Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Rz. 227 Beim Anerkenntnis (§ 307 ZPO) handelt es sich um eine Prozesshandlung. Diese ist bedingungsfeindlich und grundsätzlich unwiderruflich.[184] Wird sie vom Vertreter – i.d.R. dem Verwalter – abgegeben, entfaltet sie Wirkung, ungeachtet etwaiger Beschränkungen im Innenverhältnis.[185] Die gerichtliche Vertretungsmacht ist im Außenverhältnis unbeschränkt (vgl. § 9b Abs. 1...mehr

Rz. 184 Ist ein Zwangsversteigerungsverfahren bereits anhängig, schließt dies nicht aus, dass andere Gläubiger ebenfalls die Zwangsversteigerung beantragen. Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster Anh 28.4: Beitritt zum Zwangsverfahren Der Antrag an das Versteigerungsgericht lautet in diesem Fall "den Beitritt zum Zwangsversteigerungsverfahren zuzulassen" (§ ...mehr

Rz. 80 Sofern die Voraussetzungen des § 27 Abs. 1 WEG vorliegen, stellt sich die Frage, ob und auf welche Weise der Verwalter tätig werden darf/muss. Rz. 81 Der Wortlaut des § 27 Abs. 1 WEG selbst beinhaltet keinen Ermessensspielraum für den Verwalter. Hieraus folgt im Umkehrschluss aber nicht, dass der Verwalter bei Vorliegen der Voraussetzungen von § 27 Abs. 1 WEG zwingend ...mehr

Rz. 46 Weitere Regelungen zur schriftlichen Beschlussfassung trifft das Gesetz nicht. Es sind daher verschiedene Verfahrensweisen möglich. So kann der Verwalter oder ein Wohnungseigentümer von Tür zu Tür gehen und die Zustimmungen einholen. Denkbar ist auch ein Umlauf von Hand zu Hand, wonach jeder den schriftlichen Beschlussantrag nach seiner Unterzeichnung an den nächsten ...mehr

Rz. 74 Die Beschluss-Sammlung weist in Funktion und Inhalt Schnittmengen mit der Niederschrift auf.[131] Gleichwohl ersetzt sie Letztere nicht, sondern stellt eine zusätzliche Dokumentation der gemeinschaftlichen Willensbildung dar.[132] Dies geht zum einen daraus hervor, dass die Vorschriften zur Protokollierung der Eigentümerversammlung, insbesondere § 24 Abs. 6 WEG, unber...mehr

Rz. 77 § 24 Abs. 7 S. 2 Nr. 1 WEG unterwirft alle "in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse" der Eintragungspflicht. Wie bisher genügt eine konkludente Verkündung, etwa durch Bekanntgabe eines eindeutigen Beschlussergebnisses.[136] Dies umfasst auch die Ablehnung einer Beschlussvorlage, so genannte Negativbeschlüsse[137] und auch Beschlüsse über die E...mehr

Rz. 41 Soweit keine abweichende Geschäftsordnung besteht, ist der Verwaltungsbeirat beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte seiner Mitglieder anwesend sind. Beschlüsse des Verwaltungsbeirats werden mit einfacher Stimmenmehrheit gefasst.[117] Jedes Mitglied hat eine Stimme. Maßgeblich ist die Mehrheit der in der Sitzung anwesenden Beiratsmitglieder.[118] Es müssen mehr Ja-St...mehr

Rz. 31 Über die Duldung des Betretens und der Benutzung des Sondereigentums hinaus ist der Wohnungseigentümer auch verpflichtet, Eingriffe in die Substanz des Sondereigentums bis hin zur teilweisen Zerstörung zu dulden, wenn dies zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlich ist,[103] z.B. das Aufbrechen einer im Sondereigentum stehenden Wand und Abschlagen der ...mehr

