Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Rz. 86 Nach § 28 Abs. 2 S. 2 hat der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen. Eine genaue Frist für die Fälligkeit hat der Gesetzgeber nicht bestimmt. Durch den Verwaltervertrag kann eine Abrechnungsfrist vertraglich vereinbart werden.[218] Bestimmt die Gemeinschaftsordnung eine Frist für die Abrechnung, ist diese maßgebend, auch wenn im Verwalt...mehr

Rz. 149 Im Wohnungseigentumsrecht besteht das Bedürfnis nach der vorläufigen Suspendierung von Beschlüssen bereits deshalb, weil diese vom Verwalter auch dann zu vollziehen sind, wenn sie bereits angefochten worden sind (hierzu siehe § 27 WEG Rdn 95 ff.). Insofern kann zur Vermeidung nicht hinnehmbarer Nachteile ein Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung über die Au...mehr

Rz. 94 Die Vergabe eines Auftrags zur Durchführung von nicht nur geringfügigen[437] Instandsetzungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum setzt regelmäßig[438] voraus, dass der Verwalter mehrere Alternativ- oder Konkurrenzangebote einholt.[439] Dabei müssen für die Einholung von Angeboten ein quantitatives (regelmäßig sollen mindestens drei Angebote eingeholt werden[440]) u...mehr

Rz. 186 Eine der umstrittensten Fragen im neuen Recht war, ob die Anfechtung des Beschlusses nach § 28 Abs. 2 weiter – wie im alten Recht – auf einen rechnerisch selbstständigen und abgrenzbaren Teil der Abrechnung beschränkt werden.[486] Rz. 187 Unproblematisch zu bejahen ist eine Teilbarkeit bezüglich des Beschlusses über die Abrechnungsspitzen zur Kostentragung und zu den ...mehr

Rz. 401 Sofern im Beschluss keine anderweitigen Anhaltspunkte vorhanden sind oder konkrete Feststellungen über den Entlastungszeitraum getroffen werden, betrifft die Entlastung grundsätzlich nur das zurückliegende Kalenderjahr.[330] Rz. 402 Erfasst von der Entlastung werden dem Grunde nach alle Ersatzansprüche gegen den Verwalter, d.h. vertragliche Ansprüche, deliktische Ansp...mehr

Rz. 30 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.30: Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) Goetheallee 10–12, 60300 Frankfurt am Main I. Ruhezeitenmehr

1. Gerichtliche Verpflichtung der GdWE Rz. 46 Gerade in größeren Anlagen kann es schwierig sein, das Quorum nach § 24 Abs. 2 WEG zu erreichen. Der einzelne Wohnungseigentümer ist indessen auch in diesen Fällen nicht schutzlos. Er kann nach § 18 Abs. 2 WEG gerichtlich die Einberufung einer Eigentümerversammlung durchsetzen. Da die Verwaltung nunmehr exklusiv Sache der GdWE ist...mehr

Rz. 31 Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG befugt und verpflichtet solche Maßnahmen zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu einer erheblichen Verpflichtung führen. Rz. 32 Die Voraussetzungen müssen immer kumulativ vorliegen. Rz. 33 Beide Elemente stellen unbestimmte Rechtsbegriffe dar und unterliegen deshalb einer Wertung. Rz. 34 Diese Wertung ist e...mehr

Rz. 30 Die mit dem Härteeinwand mitgeteilten Härten können nur berücksichtigt werden, wenn der Härteeinwand die GdWE bzw. den anderen Wohnungseigentümer oder dem von ihnen Beauftragten rechtzeitig zugeht (§ 130 BGB).[57] Rechtzeitig ist der Härteeinwand nach Nummer 2 Halbs. 2, § 555d Abs. 3 BGB, wenn er bis zu Ablauf des Monats zugeht, der auf den Zugang der Ankündigung der ...mehr

1. Gegenstand der Ausübungsbefugnis Rz. 18 Die GdWE übt als vollrechtsfähiger Verband in erster Linie ihre eigenen Rechte aus und erfüllt ihre eigenen Verpflichtungen. Damit allein könnte sie indessen ihrer Kernaufgabe, das gemeinschaftliche Eigentum zu verwalten (§ 18 Abs. 1), nicht gerecht werden. Diese lässt sich nur erreichen, wenn sie die Wahrnehmung gemeinschaftsbezogen...mehr

