Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Ob die Versorgung von der Eigenversorgung auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten (Wärmelieferung) umgestellt wird, können die Wohnungseigentümer frei beschließen. Der Beschluss unterfällt § 19 Abs. 1 WEG.[1] Er dürfte künftig häufiger gefasst werden, um die Anforderungen des § 71 Abs. 1 GEG erfüllen zu können. Der einzelne Wohnungseigentümer h...mehr

Die Kosten eines Rechtsstreits, z. B. die Gerichtsgebühren und -auslagen oder die Vergütung der eigenen und/oder eines fremden Rechtsanwalts, sind i. S. v. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG Kosten der GdWE. Daraus folgt, dass jeder Wohnungseigentümer diese Kosten nach dem Verhältnis seines Anteils (§ 16 Abs. 1 Satz 2 WEG) zu tragen hat. Dies betrifft auch den Wohnungseigentümer, den di...mehr

Die wichtigste Einnahmequelle stellen die von den Wohnungseigentümern zu leistenden Hausgeldvorschüsse dar. Gleichwohl müssen sie nicht zwingend im Wirtschaftsplan dargestellt werden, weil sie sich aus der Summe der nach den Einzelwirtschaftsplänen unter Saldierung der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben von den Wohnungseigentümern zu zahlenden Hausgeldern ergeben.[1] U...mehr

Nicht jeder Wohnungseigentümer ist an einer langfristigen Kreditaufnahme interessiert. Finanzstarke Wohnungseigentümer sind insoweit in der Praxis bestrebt, bestenfalls mit der Kreditaufnahme gar nichts zu tun zu haben. Ohne dass diese Wohnungseigentümer einen Anspruch hierauf hätten, kann ihnen aber die Möglichkeit gegeben werden, den auf sie entfallenden Anteil der zu fina...mehr

Gem. § 27 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer die Rechte und Pflichten des Verwalters nach § 27 Abs. 1 WEG durch Beschluss einschränken oder erweitern. Rechte und Befugnisse, die über das im WEG geregelte Maß hinausgehen oder dieses einschränken, kann ein Verwaltervertrag nur dann regeln, wenn er den Wohnungseigentümern im Vorfeld der Beschlussfassung vorlag und im Ladun...mehr

Zwei wesentliche Aspekte sind bei der Verteilung der Heizkosten in der Jahresabrechnung zu berücksichtigen: In der Jahresabrechnung sind die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben darzustellen.[1] § 4 Abs. 1 HeizkostenV ordnet die Erfassung des anteiligen Verbrauchs der Wohnungseigentümer an. Konsequenz für die Darstellung in der Jahresabrechnung: Die tatsächlich getätigten Ausgab...mehr

Wohnungseigentümerversammlungen sind nicht öffentlich.[1] Die Wohnungseigentümer sollen unbefangen und ohne Einflussnahme gemeinschaftsfremder Dritter Gemeinschaftsangelegenheiten erörtern können. Insoweit können auch Versammlungen zweier selbstständiger, voneinander unabhängiger Wohnungseigentümergemeinschaften, die vom selben Verwalter verwaltet werden, nicht gemeinschaftl...mehr

Bemängelt der Verwaltungsbeirat Teile des Wirtschaftsplans oder der Jahresabrechnung und hält der Verwalter die Einwände des Verwaltungsbeirats für berechtigt, wird er diese sogleich berücksichtigen und die Jahresabrechnung entsprechend abändern. Hält er die Einwände nicht für berechtigt, wird er den Wirtschaftsplan oder die Jahresabrechnung entsprechend in der Wohnungseigent...mehr

Die Wohnungseigentümer können einzelne Räume ihres Sondereigentums infolge z. B. eines Kaufs, einer Schenkung oder eines Tauschs einem anderen Wohnungseigentümer übertragen.[1] Die Wohnungseigentümer müssen sich dazu einigen[2] und entsprechend § 4 Abs. 1 WEG die Auflassung erklären. Die Miteigentumsanteile können, müssen aber nicht geändert werden.[3] Die anderen Wohnungseig...mehr