Rz. 11 Nummern 1 und 2 regeln nur die Duldungspflichten. Sie regeln aber nicht, welche anderen Ansprüche und Rechte den Beteiligten bei einem Streit um die Duldungspflicht und ihre etwaige eigenmächtige Durchsetzung erwachsen können. Auf Seiten der GdWE bzw. des anderen Wohnungseigentümers kommt bei einer unberechtigten Verweigerung der Duldung durch den Drittnutzer ein Ansp...mehr

Rz. 51 Der Versammlungsleiter hat zunächst die Eigentümerversammlung zu eröffnen und die Tagesordnungspunkte aufzurufen. In der Diskussion hat er das Wort zu erteilen und zu entziehen, bei einer Mehrzahl von Wortmeldungen eine Rednerliste zu führen. Bei ungebührlichem Verhalten kann er zur Ordnung rufen. Nach mindestens einmaliger Abmahnung kann er einen störenden Versammlun...mehr

Rz. 21 Die Zugehörigkeit zum Verwaltungsbeirat schafft keine Erweiterung des Kreises der Teilnahmeberechtigten. Sofern entgegen § 29 Abs. 1 S. 1 WEG Nichteigentümer zu Mitgliedern des Verwaltungsbeirats bestellt werden, dürfte diese Bestellung ohnehin mangels Beschlusskompetenz nichtig sein.[57] Jedenfalls ergibt sich hieraus kein Recht zur unbeschränkten Teilnahme an Eigent...mehr

Rz. 388 Ist der Verwalter oder ein Wohnungseigentümer zur Abgabe einer Zustimmungserklärung verurteilt worden (z.B. § 12 Abs. 1 WEG), gilt die Erklärung als abgegeben, sobald das Urteil die Rechtskraft erlangt hat. Ist die Willenserklärung von einer Gegenleistung abhängig gemacht, so tritt diese Wirkung ein, sobald nach den Vorschriften der §§ 726, 730 ZPO eine vollstreckbar...mehr

Rz. 10 Nach § 10 Abs. 1 S. 2 können die Wohnungseigentümer in der Gemeinschaftsordnung oder einer anderen Vereinbarung von § 22 abweichende Regelungen treffen, weil nichts Abweichendes geregelt ist. In der Teilungserklärung oder in einer späteren Vereinbarung kann die Pflicht zum Wiederaufbau unabhängig vom Grad der Zerstörung und der Schadensdeckung vorgesehen werden. Ein M...mehr

Rz. 101 Die Vornahme von Erhaltungsmaßnahmen (das Ob und Wie ) sowie die Kostentragungspflicht (Erhaltungskosten) können verlagert werden. Verpflichtet die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung Wohnungseigentümer, die Erhaltungsmaßnahmen aller zum Sondereigentum gehörenden Teile der Eigentumseinheit einschließlich des Zubehörs sowie der seinem Sondernutzungsrecht unterliegen...mehr

Rz. 102 Auch Auslegungszweifeln bei der Frage des Umfangs der zugewiesenen Erhaltungsmaßnahmen muss angemessen begegnet werden. In der Praxis kann dieser Fall eintreten, wenn eine vermeintlich eindeutige Umlagevereinbarung über den Umlageschlüssel auch nach objektiver Auslegung gem. §§ 133, 157 BGB keinen klaren und eindeutigen Rückschluss auf den beabsichtigten Regelungszwe...mehr

Rz. 38 Vor der Beschlussfassung über einen Wirtschaftsplan muss den Eigentümern ein Entwurf des Wirtschaftsplans zur Verfügung gestellt werden.[90] Dies sollte sinnvollerweise in der Einladungsfrist geschehen,[91] wobei bei einem überschaubaren Plan oder geringfügigen Änderungen auch eine Übersendung in einer Zeitspanne genügt, innerhalb der noch eine Prüfung möglich ist.[92...mehr