Rz. 48 Nach diesen Maßstäben können folgende Gebrauchsregelungen weder beschlossen noch gar verlangt werden:mehr

Rz. 185 Mit der Beschlussfassung nach § 16 Abs. 2 S. 2 wird der bestehende gültige Umlageschlüssel mit Wirkung für die Zukunft abgeändert. Die Beschlussfassung hat im Verhältnis zu der entsprechenden Vereinbarung oder einem bereits gefassten Mehrheitsbeschluss vorrangig Rechtswirkung. Die Beschlusskompetenz gem. § 16 Abs. 2 S. 2 umfasst im Regelfall keine Rückwirkung,[619] d...mehr

Rz. 200 Das Rechtsschutzbedürfnis ist das berechtigte Interesse eines in seinen Rechten Beeinträchtigten, gerichtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen, um den begehrten Rechtsschutz zu erreichen. Es fehlt dann, wenn das erstrebte Ziel einfacher, billiger oder auch ohne Inanspruchnahme des Gerichts zu erreichen ist. Rz. 201 Bei Feststellungsklagen bedarf es zudem eines Feststellun...mehr

Rz. 52 Die Neuerungen führen aber nicht nur zur Vereinfachung des Verfahrens, sondern werfen neue Probleme auf. Nach altem Recht konnte der zur Veräußerung verpflichtete Wohnungseigentümer sein Wohnungs- bzw. Teileigentum jederzeit, selbst nach Einleitung der "freiwilligen Versteigerung" ohne weiteres freihändig veräußern.[98] Nach Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks...mehr

Rz. 29 Eine generelle Übertragung weiterer, über § 29 Abs. 2 WEG hinausgehender Aufgaben und Befugnisse auf den Verwaltungsbeirat, kann durch die Gemeinschaftsordnung oder eine sonstige Vereinbarung erfolgen.[95] Die dem Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 und 2 WEG zustehenden Aufgaben und Befugnisse dürfen jedoch nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Grundlegende Aufgabe...mehr

Rz. 53 Auch die Bonität des Verwalters stellt ein Kriterium zur Beurteilung seiner Eignung dar. Ob die finanzielle Lage des Verwalters die hinreichende Eignungsgewähr bietet, bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalles. Der Verwalter muss mit seinen finanziellen Mitteln sicherstellen können, dass er die Durchführung der Verwaltung auf Dauer, in der von ihm und durch die...mehr

Rz. 542 Die GdWE und der Verwalter können sich bei Abschluss des Verwaltervertrages darüber einigen, ob sie dem Verwalter bereits bestehende Ansprüche gegen ihn (etwa auf Schadenersatz) erlassen. Auch ein Vergleich über vergangene Ansprüche ist möglich.[406] Ob ein entsprechender Beschluss der Wohnungseigentümer hierüber ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hängt vom Einzel...mehr

Rz. 380 Unvertretbar ist eine Handlung, die nicht durch einen Dritten vorgenommen werden kann, wobei das Hindernis sowohl aus tatsächlichen als auch rechtlichen Gründen vorliegen kann.[271] Ansprüche, die vor der Reform zum 1.12.2020 häufig gegen den Verwalter gerichtet waren (z.B. auf Gewährung von Einsicht in Unterlagen), sind gegen den Verband zu richten und nach § 888 ZP...mehr

1. Gesetzliches Verbot, Verstoß gegen die guten Sitten Rz. 10 Die aus Absatz 1 S. 2 folgende Freiheit der Wohnungseigentümer, ihr Verhältnis untereinander durch Vereinbarung zu regeln, besteht allerdings nicht schrankenlos; sie unterliegt folgenden Grenzen:mehr

Rz. 20 Nur in seltenen Fällen kann die Zulassung Dritter verlangt werden. Dies ist etwa bei der Vorstellung von Kandidaten für das Verwalteramt der Fall. Hier kann die Mehrheit nicht nach Vorstellung des ihr genehmen Kandidaten die anderen von der Vorstellung ausschließen. Dies wäre ein Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz, der zur Anfechtbarkeit der Bestellung führe...mehr

Rz. 296 Verletzt der Verwalter eine seiner Pflichten, die seinerseits gegenüber der GdWE bestehen, kommt sowohl eine Haftung aufgrund von Vertragsverletzungen als auch eine solche wegen Verletzungen seiner organschaftlichen Pflichten in Betracht. Rz. 297 Mit Bestellung des Verwalters entsteht ein gesetzliches Schuldverhältnis zu diesem, auf welches die §§ 280 ff. BGB anwendba...mehr