Regelfall der Verwalterabberufung stellt der Abberufungsbeschluss dar. Da die Wohnungseigentümer nach § 26 Abs. 1 WEG über die Abberufung beschließen, erfolgt die Beschlussfassung nach § 25 Abs. 1 WEG mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Da wiederum § 26 Abs. 5 WEG anordnet, dass u. a. von § 26 Abs. 1 WEG nicht abgewichen werden kann, kann also auch nicht durch Vereinbar...mehr

Wird der Verwaltung bekannt, dass der in Anlage 3 Teil II der TrinkwV festgelegte technische Maßnahmenwert überschritten wird, sind gem. § 51 Abs. 1 TrinkwV folgende Schritte vorgeschrieben: Handlungspflichten Wird in einer Trinkwasserinstallation der in Anlage 3 Teil II festgelegte technische Maßnahmenwert für den Parameter Legionella spec. erreicht, so hat die Verwaltung na...mehr

Wie ausgeführt, handelt es sich bei den nach GEG erforderlichen Maßnahmen um solche der ordnungsmäßigen Erhaltung des Gemeinschaftseigentums. Nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer gegen die GdWE einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung und somit auch auf Erfüllung der Maßgaben des GEG, weshalb der Verwalter entsprechenden Beschlussinitiativen einzelner ...mehr

Eine Vereinbarung oder deren Änderung kann verlangt werden, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unbillig erscheint. Maßgeblich sind sämtliche Umstände des Einzelfalls[1], insbesondere die Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer.[2] Abzuwägen sind u. a.: Gleichbehandlung der Wohnungseigentümer, Sachgerechtigkeit der Regelung, V...mehr

Fehlt es an einer Vereinbarung, wird in der Praxis i. d. R. entweder allgemein und damit abstrakt oder im Einzelfall konkret mit dem Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG und beruhend auf § 28 Abs. 3 WEG festgelegt, dass die Wohnungseigentümer das Hausgeld (meist wird nicht – wie es aber möglich wäre – zwischen den einzelnen Vorschüssen unterschieden) nicht nach Abruf, sonde...mehr

Haben die Wohnungseigentümer eine Öffnungsklausel vereinbart, die von ihrem Anwendungsbereich eine bestimmte Vereinbarung der Gemeinschaftsordnung erfasst, kann diese Vereinbarung durch einen Beschluss geändert werden. Der Beschluss – präziser: die geänderte Vereinbarung – wirkt gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nach § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG aber nur, wenn e...mehr

Der Verwalter ist in der Gestaltung der Tagesordnung sowie der Reihenfolge der Tagesordnungspunkte frei. Gleichwohl sollten grundlegende und bedeutsame Tagesordnungspunkte zu Beginn der Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung gestellt werden, sodass sichergestellt ist, dass diese auch zur Abstimmung gelangen können. Nach § 23 Abs. 2 WEG ist es zur Gültigkeit eines Beschlus...mehr

Unter der Voraussetzung, dass im Verwaltervertrag die nicht von der Grundvergütung umfassten Tätigkeiten ausdrücklich und transparent beschrieben sind und ausdrücklich geregelt ist, dass sie nicht mit der Grundvergütung abgegolten sind, kann sich der Verwalter Sondervergütungen ausbedingen. Zu beachten ist allerdings stets, dass die Wohnungseigentümer noch eine Gesamtbelastu...mehr

Maßnahmen zur Herstellung eines plangerechten Zustands des Gemeinschaftseigentums werden unter den Begriff der Erhaltung subsumiert. Gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG in Verbindung mit § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass das gemeinschaftliche Eigentum plangerecht hergestellt wird. Vergleichsmaßstab für den planmäßigen Zustand sind die Teilungserklär...mehr

Pflichten im Zusammenhang mit dem gemeinschaftlichen Eigentum – auch, soweit es einem Sondernutzungsrecht unterliegt – treffen grundsätzlich sämtliche Wohnungseigentümer als Miteigentümer. Die Wahrnehmung der Pflichten ist eine Aufgabe der GdWE, sofern sie i. S. v. § 9a Abs. 2 WEG eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern. Die Pflichten der Miteigentümer im Zusammenhang m...mehr