Rz. 48 Der Beschluss über die Vorschusspflicht unterliegt wie jeder Beschluss der Anfechtung. Anders als im alten Recht genügen allerdings Darstellungsfehler des Wirtschaftsplans nicht, damit eine Anfechtungsklage Erfolg hat. Nötig ist eine Relevanz des Fehlers im Hinblick auf die Vorschusshöhe. Dies ist etwa der Fall, wenn der angewandte Verteilerschlüssel fehlerhaft ist un...mehr

Rz. 259 Sofern erstinstanzlich das Amtsgericht zuständig war, ist in Berufungs- und Beschwerdeverfahren das am Sitz des jeweiligen Oberlandesgerichts zuständige Landgericht, zuständig, d.h. das Landgericht am Sitz des für das betreffende Amtsgericht zuständigen Oberlandesgerichts (§ 72 Abs. 2 GVG). Rz. 260 Hiervon kann es aufgrund von Rechtsverordnungen durch die Landesregier...mehr

Rz. 78 Die Zuständigkeit für Beschlussklagen knüpft an die Regelungen des § 44 WEG an. Erfasst werden insofern die dort genannten Anfechtungs-, Nichtigkeits- und Beschlussersetzungsklagen. Rz. 79 Zur Frage desselben Streitgegenstandes von Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage siehe die Kommentierung zu § 44 WEG Rdn 67 ff. Rz. 80 Bezugspunkt für eine Anwendbarkeit von § 43 Abs. 2 ...mehr

Rz. 17 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.17: Unterlassungsklage Amtsgericht Frankfurt am Main Postfach 10 01 01 60001 Frankfurt am Main Klage in der Wohnungseigentumssache[38] der Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE), Goetheallee 10–12, 60300 Frankfurt am Main, vertreten durch die Verwalterin, die Walter GmbH, diese vertreten durch ihren Geschäftsführer ...mehr

Rz. 88 Die gerichtsinterne Zuständigkeit beim Amtsgericht bzw. Landgericht richtet sich ausschließlich nach dem jeweiligen Geschäftsverteilungsplan. Da weder in den §§ 23a ff. GVG noch in § 72a GVG eine Pflicht zur Bildung von wohnungseigentumsrechtlichen Abteilungen bzw. Kammern normiert ist, kann das übergeordnete Gericht nur bestimmen, an welches Gericht die Klage zu rich...mehr

Rz. 6 In Fremdenverkehrsgebieten kann durch Gemeindesatzung bestimmt werden, dass die Begründung von Wohnungs-/Teileigentum der Genehmigung der Baugenehmigungsbehörde unterliegt (§ 22 Abs. 1 S. 1 BauGB); dies wird auch für die Umwandlung (§ 1 WEG Rdn 15) zu gelten haben. Ist dem Grundbuchamt die Satzung von der Gemeinde mitgeteilt worden (§ 22 Abs. 2 S. 3 BauGB), so darf es ...mehr

Rz. 215 Für die Einnahmen-Ausgabenrechnung des WEG-Verwalters ist die einfache Buchführung ausreichend.[576] Eine doppelte Buchführung ist nicht vorgeschrieben.[577] Bei der einfachen Buchführung, die heute handelsrechtlich nicht mehr zulässig ist, werden Einnahmen und Ausgaben buchmäßig nur auf Bestandskonten festgehalten. Die Ermittlung des Periodenerfolgs erfolgt durch ei...mehr

Rz. 278 Wohngeldansprüche unterliegen nach nahezu einhelliger Auffassung und der Rechtsprechung des BGH der Verjährung.[674] Alle Arten von Beitragsforderungen verjähren gemäß § 195 BGB in drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt gemäß § 199 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist, d.h. fällig geworden, ist und der Gläubiger von den Umständen, die...mehr