Rz. 204 Ein Mehrheitsbeschluss, der die Entscheidung über Beschlussfassung nach § 28 Abs. 2 auf den Verwaltungsbeirat überträgt, ist nichtig.[559] Die Gemeinschaftsordnung konnte im alten Recht die Beschlusskompetenz für die Jahresabrechnung wirksam auf den Verwaltungsbeirat übertragen.[560] Hieran dürfte auch im neuen Recht festzuhalten sein. Beschlüsse des Verwaltungsbeira...mehr

Rz. 37 Enthält die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung eine Genehmigungsfiktion, wonach ein Wirtschaftsplan, der keine Erhöhung des Hausgeldes vorsieht, als genehmigt gilt, sofern ihm innerhalb von zwei Monaten nicht von wenigstens der Hälfte der Wohnungseigentümer widersprochen hat, dann steht diese Regelung einer Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung nicht entge...mehr

Rz. 124 Aus dem Vorgesagten zieht der Gesetzgeber mit Absatz 2 Nr. 6 die Konsequenz. Er bestimmt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zu einem Regelbeispiel für ordnungsmäßige Verwalter und macht sie damit zur Pflicht.[551] Bestellt werden muss aber nicht irgendein Verwalter, sondern ein zertifizierter Verwalter. Das ist nach § 26a Abs. 1, wer vor einer Industrie- ...mehr

Rz. 38 Gemäß § 29 Abs. 1. S. 3 WEG werden die Sitzungen des Verwaltungsbeirates von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen. Ein Bedarf besteht, wenn nach den Umständen des Einzelfalls eine Sitzung des Verwaltungsbeirats als zweckmäßig einzustufen ist. Ist der Vorsitzende nicht willens oder nicht in der Lage, den Verwaltungsbeirat einzuberufen, ist sein Stellvertreter zur Ei...mehr

Rz. 56 Im umgekehrten Fall, dass die Gemeinschaft im irrigen Glauben, es handele sich um gemeinschaftliches Eigentum, Sondereigentum gegen den Willen des Sondereigentümers instand setzt, kann sie nur dann einen Bereicherungsausgleich verlangen, wenn die Maßnahme zwingend geboten war, um einen über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehenden Nacht...mehr

Rz. 17 Für das materielle Recht ordnet das WEMoG nur in §§ 47, 48 Abs. 1–4 WEG die Fortgeltung an. Das wurde von der ganz überwiegenden Auffassung nach allgemeinen Grundsätzen so verstanden, dass auch in Altprozessen mit Inkrafttreten des WEMoG neues Recht gilt.[12] Dies hätte insbesondere in den bisher zulässigen Klagen einzelner Wohnungseigentümer auf Unterlassung oder Bes...mehr

Rz. 10 Erhebliche Schwierigkeiten für die Ermittlung der abgegebenen Stimmen kann die Unterteilung einer Einheit mit sich bringen. Unproblematisch ist die Unterteilung unter diesem Aspekt nur beim Wertprinzip. Denn die Miteigentumsanteile verändern sich durch die Aufteilung nicht, so dass sich die Stimmen nunmehr auf die Eigentümer der beiden neu gebildeten Einheiten aufteil...mehr

Rz. 126 Derartige Vereinbarungen können sich in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung finden. Hier kann sich eine Legitimation der baulichen Veränderung auch aus einer vereinbarten Gebrauchsregelung, dem Inhalt eines Sondernutzungsrechts oder aus einer Zweckbestimmung des Sondereigentums ergeben. Ist dem Teileigentümer nach der Gemeinschaftsordnung gestattet, diesen zu ...mehr

Rz. 42 Sind bei der Gestattung von Eingriffen in das Sondereigentum durch Maßnahmen der GdWE erhebliche Beschädigungen zu erwarten, kann der betroffene Wohnungseigentümer nur dann die Gestattung der Eingriffe von einer vorherigen Sicherheitsleistung abhängig machen, wenn er konkrete Anhaltspunkte dafür hat, dass die GdWE nicht über die notwendigen Mittel verfügen wird.[125]mehr