Die Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG, also die 65 %-EE-Vorgabe, gilt gemäß § 71l Abs. 1 GEG nicht nach Ablauf eines Zeitraums von 5 Jahren seit Inkrafttreten des GEG, sondern erst im Zeitpunkt des Austauschs der Zentralheizung oder der ersten Etagenheizung. Auch für die Etagenheizungen gilt, dass Pflichten nach dem GEG erst mit irreparablem Ausfall entstehen.[1] Dem GEG ist bezügl...mehr

Zweifellos dienen Fenstergitter dem Einbruchschutz. Allerdings stellt sich die Frage, ob ein uneinheitlicher "Flickenteppich" von Fenstergittern im Erdgeschoss einer Wohnanlage eine "grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage" darstellt. Dies dürfte nicht anzunehmen sein. Ein einzelner Wohnungseigentümer wäre gegenüber anderen auch nicht unbillig benachteiligt. In diesem Zusam...mehr

Zunächst entspricht ein Beschluss über den Einbau funkbasierter Heizkosten- und Warmwassermessgeräte zur Erfassung des Verbrauchs per Funkablesung ordnungsmäßiger Verwaltung. Voraussetzung ist allerdings, dass die Zwecke konkret festgelegt werden, für die die bei den Wohnungseigentümern erhobenen Verbrauchsdaten verarbeitet und genutzt werden sollen. Insoweit kann Entspreche...mehr

Nach § 26 Abs. 5 WEG kann die Bestellung eines Verwalters nicht ausgeschlossen werden. Die Wohnungseigentümer können also weder vereinbaren noch beschließen, dass ein Verwalter nicht bestellt wird – die Möglichkeit der Verwalterbestellung muss stets gegeben sein. Beschränkungen einer Verwalterbestellung sind stets unwirksam, wenn sie über das gesetzliche Maß hinausgehen. Ein...mehr

Anwendungsbereich der Wohnflächenverordnung Geförderter Wohnraum Die Wohnflächenverordnung ist nach ihrem § 1 nur anzuwenden, wenn nach dem Gesetz über die soziale Wohnraumförderung (Wohnraumförderungsgesetz – WoFG)[1] die Wohnfläche zu berechnen ist. Ist die Wohnfläche bis zum 31.12.2003 bereits nach der Zweiten Berechnungsverordnung berechnet worden, bleibt es bei dieser Ber...mehr

Hauseingangstür Beschlussmuster: Austausch der Hauseingangstür[1] TOP XX: Austausch der Hauseingangstür Die Wohnungseigentümer beschließen den Austausch der erheblich instandsetzungsbedürftigen Hauseingangstür. Der Verwalter hat den Wohnungseigentümern mit dem Ladungsschreiben Angebote dreier Fachunternehmen übersandt, jeweils über Türen mit vergleichbaren Ausstattungsmerkmale...mehr

Das Gesetz schreibt in § 28 Abs. 4 Satz 2 WEG lediglich vor, dass der Vermögensbericht jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen ist. Wie dies geschieht, bleibt letztlich dem Verwalter überlassen. Da es sich auch bei der Pflicht zur Erstellung und Vorlage des Vermögensberichts um eine solche der GdWE handelt, deren Erfüllung im Innenverhältnis dem Verwalter zugewiese...mehr

Beschlussmuster: Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrages durch die WEG[1] TOP XX Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags Die Mittel für _______ [Benennung der konkreten Maßnahme, am besten durch Verweisung auf einen anderen Beschluss] sollen neben einer Entnahme in Höhe von ________ EUR aus der Erhaltungsrücklage (alternativ/kumulativ: durch eine Sonderumlage in Hö...mehr

Neben Verkäufern bzw. Vermietern oder Verpächtern sind auch die Immobilienmakler zur Vorlage verpflichtet. Im Bereich des Wohnungseigentums wird unterschiedlich beurteilt, ob der betroffene Wohnungseigentümer den Energieausweis selbst und auf eigene Kosten erstellen lassen muss oder ob er insoweit einen Anspruch gegen die GdWE hat. Der Gesetzgeber geht diesbezüglich von eine...mehr

Bezüglich des Kriteriums der "nicht erheblichen Verpflichtung" dürfte in erster Linie auf die Größe der Gemeinschaft abzustellen sein. Soweit der Gesetzgeber insoweit auf die unmittelbare Teil- bzw. Außenhaftung der Wohnungseigentümer des § 9a Abs. 4 WEG Bezug nimmt,[1] ist dies in der juristischen Literatur zurecht auf Kritik gestoßen. Denn der Verwalter darf die Eigentümer...mehr