Rz. 284 Die Berufung ist binnen einer Notfrist von einem Monat, ab Zustellung des in vollständiger Form abgefassten Urteils, spätestens aber mit dem Ablauf von fünf Monaten nach der Verkündung einzulegen (§§ 517, 224 Abs. 1 ZPO). Rz. 285 Eine beim zuständigen Berufungsgericht eingelegte Berufung ist als unzulässig zu verwerfen, wenn sie dort verspätet eingeht. Rz. 286 Ob bei V...mehr

Rz. 34 Der Gebäudeeigentümer hat gemäß § 6 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 auf die einzelnen Nutzer zu verteilen. Das Ergebnis der Ablesung soll dem Nutzer nach § 6 Abs. 1 S. 2, 3 HeizkostenV innerhalb eines Monats mitgeteilt werden.[67] Rz. 35 Gemäß § 7 Abs. 1 S. ...mehr

Rz. 157 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 28.3: Einzelabrechnungmehr

Rz. 97 Bei einer Mehrhausanlage gelten Besonderheiten. Insoweit kann auf ältere Rechtsprechung nur mit Vorsicht zurückgegriffen werden, denn zum einen berücksichtigt diese nicht die Systemverschiebung in § 28, zum anderen hat der BGH – noch zum alten Recht – seine Rechtsprechung zur Beschlussfassung[275] geändert. § 10 ermöglicht es, in einer Gemeinschaftsordnung im Verhältn...mehr

Rz. 191 Im alten Recht der "Joker" der Anfechtung war die fehlende rechnerische Schlüssigkeit der Abrechnung. Rz. 192 Der Saldo zwischen den tatsächlich geleisteten Einnahmen und Ausgaben musste unter Berücksichtigung einer eventuellen Bargeldkasse mit den Salden der Bankkonten übereinstimmen (rechnerische Schlüssigkeit; Kontenabstimmung).[502] Anders ausgedrückt musste der B...mehr

Rz. 55 § 9a HeizkostenV regelt die Kostenverteilung für die Fälle, in denen der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann. Andere zwingende Gründe müssen dem Geräteausfall gleichstehen, also eine rückwirkende Korrektur des Erfassungsmangels ausschließen, weil z.B. der...mehr

Rz. 56 Die Frist zur Begründung der Klage beträgt zwei Monate ab Beschlussfassung (hierzu siehe Rdn 13 ff.). Die Dauer der Frist hat ihren Grund darin, dass dem klagenden Wohnungseigentümer die Niederschrift über die Versammlung häufig noch nicht oder erst kurz vor Ablauf der Klagefrist von einem Monat zur Verfügung steht, wodurch eine hinreichende Begründung und damit effek...mehr

Rz. 60 Soweit es um fristwahrende Handlungen und die damit verbundene Abwendung von Rechtsnachteilen geht, umfasst die gesetzliche Ermächtigung sowohl die Vertretung in Aktiv- als auch in Passivprozessen.[58] Rz. 61 Der Gesetzgeber hat sich für die ausdrückliche Nennung der Fristwahrung als Sonderfall zur "erforderlichen Abwendung eines Nachteils" entschieden, weil es sich "u...mehr

Rz. 536 Umstritten ist, ob § 309 Nr. 9 BGB, der eine Begrenzung der Laufzeit des Vertrages bei Dienst- und Werkleistungen auf zwei Jahre zum Gegenstand hat, Anwendung findet. Vor dem 1.12.2020 wurde von der Rechtsprechung in § 26 Abs. 1 S. 2 WEG a.F. eine vorrangige Sonderregelung für Verwalterverträge gesehen, mit der Folge, dass § 309 Nr. 9 BGB nicht zur Anwendung gelangte....mehr

Rz. 34 Gemäß § 28 Abs. 1 S. 1 beschließen die Wohnungseigentümer über die Vorschüsse zur Kostentragung und den Rücklagen durch Stimmenmehrheit. Der Beschluss über den Wirtschaftsplan kann auch auf Weitergeltung der bisherigen Vorschüsse lauten. Beschlussgegenstand sind daher im neuen Recht alleine die Vorschüsse, die im alten Recht bestehenden Unsicherheiten, welche Reichweit...mehr