Rz. 5 Kaum diskutiert ist die Frage, ob sich die GdWE im Rahmen der gesetzlichen Regelung – individuelle Einladung in Textform – für eine bestimmte Form der Einberufung festlegen, etwa aus Kostengründen den Zugang per E-Mail als verbindlich regeln kann. Dies ist im Grundsatz wohl zu bejahen, da es sich um eine Frage der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums handelt, di...mehr

Rz. 31 Derjenige, der eine Beschlussfassung begehrt, kann dies nicht sogleich gerichtlich geltend machen, sondern muss zunächst die Eigentümerversammlung hiermit befassen. Ansonsten fehlt einem Antrag auf gerichtliche Entscheidung grundsätzlich das Rechtsschutzbedürfnis.[42] Etwas anderes gilt nur, wenn die Befassung der Eigentümerversammlung offenkundig ohne Aussicht auf Er...mehr

Rz. 54 Mit der wichtigsten Entscheidung über die Versammlungsleitung steht der Eigentümerversammlung auch die Kompetenz weiterer Regelungen zu.[84] Dies folgt daraus, dass sie sogar den Versammlungsleiter, der für die ordnungsgemäße Durchführung der Versammlung zu sorgen hat, abberufen kann. Erst recht kann sie dann einzelne seiner Maßnahmen korrigieren oder von vorneherein ...mehr

Rz. 138 Ausgaben, die der Verwalter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat, sind auch bei den Einzelabrechnungen zu berücksichtigen, denn die Gemeinschaft ist darauf angewiesen, dass alle tatsächlichen Belastungen umgelegt werden, weil andernfalls die Sicherung der Liquidität und die Planungssicherheit der Gemeinschaft in nicht hinnehmbarer Weise in Mi...mehr

Rz. 24 Nicht im Gesetz geregelt ist die Frage, wie die Ausübung des Stimmrechts zu erfolgen hat, wenn ein Wohnungs- oder Teileigentum mehreren Eigentümern in Bruchteilsgemeinschaft zusteht.[65] § 25 Abs. 2 S. 2 WEG bestimmt nur, dass innerhalb der Gemeinschaft keine Aufspaltung des Stimmrechts stattfindet. Diese kann nur einheitlich abstimmen. Da auch innerhalb dieser Gemein...mehr

Rz. 55 Diese können den gesamten Ablauf der Versammlung, etwa die Festlegung von Pausen oder Redezeiten sowie die äußeren Umstände ihrer Abhaltung wie z.B. ein Rauchverbot, betreffen. Auch eine Änderung der Tagesordnung kann beschlossen werden, allerdings nicht die Neuaufnahme von Beschlussfassungen, da es dann an der erforderlichen Ankündigung nach § 23 Abs. 2 WEG fehlt. De...mehr

Rz. 68 Erhaltung umfasst ferner die Instandsetzung. Sie meint die Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsmäßigen Zustands durch Reparatur oder Ersatzbeschaffung einer gemeinschaftlichen Anlage (z.B. Heizungsanlage). Dazu gehören auch öffentlich-rechtlich vorgesehene bauliche Veränderungen.[290] Die Erneuerung einer technischen Anlage ist nicht erst dann notwendig, wenn...mehr

Rz. 73 Die Ordnungsmäßigkeit der Willensbildung setzt ferner voraus, dass die Eigentümerversammlung nicht offen oder verdeckt fremden Einflüssen ausgesetzt ist. Deshalb sind Eigentümerversammlungen grundsätzlich nicht öffentlich. Dies schließt zum einen die Teilnahme Dritter aus, soweit sie nicht zulässigerweise als Bevollmächtigte eines Wohnungseigentümers oder sonstigen Te...mehr

Rz. 111 In die Jahresgesamtabrechnung sind alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einzustellen ohne Rücksicht darauf, ob sie zu Recht getätigt worden sind.[321] Maßgebend ist also die rechnerische Richtigkeit, nicht die sachliche Richtigkeit der Jahresabrechnung. Die Jahresabrechnung des Verwalters soll den Wohnungseigentümern nämlich eine einfache und leicht nachvollzieh...mehr

Rz. 59 Eine Ausnahme wurde früher dann anerkannt, wenn die von dem handelnden Wohnungseigentümer durchgeführte Maßnahme als einzige den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hat, weil er auf diese konkrete Maßnahme gemäß § 18 Abs. 2 WEG einen Anspruch hatte.[312] Diese Rechtsprechung dürfte nach oben Gesagtem obsolet sein.mehr