Unter einem Rechtsgeschäft versteht man einen juristischen Tatbestand, der aus einer oder mehreren Willenserklärungen und sonstigen Wirksamkeitsvoraussetzungen besteht oder bestehen kann, die erforderlich sind, um den mit der Willenserklärung oder den Willenserklärungen bezweckten Erfolg, z. B. eine Kündigung oder den Abschluss eines Mietvertrags, herbeizuführen. Rechtsgeschä...mehr

Ob und ggf. in welcher Höhe und Reichweite ein Insolvenzverwalter anstelle des Wohnungseigentümers schuldet, kann immer noch nicht als rechtlich vollständig geklärt betrachtet werden. Zu unterscheiden sind verschiedene Forderungsgruppen.mehr

Zu berücksichtigen ist bei einer Bemessung der Erhaltungsrücklage unter Verwendung von Formeln stets, dass Formeln Besonderheiten der Wohnanlage nicht berücksichtigen können. Ausschlaggebend sind jedoch insbesondere der Zustand der Anlage sowie die jeweilige Ausstattung und Einrichtung. Verfügt die Wohnanlage etwa über einen Aufzug, über ein gemeinschaftliches Schwimmbad und...mehr

Nach § 16 Abs. 1 ZVG soll der Antrag das zu versteigernde Wohnungseigentum, den Hausgeldschuldner, den Anspruch der GdWE und den vollstreckbaren Titel bezeichnen. Anlagen Die für den Beginn der Zwangsvollstreckung erforderlichen Urkunden (vollstreckbarer Titel, Zustellnachweis, Nachweis des Einheitswerts) sind dem Antrag nach § 16 Abs. 2 ZVG beizufügen. Rangklasse Ferner muss der An...mehr

Grundlage für die Beurteilung von Schallschutzmaßnahmen in Gebäuden sind im Wesentlichen die Richtlinie VDI 4100 und die Normenreihe DIN 4109. Für die Beurteilung von Beeinträchtigungen aus Arbeitslärm, Verkehrslärm oder Fluglärm sind weitere Normen und Richtlinien zu beachten. Durch die Vorgaben aus Normen und Auflagen soll regelmäßig der Schalldurchgang durch Bauteile (Wän...mehr

Um Mängel rechtzeitig zu erkennen, haben regelmäßige Objektbegehungen stattzufinden. In welchen Abständen diese erfolgen sollten, richtet sich nach dem jeweiligen Objekt und insbesondere nach dessen Alter und Zustand. So wird man bei älteren Objekten mindestens einmal jährlich – ggf. auch halbjährlich – eine derartige Begehung fordern müssen. Nach Unwettern und Stürmen sind ...mehr

Die Miteigentümer müssen die Anzahl der Miteigentumsrechte bestimmen sowie das Verhältnis der Miteigentumsrechte zueinander i. S. v. § 47 GBO. Praxis-Beispiel Bestimmung der Miteigentumsanteile[1] A, B, C und D sind zu je 1/4 als Miteigentümer eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Das Mehrfamilienhaus besteht aus 4 Wohnungen. Die Wohn-...mehr

Die Wohnungen (Wohnungseigentum, § 1 Abs. 2 WEG) bzw. die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume (Teileigentum, § 1 Abs. 3 WEG) sollen nach §§ 8 Abs. 2, 3 Abs. 3 WEG abgeschlossen sein.[1] Dem Teilungsvertrag bzw. der Teilungserklärung ist daher nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG als Anlage eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen.[2] Begriff Die Abgeschlossenheitsbescheini...mehr

Die gem. § 2 Nr. 1 ErbbauRG getroffene Einigung über den Verwendungszweck des Erbbaugebäudes kann durch Vereinbarung der Wohnungserbbauberechtigten nach § 10 WEG nicht ausgehebelt werden. Ist etwa die Eigennutzung oder Vermietbarkeit des Gebäudes im Erbbauvertrag eingeschränkt, können sich die Wohnungserbbauberechtigten darüber nicht hinwegsetzen. Der Grundstückseigentümer w...mehr