Rz. 555 Eine unzulässige Haftungsbegrenzung kann auch in der Verkürzung von Verjährungsfristen liegen.[412] Wird durch eine Klausel die Möglichkeit der Geltendmachung von Ansprüchen verkürzt, die nicht nach § 309 Nr. 7 BGB eingeschränkt werden können, liegt in der Verjährungsverkürzung ebenfalls ein Verstoß gegen § 309 Nr. 7 BGB.[413] Insofern muss aus der Klausel eindeutig ...mehr

Rz. 450 Wer zur Täuschung im Rechtsverkehr eine unechte Urkunde herstellt, eine echte Urkunde verfälscht oder eine unechte oder verfälschte Urkunde gebraucht, begeht eine Urkundenfälschung nach § 267 StGB.[382] Auf die inhaltliche Richtigkeit der Urkunde kommt es nicht an. Entscheidend ist allein, ob der Inhalt der Urkunde von demjenigen stammt, der als ihr Aussteller zu erk...mehr

Rz. 126 Die Gesamtabrechnung muss sich an den Anforderungen für die konkrete Wohnungseigentumsanlage orientieren und kann im Einzelnen durchaus auf unterschiedliche Weise erfolgen. In Betracht kommen auch von dem hier – von Niedenführ entwickelten Beispiel – abweichende Darstellungen.[352] Rz. 127 Entscheidend für die Gesamtabrechnung ist, dass die tatsächlichen Einnahmen und...mehr

Rz. 632 In den Fällen, in denen der Verwalter die Gemeinschaft vertritt, d.h. in denen Rechte der Gemeinschaft betroffen sind (§ 13 Abs. 1 S. 2 GBO),[515] bedarf es gegenüber dem Grundbuchamt eines Nachweises der Verwalterstellung. Dies betrifft sowohl Anträge nach § 13 GBO als auch die Abgabe der Bewilligungserklärung nach § 19 GBO. Rz. 633 Da ein amtliches Verwalterregister...mehr

Rz. 358 Grundsätzlich kann ein Mitverschulden i.S.d. § 254 BGB den Schadenersatzanspruch eines Geschädigten mindern oder auch in Gänze ausschließen. Dies setzt allerdings voraus, dass der Geschädigte hinsichtlich der Pflichtverletzung oder des Schadens selbst diejenige Sorgfalt außer Acht gelassen hat, die ein verständiger Mensch im eigenen Interesse aufwendet, um sich vor e...mehr

Rz. 218 Die Beitragsforderungen der GdWE gegen ihre Mitglieder werden durch Beschlüsse nach § 28 begründet. Gemäß § 28 Abs. 1 sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, Vorschüsse zu leisten. Außerdem sind Beiträge zu beschlossenen Sonderumlagen zu leisten. Aus § 28 Abs. 2 folgt eine Verpflichtung zur Zahlung der Nachschüsse. Ein unmittelbarer Zahlungsanspruch gegen die GdWE f...mehr

Rz. 14 Ob an einem Gebäudebestandteil Sondereigentum besteht, hängt zunächst davon ab, ob an einem Raum Sondereigentum eingeräumt ist und ob der Bestandteil zu diesem Raum gehört (vgl. Rdn 16). Danach ist zu prüfen, ob es sich um einen wesentlichen Bestandteil handelt (vgl. Rdn 12) und die weiteren Voraussetzungen von § 5 Abs. 1 erfüllt sind (vgl. Rdn 17, 18), ohne dass Sond...mehr

Rz. 56 Regelungen, gegen die ein Beschluss nicht verstoßen darf, finden sich zum einen im Wohnungseigentumsrecht selbst. So kann die Eigentümerversammlung die Bestellung des Verwalters nicht ausschließen oder ihn umgekehrt auf zehn Jahre bestellen, da dies gegen § 26 Abs. 5 WEG verstieße. Ebenso wenig können zwei verschiedene Eigentümergemeinschaften ein gemeinsames Verwaltu...mehr