Rz. 21 Für Maßnahmen, die über Erhaltungsmaßnahmen hinausgehen, sieht Nummer 2 ebenfalls einen Duldungsanspruch der GdWE oder des anderen Wohnungseigentümers gegen den Drittnutzer vor, allerdings – wiederum in Anlehnung an das Wohn- und Gewerberaummietrecht – unter strengeren, an § 555d BGB angelehnten Voraussetzungen. Diese strengeren Voraussetzungen beziehen sich im Wohn- ...mehr

Rz. 8 Die Wahl eines ungeeigneten Versammlungstermins oder -ortes führt nach den allgemeinen Regeln zur formellen Fehlerhaftigkeit von Beschlüssen (s. § 23 WEG Rdn 40 und 76) grundsätzlich nur zur Anfechtbarkeit der auf dieser Versammlung gefassten Beschlüsse,[10] sofern nicht feststeht, dass sich der Mangel nicht auf die Willensbildung ausgewirkt hat.[11] Zur Nichtigkeit de...mehr

Rz. 96 Mitunter kann es erforderlich sein, vor der Klageerhebung ein Schlichtungsverfahren durchzuführen. Insgesamt nennt § 15a Abs. 1 S. 1 EGZPO vier Varianten, in denen dies der Fall ist, wenn durch Landesgesetz bestimmt worden ist, dass zunächst vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle versucht werden muss, die Streitigkeit ein...mehr

Rz. 24 Soweit die Messgeräte zur gemeinschaftlichen Abrechnung verwendet werden und wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, gehören sie zum gemeinschaftlichen Eigentum, weil sie Einrichtungen sind, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer dienen (§ 5 Abs. 2).[56] Soweit Verbrauchsmessgeräte keine wesentlichen Bestandteile des Gebäudes sind, sondern nu...mehr

Rz. 66 Die Verjährung beginnt erneut durch ein Anerkenntnis i.S.v. § 212 BGB. Anerkennt und beseitigt der Bauträger nach Ablauf der Verjährungsfrist einen Teil der Baumängel, so folgt allein daraus noch nicht, dass er darauf verzichtet, auch gegenüber den weiteren Ansprüchen der Wohnungseigentümer die Einrede der Verjährung zu erheben.[160] Rz. 67 Der auf Zahlung verklagte Er...mehr

Rz. 124 Zu den Betriebskosten zählen die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage (§ 2 Nr. 4a) BetrKV), des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage (§ 2 Nr. 4b) BetrKV), der Wärmelieferung (§ 2 Nr. 4c) BetrKV), des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage (§ 2 Nr. 5a) BetrKV), der Warmwasserlieferung (§ 2 Nr. 5b) Be...mehr

Rz. 339 Anzuführen sind auch die Forderungen der GdWE gegen Wohnungseigentümer und Dritte. Sinnvoll ist auch anzugeben, in welchem Stadium sich die Forderungsdurchsetzung befindet (Bsp: Forderung gegen Eigentümer A auf rückständiges Hausgeld 2.500 EUR – gerichtliches Mahnverfahren). Gleiches gilt für Verbindlichkeiten der GdWE. Unproblematisch betrifft dies bereits an die Gd...mehr

Rz. 346 Die Rechnungslegung enthält Elemente der Jahresabrechnung und des Vermögensberichts, geht aber darüber hinaus. Sie hat ebenso wie die vom Verwalter periodisch und ohne Aufforderung zu erstellende Jahresabrechnung gemäß § 259 BGB eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben zu enthalten. Sie dient der Kontrolle der laufenden Geschäftsführungstätigkeit de...mehr

Rz. 146 Ist die Abrechnungssumme geringer als das Wohngeldsoll (überhöhter Wirtschaftsplan) sieht § 28 Abs. 2 nun ausdrücklich vor, dass die Vorschüsse angepasst werden. Diese Terminologie beseitigt die im alten Recht bestandenen Unsicherheiten, wann ein Rückzahlungsanspruch des Eigentümers in diesen Fällen besteht. Es werden die Ansprüche der Gemeinschaft aus dem Wirtschaft...mehr

(1) Wohnungseigentümer können durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden. Hat der Verwaltungsbeirat mehrere Mitglieder, ist ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen. Der Verwaltungsbeirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen. (2) Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben...mehr