussfassung zurück (§ 16 Abs. 6 GenG).[1] Praxis-Beispiel Eintragungszeitpunkt Im Falle einer Erhöhung des Geschäftsanteils sind die Mitglieder erst mit der Eintragung der Satzun...mehr

Überblick In der Praxis der Wohnungsgenossenschaften kommt es vereinzelt vor, dass ein Vorstandsmitglied für eine begrenzte Zeit sein Amt nicht ausüben kann (insbesondere aus gesundheitlichen Gründen). Selbst für den Fall, dass nach der Satzung auch eine Vertretung durch das zweite Vorstandsmitglied zusammen mit einem Prokuristen vorgesehen ist, bietet sich dennoch an, von d...mehr

Rz. 292 Das GmbH-Gesetz ermöglicht, dass aufgrund einer Regelung im Gesellschaftsvertrag und eines Beschlusses der Gesellschafter sog. Nachschüsse eingefordert werden können. Man unterscheidet zwischen einer unbeschränkten Nachschusspflicht und einer beschränkten Nachschusspflicht. Rz. 293 Die praktische Bedeutung der Nachschusspflicht zur zusätzlichen Eigenkapitalbildung ist j...mehr

Die Einführung der Vertreterversammlung betrifft, sofern die Empfehlungen der Mustersatzung für Wohnungsgenossenschaften (Mitgliederversammlung) übernommen worden sind, folgende Satzungsregelungen: Änderung des § 20 (Organe) Änderung weiterer Regelungen: § 31 Zusammensetzung der Vertreterversammlung und Wahl der Vertreter (vorher: Stimmrecht in der Mitgliederversammlung) § 32 Ve...mehr

Die Einführung einer Vertreterversammlung ist zwar nicht zwingend.[1] Genossenschaften in dieser Größenordnung haben aber statt einer "Mitgliederversammlung" in der Regel aufgrund einer entsprechenden Festlegung in ihrer Satzung die Generalversammlung in der Form der Vertreterversammlung. In der Praxis gibt es mit Vertreterversammlungen sehr gute Erfahrungen. Gründe für die ...mehr

Die Wahlordnung wird vom Vorstand und Aufsichtsrat auf Grund übereinstimmender Beschlüsse erlassen und bedarf der Zustimmung der Generalversammlung.[1] Für die Zustimmung der Generalversammlung genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (einfache Stimmenmehrheit).[2] Die Zustimmung der Generalversammlung betrifft jedoch nur den Fall der 1. Wahlordnung für die Einführung der ...mehr

Zu unterscheiden ist zwischen rechtlichen und fachlichen Anforderungen an die Aufsichtsratsmitglieder. In rechtlicher Hinsicht sind das Genossenschaftsgesetz und ggf. die Satzung zu beachten. Das Genossenschaftsgesetz verlangt, dass die Aufsichtsratsmitglieder – wie auch die Vorstandsmitglieder – Mitglieder der eG sein müssen.[1] Hierfür genügt auch, dass die neu gewählten Auf...mehr

Rz. 487 Im Aktiengesetz ist ausdrücklich geregelt, dass zur Gesamtvertretung befugte Vorstandsmitglieder einzelne von ihnen zur Vornahme bestimmter Geschäfte oder bestimmter Arten von Geschäften ermächtigen können. Dies gilt sinngemäß, wenn ein einzelnes Vorstandsmitglied in Gemeinschaft mit einem Prokuristen zur Vertretung der Gesellschaft befugt ist (§ 78 Abs. 4 AktG).[1] ...mehr

Rz. 504 Im Gegensatz zur AG und zur Genossenschaft[1] bietet das GmbH-Recht die Möglichkeit, dass die Gesellschafterversammlung weitreichende Beschränkungen der Geschäftsführungsbefugnis nicht nur durch Regelungen im Gesellschaftsvertrag, sondern darüber hinaus durch Beschlüsse festsetzt. Das dahinter stehende sog. Primat der Gesellschafter ermöglicht ihnen grundsätzlich die...mehr

Rz. 989 Im GmbH-Gesetz findet sich keine Regelung zur Leitung der Gesellschafterversammlung.[1] Im Gesellschaftsvertrag kann jedoch festgelegt werden, wem diese Aufgabe obliegt und welche Aufgaben damit verbunden sind. Eine solche Regelung ist zu empfehlen, ggf. auch um Rechtssicherheit hinsichtlich der Frage zu haben, ob der Versammlungsleiter nach einer Abstimmung nicht nu...mehr

Rz. 355 Es ist grundsätzlich zulässig, Altersgrenzen (Höchstalter) für die Wahl und Wiederwahl von Geschäftsführern im Gesellschaftsvertrag vorzusehen. Im Gegensatz zur Mustersatzung für Wohnungsgesellschaften enthält der Gesellschaftsvertrag für Wohnungsgesellschaften mbH eine solche Regelung jedoch nicht. Abhängig von der jeweiligen Situation der Wohnungs- und Immobilienge...mehr

Rz. 476 Eine ausdrückliche Regelung zur Zuständigkeit des Abschlusses von Verträgen der Gesellschaft mit Geschäftsführern und den Mitgliedern eines (obligatorischen oder fakultativen) Aufsichtsrats – von der Rechtslage bei Beraterverträgen mit Aufsichtsratsmitgliedern gemäß § 114 AktG i. V. m. § 52 Abs. 1 GmbHG abgesehen – sowie deren Angehörigen enthält das GmbH-Gesetz nich...mehr

Rz. 399 Grundsätzlich vertritt die Geschäftsführung die Gesellschaft (§ 35 Abs. 1 Satz 1 GmbHG). Dagegen enthält das GmbH-Gesetz keine Regelung dazu, welches Organ die GmbH gegenüber den Geschäftsführern vertritt. Das Aktiengesetz sieht ausdrücklich vor, dass der (bei der AG obligatorische) Aufsichtsrat die Gesellschaft gegenüber den Vorstandsmitgliedern vertritt (§ 112 Satz...mehr

Rz. 545 Der Gesellschaftsvertrag für Wohnungsgesellschaften mbH sieht als Zweck die Bereitstellung von Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten zu wirtschaftlich vertretbaren Bedingungen vor (§ 2 Abs. 1 GV). Um diesen Zweck im Einzelfall verwirklichen zu können, wird als Unternehmensgegenstand ein weites Feld von Tätigkeiten vorgesehen, das Wohnungs- und Immobiliengesellsch...mehr

Gesetz über die Wohnraumförderung in Schleswig-Holstein (SHWoFG) vom 25.4.2009, zuletzt geändert am 11.1.2022 (GVOBl S. 2) Landesverordnung zur Durchführung des SHWoFG (SHWoFG-DVO) vom 4.6.2019, zuletzt geändert am 13.12.2021 (GVOBl. 2022 S. 5) Verwaltungsbestimmungen zum SHWoFG (VB-SHWoFG) i. d. F. vom 15.12.2022 (Amtsbl. SH S. 93) Erlass Dynamisierte Veränderung der Einkommen...mehr