Rz. 1 § 45 WEG ersetzt seit dem 1.12.2020 den § 46 Abs. 1 S. 2 und 3 WEG a.F., ohne, dass hiermit inhaltliche Änderungen verbunden worden sind.[1] Rz. 2 Der Sinn und Zweck der Norm besteht darin innerhalb einer möglichst kurzen Zeit Rechtssicherheit über einen Beschluss zu erhalten, d.h. darüber, ob dessen Gültigkeit in Frage gestellt wird. Die Frist zur Erhebung der Anfechtu...mehr

Rz. 181 Die übliche Verwaltung der Finanzen der GdWE ist zwar gesetzlich nicht geregelt, in der Literatur wird aber davon ausgegangen, dass die Finanzverwaltung durch den Verwalter entsprechend "jahrzehntelanger Übung" regelmäßig unter § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG fällt.[149] Rz. 182 Zum gemeinschaftlichen Vermögen gehören u.a. Bargeldbestände, eingenommene Gelder, Zinsen, Forderung...mehr

Rz. 15 Die Voraussetzungen für die Abgeschlossenheit einer Wohnung sind in § 5 der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetztes[47] (AVA; vgl. Teil 4 D) aufgeführt. Diese Verwaltungsvorschrift kann den gesetzlichen Begriff der Abgeschlossenheit, der vom sachenrechtlichen ...mehr

Rz. 27 Nach § 11 Abs. 1 Nr. 1b HeizkostenV gilt eine Ausnahme für den Fall, dass das Anbringen der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Erfassung des Wärmeverbrauchs oder die Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist. Rz. 28 In Einzelfällen kann die Verteilung unmöglich sein, weil Versorgungsleitungen durch meh...mehr

Rz. 24 Anders als die Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen ist die Ankündigung baulicher Maßnahmen formbedürftig. Sie unterliegt nach Nummer 2 Halbs. 1 der Textform nach § 126b BGB. Die Form entspricht der in § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB für die Modernisierungsmaßnahmen vorgeschriebenen Form, ist für die Ankündigung baulicher Maßnahmen aber eigenständig geregelt. Inhaltliche Unte...mehr

Rz. 50 Gebrauchsregelungen, insbesondere Zweckbestimmungen über die Nutzung des Sondereigentums, können in der Gemeinschaftsordnung, in der dinglichen Teilungserklärung oder in dem dort in Bezug genommenen Aufteilungsplan enthalten sein. Sind die Regelungen zum Gebrauch widersprüchlich, stellt sich die Frage, welche Regelung Vorrang hat. Die Lösung ist in diesen Fällen unter...mehr

Rz. 477 Ist im Verwaltervertrag eine Pauschalvergütung dergestalt vereinbart, dass eine monatliche Vergütung pro Wohneinheit erfolgen soll, so wird die Vergütung jeweils mit Ablauf des Monats fällig (§§ 675 Abs. 1, 611 Abs. 1, 614 S. 2 BGB). Rz. 478 Ist keine monatliche Vergütung festgelegt, so richtet sich die Fälligkeit nach den §§ 675 Abs. 1, 611 Abs. 1, 614 S. 1 BGB und i...mehr

Rz. 38 Der BGH hat zur Einzahlung des Kostenvorschusses angenommen, dass dem Kläger in der Regel eine Erledigungsfrist von einer Woche ab Erhalt der Zahlungsaufforderung zuzugestehen sei, wobei dieser Zeitraum sich nach den Umständen des Einzelfalles angemessen verlängern könne.[22] Zu berücksichtigen ist in dem Zusammenhang auch die Zugangsfiktion für formlose Mitteilungen ...mehr