Der Vermieter kann nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ordentlich kündigen, wenn er ein "berechtigtes Interesse" an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist gem. § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt nach §§ 573 Abs. 2, 573a BGB insbesondere vor: O...mehr

Der aufteilende Eigentümer muss nach h. M. bestimmen, ob ein Raum bewohnt werden darf oder nicht (siehe auch Kap. B.I.2.4).[1] Bei dieser Anordnung handelt es sich nach h. M. allerdings nicht um einen Bestandteil der Teilungserklärung, sondern um eine Benutzungsbestimmung i. S. v. § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG und also um einen Teil der Gemeinschaftsordnung.[2]mehr

Nach der insoweit maßgeblichen Bestimmung des § 26 Abs. 2 Satz 2 WEG darf die Wiederbestellung frühestens ein Jahr vor Ablauf des Bestellungszeitraums erfolgen. Wird die Wiederbestellung des Verwalters entgegen den gesetzlichen Vorgaben länger als ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit vorgenommen, ist der entsprechende Eigentümerbeschluss nichtig.[1] Praxis-Beispiel Nichtig...mehr

Dämmung oberster Geschossdecken Oberste Geschossdecken, die nicht den Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108–2: 2013–02 genügen, müssen nach § 47 Abs. 1 Satz 1 GEG so gedämmt sein, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der obersten Geschossdecke 0,24 (m2K/W) nicht überschreitet. Voraussetzung ist, dass das Gebäude seiner Zweckbestimmung nach mindestens 4 Monate i...mehr

Es ist möglich, dass dem Gläubiger nur ein Schuldner gegenübersteht. Dies ist bspw. der Fall, wenn die GdWE bei einer X-GmbH Heizöl kauft oder mit einem Verwalter einen Verwaltervertrag schließt oder mit einem Unternehmen verabredet, dass dieses sich um den Winterdienst kümmert. Es ist aber auch möglich, dass einem Gläubiger mehrere Schuldner gegenüberstehen. So ist es z. B....mehr

Nach § 8 Abs. 1 WEG (Teilung durch den Eigentümer) kann der Eigentümer eines Grundstücks durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist (Teilungserklärung).[1] Die Begriffe des "Grundstücks", des "Gebäudes" und der "Wohnung" entsprechen den Ausführungen z...mehr

Grundstückseigentümer i. S. v. § 8 Abs. 1 WEG ist jede natürliche oder eine juristische Person. In Betracht kommt nach h. M. auch, dass eine Gemeinschaft zur gesamten Hand[1], eine rechtsfähige GbR, eine KG, OHG oder eine Bruchteilsgemeinschaft[2] die Grundstückseigentümerin ist.[3] Die Gemeinschaft setzt sich in diesem Fall an dem gebildeten Wohnungseigentum fort.[4] Der Auft...mehr

Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile des Gebäudes und des Grundstücks ersichtlich sind.mehr

Der Bauträgervertrag ist nach § 650u Abs. 1 Satz 1 BGB ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses zum Gegenstand hat und zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen. Hinsichtlich der Errichtung bzw. des Umbaus finden nach § 650u Abs. 1 Satz...mehr

Nach §§ 7 Abs. 1, 8 Abs. 2 WEG wird für jedes Miteigentumsanteil von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt als Wohnungsgrundbuch bzw. Teileigentumsgrundbuch angelegt. Auf diesem ist das zu dem Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und als Beschränkung des Miteigentums die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte einzutragen...mehr

Analog §§ 876, 877 BGB bedarf es nach h. M. im Einzelfall der Zustimmung eines Grundpfandgläubigers. Dies ist z. B. der Fall, wenn der Gegenstand und/oder der Inhalt von selbstständig belastetem Wohnungseigentum verändert wird.[1] Anders ist es aber im Regelfall, wenn das dingliche Recht am gesamten Grundstück lastet.[2]mehr

Die Aufgabe des Versammlungsleiters umfasst auch die Verpflichtung, die Versammlung zu beenden, also förmlich zu schließen. Es muss eine klare Abgrenzung zwischen Versammlung und etwaigen Nachgesprächen bestehen. Der Zeitpunkt der Beendigung ist in die Versammlungsniederschrift aufzunehmen. Nach Beendigung der Versammlung können keine Beschlüsse mehr gefasst werden. Ist die T...mehr